房企高周转的4大修炼术

　　如今的房地产行业，已经进入一轮“规模”赛跑，年销售额几十亿的，拼命往百亿规模跑；年销售额100亿的，就冲500亿阵营……无论哪个阶段，要做大规模，高周转已经是一种主流做法。从早期碧桂园5.7个月开盘，万科的“5986”，万达的“速度第一，完美第二”，都是在抢速度，更有甚者，以中海，华润、世茂等为代表的高端、精品产品也开始强调提升周转率……高周转，已经成为TOP50房企的主流策略。

　　但在前些年，很多开发商多把眼睛盯在利润率上，而忽视了周转率，即过多集中在了利润空间大的项目上，殊不知利润率大的项目，往往会因价高而周转较慢，一旦行情走低，资金不能按时周转起来，就会面临亏损风险。

　　未来5～10年，中国地产进入白银时代，高周转依然是主流模式，一则目前国内融资成本高，开发商不可能降低周转速度，特别是一些高杠杆企业，他们必须快速把产品制造出来卖出去最终换取现金流，慢——就意味着死亡；二则行业平均利润率在以每年1%的速度在下降，优秀的开发商要提高ROE，在企业财务杠杆系数提升空间有限的背景下，加快周转率就成为一种相对有效的举措；三则千亿时代，规模为王效应依旧明显，房企为了维护自己的“江湖地位”，往往会积极抢占市场份额，于是选择高周转；其四，高周转能快速规避风险，本身，高周转由于转得快，资金回笼快，企业规避政策，市场风险的能力就提升了。

　　如何做到高周转？大多同行拿地到开盘最快要1年时间，而万科半年到一年就可以做到，万科是业内公认的周转最快的公司之一，究竟原因，在于万科快速的实现项目快开工、快开盘与快回款，万科内部通过开发路径优化提效、通过决策前置，通过新工艺、新技术的应用等措施来满足此“三快”需求。

　　比如万科以开发决策前置的方式来优化开发关键路径，将概念设计及首期规划单体设计前置至拿地前。在产品上，万科推行定型化产品的方式来减少技术决策周期，一则减少设计出图时间，二则减少定型产品的设计决策点。而在开盘销售上，万科努力打破示范区建设瓶颈，缩短项目推广周期，而对于定型化产品，逐步探讨以产品体验馆模式进行推广。最后万科也大力针对新技术比如铝模做应用与推广。

　　对于大多数房企而言，如何做好高周转？

　　首先，高周转要做对产品，比如万科就明确提出坚持做主流住宅，因为只有首置、首改的主流市场才能为高周转快销提供良好的市场销售保障。万科20** 年以来，144 平米以下户型的产品占比一直在80% 以上，20** 年超过了90%。

　　豪宅也可以高周转，但难度要高一些，典型如融创，孙宏斌曾表态：“高周转并不是只能用在便宜的项目上，高周转的核心仍旧依赖于“产品”本身，事实上，融创在销售上没有什么特殊的秘诀，产品好是关键。”同样北京龙湖总经理宋海林则表示，“单纯的豪宅高周转，其实非常难做到，龙湖能够做到的是高品质的高周转，高性价比产品的高周转。”

　　需要补充的是，高周转产品的品质与速度往往是一堆矛盾体，不少高周转产品交付后，后续问题饱受业主诟病。在高周转与高品质如何平衡的问题上，万科强调在项目开发建造过程，各城市公司逐步推行生产技术标准化建设，而集团层面持续进行“飞检”。同样，海亮地产在高周转与高品质的平衡之道也有可圈之处，海亮认为高周转的核心是资金的高周转，因此海亮会以预售为分割界限，在项目拿地到预售的上半段，更多强调高周转，而在预售到入伙后半段，则更多强调高品质。

　　其次，高周转需要快开工，而快开工，核心在于工作前置。其实高周转主要是缩短项目开发前期的定位策划和规划设计时间，对于这一点，有很多房企会采取一些超常规、非寻常的做法，比如大多数房企会在拿到土地之后再去做方案，招标等等。而这些企业则是在土地拍卖之前就前置完成了，他们往往在拿地前就做好至少2个预案，最终确保其自身有一个快速反应的准备。当然预案前置和多个预案，这里面有一笔账，但与抢下来的高利息相比，开发商依然是划算的。

　　再次，在开发建设环节，改变建设周期，通常是很难实现的，比如说你要做一栋20层的高层，从打桩、开挖到结顶、装修完毕，3年以上时间肯定是要的，但你要是能在两年甚至1年半时间里完成，要抢时间，因为这个被压缩的时间是可以节省很大一笔成本的，但是房企减少建设周期要合理，要判定是否会超出科学施工范畴。当然，很多的违规，开发商自己会算一笔账，就是在罚几十万跟几十万上百万利息相比，孰重孰轻，各种风险，他们自有权衡和务实的选择。最后，标准化复制是项目快速开盘的重要推手。从20** 年开始，万科就基于客户细分及土地属性分析，形成了四大住宅产品系列。依照“土地、产品、客户”交圈原则，打造标准化的几条产品线。

　　最后，高周转的难点真正在于高去化，因为快开工，快建设，可以通过努力换来，但对销售环节，去化很多时候受制于大市场和大行情，而不可控。但是，高周转而言若是不能高去化的话，高周转就是一句空话，所以去化是核心。以碧桂园为例，碧桂园的项目从开工建设到开盘控制在3个月，要求一期项目推出市场，去化率要达到70%以上。同样地，万科内部奉行的“5986”原则，即拿地9个月后销售、第1个月售出8成、产品必需6成是住宅，也对项目去化有明确要求。

　　淡市下如何高去化，不少企业不仅在销售业务上创新，比如世茂实行独立经纪人制，楼盘的销售并不是在售楼处等待客户完成他的定单，他完全可以借助自己的平台完成多个项目的销售，世茂会授权给他，让他可以联动销售。同时营销管理上也大胆变革，比如世茂总部心考虑到淡市下一线市场销售压力很大，且市场瞬息万变，比如竞争对手也随时在自己开盘日推广策略发生针对性改变，于是就逐步把传统的销售决策部分授权给一线，这样一线就可以自行快速决策，当然集团总部会做监测。

　　做对产品，快开工，快建造，高去化……这是高周转的核心，除此之外，融资速度也要快，这是高周转的资金保障，比如万达的绿色通道贷，5亿元以下3天就放款。同时，高周转对工作强度要求更高，因此对于团队的文化、激励就非常关键，往往极致的高周转伴随诱人的高激励。

篇2：大学教职工周转房管理暂行办法

　　zz大学教职工周转房管理暂行办法

　　第一章总则

　　第一条为加强我校教职工周转房管理，提高使用效益，进一步优化资源，给教职工创造一个良好的生活环境，根据国家及广州市的有关规定，结合我校实际情况，制定本办法。

　　第二条学校周转房的房源是学校现有未出售的住房和教工宿舍。

　　第三条学校周转房不实行实物分配，全部提供给无房教职工只作周转租用，实行有期限、契约化、物业化的管理机制。

　　第二章管理部门

　　第四条后勤管理处代表学校实行管理职能,负责学校教职工周转房房源的统筹安排调配，签订租房协议，办理人员入住手续，退房手续，并监督周转房的使用。

　　第五条以契约的形式约定由后勤服务单位或物业管理公司负责周转房的维护、清洁等工作。

　　第六条学校财务处负责周转房的租金、押金等款项的收取。

　　第七条学校各部门(单位)配合后勤管理处开展周转房管理工作。

　　第三章租住对象

　　第八条本校正式事业编制的在职教职工，且符合以下租住条件方可租住：

　　1.本市无住房且不随父母同住的单身教职工;

　　2.本人或配偶在本市无住房的已婚教职工;

　　3.学校引进的高层次人才;

　　4.因特殊情况经学校领导批准同意安排者;

　　第九条已在三元里校区或大学城校区租住周转房者不再重复租住周转房，但允许因工作所在校区的改变申请调整;

　　第十条停薪留职者、出国留学(包括港澳台地区)者不予租住学校周转房。

　　第四章租住程序

　　第十一条凡要求租住学校周转房者，由本人填写租房申请表，并由所在部门领导和人事处签署意见，后勤管理处审核，对符合租住条件的教职工，根据学校周转房房源情况按十九条规定统筹安排，通知入住，由后勤管理处监管科代表学校与租户签定租房协议，办理入住手续。

　　第十二条特殊情况者经学校主管领导批准后安排。

　　第五章租房期限

　　第十三条为了执行国家货币分房政策，鼓励教职工在外购房，对符合上述入住条件的教职工，学校仅提供自签约租房日起不超过三年的过渡周转房，住满三年时须办理退房手续。确有特殊情况需继续租住者，在房源情况容许时，经学校后勤管理处批准可适当延长租房期，重新签订租房协议，租金按第二十一条规定收取。

　　第十四条教工周转房最长租住期限为四年。

　　第十五条租住周转房的教职工有下列情形之一的，应无条件退还周转房：

　　1.调离学校的;

　　2.解职、自动离职、停薪留职、出国留学的;

　　3.开除、除名、解聘、解除劳动合同和劳动合同到期未续约的;

　　4.本人或配偶在本市另有住房的;

　　5.其他依本规定应退房的。

　　第十六条办理退房手续前，住户应自行办理管道燃气、网络电视、电话等项目的报停结算，结清房租、水电费、清洁费、治安费等，将室内地面、洗手间、厨房等清洁干净，不留污迹，经后勤管理处检查认可并交回所有住房钥匙后，办理退房手续。

　　第六章住房分配原则

　　第十七条租住人员的安排采取“统筹安排，便于工作”的原则，教职工周转房安排在本人主要工作的校区，工作地点变动后，其租住地点可申请作相应调整。

　　第十八条由于学校现有的教职工周转房房源紧张，原则上单身职工和单职工按床位租住，双职工按一房一厅租住，每人租住面积平均不少于5平方米，博士毕业或中级职称以上的教职工每人租住面积不少于9平方米。具体视当时房源情况而定。

　　第十九条周转房租住的安排按教职工职务(职称)、工龄等计分排队，按排队顺序在学校提供的房源中挑选。计分规则参照广中医后[20**]4号文件《广州中医药大学租住教工宿舍管理办法》执行。

　　第七章租金收取标准

　　第二十条在规定的周转房租住期限内，对符合租住条件的教职工租住周转房的房租按广州市规定的成本租金标准(即每平方米租金13.5元×使用面积)收取。

　　第二十一条在三年期限后仍符合租住条件而需继续租住的教职工须在租赁期限届满前三个月内重新填写租房申请，经后勤管理处审批同意后需交纳租房押金1000元，按成本租金的2倍计收房租。每次延长租住期都需到后勤管理处重新签订租房协议，租房押金在本人退房时无息返还。

　　第二十二条租住期限届满的，应在期满后一个月内退出周转房。不及时退出者，逾期两个月以内的，其房租按成本租金的3倍收取，逾期两个月以上按5倍收取。

　　第二十三条住房租金的计算是以承租人收到住房钥匙之日起至交回钥匙之日为止。由后勤管理处根据每位教职工租住面积(合租房按每人均摊面积)通知财务处从本人工资中代扣。自交费人员由财务处负责收费。逾期不交付租金的，每逾期1日应支付月租金2%的违约金。

　　第二十四条入住周转房的教职工所用水、电、煤气、冷气、电话、网络、电视、保安、清洁、物业等费用按学校相关规定执行。拖延两个月以上不交房租或上述费用者，校方将收回其租住房，由个人自行解决住房问题。

　　第二十五条学校引进的高层次人才到校工作后，其住房条件依学校有关规定执行。

　　第八章房屋管理

　　第二十六条住户应严格遵守学校的各项制度。学校周转房公共区域的日常

　　保洁、卫生防疫和治安工作由各校区的相关部门负责。承租人应配合职能部门对房屋实施有效管理，不得以任何理由阻挠学校公有住房管理、安全保卫、计划生育等职能部门的工作检查，积极配合管理人员共同搞好治安、消防、环境卫生等各项工作。

　　第二十七条住户应爱护公共财物和室内一切设备、设施。住房的租住和搬迁过程中，要保证公共设施的完整。属自然损坏的室内及公共设备、设施应及时报学校的相关部门维修，但水龙头、灯具等易损坏的除外;属人为损坏、遗失的，按有关规定原样修复或照价赔偿。故意损坏租住房及附属物的，学校收回租住房并按有关规定原样修复或照价赔偿。

　　第二十八条住户应讲究个人卫生，保持室内整洁、安静和文明。不得在公共区域随地吐痰、乱倒污水垃圾。

　　第二十九条住户必须注意用电、用水安全，不得乱接电源、乱拉电线。凡违章用电、用水造成事故者，其后果由本人承担。因承租方原因造成火灾、房屋倒塌、伤人等事故的，承租人应负责赔偿，由此造成的国家经济损失和个人损失，触犯刑律的，交司法机关处理。

　　第三十条为保障职工生命安全，积极有效的排除火灾隐患，规定不许在公共区域放置煤气罐、厨具和堆放杂物。禁止存放易燃、易爆、有毒、有害等危险物品。

　　第三十一条租住人员严禁擅自改变住房结构，在住房中拆墙、开门窗、开墙洞。不得私自进行装修改造和拆卸室内设备、设施等。租住者违章擅自改变房屋结构，破坏屋内设施者责令其恢复原状，造成损失的承担赔偿责任，并收回租住房，同时对当事人处以自事发当月房租5倍的罚款。

　　第三十二条租住人不得私自间隔走廊过道和房间。如有乱搭乱建，应立即拆除，否则除对所间隔(搭建)面积按成本租金3倍计收房租外，学校有权强制拆除。

　　第三十三条在退回周转房时，按广州市有关文件规定，不得私自拆卸自费装修部分，应保持房屋完好;退房后学校不负责补偿原自费装修费用。

　　第九章租住纪律

　　第三十四条申请租住学校周转房的教职工，应如实填报个人情况及提供相关材料，申请人弄虚作假的，取消其当年租赁住房资格，已租住的学校可收回住房，并按以下办法给予罚款：集体宿舍每床位每天60元;单房80元;套房每天100元。最高罚款总额：集体宿舍每床位不超过10000元;单房不超过15000元;套房不超过20000元。罚款直接在个人工资账户中扣取。

　　第三十五条租住人员应遵守学校的各项规章制度，不得从事违法犯罪活动，一经发现，除收回住房外，交司法机关处理。

　　第三十六条未经同意擅自入住学校公有住房或强行占房、占床位的，除按规定收取租金和限期搬出外，同时按第三十四条罚款办法给予罚款，并报监察部门处理。

　　第三十七条如原来已租住学校周转房，因工作所在校区的改变，申请租住新校区住房，必须在取得新租住房钥匙之日起15天内退还原租住房，逾期不退者，按强占住房处理，按第三十四条处罚。

　　第三十八条任何人不得私自转让、转借、出租、分租、调换住房，或私自改变周转房的使用性质，利用周转房谋取私利。一旦发现有上述行为之一者，将没收非法所得，收回周转房，取消再次租房资格，并处以200元至2000元罚款，情节严重者交学校纪检监察部门处理，并给予全校通报或纪律处分。

　　第三十九条后勤管理处有权根据学校房屋使用变化情况对租住人员所租住的周转房进行增员或调整，承租人应服从后勤管理处的统筹安排，先入住者不得以任何理由阻挠后承租人入住，违者经教育不改的，按强占房屋处理，按第三十四条处罚。

　　第四十条教职工办理退租学校周转房手续时，须交回所有承租房钥匙。若私自保留或配制原承租房钥匙，擅自将学校周转房交付他人使用，除对入住者给予罚款200元至1000元处罚外，对提供周转房钥匙的人员给予全校通报或纪律处分。

　　第四十一条因学校发展和规划(如基本建设、房屋维修、环境治理等)需要，要求承租人迁出原住房，承租人应当配合学校按期完成搬迁任务，不得借故阻挠，对拖延时间不按期搬迁的，按强占住房给予罚款，并限期搬出。因故意阻挠造成他人财产损失或人身伤害的，由其本人负完全责任。

　　第十章附则

　　第四十二条周转房的租金、押金、罚款等由学校财务处统一收取。在租住人员或租金标准变动后，后勤管理处应及时通知财务处调整房租。后勤管理处每半年与财务处核对一次房租的计扣情况。

　　第四十三条教职工有向各级纪检、监察、审计等部门反映、检举其他职工隐瞒真实情况和管理部门营私舞弊行为的权利。

　　第四十四条本办法自公布之日起执行，学校后勤管理处负责解释。

篇3：机关临时周转房管理试行办法

机关临时周转房管理试行办法

　　为了加强区级机关房产管理，合理、有效地使用房屋，结合机关实际情况，制定本试行办法。

　　一、机关临时周转房是指由事务局集中管理的用于临时解决住房困难对象的成套住宅。

　　二、居住对象只限于宁波六区(老三区、镇海区、北仑区、鄞州区)外调入和部队转业的副局级以上干部。

　　(一)在本地(包括乡镇)享受过房改房或住房补贴的，不能承租机关临时周转房。

　　(二)在异地(宁波六区外)享受过房改房或住房补贴，调入我区机关一年内可以承租机关临时周转房，按5倍公有住房租金标准(房管处标准价格)收取。

　　(三)需要解决临时周转住房的外地调入和部队转业干部，由本人提出书面申请(写明住房基本情况)，单位出具证明，经组织部门核实，报机关事务管理局审核同意后，根据房源可能和本人实际情况予以提供。

　　(四)租用临时周转房一年到期后，租用人如有实际困难需继续租用的，需向机关事务管理局提交书面申请，并由工作单位证明，经同意后方能继续租用。

　　(五)承租机关临时周转房，由用房本人同机关事务管理局签订租赁合同，租赁期限原则上定为一年。在租赁期间，干部调离机关或正式取得宁波六区内住房的，应在三个月内将临时周转房归还区机关事务管理局，同时解除租赁合同。

　　三、水、电费押金由承租人向机关事务管理局财务科缴纳。

　　四、区级机关临时周转房的承租人有下列情况之一者，区机关事务管理局有权提前解除租赁合同，收回房屋使用权。

　　(一)承租人将房屋使用权擅自转租、转借或转让的。

　　(二)利用承租的房屋从事非法活动，损害公共利益的。

　　(三)违反《宁波市城镇房屋装修管理规定》装修住房的。

　　(四)无正当理由，累计二个月不交房租或闲置达二个月的。

　　五、本管理办法自20**年10月起执行。

　　六、本管理办法由区机关事务管理局负责解释。

　　备注：已经租用临时周转房的机关干部、职工，参照本管理办法执行。来源自 物业经理人