三、建筑安装工程费

　　1、住宅土建、安装成本

　　该费用为住宅土建、安装成本的预算价格，它随着住宅结构、形式的变化而变化，但一般情况下同种类型同种结构的住宅土建、安装成本差异不会很大。比如我们目前一期花园住宅的土建安装成本为700-900元/平方米。

　　2、工程监理费《建设工程监理与相关服务收费管理规定》

　　聘请专业监理公司所需要的费用，费用市场标准约5-8元/平方米建筑面积。

　　3、质量监督费用

　　国家规定建筑工程的业主单位需向质监站缴纳的质量监督费用，按建筑安装造价的2‰收取。

　　4、变更及签证

　　由于在工程进行过程中发生工程设计变更和工程量签证与预算时的差异所引起的因实际工程量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款，在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用。

　　5、建筑主材涨幅超过±5％以外的市场价格调差。

　　6、示范小区奖

　　为上报奖项而单独预先计提的费用。

　　四、市政基础设施费

　　1、供电

　　包括电力工程费用和一户一表费,电力工程费是指小区用电安装所需要的费用,它包括土建和设备两大部分,土建主要有电缆沟、管道的基础、开闭所、配电房等，设备主要包括电缆、变压器等，这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护。一户一表费现行标准为400-450元/户，该费用应由住户承担，开发商只是代收代缴。

　　2、供水

　　包括小区内自来水管网的安装费用和自来水一户一表费，其中小区内自来水管网的安装费用应由开发商承担，其中自来水一户一表费应由住户承担，开发商只是代收代缴。

　　3、燃气

　　燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费，燃气工程费应由开发商承担算入项目成本，而一户一表费则由住户承担，开发商代收代缴。

　　4、通讯

　　一般情况下不会发生通讯费用，因为通讯管网的铺设都是有通讯公司完成，无需开发商发生费用。

　　5、电视

　　一般情况下不会发生电视线路安装，因为电视线路的安装都是由有线电视公司完成，无需开发商发生费用。

　　6、智能化

　　智能化费用主要是指智能化设备、线路安装和智能化设备用房所发生的工程费用，一般情况下一个规模比较大的小区智能化造价约15元/平方米。

　　7、环境工程

　　按环境工程的净面积计算，高档环境工程每平方米300元以上，中档环境工程每平方米200元左右，中低档每平方米150元左右。

　　8、排水

　　小区内的排水工程费用，视小区规模及建筑物业形态而定，如我们一期项目的排水工程费用约21元/平方米。

　　五、公用设施配套费

　　1、人防工程《人防办关于防空地下室易地建设费收费标准的通知》

　　按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的2%，人防工程造价约2500元/平方米，但可以作为租用车库产生一定的收益，而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。人防工程也可以选择异地建设，人防异地建设费=30元/平方米×小区总建筑面积。

　　2、学校、物业用房等公共性建筑

　　由于此类建筑物产权属于全体业主所有，因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项目成本，费用大小视公建规模而定。

　　六、不可预见费

　　对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映，一般需要通过经验判断。建设部有关规定3％-7％。

　　七、资金成本

　　目前一年期年贷款年利率为5.58%，具体资金多少与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关，资金成本=贷款金额×（（1+年利率）^n -1。）

　　八、销售费用

　　项目在销售过程中所产生的费用，包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等，约占整个项目成本的2%。

　　九、管理费用

　　公司在整个项目运行过程中所产生的费用，如公司员工（除销售）工资、福利、差旅费及业务招待费等，约占整个项目成本的2.5%。

　　十、营业税

　　按营业额（销售额+各项代收费用）的5%确定，另外需交纳0.7%的城市维护建设税费，0.05%的教育费附加，共计5.75%。

　　十一、土地增值税

　　土地增值税计算较为复杂，土地增值税=土地增值额×对应的税率，土地增值税税率为累进税率，土地增值额为销售额扣除各项成本，其中增值额不超过各项成本的部分对应税率为30%，超过50%-100%的部分的税率为40%，超过100%-200%的部分税率为50%，超过200%的部分对应税率为60%

　　十二、企业所得税

　　国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[20**]31号，根据地区差别企业所得税不得低于

　　10％--33％。

篇2：房地产设计与成本管理培训学习心得

　　房地产设计与成本管理培训学习心得

　　受公司领导的指派于20**年9月25日至28日到广州参加了《房地产设计与成本管理细节执行力》培训学习，虽然只有两天的学习时间，但倍感受益。

　　第一天学习的主要内容是《房地产成本管理》。

　　房地产成本管理体系解读：简要介绍了房地产的几个季节。春天：前几年房地产最火热的时代，排队购房，

　　深夜开盘，炒房热，靠的是政策的优越；秋凉，现在房地产降温的过度时期，三级市场洗牌，购房者的观望，投资者的资金压力等。严冬：房地产严冬季节是否会来临？怎样面对？是保持原价还是降价，降多少等，如果两三年不买房，房地产企业只剩下5%，怎样看待？怎样决策？房地产企业还会面临什么？消费者观望、行业间的强强联合、资本市场的竞争、行业洗牌-转立家电业。现在的万科正在向制造业学习，我们的对策之一要加强成本管理，将成本管理细节深化，投入增加了，收入降低了、利润压缩了，必须向成本管理要效益，成本管理显得尤为重要，是未来企业的生命线。

　　成本管理主要集中在：项目策划、设计管理、采购管理、工程管理之上，建立成本管理体系与实施作业过程成本控制。合约、合同的管理尤为重要，采购供方的选择和现场的管理都与成本有关联，动态管理的纠偏，责任体系的建立都是实现成本控制的手段和措施。

　　怎样做好工程管理是成本管理工作的一个重要环节，设计变更和签证是成本管理的一个重要组成部分，设计变更具体在变更投入是否合理，有的直接影响销售，变更要考虑盈利，销售好又快，变更的成本盈利就在其中，反之就是成本亏损，对设计变更要慎重考虑。

　　选择什么样的资源，选择什么样的乙方，怎样的品牌定位，这些都是公司基于市场状况而定的，还有公司的经营计划的制定，目标的要求都是很大关系，都要考虑进去。

　　一、成本管理分三个方面：目标成本、动态成本、责任成本。

　　1、目标成本：整个项目需有明确的目标，花多少钱、建多少栋楼，定格什么样的层次水平，服务对象是哪个阶层，尤其是资金管理目标的建立、怎样使用资金合理分配和安排资金的细化分析、注意市场的变化和材料价格的变化作出分析，关键是控制点的确定，有控制点就有主要的目标。

　　2、动态成本：怎样控制成本的风险，建立有效的管理体系，主要落实到每个点面去，要管理好每个点面，怎样检查、核算你的钱花到哪里去，花去的钱是否有好的成品实现，这些只有通过计算才能看得出来。成本与财务接轨的问题，怎样去结算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎样体现出来，都是动态成本管理的工作。

　　3、责任成本：责任成本体系是通过确定责任主体和评价部分，通过经济指标的设定执行和考核来保证目标成本的实现，责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责，有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则。

　　责任成本的分解方式：

　　根据成本的科目对各项目费用的责任部门及主要职责予以说明，包括控制内容，控制要点和手段，形成成本控制的指引。

　　根据合同分类，将目标成本分解成

　　1、合同控制清单：将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。

　　2、设计：开发设计部门落实成本目标。

　　3、招标：采购部门负责在招标中落实成本目标。

　　4、签约：签约部门负责将成本目标落实到合同。

　　5、履约：项目部、工程部在建造实施中实现目标。

　　6、最后是建立成本管理架构的确定：

　　a、投资管控型

　　b、战略管控型

　　c、运营管控型

　　d、职能管控型

　　e、矩阵式管控型

　　f、项目管理型。

　　二、确定考核成本的可行性：

　　实施方案设计是这方面的重点，设计图出来后要把资金框死在这个范围内，设计主体图纸出来后要概算出成本的范围，投资回报率的计算是成本管理的重要环节。

　　三、目标的调整可行性：

　　目标成本的调整是有条件的，整体规划的调整、产品定位的调整，开发计划的调整都是要考虑进去，只能有限制的调整，不能随意调整，不能无限制的调整，会影响整体规划和总目标的实现。

　　"三大纪律"：结果导向：保证目标成本的顺利实施。过程导向：开发过程中全方位方案优化管理。效率导向：实施过程中图纸管理。

　　"八项注意"：注意现场布局管理、注意招标环节、注意合同制定和执行、注意签证变更、注意配套管理、注意现场管理措施、注意组织协调关系、注意成品质量。

　　第二天主讲的内容是《房地产工程设计管理》，由资深讲师谢丽萍主讲。

　　一、房地产开发的设计管理：

　　是企业管理核心资源，核心资源包括资本资源、土地资源、政策资源、产业整合。我们的能力：政策把控、资金供应、成本控制，获力能力。我们的机构：管理结构、管理层级、运作模式、管理团队。我们的机制：决策机制、预警机制、激励机制、淘汰机制。要认真解读基地密码，放眼世界，面对未来，开动脑筋，运用聪明才智，大胆地创新，作好土地规划，充分利用好土地资源。

　　二、项目开发设计管理：

　　要做好研究，基地环境，政策环境、市场环境，获利模式的研究工作，确定目标。设计费用和设计工期要求合理利用，设计合同是决定设计质量和设计深度的关键，必须慎重的考虑和思考。设计限额不要拿结构说事，楼盘的主体结构是关键的关键，关系重大，不能随意变更或更改，要通过精确计算对照相应的规范和规程来确定，只能跟踪设计。室内装饰和使用功能，室外园林可用限额的力度紧一点。消防是原则的重要一环，只要能基本通过就行。符合性、功能性，完整性的评审要综合起来。要用施工处理卡的办法来解决不影响成本、不影响结构的一些问题。

　　三、设计成本内控责任分析：设计管理、成本管理。

　　1、设计管理分概念设计、施工图设计。概念设计的主要内容：项目定位的开发档次、户型比例。关键指标是总建筑面积和可售面积。施工图设计的主要内容：成本拆分-土建、装修、园林、设备等成本是多少。限额设计包括结构、装修、园林的设计，限额在什么范围之内要具体明确。

　　2、成本管理分成本规划、资金筹划。成本规划的主要内容：概念设计阶段进行成本估算，施工图设计阶段编制成本测算书及甲供材料清单。资金筹划的主要内容：资金投入、总量、峰值，资金缺口、资金平衡、资金回收节点和速度。

　　四、设计文件评审控制：

　　1、原则性评审包括：

　　a、符合宗地规划指标；

　　b、符合强制性规范、节能、环保。

　　2、符合性评审包括：

　　a、有效性：满足设计任务指标、满足设计深度、满足作业指导书要求；

　　b、完整体：蓝图等图纸、电子文件、计算书、预留专业间的信息接口。

　　3、综合性评审包括：

　　a、投资控制：限额设计指标、方便工程发包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、专业交叉出错。

　　4、设计上功能缺陷防治：主要以示图来说明。

　　a、公共空间：防坠落、防攀爬，尺度适中，流线便捷。

　　b、私人空间：门窗开启不便或打架。客厅、餐厅、主卧露梁、露柱。卧室没有衣柜位置，厨房操作流线不合理，卫生间排水排气影响使用功能，卫生间私密性差，生活阳台水电、煤气管线杂乱无章影响使用。

　　c、阳台防攀爬、邻里之间防攀爬等。

　　通过两天紧张系统的学习，房地产设计与成本管理是企业管理方面的学问，是值得研究和探讨的，在激励地市场竞争中，要想我们的企业立足于不败之地，必须加强设计与成本管理，尤其是新楼盘的开发要注重项目前期规划工作，要做好成本管理核算，把有限的资金投入到火热的开发之中去，树立品牌，向标杆企业学习，要大胆地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：降低房地产及物业管理消费中业主维权成本

　　降低房地产及物业管理消费中业主维权成本

　　序言：朝阳法院最近集中、批量的对欠交物业管理费且拒不执行生效判决的业主实施强制执行，这种挑选性执法行动，特别是动用司法强力的程度和执法效率的后果，是否利于构建社会(不同利益团体间的)和谐，相信各位有自己的看法。我个人的观点是：不能再靠外部强力来维持社会平衡。强力只是维持法律、规则的工具。因为如果司法强力和行政权力屡屡介入民事活动，则今天能以“为民做主”为由帮助业主，明天也能以“为民做主”为由强制拆迁。因此，要靠制度设计和实际操作技巧，使得弱势和强势利益团体之间达到平衡，这才能实现永久的和谐。

　　房地产的买卖活动，买受人在购买了其专有的部分以外，还同时购买了共有的部分，按公摊面积算这部分的价值大概在30%左右。因为公共面积上其实还含有公共设备设施，因此从实际价值上计算，大概占总合同价款的60%左右!而这部分财产的权利，单个业主如何维护呢?

　　物业管理活动，则更纯粹是单个业主(房屋买受人)共同归集资金聘请专业商业公司用于对物业的维护、保养，以及对居民的服务，使物业在安全、稳定、舒适的情况下运行，保障使用人的居住环境，保障物业的价值。物业管理活动几乎全部是在公共区域内进行，是物业管理区域内的公共活动，业主交纳的物业管理费，100%的用于该项活动，而物业管理企业在这个领域内的侵权，则表现在不按物业管理服务合同规定的责任义务进行工作，但仍然向所有的合同签约人(全体业主)按合同价格收取费用。

　　业主拒交银行按揭款项或者拒交物业管理费，大多是因为其不认可发展商在公共设施建设中的承诺不兑现和公共区域的物业管理质量导致的。其实是一种主动的抗辩行为，就是有些人所称为“先履行抗辩权”的一种活动。尽管我也认为欠交银行按揭款的对抗主体是银行而不是发展商，拒交物业管理费的对抗主体不是物业管理企业而是业主大会，也正因为如此必将导致业主欠费案件大多以败诉告终。

　　但是，我们必须看到，一个和谐社会，必须有足够有效、经济、可操作的权利救济渠道，特别是个体对一个侵害包括其自身权益份额在内的侵权活动的维权渠道。否则，当维权成本远远高于侵权者获得的利益时，权利被侵害则成必然。人大立法违法与否，只能指望那些人的素质，而公民中的专家则无法对立法决议提出任何违宪指控，尽管这些立法可能实际上侵害了宪法(全民)利益，有该公民的十三13亿分之一的份额。这种抗辩，已经实际上不是利益团体之间的利益冲突。而我国治国从军队主导、行政主导、行政立法、专家立法的历史沿革，都是建立在国民是阿斗、国民是羊群的基础上。而国民是公民，则应该是我国依法治国的基础。当国家财产属于皇帝或某个利益集团的时候，国民是臣民，没有立法权利;当国家财产属于全民的时候，国民是公民，不但有立法权利，也应该有质疑代议制民主制度下产生的法律的合法性的权利。即单个公民有权对侵害全民利益的行为(包括立法活动)主张救济的权利。而这个权利，我们现在还没有依法建立起来。

　　但是今天，我们有机会在物权层面讨论社区“公民”(共有财产的拥有者)如何以单个身份，去抗辩那些违反公共利益的行为(包括具体行为和业主大会、业委会、物业管理企业制定的社区制度等)的途径和办法。从而尝试在局部领域内实现公民的公益性权利(违宪审查、公益诉讼等)。

　　而当前法律规定的业主大会，似乎是“完美”的民主制度架构，似乎是法定、唯一的业主维护公共权利的途径，可好看不中用!

　　我们必须了解，业主大会，作为权利人集体要求改变现状时所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其决策具有最大的参与性和稳定性，决策者们也将为这种决策承担后果。从而我们看到在这个领域内是有效的和有利的。

　　但是，当业主大会，作为权利人集体要求维持现状时，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得维持现状的成本奇高，对相对较小的从内部或外来侵权行为，用业主大会的方式来维权，就是“拳头打跳蚤”。这些逐步改变现状的侵权过程是缓慢的、相对微小的，但是持久的，是致命的(清静明湖小区电梯中的地毯，已经跑到了另外一个项目的电梯中了，因为有字在上面)。也就是说对物业的管理保养不善，对物业的寿命和价值将有致命的影响。待多年后造成严重后果，业主大会再来维权，损失就是无法挽回的了!如果业主们不想改变现状，仅仅是想维持现状，有了低成本的救济手段，业主大会存不存在也无妨。

　　比如，本来物业管理企业应该维持并保障物业管理合同中其应尽的物业管理、养护责任和义务。可是物业管理企业在公共管理活动中的懈怠、不作为，甚至在账目上做手脚时。这难道也要业主大会决议才能救济?!

　　比如，物业管理企业、发展商对社区局部进行改造，在单个业主没有诉讼主体的愚蠢法律制度下，非要业主大会决议才能诉讼和救济?有人可能说：还有国家的行政管理嘛。恰恰是这种没有人民监督的行政体制，导致了物业公司可以用金钱搞定政府，可以“符合行政审批程序”的理由不经权利人同意就大胆的侵权!

　　比如，当物业管理企业侵害共有物业管理权利时，业委会拒不履行诉讼物业管理公司的责任(对物业管理公司是权利，对业主大会是责任)，单个业主如何能保障最终通过诉讼业委会而起动维护共有财产的物业管理权利呢?!难道也非要召开业主大会，改选或罢免业委会才能解决?!如果业委会拒不召开业主大会呢?“召集业主大会”的权利在业委会是《条理》的规定。且那如果新的一届业委会还不诉讼呢?......。

　　更有甚者，业委会未经法定程序的业主大会，就私下决定更换物业管理公司，这种情况下业委会对业主大会的侵权行为是相当恶劣和严重的，此时业主大会成员(业主)往往因业委会是邻居而不好意思，尽管这种合同自始无效，可单个业主用不履行这个无效合同的“低成本”办法却被法院判决无效，难道非要和业委会发生直面诉讼?这种人际关系上的高成本，实事上导致业委会违法、侵权的肆无忌惮。一个侵权行为，无论如何它都是侵权行为才对。总不能因被侵权人主动主张才可能构成侵权，而侵权人或者第三人因侵权实事形成的“理由”向被侵权人主张权利时，被侵权人抗辩就无效，侵权就不是侵权。这类从签订程序上违法但实体、形式似乎并不违法甚至还可能有“为民”的外衣的合同，实际上是公权利人滥用权利的问题，需要我们从物权的层面尝试解决它，从而解决国家权利被滥用的社会问题。(需要说明的是，我代理的朱明锳女士欠交物业管理费案件所遇到的情形，那个管委会私下签署的合同连合同形式上、主体上都不合法)。

　　说来更可笑，最近发生的静源居小区业主委员会诉讼发展商公共物权的案件，以不具有诉讼主体资格为由，被终审驳回起诉。我无奈的告诉大家，从我对法律的理解，法院的判决是十分正确的。这个判决结果，和法院无关，而和愚蠢的法律本身有关。这就又扯回到国家的立法体制和违宪审查问题中去了。

　　《物业管理条理》因其出台时上位法《物权法》的缺失，使得其不得不留下历史的遗憾：

　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　也就是说，《条理》仅仅是赋予业主们“物业管理”的权利。而公共物权的权属，就只能等待《物权法》的出台了。毕竟我们国家从49年以后逐步实现的完全没有私有财产的“理想”社会，又逐步回归到有私有财产且保护私有财产的现实、理性的社会，但被成百上千的个人购买的城市多层公寓类住宅的共有财产权利的归属和行使问题，无论是对旧中国的司法体制还是对新中国的司法体制，都是一个从来未涉及的领域。我们暂且需要等待《物权法》赋予业主大会共有财产物权主体的法律地位。否则，也就只能是“全体业主共同”行使(实际上是无法行使)权利了。

　　我不是个跟法律较劲的人，我的价值观和世界观不允许我用毕生的精力去为了一个立法条款而奋斗。说到底，我还需要活命。因此，如何利用现有法律最大限度的维护自己的权益是我的价值观。当然，法律本身的问题我必须清楚，能说就说，能改就改，至少绝对不去撞，自讨没趣。毕竟法律的钢性我是无奈的接受的，我不想拿起武器当反政府武装。其实，任何人的一生，都会对法律有这样或者那样的不满，而努力大多是为了后代。而后代，仍然有他们那个年代发生的问题和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作为借口，至少是理想化的考虑问题，而没有在现有法律下解决纠纷的能力的表现。

　　因此首先我主张，建议立法使得单个业主在房屋买卖合同中的公共利益份额的诉讼中，和业主对物业管理企业的侵权活动的诉讼中，还有业主对业委会决议、行为的侵权诉讼中，举证责任倒置。

　　而在立法不能解决这个问题之前。至少我们能够用合同的办法，部分实现这些“少数人”的权利。即在物业管理服务合同中约定“单个业主可以依本合同对物业管理企业提起民事诉讼，且举证责任倒置”;《业主大会议事规则中》中约定在一定条件下，一定数量的“业主可以在确定的监督程序下行召开罢免业委会某个或者全部委员和补选、改选业委会的业主大会，如果能够依法的程序和形式产生会议决议，决议有效”，“单个业主可以依本《规则》对业委会的决议和行为提起民事诉讼，且举证责任倒置”。

　　从事发前的监督角度研究防止被侵权行为的发生是必要的，也是目前被广泛认可和考虑的。

　　从低成本、有效的事发之后的救济角度研究防止被侵权行为的发生，更是侵权者害怕的。所谓“防不胜防”就是这个道理。而事后救济并不仅仅是为了实现事后救济本身，而是通过不特定人群个体和低成本的救济手段的设计，使得侵权人在侵权时无法对特定人群行贿以实施其侵权行为;对侵权行为永远有追索力(从知道被侵权之日起2年)。

　　有效的事前监督和低成本、不特定人群的事后救济的制度设计，才是构建稳定制度架构和公平权利博弈的基础，才是构建和谐的制度保障，才是对民事侵权活动的最大“震慑”和“威胁”。而仅仅靠“法律”条文来保障公民权利，不设计低成本的权利救济手段，实际上是遗留在立法者潜意识中的“法律工具论”在起作用，“违法必纠”，“违法必有人为受害人做主”等思维在作祟。

　　因此，我们不但要告诉公民社会，民事活动要权利人自己主张而不再是公诉，同时也要为社会设计一套利于权利人主张权利，对侵权人有震慑力的低成本的救济途径，而不仅仅是法律规定的高处罚条款。否则，法律规定的高处罚则条款不会对侵权人构成任何威胁──被侵权人无能力、无渠道使用这些法律。

　　谢谢大家。