E地产开发项目成本档案管理作业指引

　　一、目的

　　为规范成本档案管理，现结合成本管理的实际情况，制定本管理办法。

　　二、范围

　　本管理办法适用于E地产**区域事业部下属各开发项目成本管理部。

　　三、职责

　　3．1 事业部经济合同部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查。

　　3．2 项目成本管理部负责本管理办法的贯彻执行。

　　四、方法与过程控制

　　4．1总则

　　4.1.1成本档案是指各项目在开发过程中形成的与工程成本有关的且有保存价值的工程预算、工程合同、工程变更及现场签证、招投标、相关管理制度、成本数据库、成本管理软件内容、付款台帐、图纸等应归档保存的各种纸张介质文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额、造价信息等资料的总称；成本档案管理的工作内容包括对成本档案的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理。

　　4.1.2 成本档案必须具备真实性、统一性。成本档案必须真实、准确地记载项目成本管理活动过程中形成的内容；成本档案的各组成部分必须统一，不同载体（纸质资料、成本数据库、成本管理软件电子文档）上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。

　　4.1.3成本档案（书面纸张资料）分为三类，即工程成本类、规范制度类、其他文件资料类；其中工程成本类又分为工程合同类、工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类；工程成本类在分类时，还要按不同的竣工项目、在建项目、以及不同的建设项目开发期数进行区分。

　　4.1.4成本档案必须具备可复查性，对每项工程，以合同为主线进行存档。首先，对于每份《工程合同本》，必须把其《定标签报》（或《采购委员会会议纪要》）、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》直接作为其附件，并合在一起存档，同时做好相互对应的编号链接标识；而后，将隶属该合同的其他有关工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类文件资料也依次附后存档。

　　4.1.5成本档案必须具备安全性及对外保密性。成本档案实行统一归档、集中存放、不得将集团公司、部门的成本档案以个人名义保存在个人手中；严禁任何人未经公司、部门的批准，就以个人名义私自外借（复印或邮件发送等方式）集团或公司的成本文件资料或泄露成本管理方法、成本数据等行为；如有关人员的换岗或离职，则必须及时做好资料的移交、回收及登记工作。

　　4.1.6 成本数据库及成本管理软件的内容也是成本档案的重要组成部分，不断充实和完善成本数据库以及持续应用和改进成本管理软件是成本管理部日常的重要工作。

　　4.1.7 成本管理应设一兼职档案管理员，该人员应具备档案基础理论知识，熟练掌握自己所负责的档案管理及相关业务，对工作认真负责、细致耐心。

　　4．2主要成本档案的组成及其管理办法

　　4.2.1工程合同资料

　　4.2.1.1 资料组成

　　A已竣工项目的完整的合同文本，包括前期类合同、建安类合同、基础设施类合同、配套设施类合同。

　　B正在开发项目的合同文本。

　　C成本管理软件、成本数据库所包括的各类合同内容。

　　4.2.1.2 资料管理

　　A 使用专用档案盒，按不同建设项目、不同开发期的单项工程的合同进行分类存档，档案盒上须注明编号并粘贴资料目录清单。

　　B 对每项工程，以合同为主线进行存档，每项工程的《工程合同文本》必须把其《定标签报》（或《采购委员会会议纪要》）、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》作为附件，合在一起存档，同时作好相互对应的编号链接标识，以便于工作快速复查。

　　C 《工程合同审批表》统一采用NC审批打印稿。

　　D 合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）是由公司办公室保管，成本管理部应备有合同文本等资料的原件或复印件（复印件存档，需加盖办公室的专用章以示确认）。

　　E 其他有关规定，结合《合同管理办法》执行。

　　4.2.2 工程预结算资料

　　4.2.2.1资料组成

　　A 已竣工项目的完整的决算书、结算书、预算书、估算书、预结算审批表、工程结算协议清单（或承包方确认书）、付款台帐、项目后评估报告等。

　　B 正在开发项目的估算书、预算书、结算资料、付款台帐等。

　　C 成本数据库及成本管理软件所包括的目标成本、动态成本、预结算等内容。

　　4.2.2.2资料管理

　　A 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档，即每项工程的《工程合同文本》须把相关的预结算资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。

　　B 《工程预、结算审批表》统一印制成固定格式（可手写复印的），一式三联，第一联办公室存档，第二联成本管理部存档，第三联工程管理部存档。

　　C 一份完整的工程预结算书应包括编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表、计价依据。

　　D其中的计价依据又包括：材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）、施（竣）工图、图纸会审记录、工程变更签证的预算书、工程竣工验收资料、其他与工程结算相关的甲乙双方确认的协议等。

　　E 编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表合订成册；计价依据作为附件，可分职能部门、分类别进行保管，但计价依据资料也必须具备全面、快速复查的条件。

　　F 使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程预结算补充资料目录备注清单。

　　G不同载体（各局面资料、成本数据库、成本管理软件电子文档、光盘、服务器）的同一工程预结算资料的名称、编号、内容数据等必须完全一致。

　　H对于项目竣工结、决算书，在完成其书面纸张资料归档保存的同时，还须将其电子文档该录成光盘，或者在成本管理软件的基础资料设置中把项目竣工结、决算书的电子文档"打包"并上传至服务器，以方便保存与使用。

　　I 其他有相关规定，结合《工程预、结算管理办法》执行

　　4.2.3工程变更与现场签证资料

　　4.2.3.1 资料组成

　　A 已竣工项目的完整的工程变更、现场签证资料。

　　B 正在开发项目的工程变更、现场签证资料。

　　C 成本管理软件、成本数据库所包括的工程变更、现场签证内容。

　　4.2.3.2资料管理

　　A 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档，即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程变更及现场签证的资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。

　　B 《工程变更通知单》、《现场签证单》统一印制成固定格式（可手写复印的），一式四联，第一联项目部存档，第二联施工单位存档，第三联成本管理部存档，第四工程管理部联存档（四联皆须盖有甲方的工程变更及现场签证专用章）；《工程变更通知单》、《现场签证单》统一进行编号。

　　C 使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程变更及现场签证的补充资料目录备注清单。

　　4.2.3.3其他有关规定，结合《工程变更与现场签证管理办法》执行。

　　4.2.4 工程招投标资料

　　4.2.4.1资料组成

　　A 已竣工项目的完整工程招标资料（评定标评审表、招标文件、答疑记录、开标评标记录等）、工程投标资

料（主要是中标单位的）。

　　B 正在开发项目的工程招投标资料。

　　C 成本管理软件、成本数据库所包括的工程招标内容。

　　4.2.4.2 资料管理

　　A 以合同为主线进行每项工程招投标资料的归类存档，即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程招投标资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。

　　B 《定标签报》及《采购委员会会议纪要》统一从EIP办公平台打印，办公室、成本管理部及工程管理部各存一份。

　　C项目招投标资料（评定标评审表、招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作由工程管理部负责。

　　D 但评定标评审表（或议标及直接委托审批表）、中标单位投标文件中报价书、招标文件等作为工程预结算必要依据的招投标资料，成本管理部则应每项皆保存其原件或复印件。

　　E 其他有关规定，结合《工程招标管理办法》执行

　　4.2.5 制度类文件

　　4.2.5.1文件组成

　　A国家及当地政府工程造价管理等有关部门颁发的与成本管理有关的规章制度、管理规范、通知、决定等文件资料。

　　B集团总部颁发的与成本管理有关的规章制度、管理办法、操作指引、操作流程通知、决定等文件资料。

　　C本公司及本部门制订的与成本管理有关的管理办法、实施细则、通知、决定、相关会议纪要等文件资料。

　　4.2.5.2文件管理

　　A 成本管理制度要求在公司网站的相应"管理制度"栏中或网络驱动器中存放（政府有关部门颁发的法规文件可除外），以便网上查询。

　　B主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，装订成册（活页形式，可及时更新），以便书面查询、使用。

　　4.2.6其他文件资料

　　其他文件资料包括目标成本、有关设计阶段成本控制的资料、相关会议纪要、同行成本比较资料、工程造价分析、相关往来文件、当地工程造价定额、信息月刊、图集等工程造价有关专业书强等。这类文件资料也是实行资料管理员专人负责，分类保管。

　　4．3成本档案管理的其他规定

　　4.3.1归档与立卷

　　4.3.1.1 项目立项后，资料管理员即应制定该项目文件资料的收集整理工作计划，设定阶段性归档的时间，按照边工作边收集、整理、终结卷成的要求，就每个环节上形成的技术经济文件资料，随时加以收集，并存放于事先准备好档案盒中，以备整理。

　　4.3.1.2对工程造价影响较大的文件资料需原件存档，复印件存档须加盖公司相应资料主管部门的印章以示确认。

　　4.3.1.3在项目开发的过程中形成的与成本有关的文件资料均需统一归档、立卷，以合同为主线、以项目为单位进行立卷，一个项目的文件资料应立成一卷或数卷，一卷即装成一个档案盒。

　　4.3.1.4 对卷内无页号的文件资料应逐页在有文字的资料的正面右下角用阿拉伯数字顺序编写页号，并在合适处标明案卷题名、案卷号、存档人及时间等。

　　4.3.1.5 卷内文件资料的排列次序为；开发前拥准备、主体建安工程、社区管网工程、园林环境工程、配套设施工程类。

　　4.3.1.6 每卷成本档案编号由部门统一拟定编号方案；各类档案必须固定存放在卷柜内，排列方法为自左至右，从上到下。

　　4.3.1.7 对立好的案卷，成本档案管理员应定时进行检查，对不符合要求的应及时予以完善或返工

　　4.3.2 编目与装订

　　4.3.2.1 卷内文件资料目录按卷内文件资料的排列顺序和内容进行编写。第一列顺序号，以文件资料排列先后顺序逐件填写；第二列字号，填写文件资料制发部门的发文字号；第三列责任者，填写对文件资料的著名者，即对文件资料负有责任的部门和个人；第四列题名，即文件资料标题，一般应照实抄录：没有标题或标题不能说明文件内容的文件，可自拟标题，外加"[ ]"以示区别：第五列日期，文件资料的形成时间；第六列页号，填写文件资料起止页号。

　　4.3.2.2档案案卷装订的基本要求：在建工程的档案做活页装订；己竣工工程的档案做固定页装订。装订时，去除文件上的金属物；破损和褪色的文件材料，应进行修补成复制；文件资料应使用A4大小纸张，装订部分过窄或有字的，用纸加宽装订；纸面小的，加贴在标准的A4纸上；卷内文件资料，一般不超过二百页为宜，超过的可根据文件资料内容的阶段性分卷装订；装订要牢固、整齐、美观、装订时文件的右边和下边要取齐，不丢页、不压字、不损坏文件、不妨碍阅读；文件资料字迹难以辨认的，应附抄件并加以说明。

　　4.3.3保管与使用

　　4.3.3.1 归集、接收成本档案，档案管理员必需认真检验，并办理好登记、交接手续。

　　4.3.3.2成本档案要求集中存放于部门档案柜，由档案管理员管理，部门各职员手中只能持有正在处理的文件资料。

　　4.3.3.3成本档案保管必须做到七防，即防火、防盗、防光、防潮、防尘、防有害生物、防污染。

　　4.3.3.4在现阶段，保存期在十年之内的成本档案原则上皆不能作废，须保存；保存期超过十年的成本档案如需销毁，须经公司及总部的主管部门、领导的批准。

　　4.3.3.5对易褪色、易磨损的图纸、材料等，档案员要进行定期检查，档案的修补对借阅次数频繁、易损的案卷，可制作副本借阅，以加强对正本的保存。

　　4.3.3.6为维护成本档案的真实性与安全性，任何人未经批准，不得擅自涂改成本档案；每天下班要锁好档案柜。

　　4.3.3.7如因工作需要，公司内有关部门或人员借用成本档案时，须填写《成本档案借阅登记表》（见支持文件一），经部门或公司负责人（一股由成本管理部经理批准，重要档案的借阅还应得到成本管理部主管副总的批准）批准后方可借阅；档案管理员负责档案的借阅经办工作，办理档案借阅的登记手续，在借阅人归还档案时，还应负责检查档案的完好情况，借出的文件资料由档案管理人员负责及时收回井检查完整情况，如发现遗失，需在《成本档案借阅登记表》的"备注"栏加以注明，追究借阅者责任。

　　4.3.3.8在与公司之外进行学习交流时，在维护成本档案的机密性的同时，还要注意双方应进行对等交流。

　　4.3.3.9公司正常开展的审计、工作检查，则成本管理部须全力配合，井做好资料借阅的登记、回收工作。

　　4.3.3.10应建立成本档案台帐，以记载档案收进、发出、保管、利用情况及兼职档案管理人员的变动情况，档案人员还要做好统计工作，统计数据以原始数据为准，以便输入计算机，充分利用计算机进行工程成本档案的辅助管理。

　　4.3.3.11各项目成本管理部务必严格执行本管理办法，在执行过程中，如与实际情况有不适合之处，各公司成本管理部可根据实际情况作修改之请示，报事业部经济合同部核实，经分管领导批准后方可实施。

　　5.文件

　　5．1《工程成本档案借阅登记表》

　　借阅

　　日期借阅

　　部门/人文件资料名称数量借阅期限借阅

　　用途档案

　　管理员审批人签名归还

　　日期归还人签名备注

篇2：如何控制物业管理成本

　　如何控制物业管理成本

　　现在的物管行业究竟是亏是盈？按照业内的普遍认识，物业管理行业是一个微利行业，但有些业主对此并不买账，认为在市场经济条件下，如果物业管理公司真的亏损，那为什么不关门大吉？为此有业主猜疑，物业管理是不是暴利行业？为什么会有两种截然不同的看法呢？首先得看物业所处地区的经济发展水平，物业的类型和规模，物业管理企业的资质等级，物业管理质量，管理水平以及物业管理费的收缴率等。对于经济适用房及业主入住率较低的物业，物业管理公司亏损的可能性比较大，面对于种种高档物业，应该说还是有一定利润空间的，但无论如何也达不到所谓“暴利”的程度。

　　如何提高物业管理公司的管理水平，摆脱经营困境，提高经济效益，这是每一个物业管理从业人员都应当思考的问题。《物业服务收费管理办法》第十一条确规定了物业管理成本的基本构成。

　　通过规定，我们可以清晰地看到物业管理公司收入的主要来源，但这些均未反映出装修管理服务费、停车服务费、特约服务创收等费用。其实在实际操作中，这些也是物业管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，实现企业的良性循环？

　　1、物业管理应早期介入

　　物业管理公司在物业的规划设计及建设阶段应提早介入。站在使用者的角度，改进和完善物业的设计，监督施工质量，有利于完善物业的使用功能，也有利开展，提高工作效率和工作质量，从而降低使用、维修成本，提高经济效益。

　　2、部分项目实行专业分包业化服务转变，将部分项目发包给专业公司

　　例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利润率不高的项目发包给社会上的专业清洗公司，公司在清洁卫生方面能够提供比物业管理公司更加优质的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任，这样管理费用也会降低。

　　3、全面节约各项费用

　　建立行之有效的奖惩制度，奖励节约，惩罚铺张浪费行为。要求每位员工都要有节约意识，物品信用实施以旧换新，修旧利废，综合利用。尤其对水、电、电话费等方面加以控制，在财务报销上严格把关，严格控制打的费，餐饮费等费用，确保“一支笔”的财务报销制度。

　　4、完善采购招标管理制度

　　较大的物业管理公司每年办公用品、保洁用品、维修配件、员工服装等采购费用，少则几十万，大到几百万。因此必须实行招标定点采购，这样可杜绝“暗箱操作”，从而大大降低成本。

　　5、充分利用物业资源，开展多种经营进行创收

　　物管不仅要会省钱，还得会赚钱。除去物业管理公共服务外，要广泛开展多种经营，针对客户的需求，开动脑筋，比如说家政服务，这既方便了业主也增加了收入。

　　6、合理定编定岗，整合资源

　　对照物管委托合同，甲方的要求，物业的特点等因素合理定人定岗。按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，并通过招聘一专多能型人才，同时在企业内部培养一专多能型人才，使员工队伍精干，并在企业内部回忆新员工的培训，使新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。也可通过“1拖N”管理模式，由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射，实现管理人员的共享。对大型、绿化、维修设备，甚至车辆等，可由几个管理处综合利用，资源共享，从而降低管理成本。

　　7、努力实现规模经营

　　通过提高品牌含金量，提高资质等级，提高社会美誉度，提高服务质量，扩大市场竞争力，不断承接一些面积大、综合质量优的物业，提高规模效益，面积增加后也能不断降低单位管理成本，同时由劳动密集向知识密集转型，依靠自身的技术实务和专业化运作方式，努力形成一定的产业规模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小区朝智能化社区发展的新趋势，以IC卡等技术为核心，实现对业主用水、用电、用气及物业服务费、停车费等其他会费项目管理的新模式。还可利用先进的电视监控安防系统对小区的主要出入口、道路、公共场所进行监控，从而降低人工费用，达到降低成本的目的。

　　当然，企业成本管理离不开企业文化的辐射，有着良好企业文化氛围的企业，必然有利于各项成本管理制度的实施。企业内部每一个部门和每位员工都是成本的影响者，要将全体员工都当作成本管理的主体，通过种种方法不断提高成本控制意识。

篇3：控制物业管理人工成本投入

　　控制物业管理人工成本投入

　　物业管理有两大特点：一是劳动密集型；二是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的，但管理密集型却是物业管理行业所特有的，一个不被业内所重视的特征。物业管理的管理密集型，并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。物业管理行业涉及的技术领域更广泛，许多都是前沿科技。如网络、消防系统、监控系统、门襟对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型，决定了物业管理服务的管理密集型。

　　控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致。对物业管理行业来讲，一个企业管理水平如何，说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲，人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。

　　首先，控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。

　　小区资源主要包括：物业的类型，多层还是小高层或高层，小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积、建筑面积、商业面积(含学校、幼儿园、会所、商铺、酒店等)，绿化面积(包括覆盖率、植物种类等)、收费面积(不同物业的收费面积)、小区的收费标准(这一点十分重要)；小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量；生活(消防)水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况；游泳池基本情况、活动中心等；地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况；地上车位面积、停车位数量、所处位置等；道路的面积、路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。

　　第二步，根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。

　　资源决定了小区的服务标准：2元/㎡的管理费收费标准与3元/㎡的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。所以说，不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有：小区的占地面积、公共设施(配套)面积、收费面积、绿化面积等等。例如

　　1、A1类小区必须符合三个条件中的两个

　　管理面积：30万㎡以上

　　收费面积：20万㎡以上

　　收费标准：3元/㎡以上

　　2、A2类小区必须符合三个条件中的两个

　　管理面积：15~20万㎡

　　收费面积：13万㎡以上

　　收费标准：3元/㎡以下

　　3、B1类小区必须符合三个条件中的两个

　　管理面积：10~15万㎡

　　收费面积：8万㎡以上

　　收费标准：2.5元/㎡以上

　　4、B2类小区必须符合三个条件中的两个

　　管理面积：8~13万㎡

　　收费面积：6万㎡以上

　　收费标准：2.0元/㎡以上

　　5、C1类小区必须符合三个条件中的两个

　　管理面积：3~8万㎡

　　收费面积：4万㎡以上

　　收费标准：2.0元/㎡以上

　　6、C2类小区必须符合三个条件中的两个

　　管理面积：2~5万㎡

　　收费面积：2万㎡以上

　　收费标准：1.2元/㎡以上

　　与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1类服务标准，C2类服务标准等等。第三步，掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。

　　小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡/人。如多层不带电梯的物业，人均管理面积是1300~1400㎡/人；多层带电梯的物业，人均管理面积是1200~1300㎡/人；高层住宅的物业，人均管理面积是1600~1700㎡/人；写字楼物业，人均管理面积是2000㎡/人左右。

　　同时我们还要(考虑不同的实际情况)根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以，对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。

　　参考的数据有：

　　1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积；

　　2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”；

　　3、物业的管理收费标准；

　　4、物业的服务等级和服务标准。

　　例如，公司内部对比分析：

　　案例1某公司A管理处与B管理处比较：

　　(1)资源

　　A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户、建筑面积34802㎡，绿化面积4500㎡、收费面积24703.76㎡，收费标准：住宅2.8元/㎡。设备：地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个；月管理费收入69170.53元；目前岗位人数34人。

　　B管理处：小区客观情况：小高层物业4栋、244户、建筑面积33038㎡、绿化面积3040㎡、商业面积1200㎡、收费面积26900㎡。收费标准3.0元/㎡、商业3.0元/㎡。设备：电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外包。月管理费收入80700.40元，目前岗位人数29人。

　　(2)对比

　　A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。

　　不同的是A管理处有游泳池、会所，B管理处没有。B管理处有商铺，A管理处没有。

　　(3)分析

　　a. A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下，人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人，一个用了29人。

　　b. B管理处的月管理费收入高出A管理处17%，人工成本却低出了17.24%。

　　c. A管理处人均创收2034.43元/人；B管理处人均创收2782.77元/人。

　　案例2 行业内W公司C管理处与*公司D管理处比较

　　(1)资源：

　　a. *公司D管理处

　　小区客观情况：建筑面积29.0万㎡、绿化面积11.96万㎡、商业面积1万多㎡；

　　物业：高层14栋，其中27层10栋、25层4栋。

　　设备：电梯29部，有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。

　　设施：游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个，停车使用率80%左右。

　　b. W公司C管理处

　　小区客观情况：高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万㎡、绿化面积4.9万㎡、收费面积25.49万㎡；

　　收费标准：一期别墅2.8元/㎡、小高层1.8元/㎡；二期高层住宅3.2元/㎡，别墅3.8元/㎡。

　　设施设备：电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个，地下停车位1400个。清洁外包。目前管理处岗位人数230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理处所有设施设备养护维修到位，该项花的钱花到位。该项包给专业公司维护的，交由专业公司维护。

　　b. *公司D管理处共有人员218人。除负责*公司D管理处的物业管理外，还负责附近“G”小区(2万多㎡)的物业管理；F中学、小学、幼儿园的保安服务；附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。(3)收入

　　*公司D管理处收入：收费面积20多万㎡，管理费2.6元/㎡，商业6.0元/㎡；月收入(不含停车费、商业面积管理费收入)约80万元。

　　(4)对比差距

　　a. *公司D管理处的管理建筑面积比W公司C管理处高出23%，6.2万㎡；人力成本控制却比W公司C管理处低出5%，少用12人。一个是218人，一个是230人。

　　b. *公司D管理处的人均面积是1577.98㎡。W公司C管理处的人均管理面积是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商业管理费收入，*公司D管理处的人均创收3640.86元/人 ；W公司C管理处人均创收为3381.88元/人。*公司D管理处高出W公司C管理处1.07倍。

　　e. W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出*公司D管理处1.17倍，相差0.45元/㎡的情况下，人均创收却低出7%。这就是同行间的差距。第四，有了人力资源配置，我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准，不同的服务标准，员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬，多劳多得，不同服务等级的小区员工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作层员工

　　一类小区保安员月工资1400元/人(不含社保)。个人素质要求：身高1.75米，高中毕业，退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元/人(不含社保)。个人素质要求：身高1.70米，初中毕业，不一定是退伍军人等。三类小区......其他各类操作员工也类似。

　　2、管理层员工

　　一类小区管理层的员工薪酬高于二类小区，主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。第五步：不同服务等级的小区采取不同的考核标准

　　物权法的最终出台，物业管理模式的多元化将会促使物业管理市场程度的加速提高。新旧物业合同期满将实行“招投标”，重新选聘物业管理单位。价格将成为市场竞争的法宝!在同等服务质量服务标准的情况下，谁的价格低，谁取胜的可能性就大!价格最终反应的是一个企业的管理水平。管理水平的标志对企业来说就是成本控制的能力，也就是一个企业的核心竞争力!