根据主流的思维体系,目前我国的房地产开发模式基本可归纳如下:开发商筹措资金并通过公开招拍挂取得一定年限的土地使用权、房产建设、销售以回笼资金取得利润、继续下一个开发循环;同时,政府通过土地出让取得大量的土地出让金,随之进行城市基础设施建设,并通过基础设施的不断配套与完善来提升区域内的土地价值,形成下一轮土地出让与基础设施建设互动的良性循环。

表面看来,这样的开发模式公正、科学、合理:开发商在市场经济手段的调控下公平竞争、政府在经营城市的理念下实现城市建设资金与城市规模的不断扩张。但是,这样的开发模式真的无懈可击、天衣无缝了吗?

传统开发模式真的无懈可击?

一、高额土地出让金门槛造成房地产开发商之间的不完全竞争

由于我国城市(尤其是较发达城市)的快速发展而形成土地资源的高度稀缺性,造成土地价格的急剧上涨。建设部对杭州的一项调查显示,杭州1998年房屋开发土地每平方米的价格仅为593元,而到20**年猛涨到6143元,4年间上涨10倍以上。因此,这种土地公开招拍挂的公平竞争仅限于拥有大资金的开发商,而中小资金的开发商由于土地出让金的高门槛而被排除在房地产开发市场之外。这种貌似公平的竞争,竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而非企业建设、开发的总体实力。

二、房地产开发的暴利来自何处

据杭州市建委陆革处长介绍,国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%,而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素,其开发利润为自有资金的100%以上,称其为暴利毫不为过。暴利的来源绝非是通过降低房屋的建设成本从而获取社会平均利润,而是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值却并非是房地产企业经营所致,而是政府配套基础设施的建设投入形成。因此,暴利其实来自于国有土地资产的流失。

三、谁在为房产开发的高风险买单

与取得土地的高资金门槛相对,市场准入的门槛却太低,造成一些房地产企业无力承担相应责任。1000万元就可以注册一个房地产企业,一级房地产企业的注册资本金5000万元即可,但其运作的项目却动辄几千万元、几亿甚至数十亿元。根据《公司法》房地产企业只需承担注册资金的有限责任,责任与资金实力的不对等使得其房地产开发大量依靠银行贷款和购房人的预付款,将风险转嫁给银行和社会。

四、追逐暴利的结果——房地产市场的结构失衡

为了让土地上涨的价值在房价中不那么显山露水,使房屋看上去物有所值,于是“豪宅”、高价房充斥市场,所谓的环境、理念等房屋附加值成为房价组成的中坚力量,而适合中低收入阶层的商品房却凤毛麟角,导致政府不得不推出大量行政划拨土地、以期通过经济适用房的开发建设来解决普通居民的居住难题。

五、宏观调控对过热楼市的控制“看上去很美”?

近两年来,国家采取把住土地供应和信贷投放两个闸门,降低固定资产投资增长过快的势头,目前已取得初步成效。但一些专家指出,对过热的楼市而言,如果土地供应方式不作根本转变,眼下稳定、或趋于下降的房价也会静待时日寻找机会予以“补涨”,这是供求关系这只市场经济“无形的手”作用的必然结果。

将“地价”从“房价”中剔除

由于房屋依附于土地的特殊性,使得房产开发与地产开发天生就合为一体,这种传统观念的桎梏,限制了人们思维的再创新。

一方面,“土地稀缺→地价上涨→区域间的垄断竞争→垄断形成暴利→房价上涨→商品房成为投资房→普通居民无力解决居住问题→政府大量推出行政划拨土地→土地愈加稀缺”;另一方面,“土地稀缺→地价上涨→基础设施配套成本增加→城建资金缺乏→政府更加依赖于土地出让金的取得→地价持续上涨”。

浙江工商大学应宜逊教授认为,上述推断揭示了这样的尴尬:即政府已经被捆绑在“高房价”的战车上,欲罢不能。那么,能否探索另外一种可持续发展之路?

一、“地价”与“房价”分离的合理性

区别于资本主义国家的土地私有制,我国土地均属国有。国家通过城市建设而形成的土地升值,理应归属国家所有。至于房地产开发企业——严格意义上应为房产开发企业(通过囤积和圈地来坐等国家建设推动地价的上涨,不是真正的地产开发),它的存在是通过对“房屋”这个产品的生产而取得合理的生产利润。因此在我国,各级政府才是最大的“地产商”,地价从房价中剥离具有合理性。

二、“地价”与“房价”分离的可操作性

陆革告诉记者,以20**年推出的杭州九堡经济适用房公开招投标为例,通过政府确定地价,土地综合补偿成本,对经济适用房房屋的售价进行最低价竞争,结合小区设计方案优劣综合评分以确定中标房产商等等措施,实际上这样的公开招投标就是“房产”开发优劣的公平竞争,已充分实现了“地价”与“房价”的成功分离。

三、今后房地产开发模式的粗略设想

浙江的一些专家,对今后房地产开发模式进行了粗略设想,即“政府做地,开发商做房”。政府通过对土地的整理以及区域内基础设施的建设投入,确定各地块的规划用地性质,并按“代建制”即建设主体招投标的模式实行各类房屋的建设,最终进行现房的销售以取得城市建设带来的土地升值空间,形成建设投入——销售回收的良性循环。

四、政府的手是不是伸得太长

新模式下,政府的手是不是伸得太长?是不是承担了不应由政府承担的地价涨落的风险?

应宜逊教授认为,其实,现有的房地产开发模式只是企业总体实力和素质的不完全竞争。竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而不是企业在房屋设计、建造、销售上的总体实力和素质;况且,原本的房地产开发模式,房地产企业的投入与产出、收益与风险完全不对等。依靠较高的银行贷款,房地产企业可以“以小搏大”,实现暴利,同时将项目投资风险的绝大部分转嫁给银行。

而新的房地产开发模式,并不是政府的手伸得太长,而是地产投入与产出的价值对等的回归;政府也没有过多地承担地价涨落的风险,与旧模式相比,地价涨落的高风险同样都是由政府(国家)承担。

房地产开发新模式的利弊分析

专家认为,如果推行新的房地产开发模式,将带来诸多好处,但同时也存在几大难题需要破解。而新模式的实现,前提是成熟的“代建制”。

一、新模式至少具有四大利好

陆革认为,这些利好包括:因取消了土地出让的高资金门槛,使得房产市场得以完全竞争;因取消了开发商在土地升值上的预期收益,使得开发商可以专注于企业在房屋设计、建造上的精力,可以通过降低企业经营成本、提升企业经营素质来达到房产市场的公平竞争;因将地产开发与房产开发相隔离,实现了地产投入与产出的价值对等;因将地价从房价中剥离,使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和房屋价格进行调控。

二、需要破解的三大难题

现阶段如果推行房地产开发新模式,至少带来三大难题需要解决,包括:

首先,房屋个体究竟谁来销售?旧模式下,商品房销售由开发商自行销售。那么新模式下,也是由政府进行销售吗?

其次,房屋个体究竟如何定价?旧模式时,房屋定价由开发商依据土地成本+建设成本+预期利润并综合考虑同地段商品房价格而确定。那么新模式下,也是由政府如此计算而确定吗?

再次,房屋质量保障体系如何解决?旧模式下,房屋出售后的质量问题由开发商负责。那么新模式下,也是由政府一包到底吗?

三、从一般商品看商品房销售

一般商品,基本经历两个环节:生产与流通。仅有的例外,一是汽车,由专卖店经销;二是商品房,由开发商自产自销。那么是否存在将商品房真正转为流通领域“商品”的可能性呢?

陆革认为,专业化分工越来越细的原则同样适用于房屋。直接可以借鉴的模式就是汽车销售的“4S”店。政府在完成房屋的生产之后(可称之为成品房),视市场需求情况进行分类:一种是直接核定成本后转为经济适用房、拆迁安置房、廉租房等;另一种是定位为商品房,则直接将成品房进行公开拍卖,依照出价高低并综合考虑实力强、有经验、信誉好等因素,选择房屋专卖单位进行“代销”或“包销”。

无论“代销”或“包销”,质量保障均由专卖单位对购买者负责,并由房产开发企业向专卖单位负责(可采取预留部分质量保证金的形式);介于两者之间,还可以定位一类为低价商品房,即明确最终的销售价格,仍由专卖单位竞争销售权以获得代理利润。至此,个体房屋的销售、定价、质保问题基本可以解决。

四、新模式实现前提:成熟的代建制

新模式的实现,必须要有一个前提:成熟的代建制。应宜逊等专家建议,应借助政府投资项目的便利,在政府投资项目如经济适用房、拆迁安置房、农转居多层公寓中大力推进代建制,不断探索、总结经验、完善程序,才能在将代建制推广到商品房开发时“管而不死、放而不乱”。

篇2：我国房地产开发模式的发展

　　我国房地产开发模式的变化

　　房地产开发商实际上扮演着双重角色:一是商人,二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化,第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史,我们不难看出,随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟,开发商的城市建设意识在逐步增强,与此同时,房地产开发模式也在发生着变化。

　　短平快的合作开发模式

　　“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色,造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得,某些取得开发权的企业或个人因种种原因,不能在短时间内启动项目,致使开发周期大大延长,甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温,房地产业对资本的吸引也与日俱增,一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源,于是合作开发这种形式应运而生。

　　合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程,大大加快了项目开发进度,在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾,一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金,得以迅速发展。

　　但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同,项目完工,公司的使命也结束了。因此,项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现,不可避免地会采取一些短平快的手法。再者,在市场销售形势持续向好的情况下,企业追求的是产品的快速消化和成本控制,对产品创新和品质的提升不会花费太多精力,也不可能去完成售后服务,走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外,由于进入门槛较低,一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入,使这类项目的产品水准普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况,容易产生产品交付后的遗留问题,对整个市场发展来说,不足一种良性的方向。

　　小而全的多项目开发模式

　　一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制,或是主动地希望完善企业自身的产品层次,开始注重后续发展的取向上,并希望多点出击,四面开花,扩大企业在不同客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。

　　这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度,以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究,否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可,稍有闪失,则可造成对企业整体印象的损害,而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用,造成产品个性的方向性偏差。

　　从城市建设的意义上说,这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置,而且容易造成城市建设功能的紊乱,使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行,因为同样出于企业切身短期收益的需要,开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。

　　精耕细作的成片开发模式

　　相对于前二种模式,成片住宅开发无疑更具活力,也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。

　　成片开发的原则是总体规划,适度调整,即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计;对开发商来说,可以体现更完整的开发理念,使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设,更加具有责任感;对消费者来说,一个大规模的规划成型的小区,不确定因素较少,不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降;从整个行业发展来说,成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。“中国房产看广州,广州房产看华南”,一批大盘住宅的出现,使精品楼盘成为市场的标兵,规模化、集约化效应可以实现成本优化,提高产品的性价比。

　　成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体,使城市真正呈现无限生机。同时,这样的模式有利于政府部门规范房地产业,更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源,并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局,使城市充分发挥自身的作用。

　　开发模式的转变不是一朝一夕之功,随着城市经济的发展和城市规模的扩大,随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高,相信房地产开发商还将与时俱进,不断探索出更富创新精神和更具社会责任感的开发模式。

篇3：王志纲谈房地产十大开发模式(下)

　　五、完善积累型开发模式

　　人选房子，房子选人，一方水土养一方人。

　　这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式--迎合社会主流，营造一种健康生活方式。

　　最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。

　　过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个地方住，人们不会挑剔;90年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境;先知先觉的开发商很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是这里开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。

　　丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建;在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业管理小区，而旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不断提升的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的影响。人们一直弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什么卖到了7000元/平方米，我想原因就在于其营造的生活方式值钱。

　　丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。

　　走积累完善型开发模式之路的还有光大花园、金碧花园、云景花园，广地花园、汇侨新城等。

　　六、城镇开发模式

　　关注城镇化开发模式，是基于两点理由：

　　(一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式;

　　(二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全;设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。

　　现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩;雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样，急需要参照系。

　　洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一条全新模式。

　　十年风雨，往往历历在目。

　　80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南沙为工业区(现在有所调整)沙窖岛发展房地产业。

　　1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架南北，从而使这里的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地产实业公司率先进驻番禺洛溪，按照当时计划，该公司将逐步开发上万亩土地，后来确定为7千亩，再后来确定为占面积约144平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别墅千栋，商铺千间，原计划20年让洛溪热起来，想不到仅10年时间，一座崭新的卫星城便矗立起来了。

　　工行、农行、建行，中行均在这里设有支行，而幼儿园、小学，中学已成规模，会所，超市应有尽有，抛开其头两期楼盘不说，整个新城自我更新能力很强。 城市自我实现生态平衡的能力。

　　整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市镇，充满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜苑、洛湖居超建越好。

　　再过2年，也许我们能更加认识洛溪新城，探索“城镇化开发模式”的意义!

　　当然，我们还要提醒未来的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城!

　　七、集约化开发模式

　　用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。

　　1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确很有意思，但当时引起了广州市民的极大兴趣，很多人把去那里看楼当逛公园。

　　集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。

　　其集约特性表现在--

　　1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。

　　2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居家的品质。

　　在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流究竟是什么?从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模适当，配套完善的现代化小区。其社会基础是：人们积极追求代表着较高社会主义水平的生活方式和生存空间。

　　类似开发模式之路的楼盘很多，如锦城花园、云景花园、名雅园，星汇园、天誉花园等。

　　八、唯景观开发模式

　　广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。

　　敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。

　　有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。

　　唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。”

　　而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。

　　临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡多年的居住环境景观意识。

　　以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕程度;现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。

　　“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾(第三幢)巧妙地设计出户户朝江的户型，新理想华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力争与江景的接触。

　　“以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。

　　早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语;现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，原因就在于其海景叠加着山景。

　　“以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。

　　九、营造开发模式

　　这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

　　白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场;2年前开工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那里可以说还是一个“荒岛”。

　　有人说，盖房子，环境第一;也有人证券交强调是地段第一;其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。

　　正是基于这点认识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。

　　类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。

　　不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪明的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。

　　十、创新型开发模式

　　著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环--资本的瓶颈难题。

　　广州第一个“卖楼花”的人是谁?

　　业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。

　　人们清楚地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案--广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。

　　世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范;世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。

　　之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还有名。

　　有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。

　　广州的首个售楼部也是她开辟的。

　　仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性很强的市场，她应该多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇迹。也许再过五年、十年，全世界的发展商都会来中国广州踩盘取经。

　　当然，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资(据说上2千万元，无从考证)启用仇福宪，这本身就是一种用人制度的创新!

　　广州过去十年楼市的成功源于创新，将来仍然在于创新!

　　成功的开发模式还有很多，在些不一一论及。仅以此文献给为广州楼市十处辉煌创造性劳动的人们!