中国房地产行业的变革与分化终于出现了。

“房地产金融”,“商业地产”已然成为这两年房地产业的时尚物语。例如大连万达集团的商业地产经历了早期的探索和整体出售时的阵痛与甜蜜,又开始了全新的尝试;万通集团更提出由“香港模式”向“美国模式”的转变战略;金源集团分布于北京、重庆、昆明的大型购物中心(SHOPPING MALL),总投资已经高达93亿元。

一切都还刚刚开始。

7月12日,亚太区房地产投资信托基金20**年会在北京举行。这是一个房地产金融方面的盛会;8月初,博鳌·21世纪房地产论坛20**届年会,参会的是清一色的地产界人士;9月2日,北京中国购物中心年会,会上缺少金融与房地产的主流人士参加。

很明显,金融、地产、商业依然处于各自分割、自娱自乐阶段。

但市场却向金融、地产、商业提出了要求:三者要达到高度的、深层次的融合。房地产金融与商业地产,核心的内容就是融合。这种融合涉及三个领域,机会很多,难度很大。

在金融、地产、商业之间,金融处于顶端平台,房地产居中,商业处于其下,由此构成了一个价值链。房地产连接两端,故而出现了房地产金融与商业地产的说法。在这种说法里,房地产居主导地位。

中国房地产发展20年来,其运作模式沿袭了香港模式,原因很简单,中国房地产的产业化是从深圳开始萌发的,而深圳就是向香港学习的。这种模式又从深圳传承到海南、广西北海。1993年宏观调控,海南、北海的人全部突围出来回到内地,把香港模式的种子传播到全国各地。

中国是全球最大的引进外资的国家之一,但除了近邻的香港、新加坡、台湾等国家和地区之外,几乎没有欧美的房地产开发商来中国投资,来分享中国房地产暴利的机会。后来人们才发现,欧美的房地产行业不是这种运作方式。老外没机会赚到这个钱。

最近,外资终于来了,但来的不是房地产公司,而是金融机构。我们这才意识到,在美国,房地产是金融的一部分,是被基金化、证券化、金融化了的房地产。所以,一旦人家一进来,我们就显得目瞪口呆、不知所措。

以购物中心为例:投资购物中心是近几年最热门的投资行为。购物中心是中国房地产的新物种。这个物种的引进必须有适合它的生态环境和完整的生物链。

中国的房地产是以住宅为核心的房地产,住宅产品投资的推出方式是将住宅卖给零散消费者:投资——升值——变现。所以很多人都能成功地成为开发商;当住宅开发商开始投资商业地产,或者是在大量住宅产品中夹杂商业地产时,往往由于不了解商业地产运作,导致产品不符合商家需求。这就是行业没有细分所带来的投资开发瓶颈。

只有将金融、地产、商业进行有机融合,建立这三个节点紧密联系的价值链关系,才能做好购物中心。最成功的典范就是美国的西蒙。

西蒙是什么?它既不是沃尔玛这样的零售经营商,也不是大连万达这样的购物中心投资商,也不是铜锣湾这样的购物中心运营商。

目前中国还没有一个跟西蒙一样的机构。西蒙是购物中心REITs(房地产投资信托基金)的管理公司。它是金融、地产、商业管理的综合体。它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心,是房地产金融的角色;同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整,业态规划、整合零售来提升商业运营能力,使租金收入稳定、持久、提升。

西蒙能做到这个水平全赖美国有庞大的REITs市场,既能变现退出,又能投资融资,运用自如。

这才是中国房地产金融的方向,也是商业地产的方向。

金源集团、万达、铜锣湾,以及市场大潮中不断涌现的商业地产开发商,若不走上这条道路,依然会继续苦恼。

篇2：商业地产招商及商业顾问合同

　　商业地产招商及商业顾问合同

　　委托方：________(以下简称甲方)

　　地址：________

　　电话：________传真：________

　　受托方：________(以下简称乙方)

　　地址：________

　　电话：________传真：________

　　甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方全程商业顾问、招商中国项目(暂定名，下同，可简称为该项目)一事，达成本合同。

　　1、双方共识：

　　(1)、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目商业经营管理的咨询顾问。乙方是有资格接受甲方委托咨询顾问该项目业务的机构，其资格真实可信(执照编号为：________)。

　　(2)、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业规划、商业顾问、招商顾问等服务。

　　2、合同标的：________项目。该项目批准用地规模为____平方米，折合____亩；规划建筑面积为____平方米；土地使用权证号为____号。

　　3、委托事项：甲方兹将其投资于________项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。

　　4、委托期限：自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营八个月为止。

　　5、委托内容：指甲方委托乙方：

　　(1)、对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析，并根据上述勘察和分析参与商业发展规划的制定；

　　(2)、对该项目将要建造的建筑设计、实际施工进行顾问、监督，使建筑物与商业规划相匹配；

　　(3)、对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案，并具体实施；

　　(4)、对该项目将要建造的商业房地产制定经营管理方案，并负责培训从业人员以及协助甲方组建商业经营管理公司；

　　(5)、为甲方提供一份以该项目为蓝本，适用于大多数商业房地产项目运营管理的标准行业运营手册，以支持甲方未来可能参与或主持的商业房地产项目提供指南。

　　6、工作流程：

　　(1)、乙方自本合同签订之日起，即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。

　　(2)、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目招商和商业顾问方案，并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施，根据情况变化，甲方有权对方案提出调整要求。

　　(3)、乙方在对甲方负责的总原则下，全权开展招商及商业顾问工作。

　　(4)、具体工作流程：

　　A、商业方案、建筑设计、建筑施工的顾问和监督：由甲方确定设计方，并设立设计委托合同，甲方直接向设计方支付相关费用。乙方负责在整个设计过程中，审核、优化设计具体方案，对相关布局、客流规划、服务设施等作具体整改意见，使之符合商业规划的要求。由甲方确定建筑方，并设立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相关费用。乙方负责在整个建筑施工过程中，按施工进度表进行阶段审核，提供材料选择建议，使之符合商业规划的要求。

　　B、商业中心的招商、招租方案制定及招商执行：在该项目工程开工后，即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所，并成立该项目的具体营运实体。乙方负责对该项目作细分计划，并设立招商，招租的具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体品牌招商工作。

　　C、开业准备：在建筑物地面以上部分完成70%，即进入此阶段。甲方负责获得购物中心业务相关的所有许可证书。乙方负责以下内容：

　　1)、运营手册的编制、制作；

　　2)、协助甲方进行经营管理公司人员的招聘、培训；

　　3)、协助甲方进行购物中心维护、设备系统设立；

　　4)、协助甲方进行购物中心财务系统设立、税务顾问、培训；

　　至此，乙方应保证商业中心的自身管理实体，已具充分能力独立管理、运作。

　　D、试营业、开张及开业后的日常管理：设定的正式开业日期前60天，即进入此阶段。甲方负责对该项目购物中心的日常管理。乙方负责对上述三个阶段的绩效进行总结，并向甲方提供总结报告，并协助甲方进行购物中心的日常管理，提出修正意见。

　　7、服务内容：指乙方服务甲方：

　　(1)、商业模式及建筑设计

　　A、市场调查

　　1)、消费力

　　2)、商品结构

　　3)、竞争对手

　　4)、当地行业惯例

　　B、设计委托书

　　1)、设备、器材

　　2)、通道、公共区间设施

　　3)、广告、展览位

　　4)、库房、办公

　　C、实施设计和调整

　　(2)、运营手册及管理架构

　　A、合同体系

　　1)、自营部分

　　采购框架合同，采购条件

　　代销合同

　　供应商文件管理

　　批发标准格式合同

　　2)、租赁、物业部分

　　租赁合同

　　委托物业服务合同

　　1. 餐饮类

　　2. 商铺类

　　安全保障手册

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服务规范承诺

　　4)、内部部分

　　人事：劳动合同、员工手册

　　跨执照合作合同

　　与地主方关系合同

　　管理执行委员会合同

　　财务体系(按执照个体划分)

　　人事结构、招聘计划和培训

　　临时结构

　　长期结构

　　管理运营手册

　　各级管理职责

　　运营总经理、财务总监

　　采购经理、物流经理、工程经理、保安经理

　　楼层经理、市场发展经理、财务部门经理

　　主管级

　　高级员工

　　员工

　　作业指导书

　　库存管理

　　收货

　　仓储

　　损耗

　　盘点

　　调整

　　收银管理

　　应收

　　银行往来

　　备用金

　　折扣

　　人事、培训管理

　　招聘

　　福利、工资

　　培训

　　员工手册

　　劳动团体

　　保安管理

　　警报、监控系统功能

　　应急手册

　　保险手册

　　工程、维修管理(不同功能区域)

　　市场、开发、客户服务管理

　　价格体系管理

　　单证设计

　　报表体系

　　(3)、招商执行

　　A、配合商业中心标志和适用版式

　　B、配合意向书、宣传册

　　C、招商会

　　D、招商执行

　　E、招商价格、招商周期

　　8、委托费用：

　　(1)、商业顾问委托费用：

　　A、甲方委托乙方进行该项目商业顾问的费用为人民币____元整(小写：____元RMB)。

　　B、服务费用结算办法：

　　本合同签订后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整(小写：____元RMB)；

　　该项目开工后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整(小写：____元RMB)；

　　该项目开业后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整(小写：____元RMB)；

　　该项目开业八个月后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整

　　(小写：____元RMB)。

　　(2)、招商委托费用：

　　A、甲方委托乙方进行该项目招商的费用按该项目____计提。

　　B、服务费用结算办法：

　　1)、招商的费用结算前提为达到招商业绩考核的标准。

　　2)、招商的费用按以下四个时间节点分别结算：

　　该项目商业用房在3个月内取得30%成功招商率后五个工作日内；

　　该项目商业用房在6个月内取得60%成功招商率后五个工作日内；

　　该项目商业用房在9个月内取得90%成功招商率后五个工作日内；

　　本合同约定的委托期限到期后五个工作日内。

　　3)、双方协商一致，该项目单户成功招商的定义为：

　　9、双方权利和义务：

　　(1)、甲方权利和义务：

　　1)、甲方权利：

　　A、审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见和乙方进行磋商，确定其方案并得到法定机关的批准后实施；

　　B、在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方帐户，招商定金由甲方现场财务主管保管并办理相关手续；

　　C、享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；

　　D、拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；

　　E、有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚，奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩情况决定。

　　2)、甲方义务：

　　A、向乙方提供该项目的相关合法文件；

　　B、承担该项目的广告宣传费用，并提供乙方固定的办公场所，承担相应办公费用；

　　C、授权指定专业人员作为和乙方工作中的联系人，指定联系人为：；

　　D、根据本合同约定，按时支付乙方服务费用。

　　(2)、乙方权利和义务：

　　1)、乙方权利：

　　A、根据本合同约定，按时收取相关服务费用；

　　B、每周与甲方召开工作例会，专题研究本周工作及下周工作内容。

　　2)、乙方义务：

　　A、保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问；

　　B、根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；

　　C、负责该项目招商过程中的各项日常管理工作；

　　D、承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用；

　　E、协助甲方与客户签订该项目相关合同；

　　F、未经甲方书面承诺，对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；

　　G、对所涉及甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态；

　　H、未经甲方书面承诺，不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。

　　10、税金：甲、乙双方因该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由双方各自承担。

　　11、违约责任：

　　(1)、本合同签订后，双方应认真遵守，任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同，违约方应向守约方支付违约金人民币____元整(小写：_____元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的，且逾期30天仍不能支付的，视同甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币____元整(小写：______元)。

　　12、争议的解决：因执行本合同所发生的争议，由双方协商解决。如协商不成，任何一方均可向常州仲裁委员会申请仲裁。

　　13、本合同的法律效力：

　　(1)、本合同壹式陆份，双方各执叁份，具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由双方合法代表签署并加盖公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　14、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同附件。

　　甲方：________乙方：________

　　代表人：________代表人：________

　　日期：________日期：________

　　签于：________签于：________

篇3：商业物管培训：商业地产定义、分类和策划

　　商业物管培训：商业地产定义、分类和策划

　　商业地产定义

　　商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

　　商业地产形式

　　商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

　　商业地产分类

　　一、按商业形态分类

　　1、商业广场

　　2、shoppingmall

　　3、商业街

　　4、大型商铺

　　5、购物中心

　　6、休闲广场

　　7、步行街

　　8、专业市场

　　9、社区商业中心

　　10、商务楼

　　二、按照开发形式进行分类

　　1、商业街商铺

　　2、市场类商铺

　　3、社区商铺

　　4、住宅底层商铺

　　5、百货商场、购物中心商铺

　　6、商务楼、写字楼商铺

　　7、交通设施商铺

　　三、按照投资价值分类

　　1、"都市型"商铺--绩优股

　　2、"社区型"商铺--潜力股

　　3、"便利型"商铺--冷门小盘股

　　4、专业街市商铺--高科技股

　　5、其他商铺-"一般股票"

　　商业地产策划流程

　　前期：项目顾问

　　一. 市场调研：

　　1.区域状况调研：

　　1.1区域商业状况调研

　　1.2竞争者状况调研

　　1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）

　　1.4区域经济状况评估

　　1.5消费者品牌认同调研

　　2.目标购买者调研

　　2.1消费群体细分，消费动机

　　2.2项目问题及机会调研

　　2.3购买能力调研

　　3.品牌供应商调研

　　3.1品牌类别细分

　　3.2品牌资料库建立

　　3.3项目问题及机会调研

　　3.4租金承受能力调研

　　二.项目定位

　　1.项目分析

　　1.1项目核心竞争力（卖点）分析

　　1.2竞争者比较分析（问题及机会）

　　2.项目定位

　　2.1项目品质功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目标客户（购买者及承租者）

　　4.业态组合及规划建议

　　5.卖场区域分割

　　三.基本VI（品牌视觉形象设计）

　　包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等

　　应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.价格体系建立

　　2.公开活动及新闻配合

　　3.媒介策略

　　4.商业谈判或推介会

　　五.销售策略

　　1.价格体系建立

　　2.公开活动及新闻配合

　　3.媒介策略

　　4.商业谈判或推介会

　　费用预算及支付（另行协商）

　　中期：招商及销售代理

　　一般代理

　　A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。

　　B.佣金预算及支付

　　B1 铺位纯出租形式：

　　1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；

　　5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；

　　10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；

　　如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；

　　以上均按首年租为依据计算佣金。

　　B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：

　　中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。

　　B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。

　　B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。

　　B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。

　　B3 铺位销售形式：

　　所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。

　　B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：

　　项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：

　　项目方在我们中介成功客户后将按"合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月"计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；

　　1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；

　　5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：

　　项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；

　　销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；

　　其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。

　　非常代理

　　根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。

　　全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。

　　按照基本服务费+佣金形式支付费用。

　　佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。

　　后期：项目营销推广顾问

　　◆服务内容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促销策略

　　以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。

　　三.开业策略

　　开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。

　　四.公开策略

　　借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。

　　五.气氛策略

　　店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。

　　六.服务策略

　　服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。

　　七.管理策略

　　导入ISO质量认证。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。

　　◆费用预算及支付

　　顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。

　　销售、租赁、经营管理培训

　　一、商业物业销售培训

　　二、商业物业租赁培训

　　三、商业物业经营管理培训

　　费用预算及支付（另行协商）