苹果二十二院街：
体验商业时代独一无二的院落商街
用中国建筑文化符号和现代建筑语言平行构置的院落商街，凭借其深厚的自然景观与人文特质彻底颠覆
了传统的商街形态，充分诠释了体验商业时代的核心价值——自然、人文与现代，在用现代文明重塑自然与
人文的同时，也保留了现代文明所带来的舒适与方便，是体验时代真正具有自然特质、人文价值与现代语境
的独一无二的院落商街，对中国商业建筑形态的发展将产生革命性的影响。
苹果街由“苹果商业街”和“苹果二十二院街”组成，建筑面积约8万平方米，是北京著名房地产项目“
苹果社区”内一个极具自然与人文特色的商业建筑集群，完全不同于目前国内已有的商业建筑形态，被媒体
和业内评为“体验商业时代一款革命性产品”。
苹果二十二院街位于苹果商业街南侧，在1.5公顷的城市绿地旁，自然生长的现代院宅建筑群落，由三十
多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，这些院落抽象中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的
四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬耳屋”、江南“四水归一”天井院……再用现代建筑手
法平行构置而成。通过在对比中谋求一种对话、在碰撞中寻求一种融合，从而形成一种打破时间、空间维度
限制的全新的建筑语境。
这些院落从主街上随意地衍生出数条支巷，这些尺度较窄的小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互
汇通，将数十个相对独立的院落串联起来，对室内、室外空间进行了完整的构置，通过将公共商业空间一定
程度的私密化，提高了经营空间的可塑性，同时又通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引入，并
且巧妙地利用院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插，
使经营服务活动能够创造更多的附加值，从精神和物质两方面满足体验商业时代人们的全景需求。
由这种方式构置而成的院落，以及由这些院落所组成的商街，无论是对商业地产未来的方向，还是对中
国现代建筑的发展，乃至传统商业时代的终结、体验商业时代的到来，以及中国现代城市文化的复兴、营造
和创新，都有着积极的意义。
篇2：地下商业街人性化规划设计要领
地下商业街人性化规划设计要领
地下商业街的设计应反映所在城市的文化特质，要通过该城市的建筑文化符号和城市文化观念来综合体现，也就是说，各个城市的地下空间要有自己的风格和个性。
地下商业街缺乏人性化设计剖析
形象单调，整体效果不佳。地下街外观缺乏统一的 形象、出入口不明显、地上显现物布置分散，不利于人们识别和对空间内部布局的整体把握。从外部空间进入地下空间时，缺乏过渡空间的处理，没有很好的考虑到 人的心理因素，加剧了人们的恐惧心理。
尺度不当，环境质量低。内部空间的尺度缺乏人 性，可识别性差，缺少与外界的联系，从而极易使人迷失方向，造成人们的情绪不稳定和恐惧。多数地下人防空间尺度小而封闭，通风差、自然光线不足、湿度大、 空气污浊、环境恶劣。
缺乏交往，场所精神不强。在现实的地下街规划 中，无论从地下商业街的整体景观环境上，还是每一层级的景观环境设计中，都存在着诸多问题。如视觉审美、心理安全的满足、社会交往场所的设计的缺乏。人在进入地下商业街的空间内 部时，地上空间环境向地下空间环境转变让人产生对生理和心理变化，无法寻求交往场所。
内外空间割裂，可识别性差。在地下空间中，人们 看不到外界的景观，从而大大丧失了外界景观对视觉常有的一种引导作用，人们的视觉容易受到局限，如确定方位所需的外界参照物大为减少甚至没有，无法确定空 间的对应关系，使其定位能力变差，方向感变弱，容易加强人的紧张感。
地下商业街人性化规划分析
按照马斯洛提出的需求层次论，可以将人类的需求分为低级、中级、高级三个层次，这也为地下空间的人性化设计提供了参考框架。人性化的地下商业街规划就要从地下环境对人的心理、生理的影响入手，依据人们 在地下商业街的需求层次：生理需求、行为心理需求、情感需求层次，来塑造良好的空间环境。
生理需求可以通过一般的建筑空间设计方法来解决。由于地下商业街特殊生理环境，如天然光线不足、空气质量较低、湿度大等缺点，所以对地下商业街的设计中，注意通风、采光、除湿等技术手段保证良好的舒 适度，对于满足人们最根本的需要，对于提高地下空间环境质量起到非常重要的作用。
满足人的生理需求是人性化设计必须做到的初级层次，那么关注人行为和心理需求便是人性化设计的中级层次。地下商业街环境设计应体现对人的行为心理和行为习性的关注，对人的环境认知和环境体验规律的考 虑。既要有充满个性的、丰富多样的地下商业街，又要全面考虑城市地下空间形态和功能的整体协调关系。
情感层次主要体现在人们对地下空间的个性化、审 美、交流等各种高层次的需求。在对地下商业街的采光、通风、舒适气候等生理需求，对空间的尺度、可识别性、空间的多样性等行为心理需求得到满足之后，就要 对空间的艺术性、空间体现的地域文化性、人的参与性和亲自然性进行考虑，塑造出满足人们 情感需求的地下街空间环境。
地下商业街人性化规划设计方法
1. 生理需求人性化设计
在地下商业街人性化设计的最基本层次就是满足人 的生理需求设计，消除人们对地下街的种种不良心理。因此，引入天然光线，进行采光设计是解决该问题的主要方式。
天窗式采光设计。对于浅埋式地下建筑，设置天窗 是向地下街引入天然光线的一种常用方式。天窗布局可以分为点状、条状和面状，按房间的大小和功能灵活处理。天窗的造型可为平面形、锥形、弧形、拱形等等。
天井式。地下建筑围绕一个与地面相通的下沉式庭 院或天井布置，并朝向庭院天井开设大面积的玻璃门窗以摄取光线。在通过天井获取自然采光的同时，也可通过在庭院中栽植植物，使人与自然界保持联系，减轻恐 惧感等不良心理反应。同时，植物花草的植入也可以为地下建筑提供宜人的空气环境。
中庭式。地下中庭可以结合大厅、通道和入口进行 设计。应确定中庭在整个地下商业建筑的位置，尽量使之布置于平面几何中心，保证其服务半径不大于200m。地下商业街中庭平面形式宜采用矩形、圆形和方形。如采用三角形 则会产生动感空间，在具体的设计中也是可以尝试的。
2. 行为心理人性化设计
满足人们的行为心理的地下街规划设计，既要符合人的认识规律，也要符合人的经历体验，创造出让人感到舒适和愉悦的心理环境，重视空间的舒适性、可识别性与尺度的适宜性。
空间的舒适性。在地下商业街的设计中，应采取一 些技术措施，最大限度地消除这些不良反应，将地下商业街的环境尽可能地营造成与地面空间环境一样舒适。如在香港名店街的设计中通过入口下沉式广场引入自然 光、布置绿化，设置座椅，创造了舒适的活动空间。港汇广场贯通地上地下的商业空间中，通过在中 庭等公共空间布置绿化、轻质装饰，营造热闹的氛围来使人忘记身处地下的不良心理感觉，感到舒适愉悦。
空间的可识别性。凯文·林奇在《城市意象》中将形成人们城市意象的物质要素概括为五个方 面：路径、区域、边界、节点和标志。我们可以将城市意象五要素延伸至地下街空间使用，形成地下街空间可识别性的五个意象要素，从五要素本身的特征和处理手 法出发，改善现阶段我国地下街空间形态整齐划一、缺乏可识别性的窘境。
地下街空间的方向感，可以通过地下空间内、外部 环境的设计实现。通过入口与外观设计以及内部空间的布局创造出一个布局清晰、组织良好、简洁而富于变化的空间结构来增强人在地下的方向感。
和谐的比例和尺度。日本的芦原义信曾提出在外部空间设计中采用20-25m的模数是最合适的。以静安寺下沉式广场的设计为例，设计者很好 地符合了这个模数，下沉式广场基本上就是20m见方。静安寺下沉式广场约20m的宽度，相对于下沉式广场约7.2m的深度，D:H小于3，人们在广场中能够看清广场围合的界面的整体，整个广场既有一定的封闭感，又能形成整体感。
3. 地下商业街情感文脉性设计
城市地下空间作为城市空间的一部分，代表着非语言的文化符号，其空间形式中也包含着一定的意义或象征，同样对人们的行为与个性产生着潜移默化的深刻影响。所以，城市地下空间的设计也应反映所在城市的文化特质，文化特质包括文化符号和文化观念两个方面。城市的地下空间环境的文化特质就要通过该城市的建筑文化符号和城市文化观念来综合体现。也就是说，各个城市的地下空间要有自己的风格和个性。
地下街在外观上具有的低可视性，使得其在保护历 史性建筑和传统城市风貌方面具有很好的优越性，对于延续城市文脉，体现城市文化特色起到积极的作用。如法国巴黎卢浮宫的扩建、英国爱丁堡市中心公主大街的 扩建、美国华盛顿东方艺术中心和非洲艺术博物馆等等都是很好的范例。
当前我国地下街规划设计中依然存在许多问题，人 性化的设计手法，有助于提高地下街的规划品质。人性化设计分为满足人的生理需求
、行为心理需求和情感需求三个层面。满足人的生理需求必须从引入自然光线和 创造健康的环境进行整治；满足人的行为心理需求必须从和谐的 空间创造、适宜的比例尺度进行景观设计；通过文脉创造具有活力的空间环境，以满足人的情感需求。篇3：国内商业街规划设计问题
国内商业街的规划设计问题
商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。
这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。
商业街的空间限定和功能划分
商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。
专业化的顾问机构没有市场
北京发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。
另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
主力店不应在招商前进行建筑设计
我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。
对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里
边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。
如何操作商业地产设计
建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。
对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。
在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。
在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。