全龄化服务型养老社区是开发养老住宅的最佳方式
上篇说道，美国、西欧等世界发达国家，当其进入老年社会的时候，国家已经有了雄厚的财力基础，有了良好的社会配制，有了完整的养老体系，更重要的是，有了一个来自全社会各个阶层、各个方面对这个养老体系的全方位的配合。而我们国家已进入老龄化社会后，我国的情况呢？
我国现在还处于发展阶段，也就是说，国未富，人已先老。我国有将近14亿人口，现在已经进入老龄的是1.5亿人，也就是说，在这1.5亿人口当中，80%甚至数量还要再大一些，经济上仍然处于收入较低的状态，依靠个人的力量难以完成养老，依靠家庭，而这里面有许多人都是第一代独生子女的父母，家庭将无力照养自己。
那么社会体系呢？我国老年社会的状况呢？
现在正处于建设过程中，还没有完备、完善起来，这就提出来一个重大的社会问题，即这1.5亿人的生活状况问题、养老问题。一个占总人口比例如此之多的社会阶层，得不到妥善安置，特别是这些人在几十年过程中为自己的国家效力终生，人至晚年，如果不能在医疗、生活、服务各方面得到妥善的安置，那么这将是社会的一大不幸。因此在一定意义上说，养老问题得不到妥善解决，和谐社会就不可能得以有效地构建。
我国的1.5亿老龄阶层，其中80%居住在农村，而农村是一个基本的社会道德单元，也是一个经济单元。就中国目前绝大多数农村而言，养老主要依靠儿女，它带来的第一个重大的社会问题就是农村人口持续的高生长率。所谓“养儿防老”，这仍然是现在农村普遍遇到的问题。我们可以做一种设想，如果有一套完善的、足以让人放心的、在青年时期就能预想到自己老年幸福晚景的保障体系，那么许多农村人就可以放弃这种旧的观念。而事实上呢？尽管普遍超生，老大是女孩，生老二，老二是女孩，生老三，直到顽强地生个男孩。但是实践已经证明，靠养儿防老是防不了的。目前农村非常普遍的现象是，有几个儿女，老年尚不得善终，为医疗费，为赡养费，为居住所，为吃饭，几个儿女争吵不休。在这样的背景下，它更加严重地败坏了社会风气。
农村是个基本的道德单元，这种负面影响时间久了，变得非常普遍，它将使农村人的道德水平大幅下滑，它将使许多从农村出来的人不能为社会所用。因为自己的父母尚不愿赡养，何以去效力于社会、效力于国家？城市的经济状况相对要好于农村，但是即将进入老年期的，许多都是第一代独生子女的父母，也就是说这个结构决定了这个家庭单元呈倒金字塔形，于是两个青年人要照顾四个中年人，而四个中年人上面各自又有一对老龄化的父母。这个倒金字塔形的家庭结构、亲族结构，就带来了一系列的重大城市问题：首先是处于最底层这对青年儿女，顾工作就顾不了老人，顾老人就顾不了自己的事业。第二个问题是，对于那些收入较低的家庭而言，日常家居生活费用的负担变得格外的沉重，如果在一起居住，可以生活成本降低，但是没有那么大的房子，如果分散居住，生活成本就提高了很多。而且在时间上、精力上，对老人也很难事事顾及。
那么我国现在这种老龄化状况，依靠什么来解决呢？
通常情况下，第一是社会养老保险体系，第二是家庭体系，第三是社区养老体系。最有效的是全龄化服务型养老社区。
首先说社会养老保险体系。养老离不开一定的物质条件，工作期间交养老保险金，到自己丧失劳动能力的时候，或者退休的时候，可以逐月领到一定金额的养老金。但是养老不单单是个财力的问题，更多的问题只靠钱是解决不了的。有20%的城市老人经济上是富足的，但是这不等于他的养老状况是良好的。钱能买来许多东西，但是钱买不来无微不至的照料，买不来良好的医疗，买不来安宁，买不来健康，买不来尽可能少地减少痛苦。所以，社会养老系统的第一体系不能解决全部的问题。
第二个体系是家庭体系。上述所讲的倒金字塔结构的家庭状况决定了家庭承担不起这个责任，不能够妥善解决养老的问题。
第三个体系就是社区，我们通常所见的社区就是物业服务。一般意义上的社会服务、物业服务能够满足住户的一般要求，如卫生问题、维修问题、治安问题，充其量还有一个上门提供便利服务，如保洁、清洗、送餐等，但是这些服务对于那些久病在身或者完全丧失活动能力的人们的需求来说，还相去甚远。
除了这三个体系之外，还可构建第四个体系，就是社群体系，即全龄化服务型养老社区体系。那么这个体系主要表现在哪些方面呢？
第一，可以把它作成一大产业。因为社会对它有巨大的需求，为了满足这1.5亿老年人的需求，用任何行政的、非经济的、公益性的、道义性的方法解决，能够解决一些问题，但是非常有限，必须把它完全市场化。也就是说这1.5亿老龄人的需求将产生强大的购买力，把它做成一种产业，按照市场经济的准则去运作，它才能够发展壮大，才能够持久，才能有效地组合社会各种资源，才能够真正做到供需两方各得所需。
由此，我国将增加一个新的经济增长点。作为一类强大的市场需求，那么它可以使国民经济总值至少增量10%，我国现在国内生产总值大约是20万亿到22万亿之间，如果以20万亿计，增加10%，那就是增加2万亿GDP。这应该是一个最保守的数字。这2万亿是怎么来的呢？第一，需求量占人口总数的13%。按照国家统计数据，13亿人有1.5亿老龄化，那么它的需求量是一个基础；第二，如果每个老龄人每月有200元生活需求，那么每年每人就是2500元，一亿人就是2500亿，1.5亿人呢？那就是3000多亿，它的直接消费需求是3000多亿，那么为老龄人服务可以提供重大的社会就业机会。如果说每3个老龄人需要有一个相关从业人员的话，那可以增加5000万个就业岗位，5个老龄人提供一个就业机会的话，那就是3000万就业机会。在经济转型时期，现在全国每年几百万大学毕业生尚且多数找工作都困难，已经积压了一千六七百万，如果老龄消费领域能够安置3000万人就业，这是一个非常了不起的经济指数，3000万人相当于欧洲一个大国的人口总量。
还可以发展产业，比如说老龄社区，如果去掉80%的农村人口，那么我们仍然以3000万城市居民做基础，3000万中有三分之一有老龄居住区的需求，就是1000万，10平方米是1亿，100平方米是10亿，如果10亿平方米，1平方米按照大中小三类城市平均价，在5000元/平方米的情况下，这是多少呢？这又是5000亿。加上老龄的保健、服装、食品、药品、用品、娱乐品、文化品等一系列开发。所以，一年两万亿产值，3000万人就业，这是一个最保守的数字。仅此一项，就会把社会负担变成经济增长的强大动力。
只有把社区养老体系市场化运作，才不会停留在做秀的水平上；只有市场化运作，才能形成人与人的互助。3000万从业者和1.5亿人的需求者之间就成了一种互助关系、共存关系，没有1.5亿老龄人的需求，就没有这3000万人的就业机会；没有3000万人的就业，就没有1.5亿老年人幸福、安宁的晚年，所以它就变成了全社会的互助关系。在这个关系基础之上，可以使整个社会道德水准大幅提升。也就是说，不
通过经济的手段解决不了问题，但是仅仅靠经济的手段也解决不了问题，只有在经济这个基础之上，把它恒久地升华到一种道德水平、一种人文精神上，它才能真正有效地解决养老问题，从而提高全社会的道德水平。总而言之，老龄化的问题干系到一个民族的凝聚力、一个国家的综合国力，一个社会的整体健康，涉及到全社会的道德水平、人文精神和幸福指数。那么，怎么来解决这些问题呢？
---把养老既做成一大产业，又做成一大事业；既利于老龄人，又利于服务者，把一个沉重的社会问题和社会负担变成一种强大的社会动力，而且这个动力表现为双向的：一是重大的利益增长点、重大的就业机会；二是道德的、道义的、情感的和人文精神的，带来一次普遍的大提高。这种全新的养老模式，既是全龄化服务型养老社区模式。
所谓全龄化，就不是把老年人孤立地、单独地设置一个区域，让满楼、满院都是白发苍苍的老人，每天救护车呼啸而来呼啸而去，每天哀乐不断，每天都有人送花圈来，整个社区都是在等死，一片死气沉沉。全龄化就是按照一定的配比，在已建和在建的社区内，使老龄人社区总量占到百分之二十左右，把它分散于整个社区里边。每七八栋楼、十来栋楼有一栋养老住宅的楼，而且这个楼自身又不全是老龄人居住，尽管这个楼本身是专为老年人而设计。也就是说，无阶梯，比如说电梯是医院那种急救电梯，可以推救护床进去；比如说，所有的空间节点全都有呼叫器，如果家庭愿意，在任何一个空间都可以布置视频。比如说一对老人，只剩一个，没有住院，那么我打开视频，就和整个社区连接在一起，社区监控中心有医生、有物业人员24小时通过屏幕监控，而且社区和几类医院直线联系，医院在这里设有工作站。这些都是物质条件，这些都可以做到尽善尽美。
但是无论怎样完备，无论怎样尽心尽力，物质的条件永远是次要的，永远是第二位的。因为这些只要有钱，只要你想做就能做到这样。这个模式的核心是服务型。就是服务队伍中的高贵情感，道德因素、人文精神，这才是灵魂，这才是最关键的，这才是核心。没有这个条件，所有的硬件条件都不能有效地发挥作用，都不能持久。固然，养老是一大产业，不过这个产业的核心也仍然是情感因素、人文精神和道德水平，因为养老最终体现为人与人之间的关系。但仅有着良好的愿望，它就变成空洞的说教，它将是无效的，那么应该怎么做呢？
第一，把这种真挚情感、高尚道德、人文精神变成一种强制性的行为规范。把它职业化，变成一种职业规范。在养老事业产业化过程当中贯穿人文精神，把道德因素和情感因素，把博大、持久、无微不至的爱心作为它最核心部件的第一措施。
第二，晓知以利害。要让所有从业者都深知其利、深知其害，服务于他人，有朝一日自己也将成为被服务者，自己如何对待老人，将来别人也会如何对待自己；自己无微不至地服务老人，那么别人也会同样服务自己的父母。从这个意义上说，要让其身边的人共同完成对他的教化。
第三，进行养老专业化职业培训，其中把人文精神教化、情感培育作为非常重要的内容。在编制的教材中，要有100个、300个必须做到和数百个不许做，还有一些古今中外感人至深的，以赡养老人、孝敬父母、关怀社会、服务他人为主要题材的、闪耀着人文精神光芒的许许多多经典故事，也作为必读、必知，作为辅助教材之一。
第四，在这个企业体系的组建过程中，它既然是一个企业，那么就有职业白领，即它的骨干阶层——经理人。在实际利益分配上，真正做到要使从业者中间富有爱心的人、付出多的人、得到老人认同的人。
第五，在养老产业体系当中，要真正做到老有所医、老有所为、老有所养、老有所乐、老有所安。
如设立老年工作职场，把这一部分能继续为社会发光发热的人有效地组织起来，从实际出发，给他们创造条件，让他们继续为社会贡献力量。这样做有两大好处：第一，人尽其才。第二，解决了老年人突然之间失去了工作机会的失落感，消除其孤独落寞，消除其心理上的落差。
总之，只有把社区养老体系市场化运作，把它恒久地升华到一种道德水平、一种人文精神上，它才能真正有效地解决养老问题，从而提高全社会的道德水平,才不会停留在做秀的水平上；只有市场化运作，才能形成人与人的互助。
关于全龄化服务型养老社区如何做开发规划，请看下篇：首席中国养老社区基地是开发规划战略是怎样的？
篇2：全龄化服务型养老社区是开发养老住宅最佳方式
全龄化服务型养老社区是开发养老住宅的最佳方式
上篇说道，美国、西欧等世界发达国家，当其进入老年社会的时候，国家已经有了雄厚的财力基础，有了良好的社会配制，有了完整的养老体系，更重要的是，有了一个来自全社会各个阶层、各个方面对这个养老体系的全方位的配合。而我们国家已进入老龄化社会后，我国的情况呢？
我国现在还处于发展阶段，也就是说，国未富，人已先老。我国有将近14亿人口，现在已经进入老龄的是1.5亿人，也就是说，在这1.5亿人口当中，80%甚至数量还要再大一些，经济上仍然处于收入较低的状态，依靠个人的力量难以完成养老，依靠家庭，而这里面有许多人都是第一代独生子女的父母，家庭将无力照养自己。
那么社会体系呢？我国老年社会的状况呢？
现在正处于建设过程中，还没有完备、完善起来，这就提出来一个重大的社会问题，即这1.5亿人的生活状况问题、养老问题。一个占总人口比例如此之多的社会阶层，得不到妥善安置，特别是这些人在几十年过程中为自己的国家效力终生，人至晚年，如果不能在医疗、生活、服务各方面得到妥善的安置，那么这将是社会的一大不幸。因此在一定意义上说，养老问题得不到妥善解决，和谐社会就不可能得以有效地构建。
我国的1.5亿老龄阶层，其中80%居住在农村，而农村是一个基本的社会道德单元，也是一个经济单元。就中国目前绝大多数农村而言，养老主要依靠儿女，它带来的第一个重大的社会问题就是农村人口持续的高生长率。所谓“养儿防老”，这仍然是现在农村普遍遇到的问题。我们可以做一种设想，如果有一套完善的、足以让人放心的、在青年时期就能预想到自己老年幸福晚景的保障体系，那么许多农村人就可以放弃这种旧的观念。而事实上呢？尽管普遍超生，老大是女孩，生老二，老二是女孩，生老三，直到顽强地生个男孩。但是实践已经证明，靠养儿防老是防不了的。目前农村非常普遍的现象是，有几个儿女，老年尚不得善终，为医疗费，为赡养费，为居住所，为吃饭，几个儿女争吵不休。在这样的背景下，它更加严重地败坏了社会风气。
农村是个基本的道德单元，这种负面影响时间久了，变得非常普遍，它将使农村人的道德水平大幅下滑，它将使许多从农村出来的人不能为社会所用。因为自己的父母尚不愿赡养，何以去效力于社会、效力于国家？城市的经济状况相对要好于农村，但是即将进入老年期的，许多都是第一代独生子女的父母，也就是说这个结构决定了这个家庭单元呈倒金字塔形，于是两个青年人要照顾四个中年人，而四个中年人上面各自又有一对老龄化的父母。这个倒金字塔形的家庭结构、亲族结构，就带来了一系列的重大城市问题：首先是处于最底层这对青年儿女，顾工作就顾不了老人，顾老人就顾不了自己的事业。第二个问题是，对于那些收入较低的家庭而言，日常家居生活费用的负担变得格外的沉重，如果在一起居住，可以生活成本降低，但是没有那么大的房子，如果分散居住，生活成本就提高了很多。而且在时间上、精力上，对老人也很难事事顾及。
那么我国现在这种老龄化状况，依靠什么来解决呢？
通常情况下，第一是社会养老保险体系，第二是家庭体系，第三是社区养老体系。最有效的是全龄化服务型养老社区。
首先说社会养老保险体系。养老离不开一定的物质条件，工作期间交养老保险金，到自己丧失劳动能力的时候，或者退休的时候，可以逐月领到一定金额的养老金。但是养老不单单是个财力的问题，更多的问题只靠钱是解决不了的。有20%的城市老人经济上是富足的，但是这不等于他的养老状况是良好的。钱能买来许多东西，但是钱买不来无微不至的照料，买不来良好的医疗，买不来安宁，买不来健康，买不来尽可能少地减少痛苦。所以，社会养老系统的第一体系不能解决全部的问题。
第二个体系是家庭体系。上述所讲的倒金字塔结构的家庭状况决定了家庭承担不起这个责任，不能够妥善解决养老的问题。
第三个体系就是社区，我们通常所见的社区就是物业服务。一般意义上的社会服务、物业服务能够满足住户的一般要求，如卫生问题、维修问题、治安问题，充其量还有一个上门提供便利服务，如保洁、清洗、送餐等，但是这些服务对于那些久病在身或者完全丧失活动能力的人们的需求来说，还相去甚远。
除了这三个体系之外，还可构建第四个体系，就是社群体系，即全龄化服务型养老社区体系。那么这个体系主要表现在哪些方面呢？
第一，可以把它作成一大产业。因为社会对它有巨大的需求，为了满足这1.5亿老年人的需求，用任何行政的、非经济的、公益性的、道义性的方法解决，能够解决一些问题，但是非常有限，必须把它完全市场化。也就是说这1.5亿老龄人的需求将产生强大的购买力，把它做成一种产业，按照市场经济的准则去运作，它才能够发展壮大，才能够持久，才能有效地组合社会各种资源，才能够真正做到供需两方各得所需。
由此，我国将增加一个新的经济增长点。作为一类强大的市场需求，那么它可以使国民经济总值至少增量10%，我国现在国内生产总值大约是20万亿到22万亿之间，如果以20万亿计，增加10%，那就是增加2万亿GDP。这应该是一个最保守的数字。这2万亿是怎么来的呢？第一，需求量占人口总数的13%。按照国家统计数据，13亿人有1.5亿老龄化，那么它的需求量是一个基础；第二，如果每个老龄人每月有200元生活需求，那么每年每人就是2500元，一亿人就是2500亿，1.5亿人呢？那就是3000多亿，它的直接消费需求是3000多亿，那么为老龄人服务可以提供重大的社会就业机会。如果说每3个老龄人需要有一个相关从业人员的话，那可以增加5000万个就业岗位，5个老龄人提供一个就业机会的话，那就是3000万就业机会。在经济转型时期，现在全国每年几百万大学毕业生尚且多数找工作都困难，已经积压了一千六七百万，如果老龄消费领域能够安置3000万人就业，这是一个非常了不起的经济指数，3000万人相当于欧洲一个大国的人口总量。
还可以发展产业，比如说老龄社区，如果去掉80%的农村人口，那么我们仍然以3000万城市居民做基础，3000万中有三分之一有老龄居住区的需求，就是1000万，10平方米是1亿，100平方米是10亿，如果10亿平方米，1平方米按照大中小三类城市平均价，在5000元/平方米的情况下，这是多少呢？这又是5000亿。加上老龄的保健、服装、食品、药品、用品、娱乐品、文化品等一系列开发。所以，一年两万亿产值，3000万人就业，这是一个最保守的数字。仅此一项，就会把社会负担变成经济增长的强大动力。
只有把社区养老体系市场化运作，才不会停留在做秀的水平上；只有市场化运作，才能形成人与人的互助。3000万从业者和1.5亿人的需求者之间就成了一种互助关系、共存关系，没有1.5亿老龄人的需求，就没有这3000万人的就业机会；没有3000万人的就业，就没有1.5亿老年人幸福、安宁的晚年，所以它就变成了全社会的互助关系。在这个关系基础之上，可以使整个社会道德水准大幅提升。也就是说，不
通过经济的手段解决不了问题，但是仅仅靠经济的手段也解决不了问题，只有在经济这个基础之上，把它恒久地升华到一种道德水平、一种人文精神上，它才能真正有效地解决养老问题，从而提高全社会的道德水平。总而言之，老龄化的问题干系到一个民族的凝聚力、一个国家的综合国力，一个社会的整体健康，涉及到全社会的道德水平、人文精神和幸福指数。那么，怎么来解决这些问题呢？
---把养老既做成一大产业，又做成一大事业；既利于老龄人，又利于服务者，把一个沉重的社会问题和社会负担变成一种强大的社会动力，而且这个动力表现为双向的：一是重大的利益增长点、重大的就业机会；二是道德的、道义的、情感的和人文精神的，带来一次普遍的大提高。这种全新的养老模式，既是全龄化服务型养老社区模式。
所谓全龄化，就不是把老年人孤立地、单独地设置一个区域，让满楼、满院都是白发苍苍的老人，每天救护车呼啸而来呼啸而去，每天哀乐不断，每天都有人送花圈来，整个社区都是在等死，一片死气沉沉。全龄化就是按照一定的配比，在已建和在建的社区内，使老龄人社区总量占到百分之二十左右，把它分散于整个社区里边。每七八栋楼、十来栋楼有一栋养老住宅的楼，而且这个楼自身又不全是老龄人居住，尽管这个楼本身是专为老年人而设计。也就是说，无阶梯，比如说电梯是医院那种急救电梯，可以推救护床进去；比如说，所有的空间节点全都有呼叫器，如果家庭愿意，在任何一个空间都可以布置视频。比如说一对老人，只剩一个，没有住院，那么我打开视频，就和整个社区连接在一起，社区监控中心有医生、有物业人员24小时通过屏幕监控，而且社区和几类医院直线联系，医院在这里设有工作站。这些都是物质条件，这些都可以做到尽善尽美。
但是无论怎样完备，无论怎样尽心尽力，物质的条件永远是次要的，永远是第二位的。因为这些只要有钱，只要你想做就能做到这样。这个模式的核心是服务型。就是服务队伍中的高贵情感，道德因素、人文精神，这才是灵魂，这才是最关键的，这才是核心。没有这个条件，所有的硬件条件都不能有效地发挥作用，都不能持久。固然，养老是一大产业，不过这个产业的核心也仍然是情感因素、人文精神和道德水平，因为养老最终体现为人与人之间的关系。但仅有着良好的愿望，它就变成空洞的说教，它将是无效的，那么应该怎么做呢？
第一，把这种真挚情感、高尚道德、人文精神变成一种强制性的行为规范。把它职业化，变成一种职业规范。在养老事业产业化过程当中贯穿人文精神，把道德因素和情感因素，把博大、持久、无微不至的爱心作为它最核心部件的第一措施。
第二，晓知以利害。要让所有从业者都深知其利、深知其害，服务于他人，有朝一日自己也将成为被服务者，自己如何对待老人，将来别人也会如何对待自己；自己无微不至地服务老人，那么别人也会同样服务自己的父母。从这个意义上说，要让其身边的人共同完成对他的教化。
第三，进行养老专业化职业培训，其中把人文精神教化、情感培育作为非常重要的内容。在编制的教材中，要有100个、300个必须做到和数百个不许做，还有一些古今中外感人至深的，以赡养老人、孝敬父母、关怀社会、服务他人为主要题材的、闪耀着人文精神光芒的许许多多经典故事，也作为必读、必知，作为辅助教材之一。
第四，在这个企业体系的组建过程中，它既然是一个企业，那么就有职业白领，即它的骨干阶层——经理人。在实际利益分配上，真正做到要使从业者中间富有爱心的人、付出多的人、得到老人认同的人。
第五，在养老产业体系当中，要真正做到老有所医、老有所为、老有所养、老有所乐、老有所安。
如设立老年工作职场，把这一部分能继续为社会发光发热的人有效地组织起来，从实际出发，给他们创造条件，让他们继续为社会贡献力量。这样做有两大好处：第一，人尽其才。第二，解决了老年人突然之间失去了工作机会的失落感，消除其孤独落寞，消除其心理上的落差。
总之，只有把社区养老体系市场化运作，把它恒久地升华到一种道德水平、一种人文精神上，它才能真正有效地解决养老问题，从而提高全社会的道德水平,才不会停留在做秀的水平上；只有市场化运作，才能形成人与人的互助。
关于全龄化服务型养老社区如何做开发规划，请看下篇：首席中国养老社区基地是开发规划战略是怎样的？
篇3：什么是前期物业管理
什么是前期物业管理?有什么规定?
答：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定：
(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。
(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。
新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。