住宅小区规划设计的十五个“一定不要”

　　（较大项目开发中需要注意的问题）

　　人们对城市里现代化住宅小区的综合要求越来越高，项目定位、产品定位、建筑形式定位决定着客户群定位。那么，注意下面十个一定，就会规划出现阶段人们乐意接受的住宅小区。

　　1、 一定不要只想着自己赚钱

　　开发商进行项目合作，这本来是很好的开发方式，但是合作成功的不多。“有钱大家赚”这句话是广东人的口头禅，所以广东人发财了。中国企业家发展不大，原因是不能合作，人人想做皇帝。今后因为土地的问题，使得项目合作变的多了起来，谁能广泛地与人真诚地合作，谁就会快速地发展壮大起来。这就需要——“有钱大家赚啦！”

　　2、一定不要想象用营销手段代替项目定位

　　有的开发商做过几个楼盘，就以为知道了项目开发的真谛，盲目崇拜策划手段。殊不知市场进步了，消费者进步了，市场研究也一定升格了，且难度加大了。项目定位、产品定位、客户群定位变的越来越重要。不要自己想当然地进行各项定位，拍脑门时代已经一去不复反。

　　3、一定不要违背“适当超前”的原则

　　我们有很多开发商，一心想做楼王或者第一，建造超出本地人群能够接受的楼盘，结果败的一塌糊涂。适当，就要比在建的一些楼盘好，比想象中的又差一些，绝不是最好的。当然，眼下是最好的，不要想着让人家永远超不过，一定要让下一个楼盘有的做。

　　4、一定不要复制楼盘进行异地建设

　　全国有太多复制楼盘异地建设失败的案例，记住，每一个楼盘之间是没有可比性的，就算他们挨着也是一样。

　　5、一定不要过分相信国际性设计、策划大师们

　　楼盘本地化，是房地产住宅项目开发的前提。当地开发商，谁要放弃了主导策划和主导设计这两项权利的话，谁的楼盘就要出现致命的问题。不管你是美国的、英国的、德国的、加拿大的、香港的、南方的等等，也不管你是什么国际大师，都会给你一个当地人接受不了的、烫手的、半生不熟魔芋。

　　6、一定不要超容积率建设住宅

　　现阶段住宅小区的建设，开发商已经从追求多建面积发展到讲究品质上来了。以品质争得客户，以品质赢得利润。不能一味地多建面积，多建面积不一定赚钱。选择高层还是别的什么形式，一定要经过科学仔细的计算，制订出小投入大回报的方案。有人建设了几十万平方米高层塔式住宅，投资十几个亿，结果才赚了几千万。别人计算了一下，如果建设小高层板式住宅的话，投资少了一倍，可赚的比现在还多。真是可惜了一个项目。

　　7、一定不要修建笔直的小区道路

　　在做规划的白纸上，用手绘的方式，随意画出一个正弧形或反弧形曲线，那就是小区的主要道路，然后再沿着道路摆放楼座和花园。这个规划尽显自然与和谐。笔直的道路只能增加车速，只能使楼座摆放的象兵营。

　　8、一定不要兵营式排列住宅楼

　　过去，开发商追求增加建筑面积，做了大量的兵营楼盘。但是现在，兵营式住宅小区只能超低价销售了。规划时，交错摆放楼座，使得整个小区象一个公园，住一辈子也有的转。

　　9、一定不要建造一样高的楼群

　　在小区里面，因为楼房较多，抬头一看都是楼，真是大杀风景。如果我们将天际线做的不规则，高低错落有序，那就是一道风景线，使人们百看不厌。

　　10、一定不要平地建造小区景观

　　如果小区够大，不要将地面过于平整。要有高有低，楼座的地基也不要一样高。那建造出来的小区才好美化，才容易做景观，做出来才更象花园。

　　11、一定不要老总决定户型

　　老总的经济收入，决定了他们认识问题的价值观，他们看着顺眼、住着舒服的户型，肯定是大多数消费者买不起的。所以，户型设计一定要由下属们来决定。当然，别墅除外。

　　12、一定不要超出资源定价

　　楼盘的销售定价，是根据开发商向消费者提供资源的多少决定的。超前的设计，没有配套资源，就是有些高价位楼盘成为死盘的原因。

　　13、一定不要改变已经开始销售的规划

　　开发商在建设一期工程时，为了制造销售条件，隐瞒或者假造二期规划，结果后期建设不能顺利进行，原因是入住的业主与他们打官司。不但没有在计划中赚到钱，反而损坏了企业形象，不得不在后边开发项目时重新注册公司。项目的顺利进行，使后边项目的衔接缩短时间，增加资金使用率，才是正经赚钱的方法。

　　14、一定不要超期交房

　　开发与建筑是两个概念，想当然的工期，必然导致超期交房。超期交房必然引起赔偿，赔偿必然引发矛盾，矛盾不管你怎么处理都必然会影响企业形象，形象没了钱也就没的赚了。

　　15、一定不要只管理不服务

　　物业管理是以提供各种服务条件形成的，做的时间长了，就容易觉得自己是这个小区的父母官，最终结果是被人家赶出小区。一定要始终想到，业主是我们的衣食父母。

篇2：小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计

　　小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计

　　根据《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》，示范小区规划设计主要包括以下几方面：

　　1．规划结构。

　　城市示范小区的规划布局应做到用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序。小区组织结构应按照其规模，方便居民生活，有利邻里交往与物业管理的需要，统筹考虑，灵活确定小区规划结构的分级，合理规划小区结构层次。设计中要重视小区的空间环境组织及其建筑文化内涵、主体设计应考虑地区特征及个性。小区内非居住性城市设施的布局，要保证小区结构的完整和居住环境质量，避免不利影响。

　　2．道路与交通。

　　小区内道路系统应构架清楚，分级明确，并与城市公交系统有机街接，方便与外界的联系。小区道路应通畅，主要出入口应合理及避免区外交通穿越。同时须满足消防、救护、抗灾、避灾等要求。组织好小区的人流、自行车及汽车的流向，选择交通合流或分流的方式，减少人车的相互干扰，保证区内人车安全和居住的安宁。小区内的小汽车停车位，应按照不低于总住户数的20％设置，并留有较大的发展可能性。经济发达地区应按总住户的30％以上要求设置。停车场地应保证必要的用地和安全停放，减少对住宅环境的影响。自行车停放场应方便而隐蔽，不得占用庭院、绿地。另外，小区内道路设计应符合残疾人无障碍通行的规定。

　　3．住宅群体。

　　小区的住宅应结合我国经济发展与地区经济条件，家庭人口构成，现代居住生活行为以及住宅市场的需求，按照小康居住水平，确定住宅类型与标准，小区住宅宜以多层为主。为有利于提高土地利用率，丰富建筑空间环境，可采取多层、高层、中高层，低层相结合等不同构成方式。高层住宅集中的地域，住宅容积率应符合规定并保证良好的居住环境和配套设施。住宅群体布置与空间组织应与住宅建筑设计相结合，进行一体化设计，成为有机整体。应提高住宅群落或院落的功能与环境质量，注意住宅群体形态的标识，住宅间距必须满足日照通风等要求，保证室内外环境质量，同时应做到节地、节能。

　　4．绿地与室外环境。

　　小区绿地按不低于30％的要求布置，并尽可能地增大绿地率。应充分利用空间，扩大绿化覆盖，并提高绿化的质量。绿地的分布可采取集中与分散结合的方式，住宅群落内应安排休闲、健身与交往的场所，为老人休闲、儿童游戏设置活动场地，绿地须以绿为主，也可适当安排部分铺装地面及活动设施用地。小区环境绿化应结合住宅及其群体布置，绿地与住区环境须进行专门规划和设计。

　　5．公共服务设施。

　　小区的公共服务设施应适应家务劳动社会化趋向合理配置，其设置应符合居民的活动规律，方便居民日常使用。布置上应避免对居住生活的干扰，按不同功能要求进行恰当安排。应结合社区建设的需求，配置居民的文化教育、体育健身、娱乐休闲设施以及居民*（交往）场所，并须有完备的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化或分类收集。

　　6．工程管线布置。

　　示范小区的供水、雨水、污水，电力、电讯、燃气及供热（北方地区）等管线应配套齐全。各种工程管线应地下敷设，敷设前要进行管线综合规划设计，合理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。

　　7．环境质量保障。示范小区的大气环境，水环境和声光热环境应符合规定，并应组织好居住区小环境。

　　小区采取集中供热或积极发展和推广应用家用燃气小型锅炉，以利节能及减少空气污染；保证饮用水质量，污水排放要经处理合格；充分利用改造地面水为景观水，对非流动水应采取措施，防水质恶化；减少交通、广场、学校等噪音对小区环境的干扰，建设无裸土小区等，保障居民身心健康。

篇3：住宅小区规划设计质量评价

　　住宅小区规划设计质量评价

　　住宅小区规划设计质量需要通过评价，恰当的评价不仅能鉴别设计方案的质量水准，而且由此能促进设计水平的提高。规划设计评价具有综合性、预测性和多样性的特点，居住区的规划设计是以其成果的综合效益来予以评价的，而效益的综合性是由评价主体的多元性所决定的。

　　设计方案评价最基本的特征是预测性，预测中应包括对未来的变化做一定的估计，因而评价工作一般分两个阶段，一是方案预测评价，一是实效评价。以目前国内的一般情况看，设计评价活动基本上有两种方式：设计方案由行政或专业管理系统内部评定，或是进行公开的设计竞赛，邀集专家评选。

　　评价活动的技术方法也可分为两种：一是按照方案的综合效果进行抉择，二是对方案进行分解评定。居住区建成后就成为一个实体环境，它的物质内容可概括为人工设施，自然环境与人的活动三部分，对环境的总体评价应以三者是否统一谐调为其目标。

　　评价主体一般有使用者即居民，设施经营管理单位；管理者，即建设、房产、市政、城建、园林以及消防、人防、环保等管理单位；任务委托者，即建设单位；施工者，即建筑、道路、管线等施工单位。作为各评价主体，居民方面的基本要求主要包括住宅的适用性，道路的通顺便捷程度，设施的方便与可靠程度，生活安全和健康的保障，邻里来往与互助，环境安静卫生，景观亲切悦目等；管理者方面的基本要求包括便于居民组织管理，符合建设管理规章，符合城市规划要求，利于房屋分配管理及维护，符合人防规定、环保规定及利于防灾救灾；来自建设单位方面的基本要求包括合理利用基地，达到计划容量，投资能够收回效益，工程质量达到优良，竣工时间适宜；来自施工者方面的基本要求包括技术与设备应当适用，能够收回经济效益，施工场地合用，交通运输便利，水、电供应近便，建材易于筹集，施工期限适宜；再有设施经营者方面的基本要求包括设计适用，位置及环境适宜，便于养护管理，经营能收效益，交通运输方便。

　　根据上述评价主体及其相应的基本要求可以制定出相应的评价项目，主要包括功能效用，经济效益，环境景观等几个方面的项目，通过对各评价项目定量或定性的分析，再根据不同项目的重要程度次序及其不同的权值，可以对方案做出较为定量化的评价。