一、南京写字楼市场简析
整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼以及中华路、白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。
据有关资料显示,在近年来南京上市的办公楼面积较大,写字楼市场竞争更加激烈。以南京市写字楼处于买方市场,各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场竞争。
南京办公写字楼一览简表:
1 金轮大厦 11 苏宁环球大厦 84 金銮大厦
6 天安国际商场 12 现代城堡 22 金山大厦
7 黄浦广场 13 天时商业中心 23 新立基大厦
8 投资大厦 14 南京国际金融中心24 和平大厦
9 长发信息大厦 49 民族大厦 25 中信大厦
16 新华大厦 46 长乐大厦 48 金鹰汉中新城
36 星汉大厦 17 益来国际广场 27 隆盛金融广场
38 东正大厦 87 南京国际贸易中心61 长江贸易大厦
33 中南大厦 40 华荣大厦 62 佳汇大厦
34 长城大厦 41 金鹏大厦 79 苏宁大厦
67 天安商厦 42 南京振兴国际大厦80 弘业大厦
85 洪武大厦 44 永丰国际商业大厦81 华泰大厦
19 文云大厦 69 华富大厦 59 富升大厦
20 天环大厦 53 华威大厦 77 东宇大厦
50 东沛大厦 55 金鹰国际商城 78 新澳国际商务中心
51 阳光大厦 58 苏发大厦
此外,根据权威机构的调查,我们将南京写字楼市场的情况阐述如下:
一)、办公用房市场需求概况
目前,对现有办公用房不满意的比例较高,十分满意的仅占4.6%,比较满意的占49.8%,比较不满意的占32.7%,十分不满意的占3.2%,因此,对现有办公用房不满意的共占35.9%。通过进一步的研究发现,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一,从这个角度考虑,南京商用楼的市场潜力是比较大的。
本次调查租用办公房的公司为258个,其中3年内有购买打算的为107个,比例为39%;已经购买办公房的公司为112个,3年内有购买打算的为4个,比例为3%。因此综合来看,3年内南京市有购买办公用房意向的公司比例为29%。这是一个极具诱惑力的数字。公司决定购买办公房的原因较多,除了上述原因外,主要的还有公司发展的需要。通过定性的分析可以看出,发展的需要一是对办公空间的需求,一是发展后具有一定的实力,从利益上考虑,决定购买办公房。从市场营销来考虑,这应该成为未来市场的营销诉求点。
二)、购买需求分析
1)、首选办公地点的分布从首选地点的分布来看,在无提示的状态下,选择新街口的比例最高,达32.7%;珠江路、山西路紧随其后,其选择比例分别为19.2%和18.5%;然后是鼓楼,比例为12.8%。其他对办公地点的选择则比较分散。
2)、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上,可以明显看出,选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说,选择办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对厨房的选择,重要性一般。
同时要求有卫生间的业主,认为将兼顾住和不兼顾的比例平分秋色。在我们的交叉统计中发现,选择兼顾住的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为51∶40,而不兼顾生活起居的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为21∶77。3.对办公面积的需求从面积的需求上看,建筑面积在150平方米以下的需求量占74%,50平方米以下的超小户型需求量所占比例为14%。因此,小户型是将来设计中不可或缺的,并应该是主力户型。从定性的研究中得知,业主对户型的内部需求以开间为主,同时要求具备作为办公的间隔,主要以隔出两个房间为主。
三)、对办公用房的心理价位
在对价格的选择上,低价位总是受欢迎的。价格的选择不仅与公司本身的实力极度相关,而且和写字楼所在的地点,写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切关联,因此,如果离开具体的楼盘来谈价格,其意义不大。从一般意义上而言,心理价位在5000元以下和5000-6999元之间的比例最大,并且随着价格的提高,其比例依次递减。有一点显而易见,价格直接关系到业主付出资金,由于中小公司的资金一般不会太充裕,因此,从各方面节约成本,从而相对降低价格,对销售来讲肯定是一种最有力的促进。
四)、对付款方式的选择
&n
在按揭年限上,最具吸引力的按揭年限为6年以上,特别是6-10年和11-15年,其比例分别为36.6%和24.1%。2.首付款和月付款对于首付款的选择,因为公司的实力不同、资金的充裕程度有异,使得首付款和月付款的分布都比较分散,但是我们还是能够发现,首付款价位在10万元、20万元左右最为集中,月付款为3000元、5000元、10000元所占比例最高。
通过进一步的统计分析发现,愿意承担的月付款与现在租用办公房的月费用总额两者显著相关。租用的费用集中在3000-5000元之间(比例为28.3%),而选择月付款价位在此区间的比例高达44%。
五)、对车位的要求
目前南京市中小公司拥有汽车的比例为37%,但是无论是否有车,业主都对车位提出了较高的要求。近90%的业主需要车位,其中,需要一个车位的占57%,需要两个车位的占21%,需要三个以上车位的约占10%。在租用还是购买停车位的问题上,由于成本、费用等原因,选择购买车位的比例还是小于选择租用车位的比例,租用的占35.4%,购买的占64.6%,有29个百分点的差距。购买车位的价格比较分散,但在5万元以下的很集中,原因在于选择5万元以下的公司中有一部分不清楚目前车位的价格行情,但同时也反映了对车位的需求和心理价位。租用车位的价格则更为分散。
另外,定性研究表明,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值,具有巨大的升值潜力。
六)、购房的其他需求
1)、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问题,因此,电梯的好坏、够用与否,成为影响销售的一个因素。从定量调查的结果来看,4部或者6部电梯可以满足需求,但这些还要结合电梯的质量、高速与否,来确定数量。而货梯只需1部至2部即可。
2)、对配套的要求调查表明,智能化IC卡、安全监控系统、宽带的INTERNET系统都成为智能化办公楼不可缺少的标准配置。被调查者中,认为非常需要和比较需要IC卡、安全监控系统以及宽带INTERNET系统的比例分别为75.4%、91.8%和92.1%。3.关于物业管理物业管理也是房地产开发商和业主都十分关心的问题。物业管理是要业主出钱,因此首先应该由业主来选择物业管理公司。
调查表明,业主对于物业管理的价格接受度较分散,以1元(22%)、2元(17.9%)、3元(13.2%)、5元(14.6%)和4元(9.3%)的比例最高。
南京市的写字楼市场虽然不如商品住宅市场那样热闹,但也越来越受到人们的关注。在一些写字楼高枕无忧的同时,有一些写字楼正使出浑身解数,通过各种手段来提高其销售率和出租率;另有一些写字楼则开工不久或尚未竣工,也正铆足了劲争夺购房者。在写字楼供应如此充裕的情况下,南京市写字楼的需求状况究竟如何呢?
二、河西新区房地产市场当前状况简析(含写字楼建设现状)
河西新区以12条主干道、24条支路和地铁一号线为主,初步构成东西便捷、南北畅通、内外衔接、江城一体的立体化交通体系;建成功能完备的奥体中心场馆以及体育公园、运动员村;以10余栋160万平方米的标志性建筑为主体,河西CBD雏形显现;以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科项目为代表,建成160万-180万平方米配套设施完善、人居环境优良的现代化中高档居住区;同步建成图书馆、艺术馆、教育、医疗、文化、邻里中心等公益设施;凸现特色滨江风光带,以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主题广场和主干道两侧风景等展示“绿色河西”;北部鼓楼新加坡科技园和东南部建邺新城科技园初具规模,奠定新城产业发展基础;高标准建设大型餐饮城、娱乐城、“shopping mall”、高尔夫练习场,形成人气渐旺的新区服务业;建成面貌一新的北部整合区;完成南部征地拆迁,为15平方公里南部地区的全面建设创造条件。
河西新城区建设是宏大的系统性工程,必须维护规划的严肃性和权威性,同时也需要方方面面“围点打援”,促其崛起。 多年前就起步的河西建设由于缺乏科学、超前的全面规划,留下不少后遗症。如今,相关部门及河西建设指挥部会同国内外专家完成了新城区的科学规划,河西建设进入崭新阶段。可在实际操作中又出现规划定位与投资需求之间的矛盾。今后一个时期,全市实施“两个集中”:新投资、新建设的公益型项目比如金陵图书馆、明基医院、金陵中学新校区等要向河西集中;全市整体建设重心向河西集中。只有合理的疏导,才能真正拉开新区城市发展的框架。
河西CBD诸多核心建筑(中央商务区11大商务楼盘)大都已于今年8月起相继开工,他们是紫鑫中华综合广场,投资额15亿元,最高30层;南京欧洲城,投资10亿元,30层;东成国际中心,投资额8亿元,31层;联强国际大厦,投资额4.3亿元,36层;中泰国际广场,投资额7亿元,28层;宋都大厦,投资额3亿元,18层;南京国际贸易中心,投资额10亿元,50层;紫金大厦,投资额3.6亿元;东渡滨江大厦,3.6亿元,22层;南京圆通广场,投资额7亿元,31层;仁恒大厦,投资额8.5亿元。预计总投资额80亿元,全部建成后将形成百米高楼林立的壮观景象,其中最高建筑国际贸易中心标高218米。
不久前,又从有关部门获悉,一幢90米高的酒店式公寓即将落户于河西CBD,位于东成国际中心东侧。该酒店式公寓地块将于11月18日开始竞买报价,12月2日通过现场竞价以价高者得的方式确定项目开发商,出让底价定为8500万元,实际出让面积28415平方米。该地块位于河西中央商务区、经四路与纬八路交会处的东南角,西面就是建设中的奥体中心。至于该项目是否成为河西CBD第一家酒店式公寓,有关部门称还很难说。
(现有老城区内外的酒店式公寓项目越来越多,定淮门内丽晶国际、珠江路口君临国际、中山南路亚东名座,价位均在每平方米7000元左右,含精装修每平方米1000元左右,定位于中高档消费群体,因此给予河西CBD的酒店式公寓高起点的价格空间。从目前8500万元的底价平摊到楼面计算,每平方米土地成本约748元,预计实际竞牌过程中价位抬升幅度比较高。)
不久前,河西新城“十大建筑”之一的东城大厦土地挂牌上市,该建筑要求建成一个高度在90~120米之间的酒店式公寓。记者在挂牌公告中看到,东城大厦位于奥体中心以东、欧洲城对面,地块实际出让面积28415平方米,最大容积率4,底价8500万元,性质为酒店式公寓。据了解,酒店式公寓常建成小户型,定位为白领人士办公居住两用,一般只出现在城市繁华中心区。
三、本项目定位写字楼而产生抗性的若干理由分析
理由甲,本项目要求迅速回笼资金,如果选择写字楼的物业形态,根据写字楼销售周期的规律,去化将缓慢即去化周期将不可预测的拉长,这便使开发商的开发主要动机“迅速回笼资金”与现实背离。
理由乙,本项目所处河西新城的区域,由于地段的原因,从“物质方面”来看,其成熟需要时日,从“精神方面”来看,目前潜在消费客户在心理上的认知度可能不容乐观。
理由丙,本项目所处河西新城的区域,配套上来说,无论是公共配套,抑或商业配套,抑或人居氛围,都无法在短短两三年内成熟到足以使写字楼的去化在那个区域又快又好;何况即使在南京新街口,有相当一部分的写字楼,去化缓慢,入住率较低;这与写字楼作为大宗消费,其目标客户群十分明确、有限,其在购买时相对来说十分理性,冲动购买发生几率极小。
理由丁,河西新城的“十大建筑”部分写字楼(含SOHO)将构成巨大潜在竞争,诸如联强大厦、美华国贸中心、紫鑫中华广场等等。
理由戊,就价格来看,也处于十分尴尬的境界,预测性朴素迷离;要说卖得高,譬如六、七千,那还不如去买新街口的,要说卖得低,那还不如不卖(盈利甚微或基本不盈利)或改为住宅卖;
理由己,从南京的住宅市场看,整个需求在五年内甚至更长的时间内不会衰弱(当然结构性失衡的局面仍然会相伴),住宅市场尤其中低端市场依然呈现供不应求;一句话,类住宅的投资风险要比类写字楼的投资风险小的多。
理由庚,从项目运作发挥的空间来看,相对来说由于住宅市场的持续升温,各种住宅形式宛如生、旦、静、末、丑纷纷粉墨登场——挑高4.9米的、CONDO、SOLO、CLD、LOFT、SKY CASTLE、中庭共享、酒店式公寓、空间蒙太奇、自助空间等等;然而,写字楼的形式则重点关注的是其地段、实用性、智能化等与建造成本相关的因素,面对理性的客户不易炒作概念,进而不易取得虚拟利润。
理由辛,从潜在购房者投资收益心理来分析,人们普遍看好住宅市场(含商铺)的投资收益,尤其是河西的住宅价格从初始的二千六短短几载升到现在的五、六千,河西住宅的价格指数几乎成了南京房市投资的寒暑表,从而河西住宅市场当仁不让地成为南京房地产市场最具升值潜力的异军;然而,如上所述,写字楼市场的投资收益有较大风险,对潜在客户的心理有较大障碍,不具有住宅市场(含商铺)投资收益的良好心理应景。
四、南京写字楼典案简析
苏宁环球大厦
地理位置:广州路,上海路口
总建筑面积:约8万㎡
总楼层: 28层
楼层分布:地下二层停车库,1—4层为商业用房,5层为餐厅,6层为员工餐厅,
7—20层为写字楼,21—26层为酒店式公寓,27—28层为会所
标准层净高:2.7M
标准层建筑面积:2000㎡
单元面积:80--2000㎡
交房标准:地坪,乳胶漆,吊顶
售价:8700元/㎡起
物业管理费:7.5元/㎡·月
空调开放时间:全天候
车位:地下车库200余个
供电系统:双回路供电系统且有自备发电机组
电梯:6部进口客梯三菱,1部消防梯,1部货梯
发展商:南京苏宁房地产开发公司
物业管理公司:戴德梁行
福鑫国际大厦
地理位置:洪武路359号
开发商:南京市房产经营总公司
市推统筹:HAVEAD
施工单位:南京三建(集团)公司
楼层:40
售价范围:6250元/平方米,均价7000,不租
物管费用:6—8元/平方米/月
电梯:12部瑞士信达,有货梯
车位:350个
中央空调: 自由使用
智能化:5A级别,亨利HENPY自动报警,CAT卫星电视接口。
通讯系统:5000个IDD端口
楼宇装修:公共部分耀皮玻璃,单位内部为吊顶、墙面、地砖。
建筑风格:北美
配套:3000平方米花园广场,3000平方米自助行政餐厅。
金山大厦
地理位置:山西路
总建筑面积:约8.9万㎡
总楼层:A楼32层,B楼28层;1—5F为商业用房,6F为餐饮,娱乐中心
标准层净高:2.9M
标准层建筑面积:1175㎡
单元建筑面积:130㎡
交房标准:地坪,乳胶漆,吊顶
售价:8700元/㎡起
物业管理费:4元/㎡/月
车位:地下三层600元/个/月
通讯系统:100兆高频数据线
供电系统:双回路供电系统
电梯:6部进口客梯三菱,
发展商:南京泰古城房地产开发有限公司
金鹰·汉中新城
地理位置:汉中西路1号(石城桥旁)
总建筑面积 :3.2万平米
总楼层:28层
楼层分布:1-6F为商业用房,7-28F为商住用房
标准层净高:2.7米
标准层建筑面积:2000平米
单元建筑面积:130-300平米
实用率:73%
车位:60个,租600元/个/月,售11万元/个
空调开放时间:7:30-18:30
电梯:6部可载20人的三菱电梯
售价:4700-6200元/平米
付款方式:按揭和一次性付款
物业管理费:3.2元/平米/月
发展商:金鹰国际实业有限公司
特色:在楼层较高处,可眺望周边莫愁湖,清凉山等景点
个案分析:
金鹰汉中新城位于河西新区最东沿,亦为入西区之门户,兼有多个公交站点,交通较为便捷,周转的布局相对较凌乱,缺乏一定上档次的商业气氛,大厦外观气派。6部三菱高速电梯,周到的物业服务以及发展商“金鹰国际”的名气等因素使该项目销售非常成功,已达85%左右。
中信大厦
地理位置:中山路
总建筑面积:约4.2万㎡
总楼层:28层
标准层建筑面积:992㎡
交房标准:地坪 乳胶漆吊顶
实用率:66%
租金:1.8—2元/㎡
物业管理费:6元/㎡/月
空调开放时间:周一至周五,8:30—18:00
车位:地下停车位100个
供电系统:双回路供电系统且有自备发电机组
电梯:六部进口瑞士迅达客梯
发展商:中信实业银行
新晨国际大厦(金陵国际商贸中心)
地理位置:中山北路26号
总楼层:28层
标准层净高:2.8m
标准层建筑面积:1200平米
单元面积:69.49~ 238.05平米
交房标准:地坪 乳胶漆 吊顶
实用率:68%
售价:只售不租 均价6800元
付款方式 ;:一次性付款(售)
物业管理费:4.9元/平米.月
空调开放时间:周一至周五8:30~18:00
车位价格:1000元/个月(租价)
供电系统:双回路供电系统,有自备发电机等供电设备
电梯:四部
销售率:80%
发展商:南京金源房地产开发有限公司
物业管理公司:自行组建
个案分析:
新晨国际大厦位于中山北路,地处鼓楼广场与山西路广场之间,地理位置较为优越。外观采用蓝色玻璃幕墙,
较为气派,房型较为方正。但28层的建筑物只有4部国产永大日立电梯略嫌不够。该大厦多数客户为国企及民
营企业,其中相当一部分民营企业购买后除部分自用外,其余则出租(投资用)。
益来国际广场
地理位置:中山北路30号
总建筑面积:约8.2万㎡
总楼层:48层
标准层建筑面积:1320㎡
单元面积:57.24—662.35㎡
交房标准:全装修酒店式布置
售价:12000—14000元/㎡
付款方式:首付40%,余款由开发商承担
物业管理费:15元/㎡/月
空调开放时间:全天候
通讯系统:千兆以太网
入伙期:20**年12月
供电系统:双回路供电系统且有自备发电机组
电梯:八部进口客梯
发展商:南京益来实业有限公司
物业管理公司:南京益来酒店管理有限公司
个案分析:
益来国际广场以投资+数码为宣传主题,在南京当地展开强劲的广告攻势。该项目为五星级酒店,配备有先进的智能化设施,对设备自控系统、综合布线系统、监控及报警系统、消防自动报警及联动系统、卫星电视接收系统、公共音响广播系统、网络一卡通管理系统、计算机网络等八大专业系统综合考虑,进行优化配合,同时采用光纤使整个网络构成一个层次分明、结构清晰的星型局域网。
黄埔大厦
地址:玄武区黄埔路2号
开发商:江苏金大地房地产开发有限责任公司
行销策划:南京金石物业顾问有限公司
面积供给:96-400㎡
售价:6060元/㎡
租价:2元/天,个别出租,其它只售不租
入住率:95%以上.
物业管理费:5元/㎡/月
空调:中央空调,可延时开放
智能化:消防智能化自动报警,安保智能化全天候。
供电系统:双回路电源供电
通讯系统:手机信号楼内增强覆盖系统
停车费:200元/月—400元/月
电梯:三菱
内部装修:吊顶,墙面
卖点:打造科技
交通:5W6W9W29W25W52W特2
楼宇外形:圆形裙楼
御景园
地址:太平南路333号,
纯写字/商住楼:商务楼
现房/期房:现房
开发商:南京益来实业有限公司
设计单位:深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司, 南京金晨设计工程有限公司
施工单位:浙江省温岭二建
物业管理:星级物业管家
楼层:19
层高&nb
篇2：北京区域写字楼市场主流客户需求分析
北京区域写字楼市场主流客户需求分析
市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国gg开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共计约130个项目，为数千家机构提供了办公场所。这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。
CBD及东部城区
CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。根据世邦魏理仕公司抽样调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。区域写字楼市场以租赁为主，但20**年，建外SOHO的入市，为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。
区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：
1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。
2、能承受的租金水平相对较高。CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。多数租户能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。
3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问公司已建立长期服务关系。
由于以外资企业租户为主，区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。进入20**年下半年后，全球各主要地区的经济均出现了良好的复苏势头。美国摩根大通公司估计，第三季度全球新兴市场经济平均增幅达到8.7%，为1994年以来的最高速度。经济专家普遍认为，20**年，世界经济复苏步伐将明显快于今年，发达国家和发展中国家经济前景普遍看好。国际货币基金组织预计，明年世界经济将增长4.1%，比今年的3.2%高出0.9个百分点。此外，未来几年，中国政府将逐步实现加入WTO的有关开放承诺，可以预见，外商投资经济在华将迎来新的发展契机。受此影响，未来外资机构在CBD及东部地区的写字楼需求呈上升趋势。20**年下半年，在CBD及东部地区的外资金融保险公司写字楼需求出现明显上升迹象，美国友邦保险公司的扩租、加拿大永明保险公司在长安街华夏银行大厦租赁2600平方米写字楼、信诚人寿落户东方广场，租用面积6000平方米等等充分体现了这一发展趋势。另一方面，随着中央电视台东迁步伐的临近，许多关联企业，如广告公司、节目制作公司及一些新兴传媒行业公司也会在CBD及东部城区寻找新的办公场所。
在购买需求方面，尽管20**年CBD及东部城区将有很多优质写字楼项目进入销售市场，如财富中心、华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求，跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。
金融街商务区
金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。根据世邦魏理仕公司所进行的抽样调查，客户以内资企业为主，所占比例为92.6%；且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%，其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。
金融街是北京写字楼销售市场最为活跃的区域。购买优质写字楼的客户主要以国内大型机构为主，尤其是购买大面积整层写字楼的客户，且金融机构买家居多。例如：太平洋保险公司、深圳发展银行、中国贸促会分别购买远洋大厦部分楼层、中国证监会购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等；此外，一些金融机构和国内大集团公司，以参与投资建设的形式(直接参与或其关联公司参与)，入住金融街地区，如交通银行落户通泰大厦、招商银行落户国际金融大厦、中远集团落户远洋大厦，未来北京商业银行将落户金融城等。这些大单客户的购买需求呈现以下特点：1、购买选择带有比较浓厚的行政决策色彩，国家机构改革中新机构的产生直接促成大面积写字楼的需求。这种新机构可分为两种：一种是伴随着国家机构改革的进行，产生的一些适应市场经济发展需要的新型行业监督机构，如证监会、保监会、银监会以及电监会等等。另一种是新成立的垄断行业国有大公司，如国家电力体制改革产生的五大电力公司、中国电信、中国移动通信等等。2、国有大型垄断行业机构入住比例上升。由于金融街位于西部城区，与国家各部委办公地点相邻，且交通连接便利。因此对一些新成立的垄断行业机构颇有吸引力，除已入住富凯大厦的三峡电力外，国家五大电力集团之一的大唐电力也将落户金融街。
未来，金融街写字楼市场的需求仍以国内客户、尤其是金融行业客户为主，一些实力雄厚的在京中央直属企业将会成为未来新兴潜在大单买家。另一方面，政府对区内金融企业未来可能实施的行业性扶持政策，将会带动区域写字楼市场需求上升。20**年10月，西城区为促进金融街的发展，专门成立了金融产业促进办公室，同时发文《北京市西城区人民政府关于加快北京金融街建设的意见》，表明区政府在未来将通过加大区域基础设施建设投资、为区内金融企业提供购买/租用办公用房补贴、代办人事手续等一系列措施，以加快北京金融街建设，增强区域对金融业的吸引力和凝聚力。目前，这一政策对区域写字楼市场需求变化的影响还不甚明显，但表明地方政府对金融街的未来发展非常重视。但是，金融街写字楼市场的潜在需求在未来会出现一定分流，本年度新推出北三环沿线的写字楼项目如富安国际大厦，已将目标客户锁定大型内资机构，此类项目的入市，将会成为金融街写字楼项目的新竞争对手。
中关村地区
近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。根据世邦魏理仕公司进行的抽样调查，IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，区域写字楼推广方式以出售为主，是典型的销售市场。目前，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。自20**年下半年，国家及地方政府针对中关村科技园区的进一步发展实施了一系列积极促进措施，主要包括；海淀新区北扩计划、《中关村科技园区管理体制改革方
案》的出台、以北京市代市长王岐山、科技部部长徐冠华、教育部部长周济共同挂帅、吸纳了企业家柳传志、邓中翰的新一任中关村科技园区管理层的走马上任。这些政策信号体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持，也预示着中关村的发展将进入突破性阶段，逐渐完成商贸到研发的转型。由此带来的对写字楼市场需求的刺激作用是不容忽视的。一方面，研发机构或大型跨国公司研发部门域写字楼市场需求将上升，例如：20**年一些大型跨国公司如IBM公司在上地的研发部门扩租、Intel公司的研发部门落户中关村地区。另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中关村金融中心理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的项目。总的来看，在世界经济形势好转、外商在华投资额逐年增长的良好宏观经济条件下，加上中央、地方各级政府对北京三大商务区发展的重视和支持，未来北京写字楼市场的总体需求呈上升趋势，需求层次较丰富。因此，不同档次、不同区位的写字楼项目应根据自身资金实力、团队运作水平以及项目区域经济发展特点，通过准确的市场定位，在竞争中获取市场份额。
篇3：成都市甲级写字楼市场调研分析
成都市甲级写字楼市场调研分析
一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势
由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计20**、20**、20**年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、 成都目前办公物业市场调研分析
1、办公物业类型
目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析
类型A：纯办公物业——高级写字楼
（1）、成都高级写字楼分布
成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：
春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。
顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。
人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括：
交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。
磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、@世界均是这一典型。
临河景观优势：这是市中心及顺城大街一带写字楼物业所无法比拟的资源优势，它无疑能使临河一带的写字楼物业具备更好的卖相。目前代表项目为开行国际广场。
政府南迁利好：政府南迁，众多大型机关、企事业的进驻，使人民南路区域成为预期中新老城区的枢纽地带，这在一定程度上能强化该区域发展写字楼物业的可行性。
本项目处于人民南路南延线，也是南部新区构建“新会展商务圈”的桥头堡位置，并具备政府机关企事业单位直接的资源优势，加之李嘉诚和记黄埔项目即将启动，该区域完全具备了开发特色写字楼物业的众多优势。
（2）、成都高级写字楼的发展历程
阶段一：新时代广场独领风骚。在1996年之前，除了市内几间星级宾馆，成都尚没有一座现代化商务写字楼。这一显著的市场空白点使1996年交付使用的成都首座高等级写字楼——新时代广场取得了非凡的租售业绩，吸引了大量的国内外知名企业入驻（至今仍有一部分此类客户），其租金一度高达150-200元/平米·月。
阶段二：僧多粥少，市场迅速降温。新时代广场的非凡租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目，仅盐市口到玉带桥不到两公里的顺城大街两侧，就聚集了9座，总量达60多万平米。然而，成都高等级写字楼市场与上海、广州等沿海城市差异甚大：外资机构和外省派驻机构相对较少；而受当地经济总体水平影响，本地有足够实力的民营企业（国营企业大都有自己的地盘）数量亦十分有限。因此这批在1995-1996年期间开工的高档写字楼集中在1998年前后进入预售阶段时，僧多粥少的局面便摆在了每家开发商面前。而先期竣工的新时代广场率先抢占了本已不多的客户资源，更使其他项目在预售期便一筹莫展。成都的高档写字楼市场迅速降温，1998年以后成都新开高等级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态，并由此产生了一批停工停建工程和“烂尾楼”工程。
阶段三：大浪淘沙，川信、冠城成为旗帜。在新时代广场独领风骚长达3-4年之后，1995-1996年开工的那批写字楼中，川信大厦、冠城广场开始脱颖而出。如冠城广场凭借高规格的硬件配套、营销上对国际大公司的强力公关以及特别的优惠政策，说服惠普、思科、摩托罗拉等“招牌性”企业进驻，北京金杜、美国美标等著名公司亦从新时代广场搬迁过来。此后，川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜，这里聚集了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100-130元/平米·月，入驻率均在90%以上。而同时，与这两栋大厦几乎供不应求相反的是，整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况。
阶段四：市场有所升温，主导仍是消化存量。随着政府采取的烂尾楼整治措施的出台和招商引资的卓有成效，以及“西部大开发”政策和中国加入WTO的利好消息的综合影响，沉寂多时的写字楼市场开始在20**年得到启动。城市之心、世都大厦、时代数码广场、威斯顿联邦大厦等停工停建项目相继重新包装面市，且均取得了一定的租售业绩。同时，开发商亦不再盲目地新开写字楼项目，只有@世界、时代广场等少数几个楼盘。
阶段五：走向复苏，趋势鲜明。近年来随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升；而旧有的办公物业（除少量高档办公物业）由于修建较早，各方面的形象、配套和服务设施都难以满足目前商务办公的发展要求，产品面临更新换代，办公物业市场需求日趋旺盛；同时，城市规划中两个副中心方案的出台，以及城市核心中央商务区规划的确立都在一定程度上带动了整个商务办公市场的再次升温。20**-20**年，成都写字楼投资大幅度增长，由于需求量上升，成都写字楼空置面积呈下降趋势。整体来看，目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。
小结：
一直以来，成都的写字楼呈两极
分化的态势，一方面是顶级甲级写字楼市场需求旺盛，供不应求；另一方面大量商住楼门可罗雀，市场供应和市场需求出现明显的反差。据调查，目前成都有大量的单位希望在一个采光通风良好、环境宽松的氛围里办公，但苦于目前市场上的商住楼不能满足公司形象的要求，不得不租在甲级写字楼或酒店里，忍受高昂的办公费用，压抑的办公环境……市场亟待新的办公产品。于是，从20**年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展，@世界、时代广场、钱江·铂金时代、丰德国际广场等写字楼都在这方面进行积极的探索，旨在开发既能满足企业形象，又能节约办公成本，实现办公舒适化的办公产品，办公向情景化方向发展是必然的趋势。（3）、成都市写字楼未来发展趋势
①写字楼升级换代需求迫切
在成都写字楼市场，目前虽有时代广场、川信大厦等一批甲级写字楼的出现，但更多写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。一些写字楼名头很响，但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远，外形上体现不出实力企业的档次，内部设计满足不了企业办公需求。而目前成都外企入驻却以每年50%的速度递增，成都市写字楼升级换代呼之欲来。
这种升级在成都CBD区尤显迫切。在成都CBD核心区域，现在有高档商务写字楼30多栋，而能与国际接轨的甲级写字楼却是凤毛麟角。核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，世界500强里的80余家跨国公司，72家金融机构，这些外来企业还在每日递增。因为寻找不到合适的办公场地，许多企业只好整层地租下高档酒店办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。
②地段拼抢更加激烈
由于土地的不可再生性，地段对于写字楼而言具有永久性的现实意义。随着时间推进，写字楼的地段概念将得到前所未有的强化。一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为激烈的之地。
成都CBD区核心地区2.45平方公里，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域。核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域3.05平方公里，将有少量的居住区域。据透露，整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，纯粹商业楼盘将占1170万平方米。目前核心区域内高档商务写字楼建筑面积只有100万多平方米。
这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求。成都CBD区内虽然已经出现少量真正甲级写字楼，但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。
③高智能化发展成必然趋势
高智能化写字楼也将成为成都甲级写字楼的发展方向。虽然目前已经出现了一些这样的写字楼，但其发展还没成为规模，因此还不能完全满足相关高端企业的需求。但据了解，一些准备大力进军写字楼的实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标。
简而言之，写字楼的智能化就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通.一个最简单的方面,比如通讯，高智能化的写字楼绝不会因为身在电梯或者大楼深处而让手机信号受损，从而影响业务联系。
④甲级写字楼审核入驻资格
随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分高品质的写字楼会充分利用入驻企业(客户)的知名度、档次来提升自身的品牌优势。因此，在企业入驻之前，写字楼开发商将会对该企业的实力、信誉等各方面进行详细调查，以保证入驻企业的水平都够得上入驻的档次。
（4）、需求市场的相关调查
①成都市内写字楼使用的满意程度调查
最近，成都市某市场研究机构针对“成都市内写字楼使用的满意程度”进行了问卷调查，调查结果显示：在1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中，竟然有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：
交通：走路开车都不方便。41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。
电梯：太少太慢。对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.53%）。而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。
IT通讯设备：终端少，故障多。对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。
空调：制冷制暖不到位。37.98%的公司对写字楼空调配备不满。其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。一场非典，使人们对健康有了更深刻的理解，写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。
物管：不尽人意。尽管被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。
车位：数量少，费用高。对写字楼目前车位的感觉满意的公司仅有19.47%，不满意和非常不满意的占去了一大半。其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。
周边配套：就餐购物不方便。租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供
工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就非常突出。层高：给人压抑感。被调查公司对成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。
② 目标消费市场的需求心理分析
A、选择办公地点的重要影响因素：
是否符合公司发展及形象的要求；
商务办公物业的租金和售价；
进出办公地点的交通顺畅、方便；
商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段；
商务和办公配套是否完善及方便程度；
办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等）。
B、商务办公物业消费群体的需求倾向：
实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象；
纯办公物业仍然是需求的主体；
跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间；
对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。
职业投资人，尤其看重未来城市发展规划，选择有巨大投资升值潜力的地段。