公园地产的出现是我国房地产市场发展的结果,是人们居住品质提升的客观需求,是社会进步的表现。公园地产绝不是一些媒体和开发商的炒作概念,它不但有深远的历史基础,有深层次的人文情感,而且有厚重的市场底蕴。本案例入选旨在推动公园地产产品更新、引导居民购房消费,促使公园地产市场的健康理性发展。

公园地产产品特征与需求分析

一.公园地产概述

1.公园地产概念

“公园地产”,一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境,开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲,公园地产是指跟公园相关的地产项目,包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目,是将公园景观作为楼盘的特色和卖点,将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。

2.公园地产的发展背景

任何一种得以快速发展的产品类型都有其合理的存在根基, “公园地产”的诞生也绝非偶然。从根本而言,消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生。

出则繁华,入则自然,是每一个都市人的居住梦想,公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。纳公园景观为私人珍藏,当如火如荼的地产发展遇见真山真水的大公园,便催生出地产界最璀璨的结晶。

3.公园地产特征

共同特征:

◇ 土地和公园的稀缺决定了公园地产具有绝对的稀缺性;
◇ 随着SARS过后人们对生态环境的关注,公园地产的需求越来越广泛;
◇ 公园为住宅带来良好的人居生态环境,小气候优于非公园住宅;
◇ 湖水、树木、花草等公园元素,从心理上利于居住者的疲劳和紧张得到缓解,从精神空间的角度体现更为人性化的关怀;
◇ 具有隐性的心理价值,即心理的荣耀感给业主带来满足;
◇ 市场反映需求,稀缺决定价值。

二.产品特征

2.1建筑形式

公园地产有“借园”和“造园”之分,从公园地产的建筑类型上分析,板楼项目数量最多,占总量的近一半;其次是塔楼, 也有近1/5项目的建筑形式是板塔结合。

公园地产项目建筑类型分布

与之相比,很多新项目在建筑类型上更花心思,更加重视各种建筑形式组合的艺术性,比如在构筑地标性塔式建筑的基础上,以低密度板式建筑围合等做法,建筑的多样性和观景的层次感都得以加强,还满足了不同人群的需求。

2.2项目规模

占地面积

从不同类型的公园地产项目占地面积上来看,“借园”项目占地面积在1-3万平米的项目比例最大,其次是1万平米以下的项目,二者累计占项目总量的一半以上;相比之下,占地面积20万以上的项目数量最少。在规模方面,5-10万平米的项目比例最大,其次是10-20万和20-50万平米的项目,三者累计占项目总量的70%以上;建筑面积50万平米以上的项目仅占2%;

与之相比,“造园”项目的占地和建筑面积要比前者的平均水平大30%左右,通常建筑面积在50万左右。因为此类项目通常需要更大的面积来兴建公园等公共设施。

2.3户型

各区域公园地产项目根据区域发展历史、成熟程度和居住人群特征的不同,户型面积差异较大,如西山地区或森林公园附近多为大户型,甚至别墅及类别墅项目;而市区公园或新开发的公园项目附近的项目大小户型兼备,但区域土地的稀缺导致项目多以小户型为主。

一般来说,越靠近公园周边的项目,大户型比例更高,离公园相对较远的项目或同一项目中,离公园较远的楼座小户型的比例更高。

2.4 其它特点

北京房地产市场上,许多项目的一大特点是社区都是封闭式的社区,采取封闭式管理。当然这是早期大家在社会安全方面考虑了心里因素,甚至有为小区建了近5米高的围墙以使业主拥有足够的安全感。但是在西方发达国家,所有社区的都是小街区式的开放社区,实际上这也是与世界接轨的必然趋势,在这一点上,建设一个相对开放的“造园”项目,显然更有利于体现和延伸景观及其它公园价值。与市政公园相比,开发商投资建设的公园往往与社区间融合得更好,且易被赋予更多的运动休闲和娱乐功能。

三.公园地产需求分析

1、需求特征

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消费者选择公园地产的首要特征是舒缓身心。喧嚣的都市中心,往往是大多数城市群体奋斗的战场,其中的人们,穿梭在钢筋混凝土的森林中,人与人之间的交往多为出于职业上的需求,奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然,这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边,则可以满足人们对于景观和自然的需求,而这种需求是公园地产存在的根本基础。

1.1最喜欢公园地产的原因分析

数据显示,79.83%的受访样本选择了视野开阔、空气质量好及方便逛公园等直接或间接体现公园功能及价值的选答。可以看出,样本喜欢公园地产的最主要原因为:视野开阔和景观好空气质量好两方面;其次比较重要的原因包括方便逛公园和稀缺性、 升值潜力大;相比之下,有人文历史价值和彰显身份的对购房选择的重要性相对较小。

1.2已购公园地产群体的需求层次

货币支付能力越强,对公园地产的需求层次越高。通过对东一时区已购房样本的分析显示,以建筑面积80m2为消费能力界限,在15项购买因素的选项中,每人选择6项购买因素,个别只选答了3、4项因素,居住面积在80m2上下的两部分消费群体对公园地产需求愿望存在较大的差别。

样本2的分析显示,50位居住面积在80m2以上的受访消费群体中,将公园作为购房因素之一的有45人,高达受访样本总量的90%,而50位居住面积在80m2以下的消费群体只有54%的样本将公园作为影响其购买的因素。美国管理学家马斯洛将人的需求分为五个层面--生存需求、安全需求、交际需求、受人尊重的需求和自我实现的需求。据此分析,小户型群体更注重生理生存的需求,大户型的群体更注重精神方面的需求。从而也从侧面印证了公园地产存在的基础。

1.3购买公园地产的主要目的

大多数样本购买公园地产用于自住,另有近30%的样本用于自住兼投资,二者累计占样本总量的94%,只有6%的样本购买公园地产的目的是单纯用于投资。

从样板项目东一时区的调查可以看出,目前东一时区项目自住的比例明显高于投资的样本比例,其中户型面积在120平米以上的样本,自住的比例高达95%以上,随着户型面积的增加,投资的比例呈减少趋势,自住的比例逐渐增加。其中用于自住的购房者主要看中房屋的高品质、低价位,多为三口之家、五口之家;而相比之下,面积较小的一居、二居更容易出租,所以项目80平米以下的户型用于投资的比例达到25%,是比较高的,也说明了项目在各方面不仅适合自住,同时也适合作为投资之用。

1.4公园地产升值潜力分析

样本对公园地产是否具有升值潜力的看法

在被调查样本中,超过七成的样本认为公园地产是具有升值潜力的,其次有17%的样本认为公园地产有一点升值潜力;认为是否具有升值潜力不确定和完全没有升值潜力的样本总量不到10%。在需求特征分析部分,不难看到,在最喜欢公园地产的原因分析中,升值潜力因素并不是最突出的因素,主要是由于自住型客户是公园地产的主要消费群体,虽然此类群体比例偏高,但在针对公园地产项目能否升值的问题上,仍然给予了充分的肯定。

另外,作为公园地产的一个典型项目,东一时区的调查显示,在一年半的时间里平均销售价格由开盘前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。项目的升值速度已经明显,并且可预见,未来仍有很大升值空间。

1.5影响样本选择公园地产的原因分析

绝大多数样本认为价格太高是影响其选择公园地产的最主要原因,其次的影响因素包括公园地产规模小、配套差;公园参与性差;户型太大和名不副实等。从影响购房者选择公园地产的原因可以分析出,目前市场上供应的公园地产项目确实存在着上述问题,比如在价格方面,调查显示,北京市公园地产项目的平均价格水平在9000元/平方米左右,而这一价格水平使众多购房者对公园地产项目望而却步。相比之下,同时拥有普通住宅的价格和公园旁边的享受的项目,更能够吸引希望改善居住状况的消费者。

篇2：无锡光隆大厦项目概况物业管理需求分析

　　无锡光隆大厦项目概况与物业管理需求分析

　　1无锡光隆大厦物业特点的分析

　　1.1无锡光隆大厦概述

　　无锡光隆大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20000平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。

　　大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。

　　本方案针对6层以上住宅提供物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。

　　1.2项目特点和物业管理需求分折

　　1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求具有多样性和个性化的特征；

　　2、大厦的业主层次高，时间价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时间，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依赖性强。

　　3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要保持俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。

　　4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。

　　5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。

　　6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求必须要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。

　　7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。

　　8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；

　　2管理思路

　　根据无锡光隆大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

　　1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。

　　2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、内容和标准。

　　3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能提供一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。

　　4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。

　　5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如提供班车服务以及各类代办服务等。

　　6、针对大厦业主安全、保密要求较高，建议在设置小区配套设备上应重点考虑。

　　7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应考虑大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。

　　8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。

　　3管理目标

　　1管理总目标

　　按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内达到国家级物业管理示范大厦标准。

　　2管理体系目标

　　接管后，三个月内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。

　　3管理分项目标

　　1、客户服务

　　*客户服务满意率99%以上；

　　*有效投诉率1%以下；

　　*物业管理费收缴率98%以上；

　　*回访率100%。

　　2、安保服务

　　*重大管理责任事故发生率0

　　*一般管理责任事故发生率0.1%以下

　　*安保服务满意率99%

　　3、维修保养服务

　　*维修及时率100%

　　*维修合格率100%

　　*设备完好率100%

　　*维修回访率100%

　　*维修服务满意率99%

　　4、保洁服务

　　*保洁合格率100%

　　*保洁服务满意率99%

　　5、绿化养护服务

　　*绿化成活率100%

　　*绿化养护合格率100%

　　*绿化养护满意率99%

篇3：北京区域写字楼市场主流客户需求分析

　　北京区域写字楼市场主流客户需求分析

　　市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国gg开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共计约130个项目，为数千家机构提供了办公场所。这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。

　　CBD及东部城区

　　CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。根据世邦魏理仕公司抽样调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。区域写字楼市场以租赁为主，但20**年，建外SOHO的入市，为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。

　　区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：

　　1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。

　　2、能承受的租金水平相对较高。CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。多数租户能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。

　　3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问公司已建立长期服务关系。

　　由于以外资企业租户为主，区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。进入20**年下半年后，全球各主要地区的经济均出现了良好的复苏势头。美国摩根大通公司估计，第三季度全球新兴市场经济平均增幅达到8.7%，为1994年以来的最高速度。经济专家普遍认为，20**年，世界经济复苏步伐将明显快于今年，发达国家和发展中国家经济前景普遍看好。国际货币基金组织预计，明年世界经济将增长4.1%，比今年的3.2%高出0.9个百分点。此外，未来几年，中国政府将逐步实现加入WTO的有关开放承诺，可以预见，外商投资经济在华将迎来新的发展契机。受此影响，未来外资机构在CBD及东部地区的写字楼需求呈上升趋势。20**年下半年，在CBD及东部地区的外资金融保险公司写字楼需求出现明显上升迹象，美国友邦保险公司的扩租、加拿大永明保险公司在长安街华夏银行大厦租赁2600平方米写字楼、信诚人寿落户东方广场，租用面积6000平方米等等充分体现了这一发展趋势。另一方面，随着中央电视台东迁步伐的临近，许多关联企业，如广告公司、节目制作公司及一些新兴传媒行业公司也会在CBD及东部城区寻找新的办公场所。

　　在购买需求方面，尽管20**年CBD及东部城区将有很多优质写字楼项目进入销售市场，如财富中心、华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求，跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。

　　金融街商务区

　　金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。根据世邦魏理仕公司所进行的抽样调查，客户以内资企业为主，所占比例为92.6%；且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%，其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。

　　金融街是北京写字楼销售市场最为活跃的区域。购买优质写字楼的客户主要以国内大型机构为主，尤其是购买大面积整层写字楼的客户，且金融机构买家居多。例如：太平洋保险公司、深圳发展银行、中国贸促会分别购买远洋大厦部分楼层、中国证监会购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等；此外，一些金融机构和国内大集团公司，以参与投资建设的形式(直接参与或其关联公司参与)，入住金融街地区，如交通银行落户通泰大厦、招商银行落户国际金融大厦、中远集团落户远洋大厦，未来北京商业银行将落户金融城等。这些大单客户的购买需求呈现以下特点：1、购买选择带有比较浓厚的行政决策色彩，国家机构改革中新机构的产生直接促成大面积写字楼的需求。这种新机构可分为两种：一种是伴随着国家机构改革的进行，产生的一些适应市场经济发展需要的新型行业监督机构，如证监会、保监会、银监会以及电监会等等。另一种是新成立的垄断行业国有大公司，如国家电力体制改革产生的五大电力公司、中国电信、中国移动通信等等。2、国有大型垄断行业机构入住比例上升。由于金融街位于西部城区，与国家各部委办公地点相邻，且交通连接便利。因此对一些新成立的垄断行业机构颇有吸引力，除已入住富凯大厦的三峡电力外，国家五大电力集团之一的大唐电力也将落户金融街。

　　未来，金融街写字楼市场的需求仍以国内客户、尤其是金融行业客户为主，一些实力雄厚的在京中央直属企业将会成为未来新兴潜在大单买家。另一方面，政府对区内金融企业未来可能实施的行业性扶持政策，将会带动区域写字楼市场需求上升。20**年10月，西城区为促进金融街的发展，专门成立了金融产业促进办公室，同时发文《北京市西城区人民政府关于加快北京金融街建设的意见》，表明区政府在未来将通过加大区域基础设施建设投资、为区内金融企业提供购买/租用办公用房补贴、代办人事手续等一系列措施，以加快北京金融街建设，增强区域对金融业的吸引力和凝聚力。目前，这一政策对区域写字楼市场需求变化的影响还不甚明显，但表明地方政府对金融街的未来发展非常重视。但是，金融街写字楼市场的潜在需求在未来会出现一定分流，本年度新推出北三环沿线的写字楼项目如富安国际大厦，已将目标客户锁定大型内资机构，此类项目的入市，将会成为金融街写字楼项目的新竞争对手。

　　中关村地区

　　近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。根据世邦魏理仕公司进行的抽样调查，IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，区域写字楼推广方式以出售为主，是典型的销售市场。目前，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。自20**年下半年，国家及地方政府针对中关村科技园区的进一步发展实施了一系列积极促进措施，主要包括；海淀新区北扩计划、《中关村科技园区管理体制改革方

案》的出台、以北京市代市长王岐山、科技部部长徐冠华、教育部部长周济共同挂帅、吸纳了企业家柳传志、邓中翰的新一任中关村科技园区管理层的走马上任。这些政策信号体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持，也预示着中关村的发展将进入突破性阶段，逐渐完成商贸到研发的转型。由此带来的对写字楼市场需求的刺激作用是不容忽视的。一方面，研发机构或大型跨国公司研发部门域写字楼市场需求将上升，例如：20**年一些大型跨国公司如IBM公司在上地的研发部门扩租、Intel公司的研发部门落户中关村地区。

　　另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中关村金融中心理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的项目。总的来看，在世界经济形势好转、外商在华投资额逐年增长的良好宏观经济条件下，加上中央、地方各级政府对北京三大商务区发展的重视和支持，未来北京写字楼市场的总体需求呈上升趋势，需求层次较丰富。因此，不同档次、不同区位的写字楼项目应根据自身资金实力、团队运作水平以及项目区域经济发展特点，通过准确的市场定位，在竞争中获取市场份额。