欧洲豪宅探密 欧洲富豪住什么样的别墅

欧洲最贵的豪宅在哪里?这是很多人非常感兴趣的问题。

欧洲由于其悠久的历史发展和深厚的文化底蕴,使其对豪宅的价值观点与中国目前对豪宅的看法有很大差别。

一. 两种不同类型的豪宅

我们应该首先区分独立别墅型和城市公寓型这两种不同居住形式的豪宅。这两种产品的资源组成和价值体系都是完全不一样的。如柏林波次坦广场旁,正在兴建的德国最贵的公寓型豪宅,面积有650m2,价值为630万欧元,约为人民币5500万元,其主要价值是由其所处的显赫地段土地价值所决定,其次是其明星建筑师的设计以及技术设备、装修材料所形成的价值。而独立别墅豪宅的价值完全是另一种情形。本文重点分析欧洲这类豪宅的情况。

二. 欧洲三类顶级豪宅

如果我们向欧洲房地产圈内人士了解,或是在欧洲生活较长时间,就会发现欧洲有三类顶级豪宅。

第一类豪宅是昔日的贵族府邸,是真正的文化遗产。这一类多可称为私人宫殿或城堡,价值连城。不是出钱能够买得到的豪宅,可谓有市无价。有日本商人愿意支付任何价格,购买德国的这类豪宅,但是当地的政府与社会文化都不可能允许。它们的产权今天多在私人家族或政府手中。有的维修得很好,至今当作别墅使用;有的已作为博物馆或名胜古迹供人们参观凭吊。这一类豪宅杰出的代表就是德国巴伐利亚州路德维希二世国王的林登别墅和他的新天鹅堡。法国也有许多上几个世纪留下来的豪华庄园与古堡,维修保养得很好,是法国的国宝。

这也印证了人类消费层次的理论:在温饱、衣食住行的基本需求满足之后,开始追求旅游、收藏等活动。而对艺术品和文化古迹价值的高度认同与重新评价,是工业社会高度发达之后所出现的现象。任何工业品(包括现代豪宅)都是可以轻而易举地复制出来,只有艺术极品和文化古迹,因为其唯一性和不可替代性决定了其独特的价值。

欧洲第二类豪宅是可以买得到的豪宅,价值可达数百万以至上千万欧元。它们大多是外观上并不富丽张扬的老房子,坐落在城市郊区非常好的自然环境中,有很高的文化背景或是由著名建筑师设计。常常因为某某名人曾经居住过而身价倍增。

第三类豪宅是位于自然风景特别秀丽及人文资源优越的地区,如法国地中海沿岸就汇集了欧洲大量豪宅,窗外可俯瞰蔚蓝色的海湾,一年四季气候温和、阳光充沛,这里是欧洲富豪商贾、演艺界名人、画家、艺术家云集的地区,名贵汽车、豪华游艇琳琅满目。这一类豪宅首先得益于其优越的、在欧洲不可多得的自然条件,另一方面得益于其文化传统和多年经营的文化氛围。如尼斯湾海大道以及古色古香的建筑群,嘎纳电影盛会,圣特罗佩艺术家别墅区、摩纳哥的一级方程汽车赛和博彩胜地等。

三. 欧洲的富豪住什么样的别墅?

笔者在德国从事建筑设计工作十余年,其中参与了德国德意志银行行长的私人别墅和德国亿万富翁、欧洲最著名的营养食品生产公司老板Oetker先生的私人别墅设计。前者是新建在法兰克福附近的一个富人聚居的优美安静的小镇之中的一栋别墅,面积不过300余平方米。外观简洁典雅,丝毫不张扬,略有古典建筑的形体与比例。内部用料讲究,设计风格优雅、现代、舒适。

后者购买了一栋德国中部传统风格外露木构架式的老房子(Fachwerkhaus),基地内有很大一片树林、坡地和花园,然后对老房子进行全面的维修,更换了现代化的设备与门窗。这栋老房子受到建筑文化遗产保护,所以在翻建过程中要同当地建筑文物保护单位密切合作。老房子修缮之后,焕然一新,那种平和、深厚、端庄、宁静的气质更加感人。

欧洲的顶级富豪都住在什么样的房子呢?德国目前的首富是T.阿尔泊希特先生,拥有150亿欧元财产,他是德国最大的食品零售商品连锁店的老板。住在埃森市一栋不显眼的平层花园别墅中,对外界媒体非常低调,人们能看到他最近的一张照片是15年以前拍摄的。

德国妇人首富、德国富人排名第三的是S.克拉特女士,她是德国BMW宝马汽车公司最大的股东。对媒体也一直是低调相迎。她所居住小巧的别墅位于法兰克福附近的一个银行家聚居的优美的小镇里。

四. “地中海最美丽的豪宅被拆除”,中国的豪宅向哪里走?

法国地中海沿岸形成了欧洲众多优美高档别墅区,由于严格控制建设区域、建设项目和建筑密度,使那里许多别墅掩映在自然绿化景观之中,没有破化海岸自然风景资源,而且常常能为景观增色。欧洲的经验我们可以借鉴。有两点特别值得注意的,一是在严格保护自然景观的前提下(如海岸风景区)在第一排可以建别墅的地区上要严格控制建筑密度,严格规划管理制度。这样可以保证海滩上公共视线景观不遭破坏,满足公众利益,虽然说提高建筑密度有利节约土地资源,但在特殊地段应特殊对待。在这些区域,由于地段的

先天独厚的自然条件,有可能形成真正的豪宅。

这里讲一件真事,20**年10月欧洲各大报纸刊出醒目的新闻:《地中海岸最美丽的别墅即将被拆除!》。业主是法国著名建筑商C. Pellerin先生,他是巴黎方斯商业中心区高楼大厦区的主要发展商之一。他在地中海岸,摩纳哥西侧风景如画的安提贝斯半岛上兴建一座价值2200万欧元豪宅。建筑主管部门只批准建设300m2的别墅,而他们由于同巴黎政府上层人士之间有密切关系,不顾建筑批准条件,兴建了一栋面积近2000m2的豪宅,最终该别墅由于违背了规划审批要求而被完全拆除。

豪宅的产生要靠人文环境的长期发展,法国地中海沿岸豪宅区的形成是经过上百年的经营,形成了深厚的文化积淀,加上自然环境保护意识强烈,才能形成今天的这般景象,可见产生豪宅的大的文化环境建设需要相当长的时间。

中国目前的别墅开发市场是一种不健康的情况,片面追求高容积率,房子几乎贴着房子建,这种别墅区是对自然景观的严重破坏。大面积高密度的别墅区开发,不可能形成真正的顶级别墅或豪宅。暂且不论中国国情是否应该发展豪宅,顶级别墅或豪宅的形成首先是其不可替代的自然景观资源或人文资源所决定的,其次是高品位的建筑设计,然后才是建筑设备装修。盲目地增大别墅的建筑面积,堆砌贵重的建筑材料是不能形成顶级豪宅的。

中国目前尚没有真正的豪宅,只有开发商一厢情愿地想制造的豪宅。真正的豪宅都是由业主委托知名建筑师单独设计完成的,不可能是成片开发的。综观欧洲以及世界各地顶级别墅的发展历史与现状,可以设想中国未来的豪宅将会在得天独厚的自然景观资源和艺术人文环境资源汇集之处产生。

篇2：关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见

　　京建发〔20**〕72号

　　关于贯彻国办发〔20**〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见

　　各区、县人民政府搜狐网,市政府各委、办、局,各市属机构:

　　根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔20**〕4号)精神,按照市政府统一部署,为进一步加强和改善房地产市场调控,支持居民自住和改善型住房消费,遏制房价过快上涨的势头, 促进本市房地产市场平稳健康发展,结合我市实际情况,现提出如下实施意见:

　　一、增加住房建设用地供应,20**年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。

　　加大政策性住房建设力度,调整住房建设用地供应结构网络超女,20**年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

　　二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目,各部门进一步加强监督管理和跟踪服务,发挥行政审批绿色通道机制作用,促开工、促上市。

　　三、加快推进全市棚户区改造工作,结合保障性住房建设,力争再用两年时间,全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善“修缮、改善、疏散”的旧城房屋保护修缮模式鹿鼎记,加大政府投入,注重旧城风貌的整体保护,疏解人口,使居民住房条件得到明显改善。

　　四、严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

　　五、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自20**年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

　　六、严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔20**〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

　　七、加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模,出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管校友录,依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业,严格追究违约责任,并限制其参与土地出让活动。

　　八、加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。

　　九、加大房地产市场执法检查力度,进一步规范市场秩序。市和区(县)住房和城乡建设部门要会同有关部门,严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为;国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为;发展改革部门要加强商品住房价格监管,依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为;税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度;金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导;国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。::

　　十、进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测goodfeel,完善房价分类统计和发布机制,稳定市场预期。

　　十一、各区(县)政府要按照本意见要求,切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。市政府有关部门要加强对各区县政府落实房地产市场调控政策和保障性安居工程实施情况的指导支持和检查,确保各项工作措施落到实处。

　　北京市住房和城乡建设委员会 北京市发展和改革委员会

　　北京市财政局 北京市国土资源局

　　北京市规划委员会 北京市人民政府国有资产监督管理委员会

　　北京市地方税务局 北京市统计局

　　国家统计局北京调查总队 中华人民银行营业管理部

　　中国银行业监督管理委员会

　　北京监管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主题词:城乡建设 房地产市场△ 意见

　　抄送:市政府办公厅天龙八部,住房和城乡建设部办公厅。

　　北京市住房和城乡建设委员会办公室 20**年2月21日印发

篇3：集团市场部促销员培训管理制度

　　市场部促销员培训管理制度

　　总则

　　培，即培养;训，即训练。市场培训就是对市场销售人员从知识、技能和态度三个方面有针对性的进行教育、培养和训练。本制度的制订，旨在使市场部的销售培训工作能规范化、制度化、系统化，为长富集团公司开拓市场、强化市场管理功能，培养和训练一支有较强战斗力的销售队伍提供保证。从本制度执行生效之日起，希望各相关部门和人员配合执行，形成有长富特色的培训文化，从而把培训和销售工作做得更好。

　　一、培训计划制度

　　1.1每年要根据公司的方针目标，由市场部培训人员制订与年度营销战略目标相一致的长期、中期和短期培训计划。

　　1.2长期计划时间跨度为一个财务年度，计划中需明确各季度参加培训的对象、人数，全年培训课程的设置，时间安排，以便各岗位年前调配人员，经费预算。

　　1.3中期计划时间跨度为一季度(三个月)，该计划是建立在长期计划的基础上分解计划，根据年度计划执行的实际进展情况制定，允许对长期计划进行必要的修改或修正。

　　1.4短期计划时间跨度为一个月，该计划是进一步对中期计划的分解执行计划，内容应包括具体计划执行人，监督考核人，培训目标、培训对象及其选择条件，课程设置和培训方式，以及培训经费的详细预算。

　　1.5培训计划应履行申报、审核、审批程序。长期计划应由市场部申报行政部制定全公司年度培训计划，报分管副总经理审核，经总经理审批执行;中期计划由部门经理审核，报分管副总审批执行;短期计划由部门经理审核、审批执行。

　　二、培训时间保证制度

　　2.1公司各营销岗位每年都必须接受一定时间的培训，培训时间和培训内容根据不同的岗位而确定;并把公司员工的培训时间落实情况与个人薪酬、职务升迁挂钩，把经销商的时间落实情况与公司对他们的各项支持力度挂钩。

　　2.2经销网点的销售人员与各供奶中心送奶员每年接受培训时间不得少于4个小时;各供奶中心工作人员、业务员不得少于8个小时;总经销商不得少于2个工作日。

　　2.3公司业务主管接受培训时间每年不得少于3个工作日，新进业务人员要接受为期7天的系统岗前培训。

　　2.4部门经理接受管理培训时间不得少于2个工作日。

　　2.5其他岗位工作人员培训时间不得少于2个工作日。

　　三、培训签到制度

　　3.1培训需执行签到制度，每次培训提前5分钟进行签到。

　　3.2培训签到表作为受培训对象考核的一项依据，建档保存。

　　3.3凡在培训课程结束前10分钟离开培训现场的，此次签到视为无效。

　　四、培训考评制度

　　4.1每次培训结束后，所有参加培训人员必须接受培训考评，考评可采取口试、笔试或调查问卷等多种形式。考评成绩以百分制形式给出。

　　4.2培训教师和培训课程也必须接受考评，考评可采用综合测评、调查问卷等形式。考评成绩以百分制形式给出。

　　4.3对总经销商建立单独培训考评体系，根据经销商对培训工作的配合程度如网点召集率、考核合格率、对培训制度的执行程度等多个方面综合打分，划分4个等级，即A、B、C、D，每个等级再以“+、++、-、--”4个梯度加以区分。

　　4.4考评结果将予以公布，每次接受培训的情况将作为提供网点扶持力度、经销商支持政策或个人工资晋级、职务升迁调整的客观依据，建档保存。

　　五、培训奖惩制度

　　5.1培训奖惩是根据对培训时间保证制度、签到制度和考评制度的执行结果而制订的相关制度。启用上述任何一个制度，都适用本制度。

　　5.2公司员工培训时间得不到保证的，需在下一期的新员工培训中参加;如有三次不参加培训者，取消接受培训的资格。

　　5.3总经销商级别为A级，享受公司的特别待遇，所有促销活动支持和广告投放优先，由公司组织的各项促销活动，需总经销出资的费用公司承担80%;B级经销商在享受待遇上仅次于A级经销商，需总经销出资的活动费用公司承担70%;C级经销商享受一般待遇，促销支持力度次于B级经销商，活动费用由公司承担50%;D级经销商不享受待遇，在本此培训结束后的3个月内公司不提供任何支持，一年内所有活动费用由经销商自己承担。

　　5.4培训成绩优异的员工可在工资晋级、升迁方面优先，每次培训成绩在前三名者，可进入公司“人才蓄备库”，列为重点培养对象。每次培训成绩排在后三名者，给出黄牌警告，列为重点检查对象，一年中累计三次黄牌，给出红色警告，列为淘汰、调整对象;培训不及格者，需参加下一轮培训，三轮培训不及格者，给出红色特别严重警告，列为淘汰、调整对象;

　　六、培训档案管理制度

　　6.1在每次培训结束后，所有培训计划、培训教材、培训记录和考评资料等，都应由市场部行政管理员分类建档保存;重要档案资料应交公司行政部档案管理员保存。

　　6.2调阅培训档案，应向行政管理员办理调阅登记手续，重要档案需经部门经理批准方可调阅。

　　6.3培训计划、培训记录等保存期为一年，考评资料等保存期为三年，培训教材永久保存。