20**年中国居住地产的景观趋势分析和研究
景观设计和施工是居住地产开发中的一个环节，在整体投资中所占的比例可谓九牛一毛，但在销售的效果上却是不可或缺的，甚至可以说有画龙点睛的作用。那么在居住地产开发的过程中，景观到底谁说了算呢？是开发商，还是景观设计师呢？我们只有明确了研究对象，才能更好地进行趋势分析。通过对全国近100家知名房企的抽样调查，我们发现近40%的房企有自己的建筑景观研发中心或设计院，85%的房企有自己的产品系列和景观风格定位。由于房产开发商是从“顾客（购房者）的角度”来看待和实施景观的，而景观设计师是从专业的设计和施工角度来看待景观的，两者不同的角度必然导致相互间的矛盾和妥协。笔者在十多年的从业经验中，有感于双方沟通和协调对一个开发项目成败的重要性，故本文着重通过以下几个问题从双方的角度，来分析和研究中国居住地产的景观趋势。（注：本文的房产开发商，以“万科、星河湾、绿城、龙湖、仁恒”等作为研究样本）
一、从功能出发，真正以人为本的趋势
景观设计师的设计文本里经常出现“从功能出发，真正以人为本”的设计说明。而以万科为代表的开发商经常要刨根问底，比如景观设计师在小区中设计了一个广场，开发商就问“你为什么要做这个广场？为什么要放在这里？是50㎡好，还是100㎡好？这个使用面积是拍脑袋的，还是统计分析出来的？给谁使用？多少人使用？如何使用？一天什么时候使用？你分析过这个社区中儿童、老人、青年、中年人的比例吗？。。。。。。”事实上，大多数的景观设计师是从形态好看与否的角度来做景观设计的，因此导致了对功能定位的随意性，使之将来的使用性较差。由此可见，景观设计师要合理运用“数据量化分析”，真正做到从功能出发来设计居住地产的景观，这样才能帮助开发商从以人为本的角度来营造和谐的社区环境。
二、产品系列和景观风格定位的趋势
当前，居住地产的景观风格一般都是追随开发商“产品系”风格，比如说现代简约、ART-DECO、西班牙风格等等，这些风格在建筑语言上，包括屋顶、山墙、景观小品、灯具上能体现出来，但是在软质景观，即绿化上是很难体现的，必须要因地制宜、适地适树。特别是中国的北方地区和中西部地区，一定要选择当地的乡土树种来进行绿化配置，这样才能达到好的效果。比如说，今年8月18号盛大开盘的上海浦东星河湾一日销售40亿，那么它的景观是什么风格？恐怕大家都会说它是欧式风格。没错，建筑的屋顶、立面的装饰以及景观小品、亭子都是欧式风格的，这延续了其产品系从广东到北京再到上海的一贯风格。但是，它的绿化配置不仅没有种植欧洲的花草树木，更不是欧式、美式疏林草坡的风格，而是中国园林所擅长的上、中、下多层次、高密度的绿化搭配手法，并大量采用了长江中下游地区的乡土树种。另外，其产品系中一直延用的结合地下车库堆叠黄腊石造瀑布的手法，也是纯正的中国岭南园林风格和现代建筑的结合罢了。所以，笔者认为，从实质上而言，星河湾的景观就是用中国造园手法造出一个好的园林，再用西方的繁琐线条和符号给中国富豪打造一个奢侈尊贵的噱头。
另一方面，现代中式的景观风格所占的比例在大型开发商的楼盘定位中不断增加。如万科推出的棠樾项目是“第五园”的升级版，参考了丽江悦榕庄酒店的景观风格，也是“现代中式”风格的不断演进。还有，笔者参与的天津泰达建设集团格调竹境项目以现代中式的风格一举夺得建国六十周年全国十大国宅典范大奖。而且，随着很多项目在历史文化街区附近进行开发，如在北京颐和园边的绿城“御园”和龙湖的“颐和原着”、在苏州拙政园边上的华润“平门府”项目等，从规划定位和开发责任上都必须匹配这些历史文化遗产的风格，但是又不能倒退复古，因此大家都在研究如何来展现“现代中式”的景观。另外，如上海仁恒河滨花园、笔者参与的苏州晋合水巷邻里花园等项目，其本身是很现代的建筑风格，但是为了表达西方景观设计师对中国文化的崇拜，也在现代的景观设计中点缀若干中国符号和元素，这种新的发展趋势我们称之为“源于中国的现代景观设计风格”。上述两种景观趋势必将融合成一股强大的“现代中国风”，随着上海世博会的召开和中国馆的落成，影响中国居住地产新的十年。
三、景观空间营造的趋势
一直以来，居住地产景观有两个不同的发展方向，一种是以硬质景观为主，主张大广场、大轴线，以及大型构筑物；另一种是以软质景观绿化为主，强调自然、静谧和温馨的景观效果。笔者认为，将来地产景观的趋势应该是向着以绿化配置为重点的方向发展，不仅绿量增大，而且绿化的品种、层次将会更加多样化，后期的绿化养护也越来越重要，植物长得越好，楼盘的效果也会越好。由于硬质构筑物的材料会随着时间推移而老化变形，需要投入大量成本进行翻修维护，因此硬质构筑物的设计量要尽量减少，主要放置于重点区域必不可少的位置上。
实际上，用这种精致的绿化造景手法能够快速地回笼销售收入，并赢得了买房者的价值认同，达到了口碑宣传的效果。用景观所创造的价值远远超过了成本投入，前述的上海浦东星河湾就是成功的案例。而且，这样的项目中硬质景观很少，亭廊等几乎没有，都是以绿化配置为主景，以适当的小尺度装饰品如花钵、陶土罐、石头等搭配，少而精地点缀硬景，这样的成本投入也比以硬质景观为主的造价略低。当然，我们一定要做到把房地产的和谐人居环境和生态环保、可持续发展的理念结合起来，这是将来房地产景观重要的发展趋势。
四、“相地”的趋势
相地，意思是给基地“相面”，也就是对基地采用最佳的景观设计手法，根据基地的不同特色做出最适合这个基地的景观。如在山地上进行地产开发，就应该依山就势布置登山路径，步移景异，合理借景和对景，这样的景观设计既节约开发商的成本，又能做出好的景观效果。而且，不仅要对基地内部的环境进行相地，还要注意基地周边环境的改造，也就是巧妙地“借景”。如北京星河湾在建造之初就特意改造基地周边非红线范围内的青年沟、朝阳北路，以及周边的围墙和绿化种植，并修建了一个大型的城市专属公园，给居住在该小区的居民使用，这就是“景观增值服务”的魅力。
还有，要根据相地得出景观卖点，并给楼盘取个好名字。如万科“第五园”是因为广东有四个著名的岭南园林，其号称为第五个，既体现了现代中式的韵味，又提升了它在购房者心中的文化价值，可谓讨得好口彩。而笔者参与的天地源集团苏州“水墨三十度”项目也是现代中式的风格，因为苏州在北纬三十度的纬度上，“水墨”代表中式的格调，因此，该景观设计和与之相符的案名极大地促进了该楼盘的销售。
五、控制力和执行力的趋势
景观行业有句话，叫“三分设计，七分施工”，这就需要开发商的现场控制力要很强，景观设计师的执行力也要强。在一些专业的地产公司，都有景观方面的“现场工程师”，他们就是代表开发商在工地上进行现场控制的。而专业
的景观设计公司都很重视派遣骨干在现场全程跟踪、服务和监督，如笔者曾经花大量的时间呆在工地上与施工单位一起探讨施工过程中所遇到的问题和解决方案。其实，地产景观施工亟需像建筑施工一样，引进专业的景观监理单位，他们作为独立的机构，对开发商和景观建成效果负责。现场控制的关键在于使之达到最佳的景观效果。比如说种植大树，不是把一棵大树挖个坑种下去就可以的，而必须在现场要严格控制大树的胸径、冠幅、树形、全冠移植、是否截枝、几级分叉、观赏面的朝向、成活的情况、有无病虫害等等，这些都需要开发商有较强的现场控制力的专业人员。另外还要根据预算，合理控制成本。景观品质的提高要从细部设计入手，关键在于施工工艺的提高和新材料的运用。而且，好的创意贵在从设计到施工坚持下去，一步一步地造出来。六、材料和成本的趋势
材料到底是“高技派”的好，还是“低技派”更实用呢？景观设计师总想用最先进、最特别的材料，创造出最炫目的景观效果，而常常忽视对景观造价的考虑，而这恰恰是开发商最关注的重点。因此，材料的选择以合适楼盘的风格为宜，切莫盲目使用最新潮、最高科技的材料。而某些低技派的乡土材料，也会产生令人耳目一新的效果。关于控制成本，这里面有很大的学问。景观施工的监督和管理不像建筑施工那样规范和成熟，所以如何在现场控制好成本是一个重要的课题。将来的趋势是，开发商会在景观建设上增加一次性投入，而尽量减少后期物业管理的维护成本。因此，景观设计师必须有成本控制的概念，帮助开发商合理地控制成本。而后期物业管理的维护成本主要集中在水体的维护、植物的修剪养护等方面，这需要景观设计师为将来的物业管理而考虑景观设计的后期维护措施及消减成本的方法。各开发商都有自己的成本核算和控制，景观师要根据开发商的要求进行限价设计。
开发商根据楼盘的档次在景观工程的投入差异性极大，因此，一定要在景观设计的前期，根据楼盘的定位和售价来推断景观工程的造价。如上海浦东星河湾一期的景观造价号称3000元/㎡，约4万平米的景观面积，其景观工程投入约1.2亿。如果其豪宅平均每套售价3000万，那么也就是4套房子。但是，它的景观创造了极大的口碑和品牌价值，成为购房者进入该小区后最强烈的视觉冲击，这是高端毫宅用景观赚取最大的利润溢价的经典案例。上海仁恒河滨城的景观造价约在1000元/㎡，由于其超大的规模和优美的景观效果，房价由20**年的1.8万元/㎡飙升到当前的5.5万元/㎡。绿城和龙湖的景观造价一般约为500-600元/㎡，万科的景观成本一般控制在300-500元/㎡之间，它的某些低端楼盘在20**年5000元/㎡的售价，景观造价控制到150元/㎡左右。这些也从成本的角度制约着景观效果的不同。而且，随着将来大盘的逐渐减少，景观将朝着更加精致化、小型化的方向发展。
七、创新的趋势
创新，是房地产企业和景观设计公司不断进步的动力。景观设计公司的创新大多是在专业领域对空间和细部以及材料的探索。相比较而言，房地产企业的创新是由前述的一批精英地产公司推动的，直接面对顾客的需求和销售产品进行创新，因此，在地产市场上更加具有针对性。他们的创新为自己赢得了大量的利润，并被国内众多的地产公司效仿和学习，这也符合“20-80法则”。因此，关注这些精英地产公司的创新型产品就会发现居住地产景观的新趋势。
篇2：龙湖地产景观七大业主敏感点分析
龙湖地产景观七大业主敏感点分析
一、私家花园
私家花园问题一直是业主很关心的问题，应从以下几方面来在施工的过程中解决：
1.在回填种植土时必须保证私家花园的土层厚度大于600。
2.应从多方面的措施保证私家花园不集水，如盲沟、截流沟等。
3.业主都希望私家花园平整，可以通过设置挡墙和绿篱等方式消化与公共空间的高差。
4.私密性是私家花园和底层住户的重要关注点，可以从图说和施工两个阶段来控制，图说时控制室外景观道路和活动空间与底层窗和门的关系。施工时尽可能在不影响大的景观效果的时用植物解决。
5.私家花园用的植物可适当的提高配置标准。
二、关于公共的环境植物死亡
公共环境植物死亡原因是多方面的，可从下面3方面来保证植物的成活率。
1.改良种植土的透水性，从大多数死亡植物来看都是积水造成的，所以第一、在选择种植土时一定要选择透水性好的土，在种植土平整时不用推土机；第二、做好场地的排水措施；第三、在种植植物时必须严格按种植技术操作，特别是土壤的改良措施(河砂珍珠岩 腐质土对种植穴的改良)。
2.植物的到场质量很重要，土球和根系损坏不能保证植物成活的坚决不能进场。
三、客户入户门公共走道积水问题
从以下两方面来解决：
1.在研发阶段（图说）应认真的审查每栋入口同周遍建筑的高差关系，发现入口低于道路而又无法排水时，必须对设计作出调整。
2.施工时严格控制坡度，入口道路的排水坡度不低于百分之三。
3.入口的排水口采用水箅子而不用地漏，地漏非常容易堵塞，且排水管径不能小于100MM。
四、公共区域的霓虹灯、灯带不亮
公共区域的霓虹灯、灯带等，因防水未处理好造成灯带不亮，这种情况在地面很多，特别是室外，如天街的入口的地面灯带不能正常使用，其原因是积水和灯发热的蒸气导致短路，所以在以后的设计中应从以下几方面去规避：
1.灯带沟必须设置排水。
2.施工时必须按照水下照明的施工要求施工，选用水下灯或灯带。
五、公共区域的室外井盖
公共区域的室外井盖，由于施工原因在车辆驶过后发出异响，是因为在施工时可能井盖与道路有高差，车辆在行驶时有异响，另一种原因是井盖与道路结合不牢固导致的响声，在以后的施工中重点重视。
六、公共区域的材料感观质量差
公共区域的材料感观质量差，如：汉白玉易吸水，吸收污水后表面发黑，表面反光刺眼等。汗白玉作室外地面铺装容易变色，在以后的外环境设计中尽量少用汉白玉铺装，对于表面的反光问题可以考虑在该铺装的周围适当用植物软化，尽量不让铺装直接暴露在强烈的阳光下。
七、公共区域的水体故障
公共区域的水体故障，特别是漏水，可采用以下措施：
1.因为景观水体绝大部分在回填土上的，所以在做水体结构时必须考虑到土壤的沉降和水的重量对结构的影响，施工时必须严格按结构工程师设计审核的图纸施工。
2.水体防水是必不可少的工序，且必须严格按程序施工。
3.有的水体漏水是因为结构的完成标高未到水体的蓄水标高，导致在装饰层漏水（如水晶郦城的5组团水体），所以在结构设计审查是必须结合蓄水的标高，且结构标高宜高于蓄水标高3厘米。
4.有的结构未考虑清洗的排水坡度，因装饰施工找坡后导致结构的标高不够，为了保证一定的蓄水深度，导致在装饰层漏水，所以在结构设计时必须考虑排水坡度。