小户型的开发
近几年，在房地产产品同质化日趋严重的环境下，差异化的个性产品越来越得到市场的呼唤与期待，越来越多的消费者愿意选择符合自己生活品位与需求的产品。在这样的市场环境下，专门面向年轻创业者的小户型项目应运而生，其时尚、灵巧的设计空间及个性风格，在上市之初纷纷遭遇各地购房者的抢购之风，呈现出一派火暴之势。从今年入夏开始，济南也涌现了众多小户型项目，如：城市33、青年居易等，一经推出便迅速成为楼市的焦点，呈现一片火暴之势。究竟是什么是小户型呢？为什么消费者对小户型开发宠爱有加？
一、 小户型解秘
小户型一般是指面积在80㎡以下的单套住宅。但是，小户型并不等于小面积户型，因为户型的大小是相对而言的。小户型的界定主要是面积与居室之比，一居60㎡，二居80㎡，三居100㎡也可算为小户型。从当前的小户型走势看，大致有四种形式：一是酒店式公寓，一般面积在20至35平方米，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合，没有明显的功能分割区，也可用做小型的写字间，如城市33；二是小户型公寓，一般面积在35至50平方米，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立，代表项目是济南的青年居易；三是小户型住宅，一般在45至75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业，如彼岸新都、齐鲁·花园“白领新座”的小户型；四是小户型写字间，一般在80平方左右，多为成长型公司购买，如城市33中的部分单位、明珠国际商务港等。这些小户型项目无一例外，在上市之初即被抢购一空。
小户型项目一再火暴的原因究竟何在？究竟能走多远？透过纷繁的市场表象，我们完全可以惊喜地发现，小户型将有一个良好的发展空间。
1、市场空间广阔，发展潜力巨大
从上个世纪90年代开始，多数开发商瞄准的都是大面积的高档住宅，基本上没有涉及到小户型的开发。高档住宅的客户则主要是面对城市高收入家庭，而原先处于这个收入阶层的置业者已基本上被近十年来庞大的高档住宅供应量瓜分殆尽，新兴消费群也需要一定的时间积累和酝酿。与此对应，那些相对于高档住宅面积较小，总价较低的住宅则被市场所呼唤。据专家认为小户型的需求量应该占城市房地产总量的10%，小户型住宅作为市场的新生品，现有供给总量较少，尤其在山东市场，仍然拥有广阔的市场空间！
2、市场需求日益庞大
小户型一般位于市中心，地理位置优越，交通便捷，配套齐全，适合用来作为过渡型住宅及办公场所。小户型主要面对的客户多是城市白领、小资阶层中的自由职业者、小私营业主等。他们多数没有太多的积蓄，又渴望有一个属于自己的独立的空间，注重生活的便捷和享受，位于市中心的精装修小户型则以低首付、低总价、精装修、配套全的优势，成为他们的首选。同时，小户型在投资方面易出租，租金、投资回报率高的特点，更受到众多投资客的青睐。
3、过渡型消费永远存在
房屋的品质不在面积大小，而取决于是否能满足它所对应客户的需求。一部分比较年轻、经济承受能力有限的人群把小户型作为自己某一人生阶段的住宅；一部分成长型的公司把小户型当作他们特定时期的办公场所；因为这种梯级消费的原因，小户型永远不会成为市场的主流，但是它所满足的市场需求即过渡型消费却是永远会存在的。
二、 小户型开发中遇到的问题及对策
各地市场小户型住宅被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐暴露，也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因此，我们更有必要对这类产品存在的不足及其如何解决的对策做个理性的剖析和冷静思考，以便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。
（一）目前小户型开发存在的不足：
1、房型不合理，居住功能差
现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的使用价值。
有些小户型中一室一厅的房型，虽说比一室户的房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二室、三室组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一室一厅大多是直套型的类似于传统公房中的一室半的房型。这种房型客厅采光不足，而卧室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜于卧室，应更充足。
此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病。房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而全、小而精。这也同样影响到小户型的居住功能。
2、得房率低，走道过长
如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择。
造成得房率低的一个重要因素，是其一梯十几户走道过长的陈旧设计，中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局。这一设计显然是不合理的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。
3、识别性差，安全存在隐患
由于小户型设计的陈旧，一个层面十几户，鱼骨状状的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。一旦遇到火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便给不法之徒留下可乘之机。
4、公共空间拥挤
现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部电梯要承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。
5、面积不当，价格与价值相偏离
现有的小户型公寓，一室户的面积多在35—50平方左右，显然这对于一室户来说，有些偏大了，总价随着面积的偏大而增高了，也就失去了小户型的意义与优势了。
（二）小户型的优化及对策
1、改点式为板式，创新平面格局
改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。
2、改直套为横套，缩短进深
现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一室一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果
能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态功能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。3、细化功能区隔，合理面积配比
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。
4、变化局部隔断，增加储存空间
为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等多种形式的隔断。以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分割墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。
5、房型设计与装修设计同步结合，相得益彰
在房型设计中，事先考虑到装修的需要，将二者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不决其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱的设计镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断等，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性。
总之，创新是市场制胜的法宝，小户型开发中只有能够把准市场命脉，根据市场需求不断改进产品，才能不断聚集人气，长久地占据市场份额。.
篇2：小户型概念推广形象包装
小户型概念推广及形象包装
1、小户型物业营销特点
1) 小户型营销更加注重概念的运用和形象的塑造
相对于其他物业类型而言，小户型更加注重形象的塑造，这主要是由于小户型的物业特点决定的，小户型物业面对的客户群目前主要是年轻人，这类人群思想观念先进，易于接受新概念、新思想、同时也喜欢新事物的冲击。
因而，小户型物业的营销显得十分夺目，经常让人有耳目一新的感觉，新概念、新形象层出不穷。这些从案名、推广主题、形象包装等都可见一斑。苹果园、柠檬印象;钰龙园、炫特区、易构空间、苹果社区、蜂鸟社区、非常男女等案名都能让人感觉到一种强烈的冲击感。
从包装来看，炫目的色彩、大量时尚元素的运用极大的丰富了人们的视线，给人们带来了视觉享受，使客户在不知不觉中就陷入了美丽的"陷阱"之中。
2) 小户型营销的手法更加多元化，也更易创新
概念演绎：小户型大多会演绎某个概念作为形象的支撑和社会的关注点
主题活动：组织网络文学征集大赛
支付方式：零首付等
名人走秀 ：崔永元实话实说皇庭世纪的开盘、中国女排东方都会的走秀。等等。
3) 小户型营销更加注重文化营销
营销打出"文化牌"，当地段和价格不再成为楼市竞争的惟一因素的时候，文化营销的塑造成为一道亮丽风景。如果说在整体的市场容量和市场影响力上小户型还没有成为楼市的主流，那么在营销上，小户型的营销却是当之无愧的最为引人注目的现象之一。相对一些大户型项目客户组成复杂，小户型的目标客户集中明确，基本上是22至35岁之间的年轻白领，志趣相近，积极向上。而现代的流行文化，基本上是一种属于年轻人的文化。
这种特点使得小户型项目在营销过程中，可以更好的利用文化的力量来抓住目标客户。因而更多的利用文化营销的力量，包括各种晚会、时尚表演在小户型社区具有广泛的群众基础。
2、小户型营销推广概念解析
小户型尤其注重概念推广，制造市场热点、树立市场形象，提升物业价值，吸引市场注意力。
1) 小户型推广概念
概念 基本特征 代表楼盘
Studio 小空间个性化办公、居住 财富广场B栋、欧陆经典
SOHO Smalloffice&Home office的缩写，居住办公 建外SOHO
Loft LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层没有内墙隔断的开放式平面布置的住宅 嘉铭桐城、金谷1号
Solo 精准居住空间、原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房 绿景苑SOLO、金茂、金茂礼都
Montage 以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合（即α-room ） 空间;蒙太奇
MORE Mobile Office Residential Edifice的缩写，就是移动、办公、居住 。
Condo 功能延展；国际condo标准的阳光生活；轻松、自由、浪漫，邻里互助；最大限度的分享和参与 丽阳天下
2) 小户型推广概念案例
STUDIO --财富广场-B
STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业-- "发展中企业"；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共享律师、共享会计师、共享秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。
消费群体：STUDIO的消费群体，是所谓的"发展中公司"，这些公司一般的规模在10 人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠"脑力"经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。
典型案例：财富广场B栋。财富广场根据后工业时代无限事业空间（OPEN HOUSE）项目形象定位，项目在推广中的主题演变为"整体：国际商务窗口 深圳财富门户；B栋：国际STUDIO。"推广策略是先期以高档商务整体形象面市，统一形象，整体推广；后续根据A,B栋的实际市场表现，调整B栋形象为国际STUDIO，使B栋形象更加鲜明，营造形象差异，以加速B栋销售。A栋面向成熟期公司（大中型办公），注重办公形象与空间的使用效率；B栋面向知识型公司（小型办公），关注空间分隔与开放办公的均衡性。最终市场表现/客户认同是：深圳商务销售冠军、深圳最佳地铁物业、提升企业形象，一步到位的选择。
SOHO --建外SOHO
SOHO（家庭办公）：一词起源于80年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最另类、最有品位的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词，即是"Small Office Home Office"的缩写，意为小型的、家庭的办公室。
典型个案：建外SOHO，位于长安街上，国贸中心正对面，是北京的商业心脏。 建外SOHO总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平米，地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。
LOFT --嘉铭桐城和金谷1号
LOFT概念：英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。
典型个案： 嘉铭桐城位于亚运村北苑路以东，地处新圈定的"奥运村"址的门户之上，北面是将由大陆和港台三方共同兴建、紧邻中心市区的多功能高尔夫球场；嘉铭桐城的半围合式建筑是国际知名设计公司---加拿大B+H国际建筑事务所大师之作。300米长的天然梧桐大道，社区最集中、最富有艺术气息的文化休闲走廊，此刻
、即使不在法国你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之约，其实在嘉铭。桐城无论是林阴大道、还是会所概念下的文化体育设施或个性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉铭。SOLO --时代SOLO
概念：原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。
消费群体：SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。
典型个案："时代SOLO"地处崇外大街新世界商场西侧，为崇文门新世界商圈的核心区域。以新世界百货，新世界万怡酒店、正仁大厦等为核心，大康大厦、廖氏文德大厦、金纶大厦及众多写字楼，各种餐饮娱乐设施组成了成熟完善、商务气氛浓厚的新世界商圈。"时代SOLO"位于崇外大街与即将通车的祈年殿大街之间，得两路之便利，同时也肩负着沟通两个商圈的责任。周边：商圈核心区商务气氛浓厚，周边被*广场、前门、天坛、明城墙遗址公园等所包围，堪称最具北京特色的商务区。主力户型在30-50平方米(建筑面积)，以京城写字楼前所未有的面积出售。可以以销售户型为基础自由组合，可大可小，可进可退。配合精准办公室所推出的"精英商务"办公服务模式，将公司日常事务性工作全部剥离出来，连同财务、法律等服务由"精英商务"办公体系一并向您提供，使您从消耗性固定资产投入、低频使用空间，行政人员聘用等繁杂的事务中脱离出来。
蒙太奇(montage) --空间蒙太奇
蒙太奇(montage)属设计原理。最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。大空间平面（free plan）模式，所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做…。通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做。
典型个案："空间蒙太奇"是现代住宅结构技术的革命；大跨度预应力楼板技术的使用；使楼内的墙均可拆移，没有任何明梁和暗梁；可以象搭积木一样自由组合各种形态的户型；二户并一户、三户改二户、半层做一户；甚至能组合出京城最大的1000平方米户型--一层做一户；也可以分割出京城最小的户型50余平方米。
Condo--丽阳天下
Condo概念：condo缘起（in America）:60年代以后发展起来的一种新兴物业形式，首先在美国立法建造；"任何集合式的社区，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo为了使生活更为简易、方便，除了一般性的休闲设施外，更有加入餐厅、购物中心、娱乐设备等，有些更提供退休老人照护服务，使住入Condo的住户，更能自给自足"。
事实上，按照原有的 condo定义，目前我们居住的小区都是condo。时至今日，在美国condo已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前深圳的酒店式公寓。Condo在发展变迁的过程中在物业的形式上有了很大的改变，但并没有改变它所倡导的精神。
典型个案：丽阳天下地处深圳市滨河路新洲立交东南角，阳光四季花园正南，紧邻新洲路和石厦中学。项目占地6731平米，总建筑面积61776平米，由2栋32层塔楼组成，其中1-2层为4500平米的商业裙楼，3楼架空，4楼以上为住宅。项目毗邻中心区，地理位置一流；周边配套成熟，交通便利，居家生活相当方便。
篇3：小户型概念
小户型的概念
"小户型"是一个由市场形成的概念，没有统一规定多小才算小户型。小户型的概念已从最初的15平米扩大到60平米。"小户型"已成为楼市中最抢眼的一个概念。
狭义的小户型就是指一居室，或者是15-20平方米的户型，其实不仅仅是这些。小户型有一个共同的特点，相对于过去同类的户型的面积普遍偏小。比如，两居的面积由原来的90、100平米变成60-70平米；三居由原来的130、140平米变成100-110平米上下，其居住的经济性和舒适性并没有降低。
房地产的竞争日益激烈，小户型是市场细分的必然结果。小户型的热销表明需求市场的主体已发生了转变，供给市场已经从为"有钱人"服务转向了普通工薪阶层。