随着我国住宅现代化步伐的加快和房地产市场的方兴未艾,人们对住宅的需求从量和质的层面上双向提高,从而使房地产开发和经营的实践中不断涌现出各种名目繁多的住宅类型,与住宅相关的概念和名词层出不穷。与此同时,不但普通消费者搞不懂这些名词的内涵,即便是房地产业内人士也时常就这些概念的确切涵义发生混淆.因此,从不同角度和层面对当前房地产市场上的主要住宅类型进行一些分类,对住宅相关的概念进行辨析与探讨是十分必要和完全有益的。
一、从住宅的性质分类,可分为住宅楼、商住楼
商住楼是SOH0(居家办公房)理念在住宅楼型上的一种拓展、延伸和新的演绎。笔者以为,商住楼从本质上看,属于住宅大类。但是,商住楼这种具有住宅功能的楼宇同时又融入了写字楼、商业服务楼宇的诸多硬件设施和非住宅功能。尤其值得强调的是,商住楼以网络、会议、办公等功能的发达为前提,从而使居住者在满足其居住的同时又能从事商务及相应的办公活动,同时有的商住楼还附设有商场等。商住楼比较适合于小型公司、创业集体、www.pmceo.com白领管理人士以及依赖网络进行社会活动的人群。商住两用楼由于既可居住,又可商用、办公,特别是底层的商用部分作为便利居民的重要配套设施,给楼上及附近居民在生活上带来诸多的方便,其商业或商务用房所孕育的商机,吸引了不少投资者,也给房地产开发商带来了较高的回报。但是,商住楼也有其明显的缺陷,特别是在居住的外环境上比较嘈杂,居住的私密性比较差。
住宅楼是相对商住楼而言的,是指纯粹用于人们生活居家的住宅楼,不带任何与商业经营有关的设施,底部也没有商业经营用房和其他的商务用房。
二、从商品房的价格分类,可分为一般商品房、微利商品房
进入消费领域的住宅,从严格的意义上讲,可以分为商品房和非商品房。
商品房从开发商获得利润的多少来划分,可以界定为一般商品房和微利商品房两大类。
“一般商品房”
一般是指具有开发经营资格的房地产开发公司以赢利为目的所开发经营的住宅。在一般商品房的开发经营场合,房地产开发商把开发的房屋出售或出租给消费者,依价值规律和市场规则取得价金,政府有关部门也不给买方、租方以任何特殊的政策优惠。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是福利形式的实物供给制,所以真正意义上的商品房是80年代以后才出现的。
一般说来,商品房的价格由土地和建安成本、税金、开发商的利润、各种规费和代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。其土地和建安成本又包含六个方面:
(1)征地费及拆迁安置补偿费;
(2)勘察设计及前期工程费:
(3)住宅建筑、安装工程费;
(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小怯敌耘涮坠步ㄖ慕ㄉ璺眩?p>
(5)管理费:
(6)贷款利息。一般商品房的利润率是参照房地产市场上通行的社会平均利润率,由房地产开发商结合本身的营销策略制定的。
“微利商品房”
主要是指由各级政府给予了房地产开发商以一定的政策优惠,主要是开发商品房过程中的一些税费减免,并由房地产开发商来运作并以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金的形式出售和出租,用于解决部分企事业单位职工住宅需求的住宅类型。微利商品房既可以入市直接卖给个人;也可以卖给企业或事业与机关法人,再由买方租售给职工个人;还可以由法人及其职工按一定比例共同出资购买,按份共有或一方所有。
一般说来,微利商品房在用地、配套设施和税费等方面有一定的补贴或优惠,相对于一般商品房而言仍具有一定的政策性住宅的性质,只不过这种政策性住宅具有公共性质。在微利商品房运作之初,有的地方政府还规定,鉴于某些房地产公司享受了政府在供地、税费减免、建房贷款等方面的政策优惠,该房地产公司必须从开发的房地产中提取较小但固定的比例用作微利商品房,交由政府房管部门(有的叫住宅解困办公室)出售,所收回价款作为住宅解困基金由政府统一周转使用。
三、从房改的角度分类,可分为经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房
从房改的角度看,我国的城镇住宅制度经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。由此各个阶段出现了相应的住宅形式。这些住宅从总体上讲属于非商品性住宅。概括起来,非商品性住宅或政策性住宅主要有以下几种:
“经济适用房”
主要是指既具有一定社会保障性质的、又具有一定商品性质的住宅。经济适用房是为解决中低收入家庭的住宅消费需求,在国家有关政策的扶持下,由房地产开发商开发经营的一种微利保本性质的住宅。经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指经济适用房的价格相对于商品房价格而言,是适中的,住宅面积也是适中的,从而能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住宅设计及其建筑标准上强调住宅的使用效果,而不是降低建筑标准。经济适用房因在建设过程中减免了工程报建中的部分费用,其建设用地可以采用划拨形式,所以其建房用地的成本比较低;同时,经济适用房的建设削减了大市政配套等费用,加之房地产开发商的利润率比较低,所以其售房价格不仅低于普通商品房,而且低于微利商品房。
“集资房”
是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度,实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本,通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住宅的产权权属,按出资比例确定。也就是说,个人按政府优惠后的房屋建设成本全额出资的,拥有全部产权;个人部分出资的,拥有部分产权。集资房与一般商品房相比较,存在着比较明显的区别。
首先,一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品,再通过市场买卖关系来实现其价值和
“解困房”
特指各级地方政府为解决本地城镇居民的住宅困难,扶持房地产开发商专门修建用于解决住房的特别困难户、拆迁困难产和拥挤户住宅问题的住宅,也称解危解困房。
全国总工会印发的《解决城镇特别困难户住宅问题的若干意见》(1990年9月11日)对人均居住面积2平方米以下即国际规定的最低标准以下的城镇居民户,要求纳入“解困”方案,实行下列“解困”政策:
l、优先售给商品房或优先租房,优先审批其建房,优先提供宅基地;
2、优先安排所需建筑材料供应;
3、先卖后租,对中低收入者给予售价优惠;
4、对地方政府统筹建设的解困专用房和开发公司提供的解困房和特困户个人或合作社形式建设的住宅,各地可按政策减免有关税费;
5、对低收入者(标准由各地确定)的居住特困户购、建、租住宅时,可给以下优惠:不超过住宅造价20%的补贴;给予分期付款或低息贷款、减免小区配套设施费的照顾;对按提高后的新租金标准租用住宅,没有享受住宅补贴、交租金有困难的,可按住宅制度改革有关政策处理;
6、优惠价购买的解困住宅不能转手倒卖,但可卖给原供房单位或房地产管理部门,用于另行安排解决居住特困户。有的城市根据本地居民住房解困情况,提高了居住困难户的面积标准,把人均居住面积低于人均标准居住面积的居民房,列为下一阶段要提供解困房的范围。
“房改房”
是房屋产权单位根据当地政府住宅制度改革方案和有关政策,以最优惠价格出售给职工居住或出租给住户的住宅。
“房改房”最明显的特征是单位所有的存量住宅在性质上的变更,即把过去已经建好和消费的公有性福利住宅变更为私有性福利住宅。
“房改房”的房价、租金均低于成本,具有福利补贴性质。
其补贴包含三个方面:
一是“房改房”的价格构成主要考虑房屋本体建造成本、工程管理费和建设期利息;
二是“房改房”虽然考虑了征地拆迁费或土地使用权划拨或转让取得费用、小区开发配套费,但政府给予了一定比例的优惠;
三是购买“房改房”必须具备当地政府和售房单位规定的资格,事实上是单位职工对自己社会积累的依法再分配,所以各地政府均规定职、工家庭每户只能买一套“房改房”,而且优惠面积不得超出规定标准,款付清后可以取得房屋产权证。目前,国家放宽了“房改房”的入市限制,“房改房”除了产权人自己居住以外,可以出售或出租。
但是,“房改房”出售或出租时,必须按规定补缴土地出让金;原售房单位在同等价格条件下享有优先购买权。
“廉租房”
是指只租不售、专门出租给城镇居民中的最低收入者的房屋。廉租房的来源主要是腾退的旧公房和政府房地产管理部门专门管理的小套型住宅。
必须指出的是,经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房概念在实践上有所交*。例如,单位职工以集资的方式建的住宅,既可以称为集资房,又属于经济适用房的范畴。
四、从住宅的结构分类,可分为平层、错层、跃层、复式住宅
目前,住宅的结构出现了多元化格局。跃层、错层和复式住宅都打破了传统的二维平面户型,空间分隔灵活多变,但其共有的特点又易于被人们混淆。
“平层住宅”:户内楼面高度一致,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房都布置在同一平面的楼层上,动静分区不明显,层次感不强,平层住宅是最普遍的住宅户型。
“错层住宅”:户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。住户可以利用错层住宅中不同的层高,区分不同功能的使用空间,比如起居室比较高,卧室比较低等。为此,房地产开发商可以利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅,以减少挖土的土方量。错层住宅带来了空间丰富的感受,所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层住宅不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促。因此,错层住宅更适合于层数少、面积大的高档住宅。
“跃层住宅”:跃层住宅是同楼层的一套住宅单位在内部的结构设计上表现为相对独立的两层居住空间,也有人称为“楼中楼”。跃层住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅内部设计上有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是动静分区明确,互不干扰;每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积来弥补:通风较好,户内居住面积和辅助面积较大;布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。根据其跃层的空间设计,跃层住宅还分为“上跃型住宅”和“下跃型住宅”两种类型。
“复式住宅”:复式住宅在概念上是一层住宅,但复式住宅的层高较普
五、从别墅的种类分类,可分为独栋别墅、联排别墅
在房地产市场上,对别墅的称谓比较乱。标准意义上的别墅不能缺少以下特征:
(1)别墅永远是为少数人建造,只有少数人才有条件享用;(2)别墅意味着占用着大量稀缺资源,除奢侈占用土地之外,别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造;(3)别墅必须体现个性化,不能大批量生产。
“独栋别墅”:独栋别墅是最吻合别墅的几个特征的,大多建在离城较远、依山傍水的地方,一家一户独立建造,每栋别墅之间相隔甚远,容积率最低。
“联排别墅”即欧美国家的TOWNHOUSE,这种联排别墅是相对于乡村的独立住宅而出现在城里的。TOWNHOUSE到中国后,一般被译为排屋、联排别墅或者经济性别墅。联排别墅一般由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落—“有天有地”,院子一般不超过50平方米。另外,还要有专用车位或车库。
联排别墅在形式上比较接近3—4层的低层住宅与别墅。联排别墅与低层住宅的区别是:一般说来,联排别墅在一个垂直层面只有一户,而低层住宅在一个垂直层面有多户,且在同一单元的同一层有2—3户不等;另外,联排别墅每户都有私家花园,而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。联排别墅与别墅的区别是:联排别墅不是独立成栋,而是由多套住宅并联在一起。因此,联排别墅在形式上应该基本满足以下几个特点。
(1)各户之间交通无交*;
(2)保证各户“有天有地”;
(3)在一个垂直层面只有一套户型;
(4)由多栋并联在一起;
(5)每户有私家花园和至少一个车位。
联排别墅是介于公寓和别墅之间的一种新型住宅,这种产品最明显的特点是适中性、均好性,具有个性和设计新意。
首先,联排别墅离城区距离适中。联排别墅对周围环境、交通和基础设施的依赖程度较高,所以离城区不能像郊区别墅那么远。
另外,联排别墅对绿化、景观也有相当的需求,所以联排别墅一般选择在离城区适中的位置。其次,联排别墅的价格适中。联排别墅的地价较低,从而其价格也比较适中。
再次,联排别墅可以兼顾别墅的舒适和公寓的邻里亲情。联排别墅一般选择在环境好的近郊区,这种得天独厚的绿化环境净化了空气,提高了生活质量:更有些联排别墅依山傍水,环境怡人,私密性好;另外,联排别墅也避免了独栋别墅区的常住居民比较少、整个小区比较空旷和缺乏生活气息的弊端,住户可以享受到住在公寓里的邻里亲情,孩子可以找到同龄玩伴。最后,联排别墅的设计出新。联排别墅的楼型在平面和立面上富有变化,不同于普通低层住宅方正呆板的设计,也有别于独栋别墅纵横成排的设计;联排别墅在户型设计上充分考虑了实用性和舒适性,可以采用错层、共享大厅、落地窗、外飘窗、退台等设计手法,强调采光、景观、通风和私密性等优点;其庭院的设计可以更丰富多彩。
篇2：生态住宅概念培育
培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下,在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心21世纪是注重人与环境和谐发展的生态时代,选择注重生态概念的住宅,应称为广大居民的共识。
一、住宅良好的生态环境有五个要素
(1)舒适日本人曾总结出舒适环境的八要素:①空气清新,没有污染和臭味;②宁静,没有噪声;③丰富多彩的绿化;④与水景亲近;⑤街道美丽而整洁;⑥具有历史文化古迹;⑦有适于人们散步的场所和空间;⑧有游乐设施。其中,人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心,并列为舒适性的基础要素。
目前,我国主要用5个指标来衡量舒适度:①居住密度;②绿地面积;③室外活动场所与设施标准;④室外环境的噪声标准;⑤日照;
(2)方便居住环境的方便主要依据下列因素:居住区内外交通的方便程度;公共服务设施的配套程度;服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。
(3)安全居住区环境不仅要保证居民的日常安全,还要考虑在发生特殊情况时的安全,如火灾,地震等。
(4)卫生居住环境保持空气清新,对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。居住区的饮用水也应符合标准,尤其是水池二次供水的情况下,室外公共环境要清洁卫生。
(5)美观居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合,给人以明快、淡雅、亲切之感,富于人情味、生活气息和地方风格。
二、实现良好生态环境的小区应有以下4项指标
(1)营造生态园林,提高楼盘素质小区应注重园林的绿化氛围,创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。www.pmceo.com在总体布局上,要求与自然地势自然协调,避免雷同现象,既要考虑满足日照要求和绿地空间,又考虑相互间适当的高差,形成特色。在户型设计上,充分利用环境特点,使主要空间享有最佳景观。
(2)提高住宅区的绿化程度住宅区绿化程度高,不仅有利于降低空气污染,改善住宅小气候,而且有利于住宅区的美感。环保专家测定:一个人所需氧要12平方米的森林绿地释放的氧才能平衡,而且绿化好的街道与绿化差的街道相比,中午气温要低1.3摄氏度,每立方米空气中的含菌量要少44.43%。可见,绿化程度是良好的小区自然环境的保障。
(3)使用环保建筑材料在住宅建设中要注重推广新型墙体材料,节能材料和节能采暖、空调制冷等系统的应用,改变以往秦砖汉瓦的建材结构,提高绿色建材绿色饰材的应用量,推进资源回收与开发的应用力度。
(4)重视住宅楼宇外观设计住宅楼宇外观设计一定要协调周边环境,近马路的住宅不宜设置面向路面的外飘阳台,控制各家各户自建飘出式的各类防盗网,小区与小区间的楼房景观要尽量协调。
三、何谓生态住宅
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,即综合系统效率最优原则,设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素,使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、无废无污染,生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境,如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等,也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下,在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心,在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理,使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。
四、走进生态住宅在热热闹闹的京城房地产市场中,"生态住宅"、"绿色住宅"、"可持续发展的住宅"如同一个个令人欣喜的跳动音符,给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想。也成为发展商推广项目的最新卖点。其实生态住宅早已不是什么新鲜玩意儿。从70年代初的全球性能源危机以来,可持续发展的设计理念和生态住宅已经历了近30年的不断发展。专家认为,生态住宅以可持续发展的思想为指导,意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一,即在"以人为本"的基础上,利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境,同时又要控制对于自然资源的使用,实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征概括起来有四点,即舒适、健康、高效和美观。追求舒适和健康是生态住宅的基础;追求高效是生态住宅的核心内容;追求美观是生态住宅与大自然相和谐的完美境界。据介绍,我国在生态住宅方面起步较晚,但近来却很受重视。
有几个主要原因,一是国家将可持续发展战略作为和科教兴国战略并列的二十一世纪社会发展的两大基本战略,因此各级政府对此都非常重视;二是住宅产业作为国民经济的支柱产业在我国发展迅速,而其对能源供应和环境保护也造成巨大压力,需要解决的问题多,并且迫在眉睫;第三,住房分配制度改革使得住宅最终走入市场,而新的市场机制使得生态住宅可以通过市场竞争而不断扩大影响,从而促进和引导住宅产业向着可持续发展的方向前进;最后,随着人们节能意识、环保意识的增强,供暖系统计量收费制度改革使得住户经济利益与能耗直接挂钩等,人们更加全面地关注居住环境,消费者对更高层次健康舒适住宅的要求与日俱增,这也促进了生态住宅与住宅可持续发展问题的研究与探索。正是基于以上几点原因,住宅的可持续发展问题得到了政府、房地产开发商、住宅消费者和科研机构的重视。
篇3：住宅产品概念新诠释
住宅产品作为特殊的大宗耐用消费品,有其独特的价值和涵义。在不同的时代其意义是不一样的,譬如上个世纪80年代强调的是数量;90年代强调的是品种、设计和质量;而进入到21世纪,在新经济及全球经济一体化浪潮的冲击下,我国房地产的发展也进入了一个前所未有、充满巨变的时代,它追求的是差异化、个性化、网络化和速度化。在这个时代。强调的是住宅产品的快速更新换代,这就迫使我们必须对住宅产品作一个重新的、更加深入的认识,否则你建造产品时就不会有所创新,你的产品就会滞销,就会成为贻害未来城市的建筑垃圾。
产品是企业生产的东西,对企业而言目的是实现利润,而对顾客来说购买的是产品的使用价值。随着时代的发展,住宅的功能品质和内涵在不断地丰富,其自身的价值也在发生着相应的变化。
如何理解住宅产品的内涵和意义,不仅是一个开发理念问题,同时也是一个战略决策问题。这个问题不解决,谈创新、谈速度、谈品质就是一句空话。在新经济下,住宅就其产品形态来讲,本质上是为人们提供了一个空间,这种空间既是有形的,也是无形的;既有私有的,也有公共的;既包括物质生活的,也包括精神生活的。由于消费者需求的复杂性和多样性,以及产品的难以更改性和差异性,这就要求在设计时必须超越的开发设计模式,不仅仅是有形产品的设计,同时要把产品扩大到更为广阔的空间,实现住宅产品有形设计和无限空间交融。
单从有形空间来看,住宅包括五个层次的概念:一是地域性的概念,是在北方,还是在南方;二是区域性概念,是在闹市区,还是在城郊,是在商业区,还是在文化区;三是社区概念,如目前经常讲到的某某住宅小区,某某住宅花园等;第四个就是小区内细分的概念,某某住宅组团,某某苑;最后才是房产自身的概念,包括面积、户型、楼层、朝向及价格等。弄清这些概念,对房地产开发商来讲有利于结合地区特色来建造产品,同时也有利于产品的准确定位。对消费者来说,通过对上述概念的了解,可以根据自己的爱好、需求和承受能力来确定购买目标。
在新经济时代,对开发商来说,从市场的态势来把握住宅产品概念也是非常有必要的。
首先要从消费者的需求偏好来把握它。因为不同的发展阶段,有不同的消费阶层,人们对住宅内涵的要求有相当大的差异。在居住生存时代,人们看重的是位置、户型、交通等;在居住健康时代,人们更看重的是生态环境、物业管理、配套设施等;而在新经济时代,人们更看重的是文化、智能、服务等因素。对一般收入阶层来说,他们关注的是住宅产品的经济、实用、方便;而对中高收入阶层来说,更关注舒适、地位、休闲。住宅产品的分层消费和分身识别可以说已经成为一个不可阻挡的趋势,这一点既是开发商应该关注的,也已成为消费者所关心的问题。
其次要从竞争的格局来把握住宅产品概念。有句广告语“没有最好,只有更好”,但从目前大量成功的营销实践表明,“第一”的东西胜过“更好”的东西,北京的“现代城”就是一个很好的例证。因此,面对日益激烈的竞争,房地产开发商要善于不断地创造“第一”,把自己独特的价值和核心利益展示给消费者,让消费者去比较,去体会。如果总是跟着别人跑或者抄袭陈旧的东西,肯定会失败。但是产品的概念必须是真实的、有意义的,如果只是玩所谓的“概念游戏”,那同样会失败。因为无论多么高明的概念,它都要附着于一定的实物载体才能够使本体得以实现。
真正以消费者为主导地位的时代已经来临,让产品自身的品质去告知消费者,就会赢得消费者,赢得市场。