商品房交付疑难问题研究
在商品房买卖中，开发商交房和买受人收房是商品交付的重要环节，双方容易出现争议的情况一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为房屋未达到交付条件而拒绝收房；二是购房人收房后认为房屋不符合交付条件而主张开发商按迟延交房承担违约金。
那么，什么样的情况下，商品房符合交付条件，即使购房人拒绝收房也视为收房？什么样的情况下，商品房不符合交付条件，即使收房也是无效交付，视为没有交付呢？
一、有关“商品房交付条件”的法律规定
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
二、商品房的单体验收与综合验收
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收，同时，该《条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范，而非效力性规范，且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此，房屋经单体验收合格后即可以交付使用。
三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题
国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述国务院发布的法规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位，而不是工程质量监督机构。因此，五家单位对工程进行竣工验收，并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格”。
另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部2000年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条也规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”从上述国务院的法规和建设部的规章可见，行政机关对工程质量的管理行使的只是监督备案管理职能，即取得竣工验收的备案回执就符合“商品房经竣工验收合格的标准”了。
四、商品房的约定交付条件与法定交付条件
《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达到合同约定的交付条件的情况交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。发展商在取得上述四项工程的竣工验收合格证后交付房地产，买方接收交付的，视为有效交付。即使合同约定的交付条件尚不完全具备，买方也不能在接受交付后要求确认交付行为无效，因为买卖双方交付和接受交付的行为，改变了合同约定的交付条件。但如果买方拒绝交付的，买方仍有权要求卖方按照合同约定的条件交付，卖方不能按约定的时间使房地产具备约定的交付条件的，应承担延期交房的违约责任。
笔者颜宇丹律师认为，商品房交付条件分为合同约定的交付条件和法律强制性的交付条件。从以上深圳中级法院的规定来看，在深圳地区，取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程四项工程的竣工验收合格证为法定交付条件。如果不符合以上四个交付条件，购房人可以拒绝收房并据此要求开发商承担迟延交房的违约金，即使购房人已收房，开发商的交付行为也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属于无效交付，购房人仍可主张开发商迟延交房的违约
责任。五、商品房交付时的质量问题是否能拒绝收房
根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。
笔者颜宇丹律师认为，因质量问题只有两种情况下，购房人可以拒绝收房，一种是房房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用的，买受人可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任，购房人不能以此拒绝接收房屋。
篇2：预售商品房物业交付作业指导书
预售商品房的物业交付作业指导书
1.作业目的
房地产开发所有环节都能正常运作至此，才能保证物业交付的顺利进行，达到银货两讫的目的。
2.主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的工作，协助处理疑难客户纠纷。
主办岗位 营销策划：落实物业交割的组织工作和筹备工作，处理客户纠纷。
3.紧前工作条件
取得质监站颁发的工程质量核验证书，取得市房地产资源管理局颁发的交付使用证，已取得开发商的房屋所有权证即大产证（或虽未取得，但预计取得的时间不会超过对客户的最迟承诺期限），公司的内部验收通过，房屋已移交物业公司接管，质量保证书和用户使用说明书及房款结算书等均已制作完毕。客户已履行至此应履行的责任和义务。
4.作业描述
4.1主办岗位牵头组织由销售公司，物业公司组成的交付小组，并在交付日期之前各自完成以下的准备工作：
4.1.1销售公司：对合同价有变动或尾款未结清的客户编制房款总价结算书，内容包括合同总价，已缴房款，合同尾款，因面积差异引起的退补价，因各自违约引起的违约金等。印制入户通知书，付费清单和交付手续程序说明，组织足够的出纳人员。
4.1.2物业公司：楼层打扫清洁，落实足够的交付洽谈场地，组织足够的接待，收费和交付人员并配备各自的文具和工具，每户的钥匙装袋。印制交付表格和物业管理协议书，向本公司领取每户的工程质量保证书和用户说明书，工程质量核验证书和入户使用许可证的原件应张挂在交付洽谈场地的醒目处，客户如索要可给予复印件。
4.2销售公司和物业公司联合发出入户通知，并附以下附件：房款结算清单、物业收费和代办代收费用清单、须交验的证件和文件清单、交付手续流程示意图等。
4.3销售公司先于接待，接受交验证件和文件，结算应收（付）款项，办理收（付）凭证。双方无异议后将证件文件转移至物业公司后续接待。
4.4 物业公司发放用户说明书，双方签署物业管理协议书，客户缴纳首期物业管理费，办理需要委托的事项，留下联系地址。
4.5 物业公司的交付人员陪同客户验收房屋：
4.5.1 点交各式钥匙，当面开启关闭一次；
4.5.2闭合总电源，记录并告知客户验看计量读数，介绍分路情况，如客户要求，应校验各插座的接地情况；
4.5.3 点交所有电话、电视、报警、对讲等弱电终端位置；
4.5.3开启总水源，记录并告知客户验看计量读数，检查室内水管和用水器具有否渗漏和阻塞；
4.5.4 在有地漏的地面上泼水，观察地面排水是否畅通；
4.5.5 向所有排水预留管口灌水，观察有否堵塞；
4.5.6 启闭所有门窗，检查玻璃，五金是否缺损；
4.5.7 观察楼面墙面和顶棚有否渗水痕迹和结构性的裂缝；
4.5.8 装修房的交付验收，还须按合同约定点交装饰材料的品种，设备规格型号；
4.5.9 随房附送的设备，当面试机，交代随机资料。
4.6验收中发现的质量问题应如实记录在验收单上，交付人员不得敷衍搪塞，推托了事。与客户约定整修期限通知复验。
4.7客户在验收单上签字和注明当天日期，此日即为正式交付日。
4.8如整改内容较多，客户不愿立即签字接收，不容许交付人员与客户争辩，应在全部整改后另行通知复验。交付日期相应延至复验日。
篇3：房地产开发建设管理制度之商品房交付
房地产开发建设管理制度之商品房交付
第五章商品房交付使用管理与考核
第一节总则
第九十一条营销部为交楼管理的责任部门。
第九十二条商品房必须达到以下标准方可交付使用：
1、工程部必须确保交付使用的商品房符合本制度第二条规定的工程竣工标准及商品房买卖合同约定的交楼标准；
2、营销部必须备齐《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《交楼通知书》；
3、必须经物业公司分户验收合格。同时物业公司必须制定物业管理方案，并已开始实施物业管理。
第二节交楼工作的组织管理
第九十三条商品房交付使用组织管理工作由地区公司营销部全面负责。
第九十四条各地区公司每批次实际交楼前，必须报经集团交楼验收领导小组现场验收合格后方可交付；未经集团验收擅自交楼的，每次给予地区公司董事长及营销部负责人降一级工资处分。
集团交楼验收领导小组由集团主管营销的副总裁任组长，组员由营销品牌中心、管理中心、物业集团相关负责人组成。
第九十五条地区公司营销部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布臵等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由地区公司董事长任组长，主管工程或营销的公司领导任常务副组长，营销部经理、工程部经理、物业公司负责人任副组长，营销部、开发部、总工室、招投标部、财务部、工程部、合同管理部、物业公司各派一名负责人为组员。实际交楼方案确定后须报集团营销品牌中心。
未按规定牵头组织成立交楼领导小组及确定交楼方案的，给予营销部经理降三级工资处分。综合计划部考核，集团营销品牌中心、管理中心对交楼领导小组的工作进行监督、检查。
第三节交楼期间的维修服务
第九十六条物业公司必须在交楼10天前组织成立交楼期间维修服务中心，由地区公司主管工程的公司领导任主任，物业公司负责人任常务副主任，工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员。未按规定成立维修服务中心的，给予物业公司负责人降三级工资处分。营销部考核。
维修服务中心下设调度室、维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；调度室、慰问小组由物业公司、营销部有关人员组成。
交楼期间维修服务中心存续期限为60天。60天后，交楼期间维修服务中心撤销，其职能纳入物业公司的日常管理工作。特殊情况需延长的，物业公司报地区公司董事长批准后延长。
工程部未按要求组建维修大队的，扣罚工程部经理500元。维修大队配备维修人员每少一人，扣罚工程部经理100元。营销部、物业公司未按要求组成调度室、慰问小组的，扣罚营销部经理、物业公司负责人各500元。综合计划部考核。
第九十七条物业公司必须在召开交楼综合协调会当天确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点及24小时服务热线录音电话等方案；并在交楼前5天完成办公、待命地点的布臵与热线电话的安排工作。未及时确定办公、待命地点与24小时服务电话的，扣罚物业公司负责人500元。未按时完成现场布臵的，扣罚物业公司负责人500元。营销部考核。
第九十八条维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修业主报修后，调度室1分钟内登记台帐并发调度单给维修大队。维修大队接到指令后5分钟内到现场，由业主在维修单上签认到场时间，并在30分钟内开始施工。
维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。否则，第一次违反的，给予责任人降三级工资处分；第二次违反的，给予开除处分。营销部考核。经业主书面申请维修人员提前撤离的除外，其申请须附于维修单背面，作为免于考核的书面证明。
物业公司须在交楼时将该项投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主。物业公司须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。否则，给予物业公司负责人降三级工资处分。营销部考核
第九十九条交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的客户上门慰问。慰问的内容包括送贺卡，并请客户填写《客户意见征询表》。
不按本条要求组织交楼后慰问工作的，给予慰问小组组长降三级工资处分。综合计划部考核。
第四节物业接管验收
第一百条物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，并在交楼10天前开始实施物业管理。
未按本条要
求制定物业管理方案或实施物业管理的，扣罚物业公司负责人500元。综合计划部考核。物业集团直属物业分公司的考核，由地区公司提出后交物业集团执行。
第一百零一条工程部必须在交楼10天前，将经物业公司分户验收合格的全部物业移交营销部，营销部同时将应售已售物业移交物业公司，并委托物业公司与买受人办理验楼手续（营销部负责与物业公司签订前期物业管理服务合同）。工程部必须在交楼10天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交营销部，由营销部按《未售物业管理制度》进行管理。
工程部、营销部、物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的，给予工程部经理、营销部经理、物业公司负责人降三级工资处分。综合计划部考核。
第一百零二条总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图；工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。
总工室、工程部未按本条要求提供施工图或移交竣工资料的，扣罚总工室主任、工程部经理各500元。综合计划部考核。
第五节营销部与买受人的楼宇交接
第一百零三条营销部必须在实际交楼20天前编制好该期楼宇的交楼《应交款明细表》，交财务部审核。财务部必须在2天内审核完毕，由部门经理签字后返回营销部。
营销部或财务部未按本条要求编制或审核的，扣罚营销部、财务部经理各500元。综合计划部考核。
第一百零四条营销部必须在实际交楼20天前拟订好《交楼通知书》(含业主办理《房地产权证》须提交资料的通知)，并会同合同管理部、物业公司讨论审定。
营销部未按本条例要求拟订《交楼通知书》并会同上述部门审核的，扣罚营销部经理500元。综合计划部考核。
第一百零五条交楼20天前，营销部必须组织工程部、总工室对《住
宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行讨论定稿，集体会审签发。营销
部未按本条要求组织审定并签发的，扣罚营销部经理500元。工程部、总
工室未按要求参加集体会审并签发的，扣罚工程部、总工室主任500元。
综合计划部考核。
第一百零六条营销部必须在交楼15天前，按合同约定地址将《交楼通知书》以挂号形式寄发给买受人，并向邮局索要回执。如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。
在正常情况下，营销部未按本条要求寄发的，或错发、漏发的，每发现一户，扣罚营销部经理100元。综合计划部考核。
第一百零七条营销部与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：
营销部经办人员核实买受人资料、身份。委托收楼的，营销部经办人员应核验委托人签署的具有法律效力的买受人委托书、受委托人身份证原件；
营销部经办人员核验买受人身份无误后，收齐办理产权证的有关资料，根据《应交款明细表》，准确填写《交款核对单》；
财务部经办人员审核《交款核对单》，准确收取买受人应交款项并开具票据；
营销部经办人员核对财务部开具的票据。经核对无误后，开具《准予入住通知书》，请买受人签名并留下《交款核对单》第一联及《准予入住通知书》存根。
营销部、财务部经办人员未按本条要求办理楼宇交接手续的，按以下办法进行考核：
1、营销部经办人员不按规定程序办理收楼手续，或填写《交款核对单》出错的，每发现一户，扣罚营销部经理50元。综合计划部考核。
2、财务部经办人员不按规定程序办理交楼收款手续，或营销部填写《交款核对单》出错，财务部经办人员未发现的，每发现一户，扣罚财务部经理50元。综合计划部考核。
第一百零八条对于接到《交楼通知书》未前来收楼的，营销部应在一个月内查明原因并以挂号寄出《敦促收楼通知书》。
营销部未按本条要求做的，每户每迟一天，扣罚营销部经理50元。综合计划部考核。
第一百零九条地区公司因交楼工作处理不善，导致发生群体性事件的，给予地区公司董事长降三级工资以上的处分。由集团营销品牌中心考核。
第六节物业公司与买受人的楼宇交接
第一百一十条物业公司与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：
1、物业公司经办人员核验买受人或受委托人的身份和《准予入住通知书》；
2、物业公司经办人员核验无误后，请买受人填写《业主档案》，并签署《管理规约》（或《业主公约》）；
3、物业公司经办人员请买受人领取钥匙并签收《钥匙交接书》；
4、物业公司经办人员陪同买受人验楼，填写《楼宇情况反馈表》并请买受人签名。
物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的，每户扣罚物业公司负责人50元。营销部考核。
第一百一十一条物业公司必须在交楼20天前，将《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》范本交物业集团审核，并于交楼5天前印刷完毕。物业公司在买受人办理完楼宇交接手续后，应将买受人所有相关资料入档。
物业公司未按时将以上资料交物业集团审核，扣罚物业公司负责人500元。物业公司未将买受人所有相关资料入档的，每发现一件，扣罚物业公司负责人50元。营销部考核。