一、关于 Townhouse
所谓 Townhouse一般指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。它是二战后英国发展新城镇时期出现的住宅，现在欧洲国家非常普及。其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米～200平方米左右 “离自然不远、离红尘很近”，一语道破Townhouse的精彩实质：离城不远，交通便捷。
Townhouse的另一种叫法是经济别墅，虽不浪漫，但却也说到了本质。即Townhouse是个中庸的产品，比别墅（用地、面积、价款）经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。生来为中间阶层准备。
Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。中国人具有浓烈的土地情节，希望拥有专属于自己的一片土地和天空，又特别希望保持良好的邻里关系。Townhouse具有独立的庭院，这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具备的。因此，从生活方式来看，Townhouse是结合了别墅和公寓优点的完美生活形态。
从硬件条件来看， Townhouse也是介于别墅和公寓之间的产品。别墅因其低密度、低容积率，私家花园占地很大，价格昂贵，被视为住宅发展的终极方向；城市公寓的特点则是高密度、高容积率。Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属于城市范畴又不在市中心区，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比别墅集约，一般容积率控制在0．6—0．8之间。
Townhouse要求具备比较严格的先天条件。从国外及北京、上海、广州等城市Townhouse发展经验来看，开发Townhouse一般应具备以下十大条件：
地段：应在城市边缘地带，距市中心 15—30分钟车程。
交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或城市快速路。
环境：强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。
规模：容积率应在 0.8以内，规模要在15万平方米以上。
规划：要有异域风情，同时还需同自然环境结合。
建筑：有天有地有庭院，还要有车位，同时外观还要吸引人。
配套：齐全完善，教育、商业、医疗、休闲缺一不可。
价格：单套不可超过 150万。
服务：优质、完美，最好是管家服务。
社区文化：要营造出高雅的文化氛围和充满邻里亲情的居住氛围。
二、深圳 Townhouse发展情况
从 20**年深圳推出第一个Townhouse项目——“万科四季花城”以来，Townhouse开发的规模、品质和价格都获得了长足的发展，市场认同度很高。
20**年5月，万科四季花城刚推出其“面向平民”Townhouse的时候，曾引起业界关于Townhouse的争议，但物以稀为贵的市场规律，照样使得万科四季花城的“Townhouse”旺销势头不减。随后，中海怡翠山庄以一篇《发现深圳Townhouse》再次吸引市场的眼睛关注其“排屋”类Townhouse的概念，同样引得全城市民争睹为快，其70-100万总价的优势，很快在市场中形成热销势头。由于处于试探市场的阶段，20**年Townhouse供应量比较小，且由于集中在关外，均价也相对较低。
随着 20**年深圳第一个纯Townhouse的项目——硅谷别墅二期“城市山谷”正式推出，Townhouse正式进军关内，且供应量猛增到300套左右。而水榭花都和纯水岸的闪亮登场似乎预示着高品质Townhouse时代的真正到来，水榭花都24套和纯水岸86套Townhouse虽然也是作为大型住宅项目中的一部分，但是无论是楼盘品质、价格及居住的环境都可同大多数别墅项目相媲美，因此也受到了市场良好的反应。
20**年继续20**年的热闹局面，供应量持续放量，全年供应量不少于350套，其价格更是达到了深圳历年Townhouse售价的顶峰。其中，香蜜湖片区正式成为市场主角，一鸣惊人，其Townhouse更创
造了 14000-30000元/㎡的天价。同期的中旅?国际公馆、东海岸一期等项目也受到市场追捧。
20**年，Townhouse供应量进一步增长，但市场的热点明显向东转移，以东海岸二期、心海伽蓝、17英里为代表的东部兵团约占本年度供应量的2/3。
纵观深圳 Townhouse的发展轨迹，市场供应的重心先从关外移向关内，接着又由关内向沿海转移，而不是向关外城乡结合部的简单回流。 在起步的 20**年主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价格底、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式以及高性价比。从20**年起，市场重心转移至沙河-华侨城-香蜜湖地带，该地段占有稀缺的城市人文及景观资源，为深圳公认的富人区。以成熟地段、城市人文自然景观及大规模社区为依托的高素质Townhouse产品大量涌现，Townhouse产品迅速成熟，并赢得市场（主要是高端市场）认可。这说明Townhouse作为第一居所的特性，对配套、交通等条件的依赖性比较强。
20**年一个引人注目的变化是，东海岸吹响“向东看”的号角，以山海景观为最大卖点的东部Townhouse兵团
数据支撑：
以下是 20**年至20**年, 深圳市推出的Townhouse项目:
20**-20**年深圳Townhouse统计表
三、深圳 Townhouse 的特点
综合目前的 Townhouse来看，深圳Townhouse呈现以下几个明显不同于普通住宅的特征：
1、规模普遍偏小，多为公寓大盘的点缀
除了硅谷别墅是纯 Townhouse项目外，深圳至今还没有一个大型的纯Townhouse社区。开发商往往将Townhouse作为高档楼盘的补充来运用，不论是面积总量、还是销售总额都只是整个项目中的少部分。它们占据了整个项目中最好的景观、空间等资源，成为万绿丛中一点红， 喜欢邻水修建，有明显独立别墅情结，但 Town的体现则较少。 数量往往在 50套以内，超过100套者已属凤毛麟角。
2、户均面积较小，均价接近中小别墅
从 Townhouse的户型面积来看，主要集中在250-350平方米之间，关内的价格基本都在10000元以上。通过与别墅项目的比较来看，在户均方面相对远小于别墅项目的300-500平方米，但是在价格上已经比较接近，例如深圳均价在2万元以上的别墅项目不超过5个，大多数集中在1-2万之间；不过从总价来看，Townhouse的总价基本接近于中小户型别墅的总价，也体现了两种产品的客户定位之间有一定区别，但界限较小。
3、地域分布以关内和沿海地带为主，关外城乡结合部尚待开发
深圳的 Townhouse虽然发源于坂田、布吉，但是Townhouse类产品真正引领市场风骚的还是在关内香蜜湖片区崛起之后。这说明深圳的Townhouse与国外相比已有相当大的变异。究其原因，关外的交通和配套条件太过落后，而其自然景观优势并不明显，因此作为第一居所的条件稍嫌不足。关内土地供应日渐匮乏，新增Townhouse供应量有限，东部沿海地带的度假型Townhouse针对的客户层面相当狭窄；同时，由于交通、配套、治安等多方面的原因，关外（坂田、龙华、横岗）虽拥有良好自然环境及地价优势，却迟迟未能成为Townhouse规模开发的热点。
4、市场供需相当，销售情况良好
首先，特区外的项目主要是以中端客户为主，每套仅在 70-100万元左右，客户层面广泛，所以消化并不困难；其次特区内主要是在一些高档项目中出现，并且由于套数较少，所以凭借整个项目的高素质都能较好消化。由于国民经济宏观调控及别墅用地停批等因素的影响，深圳地产市场近年来开发的Townhouse产品都呈现出供不应求的局面，新开发的Townhouse项目都能迅速消化。
5、市场扩张速度缓慢，总体消化量较小
根据我司的不完全统计：从 20**年到20**年深圳市Townhouse总供应量约1110套，其中近三年的供应量稳定在300-400套/年之内，总量相当小。究其原因是因为近年推出的Townhouse产品档次、价位等都偏高，与之匹配的客户群过于狭窄。但是，我们认为这并不能说明市场对Townhouse的需求量不大。实际上，大量的城市公寓的居民都想拥有一套自己的别墅，体验完全不同的生活方式，而仅仅因为价格、交通等原因限制了其购买行为。因此，价位相对较低的经济型别墅市场潜力仍然很大，尚待挖掘。
四、深圳 Townhouse未来发展趋势
深圳市 宏观经济运行良好 ， GDP增长率连续多年保持在双位数。20**年深圳市生产总值为2860.51亿元，比上年增长17.3%，创近8年新高；深圳居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0%。每百户人家拥有18．5辆小轿车，不仅远超过了全国城市每万户居民114辆（即每百户1．14辆）的平均水平，而且高于国际标准的普及阶段（国际标准的普及阶段为每百户家庭拥有轿车10辆）， 汽车时代已经来临 。
经济的增长和汽车时代的来临，无疑将刺激 Townhouse的市场需求逐年扩张。而要想真正唤醒巨大的潜在市场，还需要突破两大困境。 首先，目前深圳 Townhouse消费者集中在金字塔的上层，其数量有限，难以形成巨大的需求市场；第二，开发商普遍把Townhouse作为大盘的点缀的开发理念也限制了Townhouse的发展。
市场在变，消费者也在变。阶级也好，阶层也罢，总之在深圳已明显出现：大款不会住在八卦岭公寓；买 200平方米以上房子的客户，不会选择和骑单车的做邻居……。身份的体现，尊贵的要求，使富人们更加追求社区环境的质量，而处在30层高楼环视下的Townhouse居家生活者总有清醒的一天。Townhouse的消费者未来必将走出公寓大社区。
深圳市民的收入结构是纺锤形的，主流消费者位于金字塔的腰部，因此，要想有大的发展， Townhouse就得放下身份，向主流消费群体靠拢。未来的主流客户不只是高端的企业家，还包括越来越多真正的中产阶层。汽车时代的来临以及城市交通基础设施的完善，为Townhouse走出围城向关外纵深发展成为可能。
因此，深圳未来 Townhouse开发只能走两条道路，一条路是继续与传统别墅区的结合，
与别墅为邻，充分体现联排别墅的特点，把Townhouse作为别墅的丰富和发展。另一条路是大规模、郊区化开发。深圳未来适合开发 Townhouse的区域有限，除了现有的几个别墅区以外，东部滨海区域是一个未来别墅和Townhouse开发的理想地点，但只要交通问题不解决，其销售瓶颈就很难突破。
而大规模开发之路关键在于区位的选择。整个关外的市政配套与关内差别太大，而发展较好的卫星城镇不是距离中心城区太远（如龙岗中心城），就是土地规模不够或太乱（如布吉）。因此，要想大规模开发 Townhouse就只能找距离中心城区不太远（15—30分钟车程以内），同时又具有较好的配套设施，最关键还要有良好的未来发展前景的区域，当然自然环境条件也要达到较高标准。
综上几个因素进行衡量， 坂田、龙华、横岗这些拥有良好自然环境、交通便利、配套日趋完善的区域必将成为未来 Townhouse产品大规模开发的热点区域，而从目前的市场供需情况来看，这一趋势已越来越明显。
篇2：Townhouse推广策略
Townhouse 推广策略
Townhouse是本楼盘成功的关键，也是本楼盘的重要利润来源，这里承载了项目许多的容积率，所以本方案对如何让Town house迅速窜红显得非常重要。
一、Town house物业形态分析
1、 物业的稀缺性
无锡纯粹的Townhouse以前只在世纪湖滨有，在很短的时间内就销售一空，五里湖边近期只有蠡湖新城1号地块会有部分这类物业形式。所以首先这类物业在无锡市场有其一定的稀缺性。
2、Town house是必然的趋势，也是城市住宅创新的发展方向
现在无锡的道路交通得到更快完善，私有汽车拥有量快速增长使居住生活近郊化成为可能。本楼盘旁的美湖路建设得非常宽敞妖娆，Town house也是顺应城市住宅沿着由城市中心区的高层公寓向城市中心区外围的多层住宅、向城市近郊的低层住宅的递进式发展规律。Town house作为一种生活方式将得到不断更新和普及，并以便利的交通、优美的环境与适中的价格，深具发展潜力，将备受城市中产阶级青睐。
所以Town house是必然的趋势，也是城市住宅创新的发展方向，无锡很将很快进入一个Town house时代。
二、市场推广策略：
1、 制造潮流：
通过各类软文介绍，把Town house这种物业形式将成为城市中产阶级的第一居所阐述成一个潮流，满足目标客户"人以群分"的心理，让很多目标客户以住在这里为骄傲。可以分几个系列来阐述：如Town house标志着现代城市居住方式新时期；Town house是一种回归；无锡迎来了Town house时代；Town house成地产新宠……
让市场在软文等系列宣传下，锡城迅速掀起Town house狂潮，同时在市场热销的情况下，再引发媒体进行Town house大讨论，使整个城市的地产界一起研究锡城Town house时代。
2、 通过媒体进行Town house研讨会
利用媒体的号召力，邀请专家进行Town house研讨会，对锡城即将形成的Town house热潮进行预测与分析，让已经很热的锡城的Town house现象再起狂澜，使本楼盘的Town house在完成销售后，市场依然回味无穷，达到楼盘、开发商知名度和Town house物业形式的传播三赢的轰动市场效应。
篇3：半城中央Townhouse营销建议
重庆半城中央Townhouse营销建议
第一部分：关于Townhouse资料
1：什么是Townhouse
Townhouse这个词在现今国内包括重庆的地产界中，越来越多的被消费者提及，但经过许多创新和适应当地市场后，Townhouse这个住宅概概念也模糊起来，近期在搜房网就有业界人士进行探讨和辩论。
Townhouse应该是都市新贵们对高品味住宅的崇拜和需求。而现有的Townhouse，则另有一番风貌。Townhouse是第一居所，它有别于青岛海滨的高尚旅游住宅，它不是旅游，休闲的“驿站”，而是真正的，唯一的家，离城不远不近的家。
Townhouse社区一定是两三层的房子，家家有自己的天空和花园。
Townhouse社区一定是一个大型社区，容积率底，规模较大，能满足社区配套和业主生活品味的需求。
Townhouse社区强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路，景观及绿地的关系。
Townhouse社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的掌握，室内，室外灰色空间的创造。
Townhouse必须有很好的公路交通系统。
Townhouse社区的居民是建立在私家车的基础上，不依赖公共交通的一个群体。
Townhouse必须离城市中心不远Townhouse的住户现在和将来都不可能离开城市做真正的乡民。他们还要依赖城市,在城市中工作,发展和生活。
Townhouse社区的物业服务要突出优质,贴心,到位.大多提倡管家式的服务。
Townhouse社区应营造出社区文化氛围以满足业主精神生活的需要。在国内,有很多人将Townhouse直接称为联体别墅,因为只有别墅才能体现Townhouse的尊贵与豪华。
Townhouse面积从150--400平方米均有,可满足不同经济水平的需要,占地从几十到一百多平方米.其庭院可以满足景观,娱乐,休闲,停车等需要。
2、Townhouse开发的核心要素
核心要素A：价格因素
townhouse自身的稀有性决定了其价位不菲，但根据各Townhouse的区位，环境，物业的综合素质上的差别，价格差异也高低不等。从总体上说，Townhouse的价格有以下几个特点:
（1）Townhouse所处的区域对其影响较大，其中距市中心区较近的价格较高。
（2）Townhouse总体价格不高，而且有些Townhouse因为市政建设和城市的深度发展，甚至失去了Townhouse优美的环境优势，从而价格下降。
（3）Townhouse配套设施差异各物业价格差异较大.
核心要素B：Townhouse项目位置
Townhouse开发，位置是关键。
（1）环境优势，Townhouse要有优美的自然环境，如山景、海景、湖景。
（2）交通优势，Townhouse项目不一定在市中心，但离市中心却不能太远，一般距离不超过30分钟车程。本案离江北商圈10分钟车城，这点颇受消费者认可。
（3）片区区域整体优势，Townhouse作为高尚物业，其片区整体形象对其影响较大，周边佰富高尔夫和名们山庄对本案品质和形象提升有得天独厚的优势。
第二部分：
根据上述理念，本案营销策略建议如下：
一、形象推广：
1、区域营销：
跳出项目推项目。以区域内成熟的高档品质聚集区，引导客户项目地段的属性认同。
2、文化营销（特色营销）：
通过对社区建筑风格的细节营造，小区内的景观风情的文化属性,赋予产品人性化的居住感受和清晰明确的文化符号，塑造项目的文化品位以提升人居环境的品质感。同时这个迎合本案客群的文化氛围的营造，也是项目风格的特色之处，由此展开，项目的差异化气质将是项目形象推广的重要载体。如：运动社区增加体育设施，音乐社区以背景音乐和景观小点和雕塑等方式进行联系。
二、销售推广：
1、体验营销：通过与目标客群的户动沟通，加强客户对项目的感性认识，以及营造客户的心理认同。根据项目客群的文化层次和消费习惯，进行有迎合性的社区文化氛围的营造，手法包括与媒体营造话题进行软文、活动营销，主题沙龙，节日PARTY等等。
2、产品营销：同时通过对前期的总结和调研，发现产品的不足和客户抗性较强烈的地方，进行科学论证以及适当的整改。比如：
▲别墅里主卧室增加尺度合理的衣帽间和穿衣镜，同时对其功能使用的合理化引导如梳妆台、电视机的位置考虑。
▲卧室卫生间的功能分区细化，洗漱、方便与洗浴分区合理
尽可能的设置转角窗、落地窗、外飘窗甚至落地外飘窗以加强室内视野与室外景观的联系。但是注意儿童房应在不破坏整体建筑风格前提下对安全性有充分考虑和措施。
▲根据国人居住习惯，联排别墅尽量保证前庭后院，前庭即入户花园，在电梯公寓都以开始营造这一功能区的时候，前庭花园这一私属领地是别墅必不可少的一个空间概念。既可以是孩子嬉戏玩耍的空间，也可是业主伺弄花草的空间，以隔断营造业主对家的私密心理界限。
▲景观阳台和楼
台和生活阳台的功能考虑，在保持其使用面积的情况下，美化建筑外立面。同时景观阳台也是其空中花园所在地，入户和空中花园可以极大丰富TOWNHOUSE天地别墅的功能。▲台阶的高度照顾符合老年人与儿童的安全，特殊情况下预留残障通道。
▲厨房的空间大小和使用的方便性。与客厅的洁污分区，主客分区是否合理。
▲通过智能化的设备加强住宅与物业、安保乃至医疗的即时联系枢纽，如设置24小时报警按纽，医疗急救按纽等等人性化的设施。
▲会所的设置尽量考虑后期经营问题，以商业地产的角度去打造作为豪宅配套的会所空间。
▲通过后期对景观营造的方向性引导和文化符号的打造，营造出景观属性的强烈文化和地域差异。
项目定位的一些看法：
1、目标消费群的定位。
根据前期销售情况和推广策略，进行目标客户的准确细分、定位与描述，对其年龄、文化层次，经济能力，职业特征，家庭构成、接触媒体、消费习惯等进行研究归纳和描述。然后才能对症下药的进行媒体选择，广告风格，卖点组合的组织。
2、项目产品定位。
产品是卖给目标消费者的，就本案来讲，特点就是产品纯正，风格明确。不贪大求全，产品单一也意味着产品专一，专一就更容易专业、就更容易纯粹。作为纯TOWNHOUSE概念，小区坚决拒绝小高层和高层乃至普通花园洋房，更容易抓住细分后的目标客群。事实上这一点的确是得到了本案的前期和潜在的消费者所认同和欣赏的。
3、区域板块定位。
为了营销宣传上的需要，在广告中提示消费者本项目所处板块，有助于消费者对本案地理位置的记忆，同时本案周边项目的高档楼盘聚集地的特点，也可以提高项目的品质认同。但是如何处理板块与项目的主次关系，也是个很敏感的问题，项目为主，区域为次，才能保证不被淹没的周边项目的光环中，否则，就成了为相邻项目免费做广告，就得不偿失了。
4、品牌形象定位。
品牌定位要比产品定位多一些人文色彩，形而上学的意味更重。他代表着项目在消费者心目中的定位。纯TOWNHOUSE形象就是本案最准确最纯粹的定位，在这个基础上深度挖掘乃至制造卖点，给予这个概念更深层次的润色和丰满。将这个形象以最适合本案目标客群的文化和心理接受方式，进行广告轰炸和集束打击，将项目形象深刻的印在客户的记忆中，达到当客户说起纯TOWNHOUSE时，脑海中首先蹦出本案的名字和想象，达到这个境界，我们的项目品牌形象和广告推广，方为成功。
5、价格定位。
作为项目开发最敏感的问题，参考本案的产品特性和区域竞争情况，价格定位应为综合价格定位，即：在在成本加成法的基础上，核算项目的最低可承受价格线，然后采用比较定价法，根据地段、交通、周边配套、产品综合质素，开发商品牌度，目标消费者可承受能力等进行加权平均，得出的价格将是本案合理的价格标准线，最后再参考重庆TOWNHOUSE整体市场的趋势、类似楼盘的价格定位的因素，采取竞争定价法进行最后定位，充分拉开出与本案相邻佰富高尔夫和名门山庄项目的的价格差。
6、营销主题定位。
营销主题定位是在品牌定位的基础上，对项目特点、气质、风格甚至主要卖点进行更实在的归纳和总结，并以较为吸引眼球的手法和文案进行诉求，或者，就是本案的广告口号。这一点需要在对项目进行深度挖掘和反复论证后，进行最终确定，一旦确定，必须在所有的推广和包装媒介上进行充分宣传。比如：主城最近的纯TOWHOUSE。
7、项目差异化定位。
项目的差异化是决定成败的关键。泯然众人矣的项目，永远不可能卓然出世，取得不凡的成功和结果。所以寻找和制造差异化将项目品牌形象和营销主题的基础。作为TOWNHOUSER这一市场中高端产品，差异化不可能局限与某一点上，整体的风格和局部细节的打造，才是项目品质的最大保证，差异化的组合才能构成整个项目的优势力量。它表现产品的各个方面：
A、园林风格差异化：本案最大的平庸就是风格不明确，而园林景观则是项目风格的重要构成部分，所以，在项目规划、建筑风格、立面色调几无调整余地的现状下，如何在后期开发中，建议开发商进行合理和谐的景观风格营造，是本案差异化定位的重中之重。
B、教育概念：本案邻近学校，是不可忽视的一个项目组合卖点之一。
C、会所、游泳池等会所和泛会所的打造和经营，如何和周遍商业氛围统一，在满足业主的配套使用要求下，同时有机的进行自营造血功能，是一个项目经常被忽视和难以解决的问题。其实这也是社区风格定位的部分之一。不再赘言。
PS：
后期营销中关于售楼接待中心的包装、样板房装修、销售人员的素养和培训，及销售过程中的ＳＰ促销活动安排，活动组织，销售策略、销售节奏，销控安排等诸多事宜，因仓促之间对项目尚无具体感性认识，项目指标和市场状况了解也不够细致，时间缘故，就不再多言，以上部分为个人对项目的粗见，难免有失偏颇。浅薄之处，敬请指点。