会展物业管理新课题研究
一、引言
随着知识经济和市场经济的发展，专业化、市场化、社会化的物业管理科学体系越来越广泛地运用到社会各个领域的各个行业，大型公用事业的管理也随着其政府职能的弱化，市场化运作要求也越来越迫切。
目前国内最为领先的展览馆--南京国际展览中心(国际标准展馆，单体建筑10.53万平方米，投资10亿元)将物业管理面对全国招标、深圳市华侨城物业管理公司以其区域综合型物业管理模式--公共场所(馆)、公共事业管理的实力、个性化的服务一举中标，开始了对展会服务--大型展览馆物业管理的实践。
众所周知，展览馆是展示科技与文明、未来与发展、人与自然等众多方面的载体，它的最大特点就是人流、物资流、经济流同时发生，张驰明显，因此需要有一个与之相对配套和保持动态跟踪的服务体系，如果仍沿用单一住宅小区、写字楼或综合楼等模式经验，显然不能适应所需，此时，只有在物业管理之公共建筑管理、公共事业、公众管理基础上配合以个性化服务、动态管理、快速反应等体系与之策应，才能满足其需求，从而形成针对展览馆物业管理需求而建立的、独具个性化特色的展会服务。
二、展会服务的职责和作用
展览中的展会服务，其主要职责体现在三方面，一是负责与产权单位(业主)、组委会、参展商、参观客、商务客关于展会事噩宜的联络与协调;二是在接到展会计划书噩之后分配相关计划并协调物业公司内部为展会提供安全、技术、清洁保障等服务;三是直接参与整个展览过程中的巡视服务及li·与展览有关的其他服务管理。
由于展会服务人员工作在展会现场，直接面向参展商、组委会、参观者，他们的言行举止、服务规范，服务质量，直接展示了企业的形象和水平，因此展务人员的素质要求比较高，而且要求反应灵敏，应变能力强，能迅速处理各类突发事件。与此同时，展览本身是个动态过程，展会服务也必然是动态跟踪管理和动态服务的过程，所以，展会服务体系还是展览事务与物业管理联系的桥梁，分别在展前、展中、展后三个阶段中发挥重要作用。
三、展会服务的组织形式
展会服务的组织形式因各展览馆管理体制不同而存有差异，根据华侨城物业在南京国展中心的物业管理实践，在社会化、市场化程度较高的展览馆，展览服务应以相对独立的展会服务部为部门建制，并以物业管理合同内容为准设管理员、商务中心、巡视员、播音员、翻译等岗位。
四、展会服务的主要特性
展会服务体系与公共事务服务相近但又与传统的物业管理日常事务服务有本质区别，它的关键在于为满足展览这个特殊环境需求提供有针对性的、个性化的展览公共事务服务。传统的物业管理事务仅限于清洁、绿化、安保、交通、维修维护等日常服务，而展览馆物业管理中的展会服务除涉及上述内容外，还须操作展务联系与协调、展务计划与分配，内部及展程中各现场工作接口的协调与反馈、公共活动全程跟踪以及播音、翻译、开幕式、新闻发布会和为上述活动或项目而服务的标识制作与布置等。
五、展会服务的主要内容
展会服务体系的主要内容有以下几个方面:
1、展前准备
每次展览前，应尽量掌握展会的第一手资料，从组委会、业主展会承接部门了解展会性质、规模、参展商资料、展务及货运计划、展位用电、展位分布、贵宾接待任务等一系列详细资料，以便于通知和协调物业公司各部门，作出相应的计划和安排。同时，仔细核对组委会、参展商及业主对物业管理的要求，以及物业公司是否具备满足上述要求的能力，提前做好人力、物资、项目活动等各项展程准备工作。
2、计划分配
接到业主下达的展会工作计划后，根据其要求和标准，一般按设备运行、清洁卫生、展会服务、安全保卫以及环境布置等五个方面进行分解，制定物业公司的展会工作配合表，明确具体项目、时间、标准、操作人，责任到岗，任务到人。
计划分配中还有重要的一点则是在时间上必须预置提前量。
3、标识、导视的制作与布置
该服务系统主要有三大类:第一类是建筑及公用设备设施的编号，第二是服务标识，第三类是功能标识。第一、第三类标识系统多为提示性标识是相对稳定的一个体系，分别按系统类别、性质飞功能、规模、层次等确定系统代码、编号代码飞功能识别码、视觉标志等;而第三类则因不同性质、类别飞规模等展览内容提供临时飞机动或相对稳定的提示性、警示性、禁止性功能标识、导视系统，包括展馆功能指引飞安全、导视、警示等标识，并要考虑最能体现效果的最佳摆放位置和具体形式。此外，该系统还包括为新闻发布会、各类经济合同、经济活动仪式、展中展、会中会等编制临时标识系统及隔离标识。
4、布展装修管理
布展期的首要重点服务内容之一就是布展现场管理，即装修布置和展台搭建的管理。由于参展商都把现代展览当成展示自己的舞台，展台的设计搭建都竭尽艺术完美之能事，展览馆尤如装修博览会一般，千军万马，连天赶夜，使展览的时间管理难度越来越大，管理的重点也放在特装展位、装修垃圾、各类粘贴物、违禁品违章乱用、乱建、乱贴、乱挂、乱(涂)等的管理以及现场处理和呼叫相关部门协调支援等服务。
5、货运车辆管理
布展期的另一重要服务内容和难点则是货运车辆的管理。由于布展车辆进场时间集中，车辆大部经长途跋涉从全国各个地方汇集而来，驾驶人员均很疲惫，均想赶时间尽早进场，不少素质较低的人员暴躁易怒，抢道、占道飞提前冲馆，不服管理，稍有冲突便可能爆发过激行为。为避免发生事端，秩序失控，保证货运通道畅通，必须在货运停车区按预定计划事先设置好第一、第二或第三控制区，协助交管部门和安保部门按"先来后到"顺序编号排放。每个厅人口视具体情况控制一定数量的卸货车辆，空位补缺，并通过有关岗位按序号放行，记录所有货运车辆型号，载重等详细资料，便于掌握不同类型、不同性质、不同规模的各类展览的货运量、车辆数目、类型，为今后的归纳、总结提供依据。
布展期的第三个服务内容是配合有关部门保持货运通道、展厅人行通道、安全通道、货运出入口的通畅，及时清除各类乱堆、乱丢飞乱贴、乱用及违章停滞。
6、展务现场巡视与跟踪服务
展务巡视与跟踪服务主要有以下几方面内容:
(1)现场巡视
为保证展览安全有序地进行，展务人员必须做好展馆的巡视工作，巡视内容主要是公共设备设施、功能服务设施、展览全程环境及现场控制等，巡视分日常巡视、定点巡视飞突击加强型巡视。
日常巡视是按照制安的巡视路线，每天以一定的频率进行闭合式常规巡视。巡视内容根据展览阶段的不同侧重点不同:如布展期着重货运平台秩序的维护、车流、货流的引导飞货物通道、货运出入口的通畅、违章搭建抢占展位及特装展位的管理等。
定点巡视则是根据每次展会的性质、规模确定重点巡视部位，重点巡视内容，加强巡视频率与力度。
突击加强型巡视是在不同的时段对某些安全隐患进行突击检查，以杜绝任何不安全因素。每次巡视都应做好详细记录，并及时协调解决各类问题。
(2)公用设施检查
为保持展览环境，展会期间各种公用设施的运行状态或使用状况的检查也是个非常重要的内容，包括洗手间、展会主通道，空调舒适度、电梯运行情况、安全消防通道、消防设施等。遇有问题，详细填写公用设施维修表，及时报送相关部门解决，并跟踪处理结果。
(3)展程跟踪
在布展期和撤展期，由于各参展单位工程进度不一，几乎天天都有参展单位夜间加班，而且经常24小时通宵抢进度。为了保证现场有人跟踪服务，展务人员必须利用有限的人力资源，合理安排、灵活调剂、实行全程跟踪服务，在保证服务质量的同时，确保每一过程均有展务人员值班，直到展馆清场或闭馆为止。
(4)特装展位管理
由于特装展位的展台搭建复杂、工程量大、施工材料多，极易污染展馆环境，遗留特装垃圾，增加维护成本，同时存在的安全隐患也较多，为此，就必须对特装展位制定专项管理规定，即在特装展位布展商进馆前，就先征收装修押金，发放关于"使用展览指定布基胶带，严禁携带、使用违禁物品以及自行拆除清运特装展台装修垃圾等展馆规定，并签定"管理协定"，撤展时，由物业公司展会服务部会同业主对特装展位进行撤展联合检查。
六、咨询引导
现代国际展览馆多为大型场馆，且结构复杂，功能设施齐全，对于不熟悉环境的参展商、参观者来说，需要大量的现场咨询引导:展前飞展后主要包括参展手续、展位;用电申请、位置功能指引、加班申请、施工布展、参展出入门证办理等;展中许多顾客、访客、参观客、参展商、组委会等相互寻求，相互发生经济流、物质流、人流活动，全程需相应的展会咨询和引导服务。
七、播音与翻译服务
由于展览是人流、物流、信息流交汇的场所，信息的快速传递、展览秩序的维护、安全消防方面的揭示通知、各类求助启事、宣传广告、优雅气氛的营造都离不开展馆播音这一手段。
展览无国界，信息和技术交流无国界，参展商、组委会国际化趋势也就越来越明显，因此，作为一流的展览服务需提供相应的双语播音，展览现场还要有相应的翻译咨询，为参展商、顾客、访客、参观客提供即时翻译服务。
八、清场移交
物业公司在非开展期负责整个展馆的安全和秩序，但在展览期间，由于组委会、参展商和展品的进驻，则存在责任界限和责任移交问题。展览开馆时，物业公司负责展馆公共部分设施的安全和秩序的维护，展位内展品则由组委会、参展商自行负责;闭馆时，参展商清点好物品后，由物业公司会同组委会对展馆进行清场，清场完毕后由组委会将所有展品管理责任移交给物业公司，直到第二天开馆时，再由物业公司接清单移交给组委会。因此，清场的效率非常重要，时间拖得越长，展品的安全越得不到保障，为此，展会服务部必须会同物业公司安保部及业主和组委会相关部门制定科学的清场程序，辅以播音通知，灯光配合，尽量在最短的时间内完成清场。
九、贵宾服务
遇重大展览，常有中央首长、省市领导等贵宾参加。展务人员应首先了解贵宾的参观行程、路线和接待计划，做好相应的安排布置，包括开辟贵宾通道，沿途导视标识布置等。
十、投诉处理与意见反馈
展览现场接受投诉及其反馈也是展会服务体系的重要内容。展务人员须本着让参展商满意、让参观者满意、让组委会满意的宗旨，积极热情、灵活有效地处理各类投诉，耐心解释，争取谅解。同时，积极收集各方反馈意见，每次展览都从组委会、业主、参展商、参观者等不同的目标群中选择对象，收集对展会服务工作的反馈意见，便于展会服务工作的不断改进和提高。
展会服务，是我国物业管理的新课题，它的理论研究和服务模式的完善对于不断探索现代大型公共建筑、公共事业的物业管理有着积极的现实意义。
篇2：会展物业管理新课题研究
会展物业管理新课题研究
一、引言
随着知识经济和市场经济的发展，专业化、市场化、社会化的物业管理科学体系越来越广泛地运用到社会各个领域的各个行业，大型公用事业的管理也随着其政府职能的弱化，市场化运作要求也越来越迫切。
目前国内最为领先的展览馆--南京国际展览中心(国际标准展馆，单体建筑10.53万平方米，投资10亿元)将物业管理面对全国招标、深圳市华侨城物业管理公司以其区域综合型物业管理模式--公共场所(馆)、公共事业管理的实力、个性化的服务一举中标，开始了对展会服务--大型展览馆物业管理的实践。
众所周知，展览馆是展示科技与文明、未来与发展、人与自然等众多方面的载体，它的最大特点就是人流、物资流、经济流同时发生，张驰明显，因此需要有一个与之相对配套和保持动态跟踪的服务体系，如果仍沿用单一住宅小区、写字楼或综合楼等模式经验，显然不能适应所需，此时，只有在物业管理之公共建筑管理、公共事业、公众管理基础上配合以个性化服务、动态管理、快速反应等体系与之策应，才能满足其需求，从而形成针对展览馆物业管理需求而建立的、独具个性化特色的展会服务。
二、展会服务的职责和作用
展览中的展会服务，其主要职责体现在三方面，一是负责与产权单位(业主)、组委会、参展商、参观客、商务客关于展会事噩宜的联络与协调;二是在接到展会计划书噩之后分配相关计划并协调物业公司内部为展会提供安全、技术、清洁保障等服务;三是直接参与整个展览过程中的巡视服务及li·与展览有关的其他服务管理。
由于展会服务人员工作在展会现场，直接面向参展商、组委会、参观者，他们的言行举止、服务规范，服务质量，直接展示了企业的形象和水平，因此展务人员的素质要求比较高，而且要求反应灵敏，应变能力强，能迅速处理各类突发事件。与此同时，展览本身是个动态过程，展会服务也必然是动态跟踪管理和动态服务的过程，所以，展会服务体系还是展览事务与物业管理联系的桥梁，分别在展前、展中、展后三个阶段中发挥重要作用。
三、展会服务的组织形式
展会服务的组织形式因各展览馆管理体制不同而存有差异，根据华侨城物业在南京国展中心的物业管理实践，在社会化、市场化程度较高的展览馆，展览服务应以相对独立的展会服务部为部门建制，并以物业管理合同内容为准设管理员、商务中心、巡视员、播音员、翻译等岗位。
四、展会服务的主要特性
展会服务体系与公共事务服务相近但又与传统的物业管理日常事务服务有本质区别，它的关键在于为满足展览这个特殊环境需求提供有针对性的、个性化的展览公共事务服务。传统的物业管理事务仅限于清洁、绿化、安保、交通、维修维护等日常服务，而展览馆物业管理中的展会服务除涉及上述内容外，还须操作展务联系与协调、展务计划与分配，内部及展程中各现场工作接口的协调与反馈、公共活动全程跟踪以及播音、翻译、开幕式、新闻发布会和为上述活动或项目而服务的标识制作与布置等。
五、展会服务的主要内容
展会服务体系的主要内容有以下几个方面:
1、展前准备
每次展览前，应尽量掌握展会的第一手资料，从组委会、业主展会承接部门了解展会性质、规模、参展商资料、展务及货运计划、展位用电、展位分布、贵宾接待任务等一系列详细资料，以便于通知和协调物业公司各部门，作出相应的计划和安排。同时，仔细核对组委会、参展商及业主对物业管理的要求，以及物业公司是否具备满足上述要求的能力，提前做好人力、物资、项目活动等各项展程准备工作。
2、计划分配
接到业主下达的展会工作计划后，根据其要求和标准，一般按设备运行、清洁卫生、展会服务、安全保卫以及环境布置等五个方面进行分解，制定物业公司的展会工作配合表，明确具体项目、时间、标准、操作人，责任到岗，任务到人。
计划分配中还有重要的一点则是在时间上必须预置提前量。
3、标识、导视的制作与布置
该服务系统主要有三大类:第一类是建筑及公用设备设施的编号，第二是服务标识，第三类是功能标识。第一、第三类标识系统多为提示性标识是相对稳定的一个体系，分别按系统类别、性质飞功能、规模、层次等确定系统代码、编号代码飞功能识别码、视觉标志等;而第三类则因不同性质、类别飞规模等展览内容提供临时飞机动或相对稳定的提示性、警示性、禁止性功能标识、导视系统，包括展馆功能指引飞安全、导视、警示等标识，并要考虑最能体现效果的最佳摆放位置和具体形式。此外，该系统还包括为新闻发布会、各类经济合同、经济活动仪式、展中展、会中会等编制临时标识系统及隔离标识。
4、布展装修管理
布展期的首要重点服务内容之一就是布展现场管理，即装修布置和展台搭建的管理。由于参展商都把现代展览当成展示自己的舞台，展台的设计搭建都竭尽艺术完美之能事，展览馆尤如装修博览会一般，千军万马，连天赶夜，使展览的时间管理难度越来越大，管理的重点也放在特装展位、装修垃圾、各类粘贴物、违禁品违章乱用、乱建、乱贴、乱挂、乱(涂)等的管理以及现场处理和呼叫相关部门协调支援等服务。
5、货运车辆管理
布展期的另一重要服务内容和难点则是货运车辆的管理。由于布展车辆进场时间集中，车辆大部经长途跋涉从全国各个地方汇集而来，驾驶人员均很疲惫，均想赶时间尽早进场，不少素质较低的人员暴躁易怒，抢道、占道飞提前冲馆，不服管理，稍有冲突便可能爆发过激行为。为避免发生事端，秩序失控，保证货运通道畅通，必须在货运停车区按预定计划事先设置好第一、第二或第三控制区，协助交管部门和安保部门按"先来后到"顺序编号排放。每个厅人口视具体情况控制一定数量的卸货车辆，空位补缺，并通过有关岗位按序号放行，记录所有货运车辆型号，载重等详细资料，便于掌握不同类型、不同性质、不同规模的各类展览的货运量、车辆数目、类型，为今后的归纳、总结提供依据。
布展期的第三个服务内容是配合有关部门保持货运通道、展厅人行通道、安全通道、货运出入口的通畅，及时清除各类乱堆、乱丢飞乱贴、乱用及违章停滞。
6、展务现场巡视与跟踪服务
展务巡视与跟踪服务主要有以下几方面内容:
(1)现场巡视
为保证展览安全有序地进行，展务人员必须做好展馆的巡视工作，巡视内容主要是公共设备设施、功能服务设施、展览全程环境及现场控制等，巡视分日常巡视、定点巡视飞突击加强型巡视。
日常巡视是按照制安的巡视路线，每天以一定的频率进行闭合式常规巡视。巡视内容根据展览阶段的不同侧重点不同:如布展期着重货运平台秩序的维护、车流、货流的引导飞货物通道、货运出入口的通畅、违章搭建抢占展位及特装展位的管理等。
定点巡视则是根据每次展会的性质、规模确定重点巡视部位，重点巡视内容，加强巡视频率与力度。
突击加强型巡视是在不同的时段对某些安全隐患进行突击检查，以杜绝任何不安全因素。每次巡视都应做好详细记录，并及时协调解决各类问题。
(2)公用设施检查
为保持展览环境，展会期间各种公用设施的运行状态或使用状况的检查也是个非常重要的内容，包括洗手间、展会主通道，空调舒适度、电梯运行情况、安全消防通道、消防设施等。遇有问题，详细填写公用设施维修表，及时报送相关部门解决，并跟踪处理结果。
(3)展程跟踪
在布展期和撤展期，由于各参展单位工程进度不一，几乎天天都有参展单位夜间加班，而且经常24小时通宵抢进度。为了保证现场有人跟踪服务，展务人员必须利用有限的人力资源，合理安排、灵活调剂、实行全程跟踪服务，在保证服务质量的同时，确保每一过程均有展务人员值班，直到展馆清场或闭馆为止。
(4)特装展位管理
由于特装展位的展台搭建复杂、工程量大、施工材料多，极易污染展馆环境，遗留特装垃圾，增加维护成本，同时存在的安全隐患也较多，为此，就必须对特装展位制定专项管理规定，即在特装展位布展商进馆前，就先征收装修押金，发放关于"使用展览指定布基胶带，严禁携带、使用违禁物品以及自行拆除清运特装展台装修垃圾等展馆规定，并签定"管理协定"，撤展时，由物业公司展会服务部会同业主对特装展位进行撤展联合检查。
六、咨询引导
现代国际展览馆多为大型场馆，且结构复杂，功能设施齐全，对于不熟悉环境的参展商、参观者来说，需要大量的现场咨询引导:展前飞展后主要包括参展手续、展位;用电申请、位置功能指引、加班申请、施工布展、参展出入门证办理等;展中许多顾客、访客、参观客、参展商、组委会等相互寻求，相互发生经济流、物质流、人流活动，全程需相应的展会咨询和引导服务。
七、播音与翻译服务
由于展览是人流、物流、信息流交汇的场所，信息的快速传递、展览秩序的维护、安全消防方面的揭示通知、各类求助启事、宣传广告、优雅气氛的营造都离不开展馆播音这一手段。
展览无国界，信息和技术交流无国界，参展商、组委会国际化趋势也就越来越明显，因此，作为一流的展览服务需提供相应的双语播音，展览现场还要有相应的翻译咨询，为参展商、顾客、访客、参观客提供即时翻译服务。
八、清场移交
物业公司在非开展期负责整个展馆的安全和秩序，但在展览期间，由于组委会、参展商和展品的进驻，则存在责任界限和责任移交问题。展览开馆时，物业公司负责展馆公共部分设施的安全和秩序的维护，展位内展品则由组委会、参展商自行负责;闭馆时，参展商清点好物品后，由物业公司会同组委会对展馆进行清场，清场完毕后由组委会将所有展品管理责任移交给物业公司，直到第二天开馆时，再由物业公司接清单移交给组委会。因此，清场的效率非常重要，时间拖得越长，展品的安全越得不到保障，为此，展会服务部必须会同物业公司安保部及业主和组委会相关部门制定科学的清场程序，辅以播音通知，灯光配合，尽量在最短的时间内完成清场。
九、贵宾服务
遇重大展览，常有中央首长、省市领导等贵宾参加。展务人员应首先了解贵宾的参观行程、路线和接待计划，做好相应的安排布置，包括开辟贵宾通道，沿途导视标识布置等。
十、投诉处理与意见反馈
展览现场接受投诉及其反馈也是展会服务体系的重要内容。展务人员须本着让参展商满意、让参观者满意、让组委会满意的宗旨，积极热情、灵活有效地处理各类投诉，耐心解释，争取谅解。同时，积极收集各方反馈意见，每次展览都从组委会、业主、参展商、参观者等不同的目标群中选择对象，收集对展会服务工作的反馈意见，便于展会服务工作的不断改进和提高。
展会服务，是我国物业管理的新课题，它的理论研究和服务模式的完善对于不断探索现代大型公共建筑、公共事业的物业管理有着积极的现实意义。
篇3：国际会展中心物业管理方案(16页)
××国际会展中心
物业管理方案*省××物业管理有限公司
二ΟΟ×年
月
日
××国际会展中心物业管理方案
物业概况
××国际会展中心坐落在××市高新技术产业开发区内（该开发区是中华人民共和国国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区之一），由××市高新技术产业开发区进出口公司开发并运营；是××市东部唯一一家集展览、会议、商务办公、信息服务于一体的专业机构。会展中心的主体建筑——保税展贸大厦是××市东部的标志性建筑之一，总建筑面积10800平方米，包括地下一层，地上九层，其中一、二层为展贸大厅；3—9层为涉外写字间。预计20**年五月下旬验收交付使用。
该会展中心主要配套设施有：广场、保税仓库、公建、多功能厅等。
主要机电设备有：电梯、中央空调系统、供配电、给排水、消防设施等。
委托管理目的
1.
保持和提高物业的完好程度。通过对会展中心整体物业的管理与养护和对全体工作人员的管理与服务，以防止使用不当，损坏物业。
2.
为会展中心全体人员创造良好的工作环境，提供安全、文明、优美、舒适的工作环境。
3.
通过对××国际会展中心实施社会化、专业化、一体化的管理，不断提高服务质量，维护开发区进出口公司权益，使物业保值增值。
4.
通过良好的物业管理和服务，帮助××国际会展中心树立良好的社会形象。
委托管理原则
根据国家及省市有关的物业管理法规、政策及物业管理委托合同，本着“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
委托管理方式
1.
××高新技术产业开发区进出口公司依据国家及省市有关物业管理法规政策以及双方议定的其他事项，全权委托**市××实业发展有限公司对××国际会展中心实行综合一体化管理。××公司在管理合同期内对会展中心负责制定年度管理目标。在经济上实行独立核算自负盈亏，尽快实现××国际会展中心办公优化与美化，实现社会效益、经济效益、与环境效益的同步发展。
2.
委托管理有效年限：5年
委托管理内容
1.
会展中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修、养护与管理。
2.
会展中心房屋建筑本体共用设施设备（上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。
3.
会展中心规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、棚、停车场等）的维修、养护与管理。
4.
会展中心规划红线内属配套服务设施的维修、养护与管理。
5.
公共环境的清洁卫生（各办公室内卫生自行打扫），垃圾的收集清运。
6.
交通、车辆行驶和停泊管理。
7.
配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视保安工作。
8.
物业及物业档案、资料。
总体目标与分项目标
总体目标
在管理合同期内把××国际会展中心管理成“安全、文明、优美、舒适”的高档办公写字楼。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项管理考核标准，在会展中心达到硬件指标后，承诺：会展中心所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用后严格按照《全国城市物业管理优秀大厦标准》对会展中心的房屋设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和管理；两年内达到**省或国家级物业管理优秀大厦的管理标准，并获得有效证书。
分项指标
1.
房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达到100%；
2.
无重大火灾、刑事和交通事故；
3.
办公楼内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100%；
4.
办公楼本体零修、急修及时率：99%以上；
5.
违章发生率1%以下，处理率：100%；
6.
管理人员专业培训合格率：100%；
7.
会展中心全体人员对中心的物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。
实现目标的保证措施
一、管理体制和人员配备
1.
管理架构
我公司拟设××国际会展中心物业管理处作为公司的外派机构，全面负责会展中心的日常管理运作，统管整个会展中心内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理，设房管部、机电维修队、护卫队、清洁绿化队。管理处设监控中心，实行24小时值班。
2.
人员配备
按公司ISO9002质量标准和××国际会展中心综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。管理处拟设各类人员24人。
副主任1人
房管部
管理员2人
资料、仓管1人
主任1人
清洁绿化4人
机电维修6人
护卫队9人
3.
骨干人员的素质要求
分类
岗位
职
责
现具备条件（拟招条件）
备
注
管
理
处
主任
全面负责××国际会展中心物业管理工作
本科文化，机电专业，具4年以上大型高层物业管理经验，协调管理能力强，精通ISO9002质量体系。
管理处正副主任由公司内部委派。
副主任
协助主任管理机电，维修，消防，车辆管理，治安，房管，绿化，清洁，社区文化七大服务项目。
本科文化，具多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验标准，实践经验丰富，熟悉ISO9002物业管理质量体系
房
管
部
管理员
负责房管工作手册规定的工作内容，协助主任做好管理、监督、协调、服务各项工作。
大专学历，土建或民建专业，具有3年以上基层物业管理经验，综合管理，协调能力和质术专业能力均较强。
主管房管员、会计、出纳、社区文化、机电工程技术员、保安队长、绿化队长由公司从其它管理处调配。
资料员
负责管理公司发放的质量管理体系文件和大楼技术档案资料，业主档案资料，分类整理各类工作记录表格，兼电脑员。
档案专业，中专学历，擅长质术资料的分类，整理，管理。
仓管员
专职负责仓库管理工作，负责物品分类，拟定物品采购计划。
正派、廉洁、具多年仓库管理经验。
机
电
部
水电、电子、空调、土建、电梯
负责会展中心供配电，电子监控，公用天线，电梯，消防等设备的正常运行和养护。
助理工程师以上职称，熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯等的管理运作。
普通操作层员工、部分保安、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。
调度员
负责报警，监控中心的值班和处理各类信息，让调控中心起到管理“枢纽”作用。
初级以上技术职称，工科电子专业，懂ISO9002运作。
护
卫
队
正副队长
全面负责会展中心的治安和车辆管理工作。
高中文化，退转业军人，党员，军事素质优秀，具4年大厦治安队管理经验。
车辆管理员
负责小区车辆、车场管理工作。
熟悉治安防盗报警系统运用。
清
洁
绿
化
队
队长
负责会展中心清洁、绿化维护、整治工作。
技工、园艺专业、从事多年绿化养护和管理工作经验
4.
管理处职责
1)
负责对会展中心实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指导与监督。
2)
贯彻执行公司制定的
ISO9002物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。
3)
完成与公司签定的年度管理目标和经济指标。
4)
合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。
5)
定期对房屋公共配套设施进行维修养护。
6)
负责拟订会展中心月工作计划。
7)
负责周检工作，并作好记录，接受××高新技术产业开发区进出口公司和本公司物业部的监督指导。
8)
负责会展中心的安全、防火工作。
9)
协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。
二、竣工验收与移交接管
由××实业发展有限公司派员参与甲方同乙方之间的验收移交，提前介入物业的前期各项准备与筹建工作。维护甲方利益，以物业管理角度出发，从会展中心的验收交接至顺利进驻，我方将全程提供专业的技术服务。
三、××国际会展中心的日常管理运作
原则：全面推行××公司通过国际质量认证机构认证的ISO9002质量管理体系。会展中心内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化，设施维护保养统一纳入公司ISO9002规范运作范畴，严格执行《机电设备管理工作手册》、《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》、《大厦清洁工作手册》、《绿化工作手册》，注意每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。
四、对××国际会展中心拟采取的主要管理措施
1.
系统培训。为确保会展中心管理早日走上正轨，实现我们对××国际会展中心管理目标的承诺，公司将严格按照ISO9002质量体系文件的培训规定，科学系统的对会展中心管理处所有管理人员进行全面培训，确保管理人员100%持证上岗，全员年培训率达100%，合格率100%。
1)
培训师资。由××公司策划部负责组织办公室、物业管理部分批集中培训。授课教师由公司内部具有相当资格和具有丰富经验的技术人员、管理人员担任，根据实际工作需要，另聘请专业人士授课。
2)
培训经费。第一年按人均300元/年标准从管理服务费中支出；正常年份按5%的标准从管理服务费中支出。
3)
培训规定。培训统一由公司策划部组织考勤，考勤记录列入年终考核内容，占综合考评成绩的20%。
4)
培训奖惩。笔试、实操考试中前三名者，分别给予奖励；新上岗员工未经培训或培训成绩不合格的，不予录用；笔试和实操考试中成绩不合格者给予一次补考机会，再不通过则给予解聘；参加外送培训成绩不合格者，将由本人自费再次培训，原培训所占的工作日作为旷工处理。
5)
培训计划。岗前培训计划和常规培训计划。
2.
从接管开始在会展中心内全面推行ISO9002质量体系实施管理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。
3.
安全防范。采取人防、技防和宣传相结合，以确保随时处于安全状态。
1)
加强制度落实
A、
根据会展中心所处地理位置、周边环境，合理布岗，责任承包。
B、
要求护卫员严格按照公司ISO9002物业管理体系文件《保安工作手册》规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员日常行为，严格执行。由护卫队长负责护卫员的日检，确保护卫员队伍的素质和服务水准。
C、
专业负责调控中心，确保24小时全方位监控。
D、
加强岗位管理。保安拟定设固定岗、流动哨和巡逻队，整个大楼区域24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。
E、
坚持查岗制度。护卫队长、房管员、管理处主任、公司物业管理部按公司ISO9002程序文件规定和频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。
F、
加强大楼内流动人员及外来人员的管理和防范，建立流动人员档案，并定期核查。
G、
落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与护护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫队员、车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队队员。
H、
加强车辆管理。车辆管理是物业管理中治管理和重要组成部分，内部车辆管理要一车一号，固定车号。外来车辆须遵守保安人员指挥，按序停放，并发放临时出入卡。
4.
清洁卫生。为维护××国际会展中心物业良好的硬件设施，尤其是搞好大楼内部设施的保养，拟购置进口电动清扫机、刨光机、打蜡机各一台，从先进的设备着手，并外送培训操作人员，从而达到最佳的维护、保养。
5.
沟通与会展中心工作人员之间的联系，多渠道开展宣传活动。
编制《××国际会展中心用户手册》，详细介绍××物业管理公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规、中心工作人员须遵守的管理规定等。主要内容有：××公司介绍、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、入住事宜、保洁规定及措施、保安措施；水、电的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施设备管理规定、娱乐场所管理规定上、防火须知、噪音限制、泊车服务、常用电话号码以及处罚规定等。《手册》一人一册并签字领取。
6.
开展丰富多彩的公益和活动。
在物业管理过程中，通过开展蓝球赛，乒球等各类体育比赛，加强物业公司工作人员与会展中心全体工作人员的友好合作关系，树立“物业公司是业主的朋友”的工作氛围。
7.
从管理××国际会展中心前期开始即导入VI企业形象识别系统，建立统一的VI标识、标牌系列，包括：会展中心的平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造会展中心高尚、文明的文化氛围。ISO9002的规范运作和VI的有效结合所产生的良好物业管理效应必将提高××国际会展中心的知名度和美誉度。
管理用房和管理经费来源
1.
管理用房及管理处商业用房
根据国家及省市物业管理有关政策、法规，××国际会展中心需提供管理用房
平方米、员工宿舍
平方米、商用房
平方米，并应具备基本办公及居住条件。
2.
管理经费来源
××国际会展中心管理收费遵循二个原则：
A、
按照国家及**物业管理行业收费指导标准收取；
B、
按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取；
1）
管理服务费
经双方友好协商，××国际会展中心每年向**××物业管理公司一次性支付物业管理服务费40万元。
2）
按照《**省住宅小区（大厦）物业管理办法》规定，在××国际会展中心大楼交付使用的同时，按照相应的比例及法规政策的规定设立维修基金，以保障××国际会展中心物业的配套设施的更新及重大维护费用。
3）
按照有关规定，建立房屋本体维修基金。房屋本体维修基金的收取执行省级物业管理主管部门指导标准。
4）
外来车辆保管费，车辆场地使用费。
5）
其它政策规定应收取的费用。
增收节支措施
1.
增设一些工作人员欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费的不足。
2.
有效经营管理处商业用房，经营所得用于补充管理费。
3.
根据”精干、高效“原则，推行ISO9002国际标准规范管理。在保证ISO9002人力、财力、物力资源的同时选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。
4.
抓好大楼的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用支出，从而降低管理成本。
管理中需要明确和解决问题
1.
移交管理前的水、电费问题
大楼在整体移交接管之前，按照政府规定，水电需要移交给供水、供电公司，移交工作及费用由××高新技术产业开发区进出口公司负责，我公司协助办理。
2.
开办费问题
如贵公司委托我公司管理，前期投入较大，我们建议：筹建管理处所需要费用，以双主共同承担为原则，具体双方可详议。
3.
遗留问题
按规划设计未完成的工程遗留问题由××产业开发区进出口公司负责完成。
经费收支测算
1.
依据
1)
根据××国际会展中心的实际情况进行测算；
2)
管理服务费和收费依据**省物业管理收费指导标准执行；
3)
人工费：参照物业管理行为普遍工资水平制订；
2.
××海关经费收支测算表（附后）
奖罚办法
本方案经××产业开发区进出口公司认可同意后，即草签物业管理委托合同。方案中列明国家及省市物业管理法规政策中规定的需开发单位执行的事项为××产业开发区进出口公司责任范围；规定管理单位责任和本方案承诺和管理目标及有关指标为**××物业管理公司责任范围。由于双方单方面未严格履行责任而造成的损失由责任方承担。