某住宅项目开盘前的营销推广策略
总体思路：
提早导入宣传，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度；
营销阶段划分，控制营销推广节奏，加快工程进度；
采用VIP权益增值策略，积累VIP客户；
运用VIP客户升级及奖励策略，分时分批确定房号，提高解筹率。
一、入市时机建议
项目已经进入施工阶段，同时通过前阶段的“一字值千金”征名及“五一劳模表彰”公关活动，项目已在市场上引起一定的关注，但关注度不高。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户，同时当地房产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。
二、阶段营销总体策略
一）阶段总体策略
抓紧时机，完善包装
多元组合，密集渗透
区间价位，试探市场
实利优惠，调动客户
释义：
根据营销节点，抓紧时间完善项目现场包装，树立项目形象。
项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄，必须采用有效且多元化的媒体进行有机的结合，根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。
认筹阶段不公开具体价格，采用区间价位的方式试探市场，同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。
认筹阶段采用实利优惠（权益增值）的策略调动目标客源及潜在客源的购买积极性，为项目开盘聚集更多的人气，同时有利于项目后续的连动销售。
二）“抓紧时机，完善包装”——项目包装策略
完善现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建立项目品牌的前提条件；同时加快现场包装也是项目进入认筹必要的前提准备工作。
2．1、项目现场
1）、工地围墙：对沿街面（迎宾路）围墙进行包装，突出楼盘形象与独特卖点，形成长达300米的形象墙。
2）、工地广告牌：项目南北两侧分别为陵州路与新104国道，在其与迎宾路交汇处分别设立大型广告牌。
3）、灯杆旗：迎宾路两侧路灯发布灯杆旗形象广告（按VI设计内容制作）。
4）、路牌导视：在陵县县城陵州路口、迎宾路与陵州路交汇处、迎宾路与104国道交汇处分别设置路牌导示。
2．2、营销中心
1）、设计装修要点
外观风格：与项目建筑外观风格相吻合，体现西班牙风格；建筑式样典雅、美观，外观醒目。
功能分区：模型展示区、接待区、洽谈区、签约区（或签约室）、音像区（兼休闲区）、办公区。
强调建筑的文化品位，提升档次，畅亮通透，体现综合视觉美感；室内布置力求高雅、清新、宜人、宽敞。
2）、室内布置
室内摆放总规模型、分户模型、售楼资料、展板等，以灯光、色彩、音乐、家私、植物作配合，动用一切手段渲染出旺气、人气以及和平之气，通过立体效果，制造销售气氛。
总规模型：反映楼盘全貌，使客户对未来的生活小区（即西班牙小城）有一直观感受；通过精美的模型，充分展示西班牙小城的园林水景、生活配套及休闲场所，以此打动前来看房的客户，从而激发购买欲望。
分户模型：客户未来家的平面和立体展现，通过分户模型来诠释西班牙小城的创新户型设计，引导现代人居居家理念。
售楼资料：如楼书、认购协议书、房屋买卖合同书、付款方式、相关证件和购房办证程序、交楼标准等，全面介绍楼盘情况及客户必须知道的相关事项，让客户充分享有知情权，使其明明白白消费，以体现公司诚信经营的品牌形象。
展板：对楼盘综合情况、物业服务、楼盘卖点等进行集中展示，起宣传及烘托售楼现场气氛的双重效果。
销控图表：显示销售实绩，制造旺销现象，激发客户购买决心。
3）、看楼车
西班牙小城地处新城区，离县城约有5分钟车程，因此准备看楼车是必要的，一方便客户到现场看房，二是对看楼车进行形象包装，形成流动的广告看板。
2．3、板样房
1）装修设计宗旨
与项目开发概念和规划设计理念相一致；杨长避短，通过装修装饰手段来弥补户型的不足，改善房屋的视觉效果，给客户一个“家”的体验，对楼盘销售能起促进作用；强调人性化，体现超前的生活理念，以引导生活品质的提升。
2）户型及位置选择
选择主力户型，并靠近营销中心。
3）装修风格
传统与现代相结合，注入文化内涵，通过色彩、艺术画、吊灯、壁灯、雕栏等营造艺术品味，突出欧式西班牙风格。
2．4、公交路线
向政府公交管理部门提前申请开通环城公交线路，设置“西班牙小城”公交站点，以消除客户对交通方面的顾虑。
2．5、销售人员
对现场销售人员进行统一着装，统一形象，进行岗前专业培训（项目概况、楼盘介绍、客户接待、资料填写、营销技巧等），提高服务水平及营销技能。
三）“多元组合，密集渗透”——媒体推广策略
3．1媒体组合策略
项目在预热升温阶段必须迅速树立知名度，树立品牌形象，因当地没有突出的主流媒体，因此拟采用多元化的媒体组合进行有机结合。
1）电视
投放发布形式：
电视专题广告——塑造形象
电视字幕或板面——造市、促销
电视剧场冠名——扩大品牌知名度
2）报纸
因当地没有局部区域的报纸，从节约成本及目标客户区域分布等实际情况出发，报纸广告宜有选择性地发布。
《齐鲁晚报》、《广播电视报》、《豪门地产报》，以中小版面为主，以形象推广主。
3）户外广告牌
具体位置：陵州路（1块）、迎宾路（2块），另建议县城人流密集区域或临时售楼处屋顶处设立一块。
4）短信
配合销售周期和促销活动，通过短信群发，进行快速信息传递。
5）DM
DM具有图文并茂、制作精美、易收集查阅、信息传播快、经济实惠等特点，因此，是当地营销推广的重要媒介。通过邮政随报纸直接发送，同时可视情况作为宣传单张对重点区域进行人员派发。
6）道旗
位置：在新城区迎宾路及县城主要街道（建议）。
7）售楼书
内容：小区效果图、园林规划、区位环境、交通状况、周边配套设施、会所、 自然景观、中央花园、雕塑小品、绿地道路、
户型介绍、智能化物业管理及社区服务、内外装修、远景展望。
8）电视专题短片
营销中心电视播放，对企业及项目进行全方位形象宣传展示。
9）其它
折页、户型单张、展板、POP挂旗、指示牌、导向牌、看楼车、文化衫、手提袋等。
3．2媒体推广策略
密集轰炸与长线渗透相结合。
前重后轻，前密后疏，前紧后松，前短后长。
四）“区间价位，试探市场”——价格策略
项目认筹阶段，销售人员统一口径，不公开具体价格，报出项目区间价格，通过与客户的沟通了解客户的心理承受价位，以及了解客户对不同楼层、朝向和户型等单位的心理需求价位，以利与后期营销相关策略的调整，使项目达至快速、均衡的销售。
五）“实利优惠，调动客户”——活动营销策略
根据前期的目标客户定位，其中团购客户占有一定比例，项目可借势前期征名活动的预热以及盛大认筹，针对团购客户，进行系列优惠活动，将项目再次推向一个新的高潮，引爆市场热潮。
促销活动一：
5．1活动名称——“购房集中赢”（针对团购客户）
5．2活动目的
认筹期间，最大限度的积累认筹客户，使项目开盘“一炮而红”，迅速回笼资金继征名活动之后，再次进行项目市场推广，扩大市场影响力，树立品牌形象。
5．3动细则说明
在认筹阶段，举行“购房集中赢”优惠活动，客户可结队登记报名，报名为五人一组，在开盘公开发售之日凡全部成功认购的客户（5个人全部成功认购）组团可获额外“惊喜”，具体优惠如下：
凡成功认购的组团客户可获得正常优惠折扣外的97折优惠（待价格策略制定后再具体确定）；
凡成功认购的组团客户可获赠“神秘礼品”一份。
5．4动准备工作及宣传道具
在活动三天前利用短信群发和报广发布活动信息。在活动开始前准备好项目简介以及活动优惠和组织说明。（另案提交）
促销活动二：
5．2．1活动名称——“VIP增值模式正式启动”；
5．2．2活动时间；
5．2．3活动细则说明；
VIP认筹，增值模式正式启动，凡购买VIP贵宾卡诚意客户均可享受VIP增值优惠，简要说明如下：凡诚意认筹客户凭身份证限量购买一张VIP卡，VIP卡可以转让，自认筹之日至解筹之日每天享一定的增值额（其间进行一次VIP升级，使部分VIP客户提前成为正式客户），增值额用于抵付购房款。
（VIP认筹活动方案另案详细讨论）
5．2．4活动准备工作及宣传道具
VIP卡设计制作、VIP认筹活动准备，活动前三天电视媒体及手机短信、报广全面发布信息，全面挖掘目标客源和潜在客源。
篇2：地产营销推广管理程序
(一)、销售策划及推广程序和内容 房地产销售策划推广直接决定着项目销售的成败,但策划推广本身具有极大的创新性和灵活性。为使公司策划推广方面的发展合理有序,特制定本基本程序,供决策时参照并进行取舍。
1.市场调查
a.内容:
1)走势分析
2)对手详细信息分析
3)政策环境分析
b.办法:
1)委托专业公司调查
2)与本公司合作的代理公司调查
3)本公司组织调查
2.本案分析
1).产品定位(产品分析)
2).确定目标市场(销售对象)
3).市场风险测度(机会点与困难点)
4).交付标准建议
5).确定诉求重点(最具特征的卖点)
6).确定广告目标(计划达到的效果)
7).确定广告策略、楼盘标志
3.本案销售时机的选择和价格策略的制定
依据:
a.市场状况
b.公司资金情况
c.季节、气候、政策环境等
d.现有关注本案的群体状况
e.工程进度等
4.销售策略提案
1).告知阶段
a.工地围墙 b.户外大牌 c.灯箱 d.企业活动推广 e.俱乐部活动 f.企业形象广告 g.样板房展示 h.亮化工程
2).吸引顾客购买阶段(拉式策略)
本阶段的目标是吸引、集聚顾客群体。
a.广告媒体宣传(产品广告) b.向目标客户寄发资料 c.开盘推介活动 e.事件营销(不断吸引眼球、制造卖点) f.采访报导 g.售楼处的资料和接待
3).促成购买阶段(推式策略)
本阶段根据前段集聚的顾客基础,确定开盘时间、商品房推出量和销售办法。
a.售楼处气氛营造 b. 利用特定事件引爆市场 c.广告和报道支持 d. 强销期接待、促成购买
4).销售持续期
a.适量的广告支持 b.前段总结、市场情况 c.正常接待 d.再寻热点,制造小高潮 e.俱乐部活动、口啤营销
5).销售尾声阶段
a.利用工程进度(封顶、竣工、交付)制造气氛、热点;
b.利用已购房客户的传播效应;
c.利用价格策略和即将售磬谢幕的效应。
5.销售包装计划
1).售楼处的包装
a.布置舒适、气派、精美,与楼盘形象、产品目标市场和文化品位相适应;
b.售楼处内外POP广告、旗帜、销售气氛热烈;
c.沙盘、模型、VCD讲解等道具;
d.楼盘标志、业务人员服装、胸牌等;
2).工地的包装与安排
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本文提要：房地产销售策划推广直接决定着项目销售的成败,但策划推广本身具有极大的创新性和灵活性，为使公司策划推广方面的发展合理有序,特制定本基本程序,供决策时参照并进行取舍。 nbsp; a.参观的安全通道及观察楼盘最佳视点选择;
b.安全文明高质施工的展示;
c.道旗等气氛安排;
d.已建成设施的参观(如泳池、小品、会所等);
e.已建成的样板环境的参观;
f.停车安排;
g.已建建筑物的亮化;
3).样板间与电梯间的包装与参观安排
4).物业管理的准备(人员与指示牌)
a.人员上岗安排及要求;
b.保安队伍训练展示;
c.对销售产品的特质及其它侧重点的学习了解;
d.物业管理展示;
e.各种指示牌的准备;
6.会所包装及小区文化品味展示
a.会所功能定位、www.pmceo.com位置、规模、装修、设计、实施的展示;
b.小区人文环境特性的展示;
7.销售广告计划
1).销售广告按引导期、公开期、强销期和持续期设计投入不同的广告,以达到在不同时段不同的目标要求。
2).杂志广告
a.媒体选择 b.版面大小 c.刊出时间 d.诉求重点
3).报纸广告
4).a.媒体选择 b.版面大小 c.刊出时间与强度 d.诉求重点(企业形象与商品印象)
5).电视广告
a.媒体选择 b.时段选择 c.提供方式 d.影片制作
6).DM广告
a.目标对象或区域的确定 b.发行途径的选择
8.参加展会计划(详见附件)
9.销售人员作业计划
1).选择代销或自销;
2).销售培训计划;
3).销售激励办法。
10.本案销售预算的拟定
1).年度营销费用、项目营销费用(公司计划);
2).月度营销费用(每月资金协调会批准后执行)
篇3：营销推广活动服务合同
营销推广活动服务合同
合同编号：
委托方：____________________________________________（以下简称甲方）
承办方：____________________________________________（以下简称乙方）
依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国广告法》及相关法律、法规、规章的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，协商一致就甲方委托乙方承办_______________活动推广事宜达成如下合同条款，以资共同遵守。
第一条：推广活动概况
1.1活动项目：_____________________________________________；
1.2具体内容：_____________________________________________；
1.3活动时间：_____________________________________________；
1.4活动地点：_____________________________________________；
1.5活动方案：执行方案及相关计划详见本合同“附件一__________”，由乙方根据甲方要求策划、设计并经甲方确认后执行；
1.6前期准备：乙方进场准备时限自_____________至_______________完成准备；乙方完成准备后，甲方应当及时验收，若对相关质量及数量有异议，应当即提出；双方经核对活动方案及相关设计图纸后，如确有问题，乙方应该立即整改；如对活动效果产生不良影响，由乙方承担相关责任及损失，甲方有权按方案清单扣除相应费用。
1.7其他约定________________________________________________。
第二条：合同价款及付款方式
2.1合同价款总额为：人民币_________元，即大写人民币__________圆整。除了经过甲方书面确认的可增加的费用外，本合同价款总额不因任何事由上浮，包括但不限于不可抗力、价格上涨等因素。
2.2合同价款明细详见合同“附件二_____________”。该价款含人工费、道具费、场地费、交通费、政府报批收费、税金等一切乙方为了履行本合同项下委托事项所产生的费用。
2.3本合同选择以下第_____种方式付款：
A.推广活动全部完成并经甲方书面确认后，甲方一次性支付。乙方应于甲方付款前一周提供全额发票；
B.合同签订后内，甲方支付合同价款的_______%，计RMB￥___________元（即大写人民币_________________圆整）；活动结束并经甲方确认后，支付合同价款的______%_，计RMB￥________元（即大写人民币____________圆整）。
2.4如果付款方式采取上条B项的约定，则遵循以下付款条件和程序：
2.4.1付款前，乙方应提前一周提供等额发票，甲方支付最后一笔款项前，乙方应当提供相当于本合同价款总额100%的发票。如因乙方提供发票时间延迟则甲方不承担逾期付款违约责任；
2.4.2在活动执行完毕后，乙方www.pmceo.com需于2个工作日内提供活动结算清单，甲方于2个工作日内进行审核并制作确认清单，甲方按照确认清单支付。
2.4.3活动执行过程中，如确有需要额外增加列支，乙方需向甲方出具书面说明，经甲方书面确认后方可列入最终费用结算。
2.5支付方式：□支票□转账□现金□其他_________________。
第三条：双方权利及义务
3.1甲方权利义务
3.1.1甲方保证拥有签订并履行本合同的必要资格资质。
3.1.2甲方根据本次活动实施的实际需要确定委托乙方提供活动承办服务的项目、范围、内容及标准，并于活动方案中加以明确。
3.1.3甲方有权监控、指令乙方及工作人员活动执行；要求乙方更换不符合要求的工作人员。
3.1.4甲方应当按照合同约定付款。如甲方要求增减项目的，应书面通知乙方。双方确认的增减项目，乙方应积极配合执行，相关费用由甲方承担。
3.2乙方权利义务
3.2.1乙方保证具有签订并履行本合同的必要资格资质，有能力承担本合同活动。
3.2.2乙方负责本合同项下所涉第三方协调工作，以及政府报批手续的办理。
3.2.3乙方保证按约定的时间、质量完成全部准备工作，包括场地搭建、场地布置、所有物料道具准备、演职人员到岗等；执行活动方案，向甲方提供活动承办服务，并在本合同规定的范围内采取措施维护甲方的利益；活动结束后，按照甲方处理善后事宜。
3.2.4甲方于本次活动准备期间或活动当天，可视情况需要对相关活动方案进行调整，乙方应积极予以配合。
3.2.5乙方负责各类活动包装、宣传品的设计、制作及发布，前述设计内容均需全部经甲方确认后，方可进行制作和发布。
3.2.6推广活动现场范围内所发生的一切人身伤亡以及财产损失由乙方负责。
第四条违约责任
4.1任何一方在合同正式履行之前要求终止合同的，应当提前告知对方，协商解决。否则应当支付合同相对方合同价款总额_10%__作为违约金。
4.2若乙方未能按本合同及甲、乙双方确定的活动方案，在约定的时间内完成本次活动的承办组织工
作，或未能按约定提供物料道具并严重影响甲方活动效果，除不可抗力原因外，甲方有权解除本合同，乙方应退还甲方已支付的价款，并且支付本合同价款总额的20%给甲方作为违约金。
4.3若甲方未按照本合同约定向乙方支付合同款项，每逾期一天，甲方应支付乙方万分之二的违约金。
4.4乙方未能及时按照本合同3.2.2项规定履行政府报批手续的，乙方应当承担本合同价款总额的20%作为违约金，同时导致甲方受到政府处罚或者其他损失的，乙方弥补甲方为此遭受的全部损失。
4.5乙方违反本合同3.2.5项的约定擅自制作发布，乙方应当承担本合同价款总额20%作为违约金。
4.6乙方不得将本合同项下的权利义务转让给任何第三方，否则甲方有权解除合同，并有权要求乙方承担本合同价款总额30%作为违约金。
4.7如果本合同所明www.pmceo.com确约定的违约金和乙方的其他责任仍然无法弥补甲方为乙方违约行为遭受的全部损失的，甲方有权要求乙方赔偿其为此遭受的全部损失。
第五条免责条款
5.1不可抗力：甲、乙任何一方因不可抗力不能履行本合同，并在不可抗力发生后的14日内，将不可抗力发生的情况及时书面告知对方，同时附上政府或相关权威机关出具的证明，并及时采取措施防止对方损失扩大的，免除责任。
5.2任何发生于不可抗力之后的违约行为不得免责。
5.3_其他：_____________________________________________________________.
第六条争议解决方式
因本合同所引起的任何争议或纠纷，相关方应本着互让互谅的原则进行友好协商；协商不成，双方同意选择由甲方所在地有管辖权的人民法院管辖。
第七条其他
7.1未尽事宜，双方协商一致可以签订补充协议修改或补充。
7.2本合同共有附件_____份，附件为合同的有效组成部分。附件有：
（1）“附件一___活动方案及相关计划_______”；
（2）“附件二___活动价目明细表_______________”；
（3）“附件三_____________________________。
7.3本合同一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，具有相同效力。
7.4本合同经双方签字、加盖公章后生效。
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
法定代表人：
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委托代理人：
委托代理人：
公司地址：
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邮政编码：
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电话：
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传真：
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开户银行：
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