投资开发商用物业,特别是所谓超大型Mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市,成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。

一、市调分类

商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:

1、按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查

2、按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

3、按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查

4、按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。

准备工作一般有:

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;

2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;

3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);

4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;

5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;

6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;

7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用

在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。

板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。

显然,“商圈”现有两种用法,一是正式的零售界用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法,着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时,若有必要,应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语,与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区、邻里四级。

地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主,因此商圈、商业中心再可细分为某一地段,房地产开发也常用此术语。

节点——规划学用语,指观察者、步行入进出、经过的集中焦点,基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,

仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

应用:①上述概念常用,应熟练掌握与区分,清晰界定市调范围;

②上述概念的空间范围,除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外,基本是从大到小排列,应根据特定任务选择市调区域。

③出书面正式报告,应使用准确、学术性用语。

2、业态、业种

零售商业用语,现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。

业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。

应用:①策划商业地产,必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功;

②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计,查清所需类别基本状况进行比较分析;

③传统和新兴业种,也逐渐采用不同业态模式经营,如:建材、IT、文仪、药品、图书等业种;

④零售商业外的业种,也流行采用零售业态经营模式,如:美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。

四、市调内容和考察次序

商业地产发展(定位)策划,最常见的市调是基础普查、全地段重点考察,其次是专项调查(分商业业态、业种、物业类别),再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目),前者一般会覆盖后两者,因此主要以前者为例。

市调有两个前提,一是实地考察前应对区位的功能有所判别,是商务区,还是商业居住混合区,或是商业功能区,后者再分市、区、社区、邻里四级商业区,实考主要是印证和具体细节了解;二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系,面是板块、商圈(区位比面要大些),线是地段、路街沿线,点是重要、大型商家和节点。

商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等,主要通过“面”观察。

商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,通过“线”观察。

购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等,通过“点”观察。

调查过程及内容,按当时的要求分工细定,但调查结果均要反映下述内容:

①商圈范围,业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌,重点商户经营概貌;

②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段);

③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);

④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度,代表性商铺门面宽度、进深、净空,建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功能构成、空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;

⑤交通干道及出入口,消费者基本交通工具,公交线及快速交通线对外连接区域,停车场数量、泊位及其可观性、便利性,机动车辆秩序及对行人的干扰性;

⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度;

⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);

⑧在建、拟建大型商用物业个案,城建规划重点,街区改造和重点扶持对象,政府管治水平等。

五、市调方式方法

目前阶段,我们主要采用简便、实用的方式方法:

1、实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时,需不同时段反复观察、体验才有意义。

2、访谈法

通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

3、问卷法

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

4、参展法

参加行业会展、企业营销展示会,主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动,集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

篇2：市场调查在房地产开发中的重要性

　　“知已知彼,百战不殆”,在当今商品经济的时代,这同样是一句至理名言。而企业知已知彼的方法就是市场调查。

　　市场调查就是运用科学方法,有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动状况的完整资料,为企业预测提供资料数据,为经营决策、制定计划提供依据。因此说市场调查是企业了解市场情况,进行市场判断、预测、制定正确经营策略的前提,也可以说,市场调查直接关系到企业的生存和发展。

　　房地产业具有建设周期长、资金占压量大且周转时间长等特点,因此如何正确地把握市场,更具重要意义。

　　北京的房地产企业把市场调查作为一种预测市场、辅助决策的重要方法,在认识上是有一个过程的。在1993年以前北京房地产市场,可以说不需要进行详细认真的市场调查就可以把握市场,因为那时北京的房地产市场明显是卖方市场。只要你建,无论是住宅还是写字楼,都不愁没有买家,因此就不愁没有钱挣,这可以说是一个最浅显的道理。在当时所谓的房地产市场调查,以及依据市场调查而进行的可行性研究报告、资金测算,对房地产企业来讲,其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步骤,仅仅是一个文件,几张纸而已。在那个“时间就是金钱”的时代里,没有一个房地产开发商会浪费时间认真地去研究和分析市场究竟是什么样的发展趋势,因为当时这样做没有必要。

　　但是随着房地产市场的日趋完善,市场竞争日益激烈,市场调查工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。在是否购买项目用地时,不能再象以往那样由领导拍脑袋,凭经验决定是否该买。对地价是多少才有盈利也需要认真测算分析。这是因为近几年北京的房地产市场发生了重大的变化,已逐渐由卖方市场转变成为买方市场,而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人,如果不了解什么样的项目才是市场真正需要,对市场发展趋势没有明确、清醒的认识,盲目决策,如果一旦在购买土地的决策上发生失误,其后果将是致命的。因此越来越多的房地产企业认识到对房地产市场进行调查是十分关键的一步。

　　在房地产开发的不同阶段,市场调查的重点也不尽相同。

　　(一)购地前的宏观调查

　　因为房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性这一特点,所以房地产企业在购买土地之前,要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查,尤其是对该地块周边的市场供需情况进行详细的调查研究,这一区域各类房地产项目的开发量是多少,消化量是多少,现在存量是多少,空置率及租金水平如何,结合该地区近两年各类房地产项目的销售情况,对各类房地产项目的租售价格走势如何进行预测。同时进行需求方面的调查,了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果,确定该地块大致的产品定位--是做哪一类房地产项目,即:住宅、写字楼、商场或其它类型建筑。之后,对所确定的类型项目进行更为细致的调查,以确定是做哪一档次的项目,即高档、中档、低档或者是外销、内销,以及主要客户层的范围,再进行相应的经济测算,即:进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下,才能做出是否购买的决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的,因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。

　　(二)购地后项目产品定位分析

　　在购地后,就要进行更为详细而有重点的市场调查分析,依据所确定的产品宏观定位,对同一档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查,以给要开发的产品提供更为细致的定位指导。以居住性项目为例,要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型,各类户型的建设比例,是采用什么样的装修标准等。对于主要消费群体的调查,可以通过直接向可能的潜在客户调查,也可以向租赁者了解客户心态,因为租房与买房的人对于房屋的渴望心理是相同的,他们对于房屋的需求也是相同的,而且许多租房者就是潜在的买房者,所以,通过对租赁者的调查去了解客户的心态是最巧妙的捷径。把调查来的素材去粗取精,去伪存真,进行综合分析研究,最后使产品的定位更加清晰。

　　以下是一次对潜在购房者进行需求调查的部分结果:

　　1、可接受价位在8000-10000元/平方米的客户对建筑面积需求以150-180平方米为最多。

　　2、在同样可接受价位下客户的首选户型是三室二厅。

　　3、经过对于周边同档次项目进行供给调查发现所提供的三居以180平方米以上为供应量最大。

　　供需两方面综合对比,可得出以下结论:即在该地区价位在8000-10000元/平方米的项目中,150-180平方米的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目已确定在这一价位内,就可以在项目户型比例中给予考虑。

　　(三)配合产品设计进行的调查

　　进入设计阶段,市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查,分析其在设计上的优劣势,以便在设计时有所依据,因为房地产建设周期长,所以在设计中必须具有超前意识。要想在激烈的市场竞争中取胜,就必须作到不仅别人有的我有,还要做到别人没有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈内闪亮登场的“凤凰城”项目之所以在短短几个月时间内取得了销售几万平方米的矫人业绩,就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。

　　该项目的发展商在规划设计之前,就进行了有重点的市场调查工作,通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后,发现对高档公寓项目的潜在客户而言,小区内的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外,对其购买影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中充分考虑了小区内的环境,特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计:精心保留了现状的杨树林,其间有椭圆形林间漫步道穿越;小区主入口设计了以喷泉为主题的庭院广场,小溪及弧形水道流向园中树林及喷泉,整体环境自然、宁静、优雅,使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目,大大提升了该项目的品质。

　　在户型设计时根据需求调查的结果,客户对朝向有着非常强烈的偏好,而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲,在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积,而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果,使其设计符合客户的心理,且具有超前特性,使得该项目在周边众多楼盘中脱颖而出,令人耳目一新,立刻受到市场的欢迎,成为京城最热卖楼盘之一。

　　(四)配合市场营销进行的调查

　　为配合房地产项目的市场营销,要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。因为房地产项目的特点之一是地域性,周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手,因此要对其进行长期的跟踪调查,尤其是对其销售策略更要给予密切关注,以便公司随时采取相应对策,在竞争中处于不败之地。比如经过跟踪调查,发现周边同档次项目采取了降价促销的策略,在项目的近期营销策划中要考虑此情况,及时采取对策。并不一定也同时打降价牌,可以着重宣传我项目的优势,让客户了解,我项目物有所值,这样不仅可以减少客户的流失,还可以借机提升我项目的档次,反而可以变不利为有利。如果缺乏相关的调查,等到竞争对手营销策略已对市场造成影响,再事后反应,就会十分被动,失去十分宝贵的商机。

　　(五)其它方面的调查工作

　　在项目开发过程中,还应根据公司对某些具体方面的特殊要求,进行一些专门性、一次性的调查,如:对新材料、新产品、新技术的调查,对物业管理收费标准及提供的服务的调查等,以为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目,经过认真的调查分析后,在外装修方面采用干挂磁板等新技术,使该项目颇具吸引力。

　　总之,房地产的市场调查工作应该是一项长期的工作。有些人认为:只有项目开发初期才需要进行市场调查,过后就不必要了。这种想法是错误的。随着经济的发展、政策的变化,人们生活方式、思想观念等都会发生变化,这些变化无疑会对市场产生巨大的影响,可以说市场和天气一样,无时不在变化。事实也确实如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大户型、跃层式的住宅热卖,但从去年开始,小于100平方米的小户型销售情况非常地火爆。曾几何时,京城的住宅几乎全被塔式高层所占据,如今,板式小高层、多层带电梯的板式住宅,TOWNHOUSE(连排住宅)都十分畅销。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成为市场的宠儿,可见市场在瞬息万变。如果没有经常性的市场调查工作,就不可能及时了解市场的变化情况和采取应变措施。因此,具有远见卓识的房地产企业管理人员应该选派专人,设立专职负责市场调查的工作部门或组织系统,订立合理的规章制度,让房地产企业本身的市场调查工作不会时断时续,而是结合营销业务的实际需要不断地改变调查的重点,经常性地发挥应有的作用。使市场调查工作贯穿着房地产开发的各个阶段,真正成为房地产企业的生命线。

篇3：项目开发的市场调查内容

　　一、城市投资环境调查

　　(一)政策法律环境调查

　　1. 城市发展战略

　　2. 城市建设规划和区域规划

　　3. 土地利用总体规划

　　4. 房改政策

　　5. 开发区政策

　　6. 房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

　　7. 房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等

　　8. 房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平

　　9. 土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式

　　10. 产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

　　11. 人口政策、户籍制度

　　(二) 经济环境调查

　　1.城市总体发展规划

　　2.地区内的重点开发区域

　　3.国民经济产业结构和主导产业

　　4.政府办事效率及工作作风

　　5.政府财政收支状况

　　6.房地产在国民经济中的比重

　　7.房地产开发景气指数

　　8.就学条件

　　9.基础设施情况

　　(三) 人口及社会环境

　　1.人口总量和密度

　　2.居民消费结构和消费水平

　　3.家庭规模与结构

　　4.居民就业状况及收入水平

　　5.社会治安情况

　　6.居民需求结构及特征

　　(四)房地产市场调查

　　1. 房地产市场需求和消费行为调查

　　a)某类房地产的总需求量及其饱和点

　　b)市场需求发展趋势

　　c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况

　　消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向,使用中建筑物的物理状况 d)购买行为:投资、投机、自住,影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等

　　e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年内规划人均居住面积。

　　2. 房地产市场供给情况调查

　　a)可供开发的土地资源及规划要求状况

　　b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应量预测。

　　c)楼面地价或单位地面价

　　d)房产供应量(来自:www.pmceo.com)①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。

　　e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工

　　3. 房地产产品调查

　　a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

　　b) 居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设

　　施要求、售后服务要求等

　　c) 居民对某种房地产产品的接受程度

　　d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

　　e) 建筑设计及施工企业的有关情况

　　4. 房地产价格及交易情况调查

　　a) 本城市房地产市场的价格状况

　　b) 房地产市场价格趋势

　　c) 市场供求情况的变化趋势

　　d) 影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策

　　e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

　　f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

　　g) 价格变动后消费者和开发商的反应

　　h) 各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;

　　5. 房地产促销调查

　　a) 广告的时空分布及广告效果测定

　　b) 广告媒体使用情况的调查

　　c) 广告预算与代理公司调查

　　d) 人员促销的配备状况

　　e) 各种公关活动对租、售绩效的影响

　　f) 各种营业推广活动的租、售绩效

　　6. 房地产营销渠道调查

　　a) 营销渠道的选择、控制与调整情况

　　b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

　　c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

　　d) 客户对租售代理商的评价

　　二、意向投资项目调查 ; (一)投资项目自身情况调查

　　1. 项目土地现状调查

　　a) 土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让

　　b) 地理位置、土地面积、形状及四至

　　c) 土地价格:楼面地价、单位地面价

　　d) 土地规划使用性质、年限

　　e) 地质地貌状况

　　f) 九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整)

　　g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况

　　h) 周边道路及综合管网现状及规划目标

　　i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

　　2. 项目用地周边气候、环境调查

　　a) 项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害

　　b) 地块周边建筑物情况

　　c) 周边环境污染状况:空气、水源、噪音

　　d) 周边卫生状况

　　e) 绿化景观

　　f) 历史人文景观

　　g)建筑抗震设计等级

　　3. 地块交通条件调查

　　a) 周边市政路网现状及规划路

　　b) 到达、经过地块的交通线路

　　c) 项目所在区域水、陆、空交通状况

　　d) 交通近期、中期规划情况

　　4. 项目所在区域配套设施调查

　　a) 购物场所

　　b) 医疗卫生

　　c) 文化教育

　　d) 金融服务

　　e) 邮政、通信服务

　　f) 娱乐、餐饮、运动休闲

　　g) 垃圾收集站分布情况

　　5. 其他

　　a) 项目投资优惠政策:如税,费减免、地价款的付款方式等

　　b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式

　　c) 开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、

　　白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等

　　d) 当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标

　　e) 项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预

　　见费

　　f) 项目是否存在其他债权、债务问题

　　g) 政府和其他有关机构对该项目的态度

　　h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

　　(二) 竞争物业情况调查

　　竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;

　　1. 竞争物业的区位

　　区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等

　　发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整

　　周边环境:人文环境、生态环境、生活配套 项目状况:地理位置、规划条件、配套状况

　　交通条件:地块附近的交通工具和交通方式

　　2.竞争物业的产品特征

　　建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等

　　面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率

　　装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫

　　建筑结构形式、

　　建筑基础形式:

　　3.竞争物业的配套状况

　　周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等

　　小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等

　　小区智能、安防状况

　　园林景观

　　物业管理水平及收费水平

　　水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

　　4. 竞争物业的工期安排

　　各期开、竣工日期

　　各期交付量、交付时间

　　推盘时间

　　5. 竞争物业的价格

　　单价:反映楼盘品质高低,如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差

　　总价:反映目标客户群的选择

　　付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款

　　优惠方式

　　6.竞争物业的广告

　　售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘

　　广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)

　　广告投放强度:广告刊登次数和篇幅,媒体的数量和大小等

　　广告风格

　　推广主题、主广告语

　　7.竞争物业销售情况

　　现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人员状况

　　销售率

　　销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序,分析市场畅销户型

　　分期推盘节奏

　　销售形式:内部定购、正式签约

　　客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入

　　8. 竞争物业销售渠道使用情况

　　租售代理商

　　其他配销渠道

　　9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查

　　专业化程度

　　品牌知名度

　　商品房质量

　　成本状况

　　价格策略

　　合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)

　　业务组合及财务实力

　　综合管理能力

　　与当地政府的关系

　　10. 同类型产品的供给量和在市场上的销售量

　　11. 同一区域内房产的月租金及入住率

　　12. 竞争性新产品的投入时机

　　13. 对未来竞争情况的分析与估计