中国房地产行业严格地说只有15年的经历。因此无论是按照gg开放25年的时代年轮还是按照20年企业跨度的当下中国式成功标准,绝大多数房企都属青少年,几乎没有经历其它行业完整的产业发展周期。而且由于中国房地产赶上了一个快速发展的黄金时代和绝无仅有的卖方市场,使中国房地产一路甲方地走来,在赚取阳光外暴利的同时也背负了汹涌的骂名。即使按照冯仑所说的“剩者为王理论,与家电、IT,甚至乳品等经历过大起大落和激烈竞争洗礼的行业相比,无论是规模还是经验,又有几个中国房企敢大言不惭地称王?尤其在政策和市场的双重外力推压下,中国房地产企业更多地正在走向被动的选择和成熟。就如一个人的成长历程一样,即使神童有些阶段也是无法超越的———这是透支的代价(包括前期暴利的摊薄和再分配)也是必经之径!
创始人管理向职业经理人过渡
中国房企的第一代决策者,严格意义上正如零点调查的袁岳所讲是半代企业家。无论是他们进入房地产的三十而立时段,还是偶然性地“入错行,都几乎打上了一代人的烙印。商业直觉加
上得天独厚的暗箱操作空间和驾轻就熟的社交手段,特别是对厚积薄发市场的判断和多年资源的整合,都使他们赶上了一次百年不遇的完成原始积累的机会。他们混合着理想主义的人文情怀与财富欲望,带领年轻而无畏的团队,抓住扑面而来的机会,在满足市民日益增长的住房需求的同时,也塑造了一台台赚钱的机器。然而好日子总有过到头的时候,在紧箍咒般的系列政策(自121文件始)出台过程中,中国房地产第一代领导人表现出的线性思维方式和歇斯底里的反应都暴露了他们主观和智慧的极限,仅仅依靠机会主义和经验主义已不能应付和摆脱行业和企业的惊诧和迷茫。必须借助更加理性、客观和专业的新一代专家型的人才和意识,方能找到应对之道和过冬的良方。如杂家王石向财务专家郁亮的移重,偏执狂顺弛掌门人孙洪斌向稳健少壮派汪浩的让渡,无不象征着中国的房地产已经真正进入了一个职业经理人的时代。
专业化经营向相关(对)多元化经营延伸
最近江湖上竟传出万科又要做出多元化的惊人之举不知是否是谣传。不过关于专业化与多元化犹如鸡和蛋的陈年之争纯属形而上之说。万科的精细专业化并不能否定首创的五三二相关多元化战略。甚至对张宝全今典集团的EVD跨行业投资下结论都为时过早。因为对一个过分依存银行和土地的资源型行业来说,特别是政策和市场的变化莫测,无疑增加了这个行业的长期和单一的风险性。选择产品的多元化、经营的多元化乃至地域的多元化等产业(价值)链策略未尝不是未雨绸缪之举。而一个反向的推导也证明了这种互补式互动式投资方式的优势如IT联想和家电国美的程咬金式的切入,特别是做木材出身的黄文仔一个星河湾就敢号称中国房地产的状元项目,都给房地产行业带来了全新的冲击和震撼。从而说明并不是专业化就一定正确,也不是多元化就一定做得不好。一个相对(关)多元化的时期的来临可能正是房地产行业调整阶段和周期性发展的第三条道路。
产品运营型向资产(本)运营型升级
中国房地产由于赶上了一个井喷式的行情和强势的买方市场,巨大的现金流支持着中国的房地产一路高歌猛进!被土地、贷款和客户惯坏了的开发商根本就缺少远见和危机意识。所以当“国八条横空出世时,绝大多数开发商都懵了,政府和市场左右开攻,一下子把开发商逼到了南墙上,仿佛突然发现仅仅靠原来的产品型经营思维和短期型管理方式已经不灵了,本能的反应就是呐喊和抵制,大有宁可站着死也不跪着活的架势。而不是积极地寻找对策和第三种方式。简单和松散的拿地、价格和信息联盟毕竟不能解决根本和长期的问题,而从小养成的债权式、封闭型和专权式的机制和习惯还不能完全和甘心地接受重组和并购的财务事件,对向股权式、互补型和共享式的模式转换缺乏足够的心理准备和组织准备。再加上对非银行渠道外的创新金融品种和资产(本)运营模式缺乏研究和应用,对变化着的集体无意识(羊群效应)的消费者判断有误,特别是对中央政府的严厉调控抱着盲目的乐观和对抗,从而导致金融型的缺氧和死亡。而像万通与泰达联姻(不惜出让控股权),复地与大摩等海外基金的合资(作)等行业的先知先觉者则无疑提前跨过了这一凶险的幽谷。他们是先行者也是幸存者,更是学习的榜样。
非专业化经验与专业化经验结合
中国房地产行业由于自身的成长时间短,进入门槛低,科技含量小,实践经验和理论积淀都相对薄弱,在追求所谓专业化的道路上,反而容易迷失方向和战略。相对于中国房地产发展的阶段性和轨迹,也许向先进行业、周期性行业、海外同行业领先企业、金融行业甚至是失败企业学习的指导性和实用性更加迫切和重要。像家电行业的周期性发展经验和竞争水平,互联网的泡沫破灭教训和自始至终的资本运营意识,金融企业的创新思维方式和衍生工具等等无疑都是中国房地产行业和企业学习的标杆和正在上演的活剧。因为中国房地产发展到今天,仅仅靠本行业的经验、人才和理念已远远不能走出困境,必须借助非专(行)业的力量才能完成此轮超越和升华。像不久前合生创展老板朱梦依以中国房企最高薪酬聘请以金融并购专家蜚声中外的武捷思担任执行董事兼总裁,万科聘请对国际一流企业颇有研究的管理顾问专家姜汝祥参与企业下一个10年发展战略的制定,都充分说明了行业的领导企业已经感悟和认识到了这个严峻的事实。特别
是一些上升和迅速成长的中小企业也开始在聘请策划和销售机构的同时,聘请管理顾问和财务顾问,而国内外名校各种名目的培训更是令大小开发商们趋之若鹜!篇2：论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向
论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向
物业管理行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物，它既反映了社会生产力发展的阶段水平，也反映了社会分工细化的协作程度，同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此，分析研究转型时期经济发展的特点，把握物业管理行业的发展趋势和方向，具有重要的理论和实践意义。
一、转型时期经济发展的特点
当今世界经济的发展模式大致有两类：一是传统的计划经济模式，资源的配置以中央集权、统一配置为特征；二是市场经济模式，资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期，世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”，试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃，然而，实践已经证明，这种改革的成本和代价是巨大的，它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路，其主要做法是，从改进微观经营机制上入手，强化对劳动者和企业的激励作用，发挥劳动力资源富裕的比较优势，促进新增资源创造，借助于资源配置制度（价格机制），使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门，达到加速经济增长和产业结构调整的目标。
面对全球经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两个挑战，一是转型，二是发展。其实二者相辅相成，转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路，而发展又是转型的目标所在。中国经济自gg开放以来经历了两方面的重大变革：一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变；二是经济增长方式的转变，即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说，我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中，这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下，物业管理行业应运而生。
二、我国物业管理市场的形成条件
物业管理最早起源于18世纪年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业管理单位10万多家，从业人员达150万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果：
1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。
1980年，*同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件，也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。
2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。
全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求，也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人不是政府就是国有企业，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业管理模式的出现。
3、公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性。
对于一幢物业而言，产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品（公共部位）。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品，它与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房屋产权便具有排它性，但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益，这个组织便是物业管理公司。这是物业管理行业存在的法理基础。
4、物业投资的保值增值要求专业化的物业管理。
市场经济的高度发达，已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明，很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事置业投资，除了要获得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是不动产增值的重要方面。也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。
5、房地产开发商售后服务承诺的要求。
市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境，而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此，为了树立品牌，获取长远利益，越来越多的开发商注重提供优良的售后服务，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业管理的要求。推动和促进物业管理的发展，成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。
三、我国物业管理行业的发展趋势和方向
物业管理行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关，因此，我们可以从物业管理行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。
1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大
中国经济转型的过程，要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革，为此创造了有利条件。80年代以前，住房从建造、分配到管理基本上是统分统包，几乎不存在真正意义上的物业管理。到1999年，全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看，1985年个人购买的比例仅占14%，到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破，以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。
另外，根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值（GDP）中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这方面的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。
2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态
到目前为止，我国物业管理单位已有10万多家，全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米，平均每家管理的面积不到10万平方米。物业管理的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业管理机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业管理的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源，深圳市政府对物业管理公司的注册予以限制，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明，多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的战国时代，最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业，并成为行业发展的标志。
3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强
如果说目前和今后一段时期，物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业管理协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。
4、物业管理服力的内容将向两头延伸
传统的物业管理服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业管理已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业管理企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业管理服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业管理企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听取物业管理公司的意见，充分利用物业管理公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量，达到树品牌的目标；另一方面，物业管理企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。
我国的物业管理行业方兴未艾，它在gg开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。
篇3：试论经济转型期物业服务发展趋势方向
试论经济转型期物业服务发展趋势方向
物业服务行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物，它既反映了社会生产力发展的阶段水平，也反映了社会分工细化的协作程度，同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此，分析研究转型时期经济发展的特点，把握物业服务行业的发展趋势和方向，具有重要的理论和实践意义。
一、转型时期经济发展的特点
当今世界经济的发展模式大致有两类:一是传统的计划经济模式，资源的配置以中央集权、统一配置为特征；二是市场经济模式，资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期，世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”，试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃，然而，实践已经证明，这种改革的成本和代价是巨大的，它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路，其主要做法是，从改进微观经营机制上入手，强化对劳动者和企业的激励作用，发挥劳动力资源富裕的比较优势，促进新增资源创造，借助于资源配置制度(价格机制)，使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门，达到加速经济增长和产业结构调整的目标。
面对全球经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两个挑战，一是转型，二是发展。其实二者相辅相成，转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路，而发展又是转型的目标所在。中国经济自gg开放以来经历了两方面的重大变革:一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变；二是经济增长方式的转变，即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说，我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中，这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下，物业服务行业应运而生。
二、我国物业服务市场的形成条件
物业服务最早起源于18世纪年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业服务公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业服务行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业服务单位10万多家，从业人员达150万人，初步形成了一个巨大的物业服务市场。物业服务市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果:
1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。1980年，*同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件，也为物业服务行业的产生和发展奠定了基础。
2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求，也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人不是政府就是国有企业，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业服务模式的出现。
3、公共产品的特性决定了物业服务机构存在的必要性。对于一幢物业而言，产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品(公共部位)。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品，它与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房屋产权便具有排它性，但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益，这个组织便是物业服务公司。这是物业服务行业存在的法理基础。
4、物业投资的保值增值要求专业化的物业服务。市场经济的高度发达，已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明，很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事置业投资，除了要获得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是不动产增值的重要方面。也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。
5、房地产开发商售后服务承诺的要求。市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境，而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此，为了树立品牌，获取长远利益，越来越多的开发商注重提供优良的售后服务，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业服务的要求。推动和促进物业服务的发展，成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。
三、我国物业服务行业的发展趋势和方向
物业服务行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关，因此，我们可以从物业服务行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。
1、物业服务市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大
中国经济转型的过程，要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革，为此创造了有利条件。80年代以前，住房从建造、分配到管理基本上是统分统包，几乎不存在真正意义上的物业服务。到1999年，全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看，1985年个人购买的比例仅占14%，到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破，以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。
另外，根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这方面的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业服务市场的发展前景也是十分令人乐观的。
2、物业服务企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态
到目前为止，我国物业服务单位已有10万多家，全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米，平均每家管理的面积不到10万平方米。物业服务的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业服务公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业服务机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业服务的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源，深圳市政府对物业服务公司的注册予以限制，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明，多数物业服务公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业服务行业将进入群雄并起的战国时代，最终将形成若干家实力雄厚的物业服务龙头企业，并成为行业发展的标志。
3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强
如果说目前和今后一段时期，物业服务市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业服务方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业服务市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业服务协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。
4、物业服务服力的内容将向两头延伸
传统的物业服务服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业服务已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业服务企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业服务服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业服务企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听取物业服务公司的意见，充分利用物业服务公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量，达到树品牌的目标；另一方面，物业服务企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。
我国的物业服务行业方兴未艾，它在gg开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。