一、总论
1、项目建设背景
苏州**枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及**枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是**乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州**何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。20**年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过３600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。**的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
三、苏州市住宅市场分析
1、20**年以前苏州市住宅市场分析
在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而**住宅价格也一直在2000元／m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：
1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2）、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
3）、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州**是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。
2、20**年以来苏州市住宅市场分析
20**年是苏州房价飞涨的一年。20**年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，20**年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、**的开发建设。
4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、苏州**住宅市场具体分析
苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下苏州**最新房价：
序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）
1运盛美之苑小高
2名城多层公寓3200（均价）
3格林花园多层公寓3000（均价）
4阳光水岸小高层3500（均价）
5丽景苑高层4500（均价）
综上；**的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。
4、本项目的发展前景
枫桥老镇改造被苏州**“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着**二期建设进行，该区块将成为连接古城和**的中心。
上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了**自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个**还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标
序号项目单位数量
1总用地面积亩126
2总建筑面积平方米160000
2.1住宅面积平方米152000
2.2商铺面积平方米8000
3容积率2.0
4物业经营管理用房平方米1120
5可售住宅面积平方米150880
四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
2）、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号项目单价数量金额（万元）
1土地费用120**615000
2前期费用1001600001600
2.1勘测设计费20**0000320
2.2各类规费801600001280
3工程费用120**6000019200
3.1建安工程费110016000017600
3.2室外工程50160000800
3.3机电工程50160000800
4销售费用按销售收入的2%提计1100
5管理费用按销售收入的3%提计1700
6资金成本1900
7总投资40500
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：
序号项目单位数量价格金额（万元）
1住宅元/ m2150880350052808
2低层商铺元/ m2800050004000
3合计56808
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号项目合计
1现金流入56808
1.1销售收入56808
1.2其它收入0
2现金流出43908
2.1成本投资40500
2.2营业税及附加3408
3税前利润额12900
4项目税前利润率29.4%
五、结论与建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。
篇2：物业安全员招聘外包可行性分析报告
物业安全员招聘外包可行性分析报告
随着公司的快速发展以及各项目的顺利进展，各项目对安全员的需求量也快速增长;同时市场上此类人员供应不足，各物业公司、保安公司都存在人员短缺的情况，上述两个因素使得各项目安全员都存在比较大的缺口，也使招聘管理部门人力资源部及储备队的工作量加大。
为尽快满足各部门的安全员需求，同时为新项目储备优秀的安全员，可以考虑实行安全员招聘外包，相关的可行性分析如下：
1、外包形式：
A、人才派遣，"人才派遣"亦称人才租赁，即用人单位根据实际需要，向外包方提出所用人员的标准、条件和工资、福利待遇，外包方通过各种渠道搜索合格人员，经严格筛选，把人员名单交用人单位，用人单位进行最后确定。之后，用人单位与外包方签定用人协议，外包方与被聘用人签定劳动合同，用人单位与外包方是一种劳务合作关系，所选用人员与外包方是一种劳动关系。
采用这种方法，优点可以减少公司人力资源部门的工作量，降低公司的劳动用工风险，缺点在于员工难以有效管理，不能产生归属感，同时成本也相对比较高。
B、代理招聘，即用人单位根据实际需要，向外包方提出所用人员的标准、条件和工资、福利待遇，外包方通过各种渠道搜索合格人员，经严格筛选，把人员名单交用人单位，用人单位进行最后确定。用人单位与被聘用人签定劳动合同，产生相应的劳动关系。
采取这种方法，成本支出相对较低，所招聘的员工与公司产生劳动关系，人员管理上比较方便。但是从事此类业务的外包单位相对较少，一些小的人才中介资质和信誉比较差，不能及时的提供所需要的人员，如果对外包方控制不力，就有可能发生不必要的经济纠纷和损害公司声誉的事情。一些规模较大的人才中介公司更愿意以租赁的形式合作，不愿意只做代理招聘。
2、费用预算
目前安全员招聘所产生的主要成本支出包括：储备队管理人员工资及福利成本、招聘渠道成本、其他相关管理费用、办公费用等成本，根据集团的测算，目前我们每个安全员的招聘成本约为200～300元。
采取人才派遣的方式，外包方每月每月收取60～100元管理费，合同期至少为半年，某些相对难招的职位可能收费更高;采取代理招聘的方式，据相关人才中介公司估计，每年招聘500名安全员，中介公司成本约为8～10万，目前联系过的几家中介公司开价都在300～500元，超出我们的成本预期。
3、可行性分析及合作注意事项
综上所述，采取外包方代理招聘的合作方式是可行性相对比较大的一种招聘外包方案，但是具体实施过程中需要注意以下几点：
A、外包合作方的选择：目前广州人才中介市场鱼龙混杂，没有统一的行业规范和政府认可的收费标准。因此在选择外包合作方的时候一定要对合作方的资质进行严格的考察，避免因选择不合适的合作方产生不必要的麻烦;
B、成本控制：在自行招聘和外包招聘成本支出差不多的情况下，招聘外包的优势仅在于可以满足临时性和突发性的人员需求。因此，在合作过程中尽量降低成本，才可能体现出招聘外包的优势;
C、外包合作方的管理：在合作合同中一定要明确约定招聘期限，并严格规定相关的违约责任;另外还要明确约定员工在职时间的保证条款及违约责任。
篇3：苏州X项目可行性分析报告
一、总论
1、项目建设背景
苏州**枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及**枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是**乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州**何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。20**年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过３600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。**的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
三、苏州市住宅市场分析
1、20**年以前苏州市住宅市场分析
在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而**住宅价格也一直在2000元／m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：
1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2）、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
3）、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州**是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。
2、20**年以来苏州市住宅市场分析
20**年是苏州房价飞涨的一年。20**年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，20**年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、**的开发建设。
4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、苏州**住宅市场具体分析
苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下苏州**最新房价：
序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）
1运盛美之苑小高
2名城多层公寓3200（均价）
3格林花园多层公寓3000（均价）
4阳光水岸小高层3500（均价）
5丽景苑高层4500（均价）
综上；**的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。
4、本项目的发展前景
枫桥老镇改造被苏州**“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着**二期建设进行，该区块将成为连接古城和**的中心。
上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了**自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个**还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标
序号项目单位数量
1总用地面积亩126
2总建筑面积平方米160000
2.1住宅面积平方米152000
2.2商铺面积平方米8000
3容积率2.0
4物业经营管理用房平方米1120
5可售住宅面积平方米150880
四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
2）、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号项目单价数量金额（万元）
1土地费用120**615000
2前期费用1001600001600
2.1勘测设计费20**0000320
2.2各类规费801600001280
3工程费用120**6000019200
3.1建安工程费110016000017600
3.2室外工程50160000800
3.3机电工程50160000800
4销售费用按销售收入的2%提计1100
5管理费用按销售收入的3%提计1700
6资金成本1900
7总投资40500
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：
序号项目单位数量价格金额（万元）
1住宅元/ m2150880350052808
2低层商铺元/ m2800050004000
3合计56808
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号项目合计
1现金流入56808
1.1销售收入56808
1.2其它收入0
2现金流出43908
2.1成本投资40500
2.2营业税及附加3408
3税前利润额12900
4项目税前利润率29.4%
五、结论与建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。