在当前的房地产市场里,产品设计和营销策划的关系已越来越紧密,无论是开发商,还是策划公司,都逐渐意识到两者的不可分割性和对项目成功运作的重要作用。那些没有经过深入市场论证而开发出来的产品往往不符合市场的需求,或者存在着这样或那样无法弥补的设计缺陷,致使后期的销售工作举步维艰。
一、"前营销"对小区规划的必要性
房地产市场中"前营销"是指投资意向、地块的选择、市场调查、投资收益分析、投资决策等阶段。项目开发离不开市场营销,而"前营销"则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开发出适合社会需要的房地产商品,才能为开发商带来预期的收益。
住宅小区规划设计看似只是一个纯技术上的活,而且表面看任何住宅小区规划设计都大同小异,离不开那几个常规的要素:地形分析、规划结构、空间组织、交通组织。而事实上,仅靠规划设计师的专业知识去独立完成住宅小区规划,是不足以支撑起市场需求的。因为规划设计师再知识广博,也只能得个大概的市场认知,无法对具体项目作更深入的市场调查,从而也就难以对某一具体住宅小区规划细节把捏准确。
"前营销"策划可以准确界定住宅小区档次,从而为小区规划设计确立思想基调。
在保证小区规划设计的科学性、适用性和"以人为本"的设计理念的前提下,豪华型住宅小区规划与经济型住宅小区规划即使在同一区域也绝不可能有太多的相似之处,必在风格、品质、内涵上有着不同的表现;大众型住宅小区规划和个性化住宅小区规划同样需要针对具体的目标客户群的喜好进行规划设计,才能真正打动目标消费者。档次定位表现清晰的小区规划设计将为后营销策划工作的顺利展开创造良好的市场卖点。
"前营销"策划深入的目标客户群特征分析判断可为住宅小区规划设计提供详尽的市场依据,从而帮助规划设计师在小区规划细节设计上做得更加尽善尽美。
当前产品营销讲究市场的细分,房地产产品也一样,每一细分市场里的消费者都会有其独特的需求和爱好。就拿园景设计来说吧,南方人可能喜欢楼台亭榭、小桥流水人家的江南园林风味;而北方人则可能更喜欢有着高高棕榈树和开放热烈的花卉、四季分明的园林景致。同时,不同阶层的消费者对园景设计的要求也会有明显的差别。规划设计师只有站在市场角度,准确把握目标消费者的真正需求,规划设计出来的产品才会受到市场的追捧和消费者的喜爱。
再次"前营销"策划通过细致的市场调研,并结合房地产市场的发展趋势和当前消费者的需求特征,从营销角度出发,对小区规划提出《项目物业规划发展建议》,从小区总体规划、建筑单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点,从而让规划设计师通过对市场需求的理解和领悟,可以更准确地把握住宅小区规划设计理念和具体设计要求,并在此基础上进行创新,设计出有品质、有市场、科学适用的住宅小区,最大程度促进项目的后期销售工作。
二、优秀住宅小区规划应具备的设计思路
项目销售的成功是房地产项目开发成功的具体表现,也是发展商获取投资回报的重要保证。住宅小区规划设计直接决定产品的品质性能,将在很大程度上影响和决定着项目销售的成败,作为肩负着将产品成功推向市场的营销策划,就不得不对住宅小区规划提出营销战略上的规划设计思路,以便在营销推广过程中进行项目卖点挖掘,以产品的唯一性、排他性、差异化和前瞻性抢占市场的制高点,吸引和打动目标消费者,创造火爆的销售局面,实现最终的销售目标。因此,从营销的战略出发,要求规划设计师在进行住宅小区规划设计过程中必须具有如下三方面的设计思路:
【1】住宅小区规划主题化设计思路
在项目"后营销"策划过程中,首先要做的一件事就是提炼项目主题理念,这一主题理念必是贯穿项目始终的一条红线,展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它不仅是市场推广过程中包装炒作的概念和说法,更是产品与服务的实质性内容,是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。因此,在住宅小区规划设计伊始就要确立主题化的设计思路,整合"前营销"策划的市场信息和可行性专业操作优势,对项目规划设计的主题进行明确的定位,否则,设计出来的住宅小区因其没有鲜明的主题,往往缺乏个性,无法建立起项目的核心竞争力。如有的项目在园林景观设计上忽视主题化设计,只作单纯的景观堆砌,各种风格的景观元素都有,但就是找不到的一个核心主题点,造出一个"四像四不像"的小区园林,本该是项目的一个核心卖点,却因设计上的失误反成了项目销售的一个障碍。
"巧妇难为无米之炊",对于没有鲜明设计主题的项目,营销策划师也无法提炼出具有产品质素支撑力的推广主题,只能玩"虚"的概念炒作,这必将大大影响营销推广效果,从而制约销售进度,并最后直接影响项目赢利目标的实现。
【2】差异化
房地产市场产品同质化的趋势越来越严重,尤其在住宅产品中体现得更为突出,千篇一律的园林景观、
【3】前瞻性
我们正处在一个高速发展的时代,无论是高科技,还是人们的生活需求,都呈"日星月移"的态势向前发展。几年前电脑还是一种高档的消费品,而现在已成了人们工作学习的必备工具,个人电脑进入了千家万户;几年前多数人还不知道"互联网"为何物,现在"上网"已成了每个人家常便饭的事;私人轿车本以为是个遥远的梦,一不小心便被自己真实地拥有了……如此高速发展的社会,给住宅小区规划设计带来了非常大的挑战,几年前还敢说"造十年不落后的房子不难,造二十年、三十年不落后的房子就不好说了"。而今天连说"造三年不落后的房子不难"都要仔细想想,冷不丁马上就有人拿来一堆准确数据证明你说的话是经不起市场考验的。
生活中我们也经常碰到这样的事:一个住宅小区三百多个业主拥有私家矫车而只有二百个车位,车位供求严重失衡,给业主生活造成极大的不便;而有的小区智能化程度不高,没过几年,已大大无法满足业主对安全及E化生活的需求……诸如此类的问题,归根结底都是当初规划设计住宅时没有前瞻性的设计思路所导致的后果。今天的消费者已日渐成熟和理性,劣质的物业或不符合时代发展需求的物业已瞒不过他们的法眼。这也引发越来越多的开发商在小区规划设计中力求体现符合潮流的前瞻性理念,在项目开工及销售完毕这一较长周期中不被市场淘汰,始终保持适度超前性,并以此吸引越来越有前瞻目光精明买家的需要。在房地产市场里,一个项目的成功开发必将离不开对小区规划设计前瞻性的把握。
产品设计与营销策划是项目成功开发的两个重要环节,两者的优势互补和相互论证是实现项目销售目标的前提保证。从营销战略的视角去把控住宅小区规划设计的市场化和品质化,将会最大程度促进项目的成功销售和保证开发商的投资回报。
篇2：包头市清理整治城市规划区内住宅小区私搭乱建通告
包头市人民政府关于清理整治城市规划区内住宅小区私搭乱建的通告
为营造整洁优美、安全文明、管理有序的居住环境，维护和巩固全国文明城市创建成果，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《包头市物业管理条例》、《包头市城市绿化条例》等相关规定，市政府决定对城市规划区内住宅小区内私搭乱建行为进行集中清理整治，现就有关事项通告如下：
一、在全市城市规划区内，未经批准或未按照批准规定，在住宅小区内进行的下列建设行为，均属于私搭乱建，列入本次清理整治范围:
（一）占用楼梯间、走廊通道、小区道路、住宅区绿地等公共场地，违法搭建的各类建（构）筑物和附属设施；
（二）在房屋四周、屋顶、阴阳（晒）台等处擅自搭建的各类建（构）筑物和附属设施；
（三）各类违法侵占公共场地、公共绿地等共用设施进行的种植蔬菜、花卉等苗木及饲养家禽家畜行为；
（四）其他违反法律法规私搭乱建的建筑物、构筑物以及附属设施；
各类建（构）筑物和附属设施包括砖混房、彩钢板房、阳光板房、铁皮房、玻璃房、圈地的围栏（墙）、动物圈舍（笼）等。
二、已经建成的各类私搭乱建的建（构）筑物、附属设施和侵占公共场地种植的蔬菜花卉及各类苗木，必须在本通告发布后五日内由当事人自行拆除和清理，恢复原状。逾期没有拆除和清理的，按照属地管理的原则，由各地区政府（管委会）依法强制拆除，不予补偿。
三、对全市住宅小区内新建及已建成的私搭乱建建（构）筑物和附属设施，各地区政府（管委会）责成有关部门通过日常巡查以及群众举报发现后，进行集中清理整治，依法实施拆除，不予补偿，拆除费用由当事人自行承担。
四、各街道办事处、社区居民委员会（社区服务站）、业主委员会和物业服务企业，严格履行巡查义务，发现住宅小区内有私搭乱建行为的，应当及时予以劝导、制止，并上报至各地区政府（管委会）。
五、在私搭乱建清理整治工作中，如发现有党员干部或市、区国土资源、城乡建设、规划、住房保障、城管执法等相关部门的公职人员支持、纵容、包庇、唆使、参与、实施私搭乱建行为的，将予以严肃查处；对在查处私搭乱建违法行为中玩忽职守、工作不力的，将进行责任追究。
六、私搭乱建当事人如有妨碍、阻挠执法人员履行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安处罚法》严肃处理；涉嫌暴力抗法构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
七、倡议广大业主对住宅小区内私搭乱建行为进行举报，对本次私搭乱建清理整治工作进行监督。
包头市人民政府
篇3：X小区近阶段建设规划安排公告
zz小区近阶段建设规划安排公告
建设规划第一步：小区A、B、C栋围合区域地面硬铺装，现已施工完毕。
建设规划第二步：花坛正在修砌中，修砌完成后进行庭院绿化工作。
建设规划第三步：六个欧式亭院灯将亮相于铺装好的小区庭院，改善夜晚无照明现象。
建设规划第四步：小区四周修建的铁艺门配套照明灯安装。
建设规划第五步：进行A、B栋之间进户大厅的装饰施工，此处将成为小区主入口。
建设规划第六步：联通、电信外网与小区内网对接工程施工正在进行，此工程完成后小区业主即可进入网络生活时代，预计宽带网络将于今年10月开通。
建设规划第七步：小区箱式变电亭及正式电缆线的隐蔽施工。施工完成后将增大电容量，杜绝因大雨、雷电引起的跳闸现象。在此期间D、E、F、G栋和1、2号楼前道路还需破土施工，请业主配合工程施工，克服暂时出行不便。
建设规划第八步：小区D、E、F、G栋围合区域及1、2号楼围合区域地面硬铺装、小区内各项配套设施修建、庭院修建及美化。
建设规划第九步：政府对信义沟改造工程结束后，小区将配合改造工程对下水管网进行局部改造。
建设规划第十步：下水管网改造结束后，硬铺装延信义沟边道路。
注：小区内各系统建设需考虑联通、电信、电力系统、政府工程改造等多方面因素，在各部门完成前期建设后小区施工方才能与之对接，故以上数条建设规划步骤完成日期不能确定，只能将规划安排列出公示，望小区业主配合并支持我们的工作。
zz物业管理有限公司
20**年7月20日