房地产渠道营销不是万能解药
20**年，对绝大多数的房地产开发商阵痛的一年。白银时代，最难找的是客户。这一年，全民营销呼啸而至。毫无疑问，供大于求的市场环境决定着传统的营销方法必须进行变革。但到底应该怎么变？北京高策房地产顾问有限公司给zz来稿分享了他们的看法。
20**年堪称“渠道年”，就像全民皆股要审慎股市一样，当全民营销扑面而来，加之与互联网、大数据不期而遇，让多年奋战在一线的地产人不禁感叹，营销也要变革了！变则通，如何变？今天就和大家分享我们的看法。
一、渠道营销：本质还是“4P－4C”
分析“渠道为王”背后的本质，是源于具备支付能力的目标客户与其具备购买意向的产品之间的空间距离发生变化，导致评判有效渠道的标准也在发生变化。
首先，随着城市核心区发展的日益成熟，土地稀缺性凸显，土地价格高涨，导致城市发展逐渐外扩，在售房产项目也在不断外溢，目标客户与目标产品的空间距离被逐渐拉大，需要能够快速直接传递价值和实现导客的渠道。例如微信楼书就是利用手机终端与目标客户的便捷性迅速蹿红，后来又衍生成为活动招募、客户集结的导客工具之一。
其次，由于市场调控和客户持续观望，有效客户基数迅速缩减，以往费效比最优的网络短信也逐渐失效，每找到一个有效客户所花费的成本迅速飙升，因此能更快、更准找到目标客户的渠道就成为救市稻草。例如掌握大量新鲜客户资源的二手经纪门店，或是拓客能力很强的分销公司，就成为渠道整合的首选目标。
所谓渠道整合营销就是寻找到与营销目标相匹配、能够最快最准导入有效目标客户的渠道资源，并制定整合方案。因此在启动渠道之前，老掉牙的营销定位工作依然重要，采取传统六步法则从“销售目标、本体研判、竞争解析、客户细分、定位梳理、渠道配置”六个方面，对项目进行全方位的把脉，从而帮助我们制定最有效、最合适的渠道整合方案。
二、渠道营销要学会量体裁衣
医生诊断也要望闻问切，对症下方，营销亦然。不同的项目特质、不同的地域特点、不同的营销目标，对渠道的需求是多样性的。
并不是所有的项目都适合启动渠道。渠道能够调动的资源本质是趋利的，因此在成交周期、金额兑现等方面要有充分的保障和吸引力。
1、“海陆空模式”
在有效客户基数充分、客户选择多样的同质高压竞争环境下，可以采取“海陆空”式的内场＋经纪门店＋分销＋电商平台的组合方式，这种模式的特点是力争实现目标客户全覆盖，适用于郊区大盘、刚需快销盘等项目。
典型案例如高策机构策力营销已经实现全面合作的香河区域，或者北京通州等刚需首置项目扎堆竞争的区域，近期策力营销在房山合景领峰项目实现4天破5000万、日均有效来访逾60组的优异战绩。
2、“游击队模式”
针对短期内需要冲刺销售目标、客户转化周期较短的刚需刚改项目，或者区域竞争项目有限、渠道能匹配的客户资源也相对有限的项目，可以阶段性地发动外场渠道带客，也同样适用于首期开盘或新盘加推。需要辅助有大力度的优惠政策，如果舍不得割肉就慎用吧，效果一定欠佳。
3、“全民营销模式”
本质是老带新促销的衍生模式，适用于品牌房企项目，需要配合有系统的前期蓄势、过程传播和后续炒作，噱头大于效果。
4、“私人定制模式”
当遇到针对深海型客户的高端市场，其客户门槛已经超出二手经纪公司和强销公司的客户资源匹配能力，这时就需要针对目标客户细分锁定窄众渠道进行拓展，制定定制化的渠道解决方案。例如目前基于互联网大数据的DSP网络投放，就是通过定向精准锁定客户之后进行定向的网络传播推送。这种方式适用于高端项目或者面向特定客户群体如商业、旅游地产等项目。
5、“跨界渠道模式”
借助互联网电商平台的跨界合作，如淘宝双12孔雀城五折网拍活动创48小时逾30万人围观、425次竞价、3400多万的业绩，这种方式适用于节假日、年末促销、尾盘清货等加大优惠力度的销售阶段。渠道整合营销的本质是要实现全资源平台的搭建，高策机构策力营销与北京电视台《第一房产》栏目的跨界合作就是对渠道整合的创新尝试。未来还会有更多的互联网地产跨界案例应运而生，让我们拭目以待吧！
圈层营销实战4步11术
明源地产研究院 王恒嘉20**-03-31 22:22:52
人物：企业：
导读：说起圈层营销，许多地产人觉得其高大上。传统思维中一个地产人需要多年积累才能有一批客户朋友，一个房企需要多年经营才能有一个高端客户库，来做圈层。可地产这个行业，每年都有很多新入行的精英。地产人跳槽频率很高、房企异地扩张也很快，到一个新企业新项目新城市后，不管是个人或企业，都面对从零开始的局面。
zz认为，做圈层营销，其流程是：1、圈住一批中高端潜在客户，建立起稳固的关系乃至感情，让其对本房企有感性认识；2、通过他们认识更多朋友并尝试营销，进一步扩大潜在客户群；3、售后关系维护，长期经营，直到下一次项目开盘，进入新的循环。
下面，zz从如何从零开始迅速圈住一批中高端潜在客户讲起。
一、从零开始建立中高端潜在客户群的4种渠道
从零开始，建立自己的中高端客户群，做广告、在售楼处搞活动，然后在上门客户中做甄别，是常规做法，收效有限。
要建立中高端客户群，其捷径在于利用其他组织的既有资源。这些组织中，有协会等非赢利组织，也有银行等商业组织，还有政府各部门等。
zz认为，可以从三方面去判断这些组织是否有合作价值：1、是否有足够的人数；2、其活动信息是否能迅速到达相关人群；3、其是否有公信力。
合作的操作办法，具体来说有以下几种：
1、利用高端俱乐部、银行等的已有会员资源，在活动中积累潜在客户
车友俱乐部、奢侈品俱乐部、马球俱乐部、帆船俱乐部、登山俱乐部、飞行俱乐部、宠物俱乐部等等，都是相对高端的，其成员大多有钱有闲有买房投资的欲望。
俱乐部的成员有钱，但俱乐部本身的活动经费则是有限的，所以，房企如果愿意提供场地或者部分资金，赞助俱乐部搞活动，俱乐部一般是不排斥的。
银行的情况类似，其想回报高端客户，但使用银行自己的经费是有压力的，如果和房企联合搞活动，其可以节省经费，何乐而不为。
有自己资源的房企，除了提供经费和场地外，也可以和银行和俱乐部谈判，不提供场地和资金，而是彼此交换客户资源，你在我甲地的活动作推广，我在你乙地的活动做推广，皆大欢喜。zz认为，需要特别注意的是，活动中房企扮演什么样的角色，如何让俱乐部成员注意到房企的存在。
万科就和招商银行合办过定向寻宝活动，在广州办过高端酒会。
2、针对特定有共性的群体，搞针对性活动，利用政府部门等做前期组织
有的群体，其个体之间并无关联，也不隶属于一个组织，但其有很强的共性，利用政府部门等把他们组织起来搞活动，事半功倍。
举例来说：
老师是一个特定群体，在许多地方属于收入稳定且较高的群体，通过教育部门、工会、学校等把他们组织起来搞活动，就可以积累大量潜在客户。
外国人是一个特定群体，有高端置业需求，可以通过外商联谊会等众多组织，把他们组织起来搞活动。
待婚男女是一个特定群体，有婚房需求，可以通过妇联、团委、青年商会、婚庆公司等把他们组织起来搞活动
具体活动可以参考上文，也可以搞一些有针对性的活动，比如针对待婚男女搞单身派对、集体婚礼等等。营销手段也可以多样化，比如现场就送几万购房券等等。
3、针对特别高端的人群，联合媒体搞活动，打造明星客户
zz认为，在一个群体里，一旦最高端的“意见领袖”有所行动，其带动效应是惊人的。
每个城市都有自己的最高端圈子，演艺界、企业界、银行界都有。如果没有任何前期积累，要把各界最高层聚集到一起，最容易的模式就是：通过媒体搞活动。
比如：针对时下热点搞论坛，或者搞大型公益活动，邀请不同领域的最高端人士出席。最高端人群中，只要有几位成为房企的客户，就会带动整个圈子。与最高端人群搭上线后，针对个人搞特别经营，也能收到意想不到的效果。
万科就曾在北京与媒体合作搞过类似活动。
4、面向其他行业招聘销售顾问，利用他们带来的资源
一般楼盘招聘销售顾问，都要求其有楼盘销售经验，而上海星河湾、广州星河湾在招聘销售代表的时候，却招聘了一大批原来从事汽车、金融、高尔夫销售的精英。
zz认为，这些其它行业的销售精英手里有现成的客户资源，而且因为是不同行业，不存在任何同行竞争方面的道德或法律问题。通过这些精英去联系他们以前所在的企业进行资源共享或者搞活动合作，也是事半功倍。
二、经营好已有客户群，送礼物搞活动做服务
许多销售人员或者楼盘，积累客户的时候不遗余力，但一旦一个或一批楼盘销售完毕，就不再重视自己之前储备的客户或已经成为楼盘业主的老客户，这是非常错误的。
经营老客户，比重新寻找新客户对销售起到的效果更大，付出更少，对于高端楼盘尤其是这样。绿城、融创等的某些楼盘，一半以上的销售是通过“老带新”实现的。而且，经营老客户会持续增加品牌的价值。
已经成为业主的老客户，对品牌已经有一定忠诚度和认可度；而曾经列为潜在客户而没有成交的，也要分析其是否还有可能购买房企别的楼盘，如果可能，就要重视，继续经营。
经营好已有客户群，主要可以通过以下一些办法：
1、直接回馈会员
大部分房企都有自己的会员制度，比如万科就有万客会，通过提供免费体检套餐、直接赠送礼品等形式，回馈会员，会员在不经意间就会增加认同感。zz认为，人皆有炫耀心理，其不经意间和朋友说起自己享受的福利的时候，他的朋友就很有可能成为新的客户，这种信息传递的效果往往是最好的。
礼品要精心选择，要值得炫耀，并能经常使用或看到。万科某次回馈赠送的礼品包括思妍丽香薰护肤品、瑞士希格尔水瓶、艺术瓷器礼盒等等。
2、举办各种参与性强的社区活动
新年音乐会、业主联谊活动、家庭节（DV摄像比赛、征文比赛、社区公益活动等）、业主足球联谊赛，这些都是万科搞过的活动。
要搞活动，就要搞参与性强的活动。zz认为，业主可以参与，业主的朋友也可以参与，才是好活动。值得讲给别人炫耀的活动才是好活动。
活动要有梯队的感觉，一个活动针对一种需求或一个人群，所有的活动累计起来将形成巨大的口碑效应。绿城曾经举办过邻里节、海豚计划、红叶计划等活动。这几个计划针对的人群各有不同，其中邻里节有嘉年华等园区文化活动，还有“厨神大赛”等；而海豚计划主要针对儿童，教他们游泳；红叶计划则针对老人。针对孩子、老人的活动，他们的家人、朋友又往往会陪同。活动在项目持续销售过程中不断注入新的活力，保持了项目的势头。许多“老带新”在这些活动中“直接转化”。比如海豚计划，很多老客户的朋友的孩子会参加，而这些孩子的父母则有可能转化为新客户；老客户参加活动后，吃饭的时候、休闲的时候、工作的时候，都会自豪的给自己的朋友同事介绍，最终转化为销售。
3、专程上门拜访，单独请客户吃饭等
拜访必须有由头，不突兀，而且不能带太强的目的色彩。
对于已经购买了房子的客户来说，他对销售代表的服务是基本认可的，如果在成交后还有拜访，会让其觉得获得了超值的服务，从而有可能介绍新的客户给销售代表。但一定要注意，拜访的时间应该在上一个楼盘销售完成后，距离下一个楼盘销售还要有一定时间，否则对方会觉得你目的性太强产生反感。
至于拜访的由头，则有很多。比如客户生了孩子、客户生病、客户生日、纪念日、节日，等等。销售顾问可以带着礼物，去到客户的家里，乃至公司、工厂拜访。也可以根据现场情况，请客户和其朋友、邻居等一起吃饭。这样，其朋友、邻居也都成了新的潜在客户。
4、在非公司所在地建立办事处，长期经营客户
山西、内蒙、河北的煤老板有钱，会在北京等大城市买房，大家都知道，但想利用这个资源却很难。有房企在北京楼盘开盘前在太原组织盛大酒会，现场也来了一些人，但后期效果并不理想。也有房企派人去当地找客户，却碰到层层困难，因为煤老板们怕绑架，根本不信任陌生人。
而潘石屹却在山西左右逢源，在太原异地开盘大获成功。其秘诀就在于，他搞定了老板们中的一两个，再通过他们去经营，这样就增强了信任感。而SOHO的 工作人员 ，也是长期驻扎在当地。他们在山西、内蒙、河北等地经常举行各种活动，等到卖楼的时候自然水到渠成。
三、找到适合做圈层营销的人，做好制度保障和监督
有些楼盘事后单独拜访老客户的比例，达到了惊人的50%。这是如何做到的？主要靠两点：
1、 制度保障，给销售顾问活动经费，并将拜访纳入考核
保证这种售后拜访的数字和质量的制度有：1、有一部分销售佣金，在客户入住以后才发放给销售顾问；2、所有的客户维护都有表格记录；3、经过反复要求
和训练，销售顾问们都已经养成习惯，在没有奖励和处罚的情况下也会主动完成维护。而相关维护的登记表格非常细分，哪个客户是有关系打过招呼的，给过什么优惠，介绍过什么朋友，他的同事朋友有没有买房，参加过哪些活动，维护过几次，下一次准备怎么维护，都有表格、统计、数据。
对于介绍了新客户的老客户，销售人员会进行更加深入的维护，除了给予其介绍新客户的物质奖励，销售经理还会出面请他们一起吃饭。
2、要找到懂人情世故的人
做圈层营销要找到合适的人，其情商不能太低，最好已经进入社会一段时间懂人情世故。zz认为，光每次拜访客户得有由头、不能突兀，实际都不是一个特别简单的事情。
四、 提供竞争对手所不能提供的产品和服务
以上的各种操作如果做到极致，短期内领先绰绰有余，而要在保持竞争优势，持续领先，则要提高营销层次。
房地产营销有三个层次：第一个层次是财务层次的营销，带给顾客的只是经济价值，很容易被竞争对手模仿；第二个层次是社交层次的营销，也就是建立客户组织，搞会员制等等，有一定的归属感；第三个层次是结构层次的营销，企业为顾客提供财务和社会利益之外，客户在企业这里能得到自身需要而竞争对手所不能提供的产品和服务。这个比较难，需要在实践中反复理解。
举例来说，潘石屹经营山西，作为一个名人请煤老板们吃饭给他们“长脸”；某些销售人员建立起自己的音乐美术沙龙，让会员能有更高端的精神生活和接触艺术界人士。
要达到第三个层次很难，其实，读完zz的文章，经过实战，能达到第二个层次，已经基本够用了。
篇2：房地产策划经理拓展渠道工作标准
房地产策划经理拓展渠道工作标准
工作名称：拓展渠道
执行主体：流程编号：
1、介绍购房渠道：本公司、本项目业主介绍亲友购房等。通过各种优惠措施（如赠送管理费，新业主购房优惠，家电抽奖等）鼓励业主介绍购房
2、客户共享渠道：主要是联系各行各业商家，通过联合举办活动，邀请参观楼盘等形式共享客户资源
3、定点宣传：在目标消费群聚集地进行传单派送，人流量较大的地方设点咨询等
4、配合营销中心每月的团购计划，提交资料并为其活动提供接待，咨询等支持
篇3：企业的渠道价格政策
企业的渠道价格政策
价格是影响厂家、经销商、顾客和产品市场前途的重要因素,因此,制定正确的价格政策,是维护厂家利益、调动经销商积极性、吸引顾客购买、战胜竟争对手、开发和巩固市场的关键。
企业通常所运用的价格政策有以下几种:
1.可变价格政策。即价格是根据交易双方的谈判结果来决定的。这种政策多在不同牌子竞争激烈而卖方又难以渗入市场的情况下使用。在这种情况下,买方处于有利地位并能够迫使卖方给予较优惠的价格。
2.非可变价格政策。采取这种价格政策,那就没有谈判的余地了。价格的差异是固定的。如大量购买给予较低的价格,对批发商、零售商或不同的地点给予不同的价格。
3.其它价格政策。
(l)单一价格政策。这是一种不变通的价格政策。定价不顾及购买数量、不论什么人购买、也不管货物送到什么地方,价格都是相同的。
(2)累计数量折扣。即价格根据一次购买的数量多少而变化。
(3)累计数量折扣。允许由一定时期内(如1~12月份)的总定货量打折扣。许多食品企业采取这种方法销售。
(4)商业折扣。对履行不同职能的经销商给予不同的折扣。如：一批、二批、三批商和零售商因履行不同的经销职能而给予不同的折扣。
(5)统一送货价格。对不同地方制定价格有两种方法,一种是统一送货价格。即最终价格是固定的,不考虑买者与卖者的距离www.pmceo.com,运费完全由卖者承担。另一种是可变送货价格。
(6)可变送货价格。即产品的基本价格是相同的,运输费用在基本价格之上另外相加。因此,对于不同地方的顾客来说,产品的最终价格要依他们距离卖方的远近而定。
如果基本价格是确定的,运输费用是后来加上的,这叫离岸价格(自提价)。如果最终价格是确定的,其中包括运输费用,这叫到岸价格(到货价)。
在离岸价格和到岸价格这两种方法之间还有许多折衷方法,如:
●基点定价。货物以某个基点城镇为准。以郑州市为基点城市,然后向开封、洛阳、新乡、漯河送货,则追加从这个基点城市运往各个城市的运输费用。如果选定的基点城市不止一个,那么这种方法就叫“多基点定价方法”
●地区定价。即在一个地区性的市场上制定统一的价格。这种方法简单易行,在一个区域市场内宣传价格方便,而且实施也简单。
●对消费者的统一零售价。如果制造商制定了零售商出售产品给消费者时必须执行的最终价格,而且零售商不得以高于或低于该价格出售,即叫统一零售价。这种价格通常印在价格单上或包装上。制造商对该产品在市场上的价格严加控制,除制造商外,不允许有人使价格出现任何波动。
控制产品零售价格的水平有以下几个好处:
A.如果没有固定的零售价格,经销商不会积极地进货,其经销范围也不会开阔,最终使制造商和消费者都受到损失。
B.同一种产品在同一市场上有多种价格,会损害产品的声誉,消费者会怀疑以较低价格出售的产品是否是真货。
C.多种零售价格增加了零售商之间冲突的可能性--那些不能以低价出售产品的零售商与能够这样做的零售商会发生争吵,最终产品的经销系统会受到严重的破坏。
D.如果价格订得有利于消费者和制造商双方，那么统一的零售价(即零售商不得以低于此价销售),将对大家有利。