楼盘户型的分析

　　一、户型分析概念

　　1、概念：在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。

　　2、特点：户型设计综合分析的成果与项目开发时间、空间、地段、区位、环境、投资等实际存在的理性条件有关，也与开发商的认识水平和投资需求、设计师的素质和水平、市场需求中主要目标客户群的承受力和生活习惯等处于动态的感性条件有关。因此户型设计综合分析的成果往往不是唯一的，经常是多元的，但是只有经得起市场考验的成果才是正确的、高明的。

　　3、目的：在符合产品定位的前提下，为置业者提供经济、合理、实用和更加舒适的生活居住空间。

　　二、当前市场流行的户型经济标淮分类

　　（一）分类

　　1、经济型，又称紧凑型，普通标准；

　　2、小康型，又称中品型，中挡标准；

　　3、舒适型，又称高品型，高挡标准；

　　4、豪华型，又称消费型，超级标准。

　　（二）分级

　　一般每一分类按不同功能设置、不同空间尺度、不同用地强度、不同组团方式、不同环境条件、不同物管标准等条件又分成高、中、低三级。但分级不象分类那样严格明确，经常互相交叉相融。

　　三、户型分析方向

　　1、布局、朝向、楼层、实用率；

　　2、布局是关键（交通路线、功能分区、动静分离,

　　公私明确等）。

　　四、户型布局分析要点

　　（一）使用功能

　　1、主要功能:

　　私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等

　　公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等

　　2、辅助功能：

　　专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等

　　共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等

　　（二）平面尺度

　　1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）

　　2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）

　　3、面积-一般情况下等于面宽×进深

　　1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房）

　　2）组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室）

　　3）交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关）

　　4）交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）

　　（三）空间环境

　　1、层高

　　2、间距

　　3、采光

　　4、日照

　　5、通风

　　6、观景

　　7、空气

　　8、噪声

　　（四）总图

　　1、规模（用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等）

　　2、物业分类

　　3、单体幢号布置和朝向

　　4、自然环境

　　5、景观与绿化

　　6、市政交通

　　7、小区内部交通

　　8、外部配套

　　五、常见问题判断方式

　　（一）显性失误

　　1、设计不合理（违反设计规范）

　　2、功能不匹配或不完善（突出重点后忽略或减弱必需功能）

　　3、使用不方便（违反地区生活习惯）

　　（二）隐性失误

　　1、设计粗糙、顾此失彼

　　2、装修改造量大、研究深度不够

　　3、模棱两可、怎么改都不满意

　　（三）观念分岐

　　1、设计风格超前或滞后：前者需花成本去启发和引导市场，后者掌握不好时机易滞销或呆盘；

　　2、创新与风险并存：创新适度符合市场需求导向和地域特点，创新失度则面临市场接受度的风险，创新市场予测中应包括风险予测、研究和应对策划；

　　3、仁者见仁、智者见智，业内智者有争议，成则生、败则亡，非实力派慎之。

　　六、常见病例

　　1、空间布置大而不当

　　2、平面尺度不按家具组合尺寸+交通尺寸控制

　　3、进深和面宽一边过大或过小不相匹配

　　4、进深和面宽方位与家具布置方式不相配

　　5、片面追求外立面线条,造成室内空间过多凸凹之处不好使用

　　6、交通流线不合理

　　7、交通面积过大且功能单一

　　8、黑房间

　　9、追求空间视角变化牺牲实用性

　　10、共亨空间大而不相匹配影响相邻空间使用功能

　　11、公共空间处置不合理

　　12、竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服

　　13、结构构件外露不平影响使用

　　14、细节处理不当，漏项、尺度或位置不合理

　　15、过多而无特色、缺主力户型、配比失度

篇2：楼盘建筑模型设计制作合同(增加楼体及户型)

　　房地产模型设计制作合同(增加楼体及户型)

　　委托方(甲方):*市*集团有限公司

　　受托方(乙方):广州市KM建筑模型有限公司

　　甲方委托乙方制作建筑模型,乙方接受该委托。甲乙双方依照《中华人民共和国合同法》、《广告管理条例》及有关法律,本着平等自愿、公平互利、诚实信用的原则,经过双方就本模型设计制作项目充分协商,订立以下合同条款,双方保证严格遵照履行。

　　一、项目名称:**项目模型增加楼体及户型模型

　　二、制作比例及尺寸:(制作方案详见附件)

　　1、在原有总体模型上增加1座、2座、11座、12座(共7栋建筑)采用实体制作

　　2、在原模型上增加2套平层户型:1:25;沙盘尺寸:800mm×800mm;采用实体制作

　　三、合同费用及付款方式:

　　1、总造价:人民币￥ 28000 元正(大写: 贰万捌仟圆整)(含设计制作费用、材料费、底座价、税金、一次性运输费、差旅费、维护费等全部费用),在制作过程中如甲方提出进行局部细微的修改,乙方应按甲方要求进行且不收取费用。大面积的修改由双方确认修改工作量,确认后支付相应的修改费用。

　　2、付款方式:

　　(1)签订合同后七日内乙方收取总造价的40%作为预付款,模型制作完成甲方在广州验收合格后由乙方运至现场安装完毕后支付余下总造价的55%,剩余5%为维护费用和质保金,www.pmceo.com在质保期满无质量问题予以返还。

　　(2)乙方收款前应按甲方财务要求提供合法有效的发票,否则甲方有权拒付款项,甲方通过银行转帐或支票的方式予以支付;

　　(3)因甲方需求分多次安装,乙方应予以配合,甲方应支付相应的交通费及运输费用。

　　(4)乙方完成制作安装后甲方需进行布展、调整等工作时,乙方不得拒绝,甲方负责乙方安装人员的车费、人工费及食宿费用,乙方应出具相应合理的票据给甲方,经甲方审核合格,方可报销。

　　四、模型制作工期及保修期:

　　1、模型制作和安装工期:25天,工期应从乙方收到甲方合同预付款及图纸之第二日起计。

　　五、双方责任:

　　1、甲方责任:

　　(1)向乙方提供与制作该模型相关的资料及图纸;

　　(2)提供必要的协助义务:建筑外立面定色、分色、图纸的及时提供及其它乙方要求甲方配合的事宜;

　　(3)应按照本合同约定之"付款方式"支付各期款项;

　　(4)如因甲方原因导致部分模型未能按时完成的,甲方须于工期届满之日起十五天内补充相关资料或于工期届满之日起十五天内明确处理方案。

　　(5)如甲方擅自提前解除本合同或拒绝验收建筑模型成品的,乙方所收甲方之预付款不予退回并且甲方仍须继续向乙方付清余下制作费;

　　(6)模型成品经甲方验收合格,因甲方原因未能按约定时间收货的,甲方须先付清所有款项后再暂时将模型成品堆放在乙方现场,如堆放时间超过30日的,乙方有权向甲方收取相应的堆场费;

　　(6)无故拒绝接收模型,应当赔偿乙方因此造成的损失与运输费用;

　　2、 乙方责任:

　　(1)必须按甲方要求按时按质按量完成建筑模型成品的制作工作;

　　(2)在制作过程中,对于模型规格、质量、技术、效果、需严格按照甲方认可的方案进行制作,做到局部精细、整体和谐、层次分明、布局合理、色彩协调。

　　(3)应对甲方提供的模型图纸资料负责保密,并对模型尺寸和技术要求不随意变动。如模型不符合甲方的设计制作要求,或未经甲方同意进行变动,甲方有权拒收模型,乙方应赔偿由此造成的损失。

　　六、制作安装程序

　　1、本合同签订之日起3天内(已包含在总工期内),乙方应按本合同的具体要求,向甲方出具模型制作安装计划书,经甲方审核批准后,乙方方可开始制作,在制作过程中乙方应和甲方充分沟通,听取甲方关于制作的意见;甲方应指定专人对模型的制作项目进行签署及确认工作,避免多头指挥,延误工作进度。

　　2、在制作过程中,乙方应对甲方的检查提供方便,如甲方对乙方的制作不满意,乙方应予以修改,直到满意为止;

　　3、模型制作初步完成,乙方应通知甲方参与验收,如甲方对乙方的制作不满意,乙方应按甲方要求进行修改。

　　4、双方根据合同的约定和安装计划书进行验收,经验收合格,方可进行安装。

篇3：小户型概念推广形象包装

　　小户型概念推广及形象包装

　　1、小户型物业营销特点

　　1) 小户型营销更加注重概念的运用和形象的塑造

　　相对于其他物业类型而言，小户型更加注重形象的塑造，这主要是由于小户型的物业特点决定的，小户型物业面对的客户群目前主要是年轻人，这类人群思想观念先进，易于接受新概念、新思想、同时也喜欢新事物的冲击。

　　因而，小户型物业的营销显得十分夺目，经常让人有耳目一新的感觉，新概念、新形象层出不穷。这些从案名、推广主题、形象包装等都可见一斑。苹果园、柠檬印象;钰龙园、炫特区、易构空间、苹果社区、蜂鸟社区、非常男女等案名都能让人感觉到一种强烈的冲击感。

　　从包装来看，炫目的色彩、大量时尚元素的运用极大的丰富了人们的视线，给人们带来了视觉享受，使客户在不知不觉中就陷入了美丽的"陷阱"之中。

　　2) 小户型营销的手法更加多元化，也更易创新

　　概念演绎：小户型大多会演绎某个概念作为形象的支撑和社会的关注点

　　主题活动：组织网络文学征集大赛

　　支付方式：零首付等

　　名人走秀 ：崔永元实话实说皇庭世纪的开盘、中国女排东方都会的走秀。等等。

　　3) 小户型营销更加注重文化营销

　　营销打出"文化牌"，当地段和价格不再成为楼市竞争的惟一因素的时候，文化营销的塑造成为一道亮丽风景。如果说在整体的市场容量和市场影响力上小户型还没有成为楼市的主流，那么在营销上，小户型的营销却是当之无愧的最为引人注目的现象之一。相对一些大户型项目客户组成复杂，小户型的目标客户集中明确，基本上是22至35岁之间的年轻白领，志趣相近，积极向上。而现代的流行文化，基本上是一种属于年轻人的文化。

　　这种特点使得小户型项目在营销过程中，可以更好的利用文化的力量来抓住目标客户。因而更多的利用文化营销的力量，包括各种晚会、时尚表演在小户型社区具有广泛的群众基础。

　　2、小户型营销推广概念解析

　　小户型尤其注重概念推广，制造市场热点、树立市场形象，提升物业价值，吸引市场注意力。

　　1) 小户型推广概念

　　概念 基本特征 代表楼盘

　　Studio 小空间个性化办公、居住 财富广场B栋、欧陆经典

　　SOHO Smalloffice&Home office的缩写，居住办公 建外SOHO

　　Loft LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层没有内墙隔断的开放式平面布置的住宅 嘉铭桐城、金谷1号

　　Solo 精准居住空间、原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房 绿景苑SOLO、金茂、金茂礼都

　　Montage 以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合（即α-room ） 空间;蒙太奇

　　MORE Mobile Office Residential Edifice的缩写，就是移动、办公、居住 。

　　Condo 功能延展；国际condo标准的阳光生活；轻松、自由、浪漫，邻里互助；最大限度的分享和参与 丽阳天下

　　2) 小户型推广概念案例

　　STUDIO --财富广场-B

　　STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业-- "发展中企业"；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共享律师、共享会计师、共享秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。

　　消费群体：STUDIO的消费群体，是所谓的"发展中公司"，这些公司一般的规模在10 人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠"脑力"经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。

　　典型案例：财富广场B栋。财富广场根据后工业时代无限事业空间（OPEN HOUSE）项目形象定位，项目在推广中的主题演变为"整体：国际商务窗口 深圳财富门户；B栋：国际STUDIO。"推广策略是先期以高档商务整体形象面市，统一形象，整体推广；后续根据A,B栋的实际市场表现，调整B栋形象为国际STUDIO，使B栋形象更加鲜明，营造形象差异，以加速B栋销售。A栋面向成熟期公司（大中型办公），注重办公形象与空间的使用效率；B栋面向知识型公司（小型办公），关注空间分隔与开放办公的均衡性。最终市场表现/客户认同是：深圳商务销售冠军、深圳最佳地铁物业、提升企业形象，一步到位的选择。

　　SOHO --建外SOHO

　　SOHO（家庭办公）：一词起源于80年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最另类、最有品位的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词，即是"Small Office Home Office"的缩写，意为小型的、家庭的办公室。

　　典型个案：建外SOHO，位于长安街上，国贸中心正对面，是北京的商业心脏。 建外SOHO总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平米，地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。

　　LOFT --嘉铭桐城和金谷1号

　　LOFT概念：英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。

　　消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。

　　典型个案： 嘉铭桐城位于亚运村北苑路以东，地处新圈定的"奥运村"址的门户之上，北面是将由大陆和港台三方共同兴建、紧邻中心市区的多功能高尔夫球场；嘉铭桐城的半围合式建筑是国际知名设计公司---加拿大B+H国际建筑事务所大师之作。300米长的天然梧桐大道，社区最集中、最富有艺术气息的文化休闲走廊，此刻

、即使不在法国你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之约，其实在嘉铭。桐城无论是林阴大道、还是会所概念下的文化体育设施或个性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉铭。

　　SOLO --时代SOLO

　　概念：原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。

　　消费群体：SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。

　　典型个案："时代SOLO"地处崇外大街新世界商场西侧，为崇文门新世界商圈的核心区域。以新世界百货，新世界万怡酒店、正仁大厦等为核心，大康大厦、廖氏文德大厦、金纶大厦及众多写字楼，各种餐饮娱乐设施组成了成熟完善、商务气氛浓厚的新世界商圈。"时代SOLO"位于崇外大街与即将通车的祈年殿大街之间，得两路之便利，同时也肩负着沟通两个商圈的责任。周边：商圈核心区商务气氛浓厚，周边被*广场、前门、天坛、明城墙遗址公园等所包围，堪称最具北京特色的商务区。主力户型在30-50平方米(建筑面积)，以京城写字楼前所未有的面积出售。可以以销售户型为基础自由组合，可大可小，可进可退。配合精准办公室所推出的"精英商务"办公服务模式，将公司日常事务性工作全部剥离出来，连同财务、法律等服务由"精英商务"办公体系一并向您提供，使您从消耗性固定资产投入、低频使用空间，行政人员聘用等繁杂的事务中脱离出来。

　　蒙太奇(montage) --空间蒙太奇

　　蒙太奇(montage)属设计原理。最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。大空间平面（free plan）模式，所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做…。通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做。

　　典型个案："空间蒙太奇"是现代住宅结构技术的革命；大跨度预应力楼板技术的使用；使楼内的墙均可拆移，没有任何明梁和暗梁；可以象搭积木一样自由组合各种形态的户型；二户并一户、三户改二户、半层做一户；甚至能组合出京城最大的1000平方米户型--一层做一户；也可以分割出京城最小的户型50余平方米。

　　Condo--丽阳天下

　　Condo概念：condo缘起（in America）:60年代以后发展起来的一种新兴物业形式，首先在美国立法建造；"任何集合式的社区，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo为了使生活更为简易、方便，除了一般性的休闲设施外，更有加入餐厅、购物中心、娱乐设备等，有些更提供退休老人照护服务，使住入Condo的住户，更能自给自足"。

　　事实上，按照原有的 condo定义，目前我们居住的小区都是condo。时至今日，在美国condo已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前深圳的酒店式公寓。Condo在发展变迁的过程中在物业的形式上有了很大的改变，但并没有改变它所倡导的精神。

　　典型个案：丽阳天下地处深圳市滨河路新洲立交东南角，阳光四季花园正南，紧邻新洲路和石厦中学。项目占地6731平米，总建筑面积61776平米，由2栋32层塔楼组成，其中1-2层为4500平米的商业裙楼，3楼架空，4楼以上为住宅。项目毗邻中心区，地理位置一流；周边配套成熟，交通便利，居家生活相当方便。