地产商业是现代商业的一个组成部分,是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动,是生产和消费的结合部和连接体,直接关系到市场的实现,以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展,地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念,笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解,愿能起到抛砖引玉之效,让大家共同探讨。

一. 地产商业的范畴

先看看商业的定义。

《辞海》对商业的定义是:指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽带;其职能是收购、销售、调拨和储存;其任务是为生产和消费服务。

而西方学者是这样定义商业的:商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业,如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。

前苏联及其东欧国家的经济学家则认为,商业是组织消费品的流通行业,但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响,一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体系中,“商业”为“批发零售贸易和餐饮业”所取代,进出口业和商业经纪代理业亦包括在内。

从行业结构来看,商业类型有批发业、零售业、进出口业;从投资主体来看,商业类型由买卖型向外买卖型的延伸,各类经纪代理和交易中介服务机构,如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。商业地产正是这种交易服务机构。

地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作;其内容包括策划、招商和日常营运管理;其任务是为生产者(或中间商)和消费者提供交易平台,并为地产开发企业获取未来不确定的收益。

二. 地产商业的经营模式

地产商业的投资主体为房地产开发商,然而,绝大多数开发商并没有配备商业专才,而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者,开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门,并配备相应的商业管理专业人员。有些大型房地产开发商设立或委托有专业的公司分别进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作,分工之细和专,令一些专业人员连连叫好。其实这是容易理解的,花点小钱做些商业策划,可提高项目的成功率,帮助开发商追求股东权益最大化的目的。

地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的,不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈,如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。

1、整体出租模式

整体租赁是指开发商不将物业出售,而将其整体出租给一家商业企业,由这家商业企业进行商业规划及经营,开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增,前二,三年主要是帮助商业企业培养市场,以实现项目的可持续发展;同时,商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。

优点:

①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员;

②交易简单,结算方便;

③物业可进行抵押贷款,有利开发新的项目;

④物业的升值空间较大;

⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。

缺点:

①收益低,其收报率在3~5%之间;

②租期长,物业就算升值,其套现的难度很大;

③不排除租户经营失败而没法交租的可能,国而对租户的评估要求准确。

适用类型:

①无商业专才的开发商;

②资金实力雄厚的开发商;

③经营相对保守的开发商;

④售后返租的产权式物业开发商;

⑤物业面积一般不超过30000㎡。

2、分层或分片出租模式

与整体出租模式相似,只是开发商按市场需求,将各层或各片区分别出租给不同租户。

优点:

①租金相对整体出租要高一些;

②风险分散,租金相对有一定保证;

③物业可进行抵押贷款;

④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺;

⑤某一层经营失败时,开发商能掌握主动权,并进行重新招租。

缺点:

①需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位等);

②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才;

③各业态环环相扣,一家经营失败,影响到其他租户的经营,要求开发商建立储备租户资源库,并具备极强的招商能力。

适用类型:

① 资金实力雄厚的开发商;

② 售后还租的产权式商城;

③ 物业面积在20000~50000㎡。

3、分散出租模式

分散出租亦称零租,开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租,租期相对短些,一般为2~5年;开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记,甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场,如深圳赛格电子配套市场,华强电子世界等。

优点:

①租金很高,开发商收益可最大化;

②物业升值空间大,容易出售表现;

③租期短,容易改变功能或调整经营。

缺点:

①需设立专业的经营管理公司负责经营管理;

②需充分重视前期的市场定位,功能定位,功能定位的策划工作;

③招商能力的要求极高;

④ 日常经营能力的要求高;

⑤ 经营风险最大

适用类型:

① 商业区或城郊的大型商业物业;

② 面积在10000~500000㎡停车场及卸货区的面积足够大;

③ 售后返租的产权式商城。

4、层(或片)与散结合出租模式

此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后,采用第2种模式引进若干主力店,之后再利用主力店的品牌效应,对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。

优点:

① 大小租户的结构使项目稳定性提高;

② 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位,并容易取得销售的成功;

③有利建立完整的租户资源库,为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件;

④为开发商创造经常性收益。

缺点:

①要求开发商具备很雄厚的自有资金实力;

②需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才;

③对主力店的招租能力要求极高。

适用类型:主要是50000㎡以上的购物中心。

篇2：中国房地产商业创新模式

　　创造流行300多年“土地是财富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通过对英国经济的实证研究,揭示了支配产业结构变迁的深层原因,就是资本总是倾向于向获利多的产业转移, 告诉人们驱动商业模式变迁的动力是资本逐利的本质,提出了产业分析的“配第--克拉克经济法则”。

　　以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因,可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中,百姓们争相讨论房价,经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫,政府接二连三颁布调控措施,可以说无论是“国八条”、“地产新政”、 “人民币升值”, 还是社会舆论对房地产业的质疑,不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期,而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化,使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功,寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。

　　房地产企业选择何种商业模式,决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期,单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位,开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量,而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金,让工程公司垫资修建;他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链,靠关系拿土地,靠关系银行拿钱,他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累,为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下,最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比,这种模式现在已经暴露出诸多弊端,不仅投资结构不合理,而且潜藏着巨大的信贷风险。

　　从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新,成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲,是企业发展的根本,是一切经营活动的重心,其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化,要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控,大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”,传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、 采用与市场相适应的商业模式,已成为企业能否生存发展的命脉。为此,本刊通过大量采访和调研,推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式,以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉,为房地产业的健康持续发展建言献策。

篇3：Z商业广场物业服务项目定位管理模式

　　Z商业广场物业服务项目定位及管理模式

　　一、项目概况

　　本商业广场投资总额近**亿元人民币。占地面积***多亩，总建筑面积近**万平方米，拥有****多个停车位，是***地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深**高速的交汇地段，**分钟可通达**全市，**分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角1小时经济圈的交通核心枢纽。

　　本商业广场是***产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是**市政府规划的****产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为***区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国****商业广场的第一品牌。

　　二、项目分析及定位

　　1、项目分析

　　1）物业属性

　　本商业广场属专业商业项目，占地***多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。

　　2）服务对象

　　本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是****的经营租户，二是进入****采购的商户。

　　2、物业服务项目定位

　　1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。

　　全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。

　　2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。

　　实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。

　　3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。

　　4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。

　　5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。

　　全面应用现代通讯技术、物业管理服务信息平台、电脑管理系统，商户需求尽在掌握之中。

　　3、本商业广场物业管理服务要点

　　1）树立本商业广场物业整体形象

　　通过环境形象、广场楼宇形象的控制、设备和公共设施的管理、治安和交通管制以及管理服务人员行为规范等专业服务，塑造本商业广场良好整体形象。

　　2）安全管理

　　安全管理将成为本商业广场物业管理服务的重中之重。开放式物业管理，人员和车辆流动量大，既要加强日常规范化管理，又要充分考虑各种意外情况可能带来的安全隐患，提前做好预防措施，要求员工对本商业广场环境和应急方案都非常熟悉，真正做到有备无患。

　　3）商户服务

　　商户服务是本商业广场物业管理中的核心工作，一切管理服务以租户需求为中心。为本商业广场的经营商户提供规范的一站式物业管理，使这些租户有一个安全舒适和谐的经营环境，同时营造浓厚的商业氛围，使租户能赚钱赢利；另一方面物业管理中要与租户建立良好的关系，真诚为租户服务，从而留住租户的心，培养忠诚租户，通过租户良好的口碑，宣传本商业广场，不断介绍新租户进驻，使公司不断发展壮大。

　　三、物业管理服务模式

　　本项目物业管理服务应采用全程一站式物业管理服务模式，即负责以下物业管理服务事务：

　　1）本商业广场房屋本体建筑物、设备、设施的维修、管理；

　　2）本商业广场车辆安全管理；

　　3）本商业广场环境保洁；

　　4）本商业广场绿化养护管理；

　　5）本商业广场消防管理；

　　6）本商业广场公共秩序维保和安全防范；

　　7）物业商户服务及物业管理服务档案、资料的建立、保存；

　　8)本商业广场的广告展位、铺位、停车场等经营管理；

　　9）租户其它需求服务等。