海南三亚金润豪庭营销方案
一、三亚房地产现状分析
三亚、这个位于北纬18°的中国唯一的热带海岛城市，它拥有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年，三亚房地产脱离海南房地产泡沫经济的阴影，朝着良性的方向快速发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来的三亚房地产具有很大的市场需求。
三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。20**、20**、20**年三年的时间三亚房地产更是突飞猛进，从原来的每平米￥3480元快速的涨到每平米￥17000元左右。很多楼盘更是达到了脱销的火爆场面，仅20**年的春节黄金周里三亚商品房销售就高达662套，共计销售面积54236.92平米，销售金额约￥508515615元。各种数据显示我们目前所处在一个异常活跃的市场环境之下，市场需求非常大，正是介入的大好时机。
二、本案分析
三亚金润豪庭位于美丽的三亚河畔，遥望世人瞩目的“三亚美丽之冠”，背靠三亚黄金商业街区（解放路），距16公里的椰梦长廊仅2分钟的路程。可谓坐拥都市繁华、尽享海岛美景，区位优势明显。
三亚金润豪庭设计主要以中小户型为主，100平米以内的户型占据了80%。其中包括了100套精装修小户型。该户型设计合理，充分满足了购房人士休闲度假、养老过冬的需求。
三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而三亚金润豪庭，更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。
三、销售公司的确定
专业的销售公司是确保项目顺利进行，快速回笼资金的前提。建议委托在海南从事多年营销策划，熟悉海南房地产形式，拥有良好业绩的专业营销策划公司来销售。
海南逢春雨房地产服务有限公司是一家从1999年进驻海南后注册的专业营销策划代理公司。公司自进军海南市场以来，凭借着专业化的房地产营销队伍、系统化的管理、程序化的运作先后在海南房产界创下了年均100000平米骄人的业绩。
海南逢春雨房地产服务有限公司从2000年进入三亚至今，先后与三亚昌达房地产开发有限公司等多家开发商合作，成功的销售了如“四季花园”、“新世纪花园”、“雅华香榭”、“祥瑞豪庭”、“昌达海景花园”等多个知名楼盘，深刻的掌握了三亚房地产市场的规律以及发展趋势。公司以“靠实力说话，凭业绩证明，为开发商实现效益最大化”的经营理念，向业界证明了“没有疲软的市场，只有疲软的销售”。
强势分析：
●与众不同的宣传方式。通过近10年的房产营销策划，公司摸索出了一套行之有效的管理方法。采取地毯式搜寻的宣传方法组织几十人甚至上百人同时销售一个楼盘。主动出击，直接面对目标市场进行宣传，在短期内就可以达到预期的宣传效果，增加楼盘的市场知名度。
●军事化的人员管理。超强的团队合作精神，顽强的战斗意志
●超强的单兵作战能力，雄厚的客户资源。公司有很强的凝聚力，销售人员有2-10年的谈判经验并且流动性非常小，具备了专业的房地产知识，个个身经百战。公司在海南销售的10年中，对海南的市场非常了解，总结了很多宝贵的经验并且积累了上万的客户资源，对楼盘的销售起着非常重要的促进作用。
●系统的网络管理。从1998年公司于20**年开始根据海南房地产市场大多面向岛外的特点又成功的在山西大同、长治、太原；郑州、南京等地陆续的开发了外联公司，把握住了市场的命脉，掌握了第一手客源，为成功的市场营销奠定了坚实的基础。不论是在三亚的销售旺季还是淡季都能确保充足的客源。
●丰富的销售经验。公司不仅在海南从事多年的房地产营销策划，而且在岛外也不断的开拓市场。
四、营销方式
建议该项目的销售方式是：
● 以零散发售为主
● 采用组合式付款方式
● 采用委托代理销售的销售方式
五、价格策略
（1）、开盘价格及价格爬升建议
销售价格的阶段性调高，不仅可以有效的保护发展商的利益，而且可以增加买家的信心，使其感受到项目正在增值，这对投资型楼盘尤其重要。
根据本项目的销售计划，销售周期为14个月，根据市场调查建议：开盘期均价5500元/平方米，销售期末均价达到7500元/平方米，整盘均价6500元/平方米。
本着“低开高走”的原则建议，根据市场情况计划按销售进度上浮销售价格，每销售32套左右为一期，每期销售价格上涨200元左右，如果确因市场变化需要下调销售价格，我公司将根据实际情况提出意见，由发展商研究决定 。
结合工程进度在适当时机可以进行稍大幅度的调价：如样板间完工投入使用、绿化工作完成、配套设施建成投入使用、物业入伙等。
六、销售渠道建议
●主要方式：传统的现场销售；
●网络、网页促销；
●房展会；
●特定场所展销会；
●配合旅游黄金周举办现场活动；
●特定渠道顾客网络销售；
●联系大型外企公司做产品说明会，直接销售
八、合作方式
基于在短时间内快速回笼资金，实现开发商效益最大化，本着互惠互利的原则，推出以下合作方式供参考：
●包销方式甲方（三亚宏长实业有限公司）向乙方（海南逢春雨房地产服务有限公司）提供底价包销的方式：
A、报效底价为￥6500元每平米的均价；
B、包销期限为18个月；
C、包销款支付方式为：
1、进场销售时付总包销金额的10%
2、根据销售进度付款，第一期销售达64套付10%，以后每销售32套付10%，320套售磬付完全款。
D、溢价款分成比例为四：六
●代理方式甲方（三亚宏长实业有限公司）向乙方（海南逢春雨房地产服务有限公司）提供点数提成独家代理的方式：
A、代理期限为18个月
B、代理点数为总销金额的2%
C、代理保证金为￥100万
D、溢价款分成比例为四：六
篇2：房地产策划经理制定营销方案工作标准
房地产策划经理制定营销方案工作标准
工作名称:制定营销方案
执行主体:
流程编号:
1、核心宗旨：促进销售，巩固、提升品牌形象。
2、制定本项目营销方案：
五个参考：
（1）参考根据往年同期销售情况
（2）参考前期推广效果、销售情况
（3）参考周边竞争对手销售情况
（4）参考本项目现有产品结构
（5）参考房地产整体发展情况
三个基础：
（1）以跟进营销中心推广主题为基础
（2）以本阶段可运用的营销费用为基础
（3）以本项目公司可调用人力、物力为基础
两个细分：
（1）从整个时期细分到各阶段制定营销方案周期：年度───季度───每月───每周
（2）从整体细分到局部制定营销方案（以华景为例）：大产业市场（广州）───板块市场（天河板块）───区域竞争市场（华景新城及周边竞争对手形成的区域）───本项目销售现场（小区业主居住范围及销售中心）
3、包括内容
（1）前期推广效果经验总结
（2）通过市场调查、周边竞争对手分析确定所在市场环境（主要产品特征，目标消费群特征）
（3）发掘市场空缺，分析本项目产品特点
（4）根据以上内容制定营销方案
a、产品包装
b、推售节奏
c、宣传配合
d、现场布置
e、小区活动
篇3：知名地产公司营销部组织构架薪酬管理方案(1)
知名地产公司营销部组织构架及薪酬管理方案（一）
**公司根据大连知名地产商业地产有限公司二〇一四年四月一日实施的《项目营销系统薪酬调整实施细则》拟定了《**知名地产营销部组织构架及薪酬管理方案》。具体方案如下：
一、薪酬构架及组织设计总体原则
**项目公司是新成立的公司。**交通、经济欠发达，人才趋向性较差，根据本地实际情况，编制本方案。本次上报的总体原则如下：
1.符合集团人力资源要求。
2.结合本地实际人力资源及薪酬水平。
3.结合目前营销部实际的人力资源情况。
4.充分考虑在岗人员的多能化，将空缺岗位的工作承担到其它岗位，做到1人多能，节约人力资源。
二、组织构架及人员分工：
营销副总经理（1人）
营销部经理（1人）
副经理（销售)(1人）
副经理（策划）（1人）
销售主管（2人）
客服主管（1人）
置业顾问（12人）
客服人员（3人）
策划人员（4人）
关于组织构架及相关招聘工作的说明：
1.目前**项目公司营销部副总经理由集团营销部副总经理程斌代理。
2.根据惯例，**项目公司不招聘营销部经理。
3.其它岗位人员由集团调配及本地招聘。
营销副总经理（1人）：
●负责整体营销业务的全面管理与实施；
●贯彻和传达公司及集团最新文件精神，部署销售任务；
●总体协调营销部与其他部门之间的衔接工作；
●负责营销费用的预算和执行情况；
●审批销售案场的激励制度和管理制度及奖金分配等体系；
●负责对营销部人员工作的监督、管理、考核；
●贯彻执行和完成公司领导布置的各项工作，实现项目各阶段销售目标；
●定期向公司领导汇报销售部的日常工作；
●配合策划部完成相关推广策划工作；
●处理购房客户的严重投诉，维护公司形象和信誉；
●完成总经理交代的其他工作。
营销部经理（1人）：
●协助营销副总负责营销业务的全面管理，定期向公司领导汇报销售部的日常工作；
●贯彻执行和完成公司领导布置的各项工作，实现项目各阶段销售目标；
●定期组织销售工作会议，检查布置工作，管理并规范营销行为；
●负责对本项目置业顾问的培训、管理、考核工作；
●负责销售及交房过程中所需各项证件的办理工作；
●处理购房客户的严重投诉，维护公司形象和信誉；
●配合策划部完成相关推广策划工作。
策划副经理（1人）：
制定并执行营销策划、广告推广等相关工作；
负责编制宣传推广费用等预算，负责编制推广计划等工作；
负责按营销计划将工作计划及工作内容及时与合作广告公司沟通，并对其工作质量负责；
负责与媒体等联络与沟通，组织各种新闻宣传活动；
负责组织和实施项目的市场推广、促销活动、房展会等工作；
负责知名地产会会刊的编辑、发布工作；
负责对接、督导外包合作公司；
参与销售会议，并修正宣传方向；
积极完成上级领导交办的其他临时性工作。
策划人员（4人）：
●协助策划经理制定并执行营销策划、广告推广策全面工作；
●对接媒体和广告公司；
●负责建立并管理宣传资料档案；
●负责知名地产会员系统的建立及会员活动的策划推广；
●建立本项目的广告www.pmceo.com档案库（包括内容：意见书/发包合同/发布合同/发布文件/效果反馈分析
报告）；
●协助策划经理制定并执行营销策划、广告推广策划全面工作；
负责进行前期项目市场调研，并做出可行性报告；
对周边及竞争性楼盘进行调研，给予合理的调研方案；
负责对项目的广告反馈进行收集和整理，对调整广告策略和计划提供依据；
定期收集市场动态资料完成市场调研报告，并建立市调档案库；
参与销售计划及销售策略等会议的研讨。
销售副经理（1人）：
执行案场管理及协助营销经理工作；
●协助营销经理对本项目置业顾问的培训、管理、考核工作；
●定期组织销售工作会议，检查布置工作，管理并规范营销行为；
负责现场房源销控，销售表单及销售合同的审查；
定期完成定房客户的签补工作，协助加快回款进度；
监督置业顾问数据录入的准确性和及时性；
协助置业顾问的销售谈判和协助处理客户投诉；
积极完成上级领导交办的其他临时性工作。
置业售顾问（总计12人）：
严格按营销部工作流程进行接待工作，完成当月销售任务；
对客户做真实承诺，维护公司的立场，不做不实介绍；
接待现场客户并指引其办理缴纳定金，签署商品房买卖合同等购房手续；
负责办理客户的更名、办按揭、退换房等手续；
负责通知客户签约、领取按揭资料等；
认真执行公司的付款、折扣、退房管理规定等相关规定；
真实反馈客户信息，协助处理客户问题，并做到及时上报；
配合市场调研工作，了解竞争楼盘的动态，做到知己知彼；
协助和配合公司组织的各种营销活动；
服从领导安排，完成部门领导交办的其他工作。
销售主管（2人）：
配合销售副经理管理案场纪律；
协助置业顾问销售谈判和处理客户投诉；
负责完成组内销售指标；
其它工作内容同置业顾问。
客服主管（1人）：
销售后台及客服工作的全面管理与更进；
及时准确向集团上报部门的周报、月报、季度报表；
协助销售经理办理销售及交房证件的各项事宜；
管理和编制部门的重要证件、经济合同及档案等文件；
负责整个部门及案场办公文具等日常用品的申领；
负责案场各种特例表单的跑单工作；
负责定期汇报销售后台及客服工作以及与公司的对接；
积极完成上级领导交办的其他临时性工作。
客服人员（2人）：
负责办理房管局的网上备案手续及权限钥匙的保管（专人）；
负责去房管局办理合同注销、更名等的特殊手续（专人）；
严格执行营销管理制度，与现场销售助理的对接；
负责审核及督察销售数www.pmceo.com据及销售合同的完整性和准确性；
负责合同审核、盖章、签证、纠错等工作；
负责按揭、产权证的登记及办理手续；
负责商品房买卖合同归档、档案整理、合同发放等工作；
服从领导安排，完成领导交办的其他工作。
客服人员（现场收款员1人）：
严格执行财务及营销管理制度，负责与公司财务部的对接；
负责客户现金、刷卡、支票、本票的收取工作及收款数据的电脑录入工作；
负责审核销售价格、合同保管等工作；
负责面积补差的办理工作；
负责财务报表的统计工作；
负责特殊折扣的汇总工作；
服从领导安排，完成领导交办的其他工作。