篇2：小区物业收费难题的有效解决措施

　　小区物业收费难题的有效解决措施

　　笔者所在的物业管理公司管理“太阳园小区”自20**年入住以来，物业管理费收缴率始终徘徊在 60%-70%之间，这种状况，导致了物业管理公司运转困难，也使物业服务质量降低，而这又造成业主不满情绪越来越高，进而形成一种恶性循环，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。

　　一、存在的问题分析

　　(一)前期开发遗留的问题

　　由于小区位置优越，又是该地区为数不多的高档住宅小区。故此房屋销售火爆，入住率较高。但业主入住后却发现如下问题:

　　1.城铁扰民问题。

　　由于该项目为预售，业主入住后发现小区的(9、10)2栋塔楼距离城市铁路仅有二十米左右，列车通过的时候，噪音巨大。业主找到物业公司要求退款或调房，物业公司不同意，由此也加重了对“开发商”的信任危机。

　　2.停车问题。

　　由于规划原因，停车位数量已不能满足入住“太阳园小区”业主的停车需求。

　　由于业主不分责任范围，故经常在物业公司收费时强调“开发商的问题还没解决，我们不会缴费。”

　　(二)物业管理

　　公司存在的问题

　　1.物业服务人员的工作态度不够积极。

　　不能急业主之所急，不能站在业主的位置出发，就不能与业主心连心。有些服务人员在接到业主急迫报修要求时，仍不紧不慢，漫不经心。在业主看来，这是一种对工作消极懈怠的表现。

　　2.细致工作欠到位，引发业主对服务质量的不满。

　　保安管理制度虽然条款制定完备，但是在保安人员实施具体的秩序协调时，由于态度方式等做不到位，引发了业主的不满情绪。

　　3.服务程序化彻底有待加强。

　　物业管理过程中，制度制定完备只是基础工作，真正有效地贯彻落实才能发挥物业管理企业的功能。遇到突发事件的时候，而不能乱了阵脚，顾此失彼，影响了其他业主的正常工作、生活。

　　(三)物业管理公司需要加强宣传力度

　　业主大多数认为支付房款后，房子已属个人所有，对按期缴纳物业管理费产生抵触情绪，虽然行政主管部门出台了一系列的法规和文件，但他们仍对物业管理收费持有不正确的看法，主要表现为:

　　1. 针对所交物业费是否物有所值产生疑问。

　　“物业费包括哪些项目?”“物业费都用在哪里了?”是业主经常向物业公司提出的问题。很多业主对物业管理的理解为:不就是几个保安站岗，几个保洁扫地，给草地浇浇水吗?对于他们所支付的物业费，业主始终认为太高了。“你们物业管理公司为什么养那么多闲人”，更有甚者提出“我们家不需要你们维护，我们也不交物业费。”

　　2.媒体的宣传对业主的影响

　　当前有些媒体，主要是从物业服务纠纷入手，不分青红皂白一律以谴责物业管理企业的行为为主题。这就致使大多数业主都对物业公司有一个错误的认识 -- “物业管理公司骗人”。有的业主利用物业管理条例扬言:“我们成立业委会就是炒你们，还交费干嘛?”由此可见，错误的舆论宣传给物业管理公司的正常管理造成了极大的负面影响，无形中增加了物业管理收费的难度。

　　二、解决办法及具体措施

　　通过对“太阳园小区”收费难的原因分析，本人认为物业管理公司应从以下几点入手，以解决困扰物业公司收费的难题。

　　(一)认真听取业主意见，努力协调业主与开发商的关系

　　为业主解决存在的具体问题。鉴于本人所在物业公司与开发商为隶属关系，为理顺业主、开发商与物业公司的三方关系，我们建立了相应的沟通机制和渠道。

　　1.就具有共性的典型问题选出业主代表，采取三方研讨的方式予以解决。物业管理公司通过对停车问题与业主积极地沟通，由业主推荐较为理性的业主代表，在物业管理公司的组织下，促成业主与开发商之间的对话，共同研究解决上述问题。通过物业管理公司的协调，开发商针对城市铁路扰民问题，对业主给予适当的经济补偿。对于停车量有限，开发商表示无能为力，但物业公司并没有放弃，积极协调停车管理公司，在社区周边的市政道路，开设了路边停车场。不仅解决了业主停车位的难题，而且解决了停车保管的纠纷问题。

　　2.建立社区公示栏和建议箱，在首层电梯间安装公示栏和建议箱。积极正面地引导业主对物业管理的认识。同时将物业管理公司的服务举措、服务标准向业主公示，取得业主的理解和监督。设立建议箱，听取业主的真心话。对于负面意见我们也从专业的角度给予引导或法规解释。

　　(二)苦练内功

　　1.树立全员优质服务的精神

　　员工的服务态度会直接导致具体的服务行为。服务效果的好坏是物业管理企业解决收费难题的关键所在，也是解决物业管理收费难题的一把钥匙。只有树立服务意识，才能使员工真正认识到自己的位置，才能真正理解顾客是上帝的真谛。

　　2.提升物业管理公司的服务形象

　　员工的精神面貌是物业形象的外在体现，一个眼神、一个微笑、一个为用户所急的态度都会使业主改变对物业公司的认识，让业主感受到物业管理公司服务的存在。

　　物业管理公司组织保安队员学习，加强素质教育，精神面貌大为改观。

　　保洁人员的着装也不再是清洁工人一样，总给人以“打扫垃圾”的感觉，而现在重新树立了“保持清洁”的形象，一切都从保持小区的品质出发，从而更上了一个层次。

　　工程维修人员在为业主服务的时候，除了发挥专业特长，还要注重与服务的结合，在为业主维修过程中做好解释工作，让业主明确了解我们工作的过程，故障的原因，避免任何一个环节让业主心存疑虑。

　　3.国际化质量标准管理体系为物业管理公司服务质量保证提供技术支持，物业管理公司通过实施ISO9001质量服务管理体系，不断改进与提高的过程，完善了员工物业服务过程中的细节。

　　物业管理公司苦练内功的具体表现就是狠抓内部管理。在总结基础上，不断修订每一个服务流程，把方便留给业主，将繁琐自行消纳，持续提高服务质量和服务效果。在员工管理上建立培训、监督和淘汰的机制，使员工树立内部与外部的危机意识，从而自觉端正态度，自觉遵守规范的服务行为准则，积极主动地为业主提供服务，使物业公司进入由“仆人”到“管家”，进而成为“朋友”的良性发展轨道。

　　在服务过程中，物业管理公司应强调“三无服务”的理念，即“无干扰、无痕迹、无障碍”。“无干扰”就是要求物业管理公司在开展服务的过程中，不论服务事项的大小，都将因服务导致的干扰因素降至最低，避免服务过程给业主造成不必要的影响。“无痕迹”是“无干扰”服务的升华，服务不仅要降低干扰，更要强调不留“尾巴”，尤其是公共服务。“顶级服务”的标准是让业主在不经意间即享受到了服务，也就是说不要让业主察觉到瑕疵后再去弥补。“无障碍”即强调与业主的沟通无障碍。物业管理公司应建立多渠道、多方式的沟通平台，让业主的意见有处说、建议有处讲，充分体现物业管理公司“以客为尊”的服务宗旨。

　　(三)利用法律手段，扞卫业主权益

　　欠费业主无论利用什么理由 ， 其行为都将给全体业主的利益造成伤害 ， 保障全体业主的利益是物业管理公司应尽的责任。物业管理公司要积极处理各类问题、纠纷，树立业主自主缴费的良好风尚。同时对于恶意欠费的业主，不能一味忍让，漠视其无理行为的存在，而是运用法律武器，扞卫全体业主的权益，以法律手段维护正义。

　　实践证明上述措施的采取有效地化解了业主与开发商、物业管理公司的一些矛盾，无形中增加了业主对物业公司的信任，有效促进了收费工作的成果。目前，“太阳园小区”的物业公司正在通过以上的举措，逐步取得业主信任。收取管理费不是最终的目的，收费、盈利、创品牌、完善市场，最终促进和谐社会建设，才是我们的最终目的。

　　参考文献:

　　①张宝秀主编，《物业管理师职业资格培训教程》，中央广播电视大学出版社，20**.3

　　②刘增田、邢莉萍主编，《物业管理基础》，中央广播电视大学出版社，20**.3

　　③肖建章主编，《物业管理服务案例与管理方案》，海天出版社，20**.2

篇3：新接小区收费难问题的解决心得

　　新接小区收费难问题的解决心得

　　中国物业管理行业自出现的那一天起，收费难的问题就相伴相生，很多同仁对此进行了深入的探讨。总结一下，物业管理收费难的原因主要有：

　　1.业主不了解物业管理的实际含义

　　2.对物业管理服务不满意

　　3.工程质量存在问题转嫁给物业

　　4.业主不缴费的侥幸心理

　　5.业主消费观念问题

　　6.企业内部管理问题

　　服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁付费”，保证收费的高比例和稳定是物业企业发展的需要，也是房地产服务环节得以延伸的需要。

　　针对新接小区物业管理如何提升收费率的问题，笔者所在的公司做了一些有益的探索。

　　一、深入分析所在小区业主不缴物业费的原因

　　20**年，通过社会招投标，我们公司获得了一个小区的物业管理权，这是一个由两栋高层组成的小区，其中一栋是商品房，另一栋是企业公房。

　　在承接以前，我们组织了多次实地考察，了解当时该小区的管理状况，总结出以下几个导致原物业收费率低的原因:

　　1.部分小区业主是拆迁户，刚入住时，原物业管理公司按商品房标准向他们收取了物业管理费。几个月之后，当原物业管理公司得知拆迁房应该参照的物业费是每套8元/月的售后公房标准收取费用时，仍然按照普通商品房的标准来收取，对此他们给出的解释是，当初房地产开发商在建造房屋时是按照普通商品房的标准来建的。即使是有问题，也应该由开发商来解决，与物业管理公司无关。原物业管理公司踢皮球的态度，引起了许多业主的不满，于是，许多业主开始拒绝缴纳物业费。

　　2.少数业主自从搬到这个小区后，已经丢失了多辆自行车，甚至还有燃气助动车被盗的情况，他们认为已经交给物业管理公司管理费、保安费及车辆管理费，可物业公司并没有履行自己的义务和职责，没有真正保证自己的财产安全。原物业公司称保安只负责维护小区公共秩序和安全，丢失自行车不属于他们的责任。业主无法接受这种解释，因此一部分业主也开始拒绝再缴纳任何的费用。

　　3.还有部分业主反映的问题，和房屋的性质有关。部分商品房业主搬进来后才知道这是个商品房和拆迁户房及售后公房混住的小区，这一点买房时售楼小姐并没有跟他们讲明。虽然大家同住一个小区，享受的服务也基本一样，但他们感觉自己并没有因为住的是商品房而得到更好的服务，然而收费标准却高出很多。于是，这部分业主也开始拒绝再缴物业管理费。

　　4.少数业主不交费是因为买房时开发商的销售承诺没有兑现，房屋质量有问题。比如面积缩水，规划更改等，业主多次找开发商索赔甚至要求退房，但开发商置之不理，问题长期得不到解决，万般无奈之下，只好拒缴物业费。

　　原物业管理企业在管理中，过多的精力消耗在一些自己不可能解决的问题上，忽视了“物业管理的本质”--管理和服务，造成业主欠费--企业亏损--管理不善--服务下降--业主长期不缴费的恶性循环。

　　二、尝试“心理服务”，对症下药

　　首先，公示收费。针对收费标准的问题，我们在咨询了有关专家后，决定按照相关法规执行。一方面在大厦大堂张贴公告，公布新的收费依据及标准，另一方面对于原物业管理企业多收取的物业管理费，我们提请相关政府部门与原物业交涉，要求其悉数清退，由我们代为返还各拆迁户手中，获得了一片叫好声。

　　其次，据理力争。针对车辆失窃而引起的业主不满，我们在表示理解的同时，一方面

　　积极和原物业管理企业取得联系，在业委会到场的情况下，就车辆失窃后的赔偿问题，秉着“有理，有利，有节”的原则，积极为业主争取利益。另一方面，我们的收费员也对这部分业主做了一定的工作，毕竟，原物业管理企业的管理责任，不该由现物业管理企业来承担。

　　第三，适当差异。在明确了以上两个举措取得实质性效果以后，我们着手实施差异化服务。物业管理企业要生存，必须符合“质价相符”的经济规律，质量好了价格会上去，价格低了，质量也会下来。由于小区的两栋物业中，一栋是商品房，另一栋是售后公房及拆迁户，由于收费标准不一样之后，保留了商品房物业原有的小门岗设置，而拆迁和售后公房的小门岗就被撤销了，这一举措在最初变更收费标准的公告中，已提出并征询了业主的意见，同时拆迁房和售后公房的清扫标准也适当下降以节约成本，业主比较满意。

　　第四，集中维修。作为物业管理公司，对于开发商遗留的房屋建筑本体的问题，能解决的实在有限，但是我们并不是和原物业管理企业一样，一推了之，而是有多大能力就解决多少问题。另一方面，我们也发现，原物业管理公司和业主关系僵持不下，所以非但很多业主反映的建筑问题没有解决，很多小修及急修问题也积累了不少。在这种情况下，项目部专门组织了力量，在整个小区范围内，开展了多次免费集中维修工作，其实，也仅仅只是解决了一些小修的工作，但是在业主的心目中，我们物业管理企业的形象和口碑得到了认可。

　　经过一年多的管理，目前该小区的物业管理费收缴率基本上保持在90%以上，是原物业收费率的近三倍。

　　总结这个案例的经验，我们发现，提高新接小区的收费率，关键在于以下几点:

　　1.做好承接以前的接管工作，这既需要政府部门的配合，也需要对原物业管理不足有一个清楚的认识，避免重蹈覆辙。

　　2.承接初期的工作十分重要，要让业主一下子感觉到变化，另一方面要变被动为主动，很多问题不能光靠“头痛医头，脚痛医脚”的方式来解决。

　　3.做事先做人，做好人心工程，再做物业工程。

　　物业管理收费难已是一个长期困扰物业管理公司发展的顽疾，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中司空见惯，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，解决好这个最为突出的难题和矛盾，促进物业管理服务行业的健康发展，是整个行业所要迫切解决的关键问题，也是包括业主、开发商、物业管理公司在内的参与物业管理活动各责任主体都十分关注的焦点问题，同时也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

　　参考文献:

　　①《中国物业管理》杂志，20**

　　②蔡诗编，《物业管理实务与操作》，西南财经大学出版社，20**

篇4：物业管理收费难症结及对策建议

　　物业管理收费难症结及对策建议

　　据媒体报道，北京市小区管理费收缴率最高的仅为85%，广州市约有两成业主拒交管理费。珠海市小区管理费收缴率平均在70-80%之间，个别小区曾出现70%的业主欠交管理费，业主欠交管理费最长的有7年之久。

　　物业管理收费难引发了两个不良后果：其一，物业管理公司往往采用停水、停电等非法手段进行催缴，不利于小区的安定团结；其二，物业管理公司以降低服务质量相应对，对业主看不到或看不懂的设备疏于养护，留下较多的隐患。某些城市近几年屡次发生因收费纠纷造成物业管理公司弃小区而去，致使管理瘫痪的事件，可见收费纠纷后果之严重!

　　一、症结所在

　　物业管理收费难，究其原因主要有以下几个方面：

　　1、业主的物业管理消费观念未建立

　　业主对住房售后维护斤斤计较、不愿支付费用。部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。

　　2、业主对物业管理服务质量不满

　　某市城区170多家物业管理公司中，临时资质的占了70%。部分企业为降低管理成本，在用工上采用一些素质不高、价格低廉的劳动力，对关系到业主根本利益和物业保值增值的设备管理掉以轻心，管理混乱、服务差，治安事件频出，引起业主的强烈不满。

　　3、业主对房屋质量、小区配套等建设遗留问题不满

　　由于一些地方没有实行小区竣工综合验收制度，小区开发建设遗留下较多的问题，诸如：货不对板、房屋质量差、配套设施迟迟不完善、违章搭建和擅自改变使用功能等，业主理所当然地将这些问题迁怒于开发商下属的物业管理公司。

　　4、业主将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司

　　业主邻里之间因装修引起的管道堵塞、楼板开裂和渗水等纠纷时有发生，由于一些城市尚未制定出台住宅小区家庭装饰装修管理方面的规法，这类纠纷很难调解，受损一方业主最后往往归罪于物业管理公司的管理不善。

　　5、物业管理公司开罪了业主

　　业主使用物业主要是8小时工作之余，是人们放松自我约束的时间。由于住户的素质和修养参差不齐，诸如：高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理中容易“开罪”一些业主。

　　6、欠费处理难助长了欠费之风

　　目前有关收费纠纷的处理规定：“加收滞纳金”、“在物业转让时代为扣除”、“依法向人民法院起诉”等操作性较差，主要立足于教育业主自觉遵守法规，只是在迫不得已的情况下才诉之法律，而且法庭判决后执行也难。欠费处理难使欠费者有恃无恐，无形之中也助长了欠费之风。

　　二、对策和建议

　　物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题，不仅物业管理公司要正视，也应引起全社会的关注。因为个别业主的欠费问题得不到解决，长久之后会有更多的业主加入欠费行列。而物业管理公司面对财政困难，不但维修工作要暂停，其它服务水准肯定也下降，最后必然导致小区环境恶化，全体业主受害，影响社会稳定。针对物业管理收费难这一问题，建议政府相关管理部门高度重视，做好以下工作：

　　1、加大正面宣传和引导，解决居民消费能力不足

　　加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。同时，争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策，在工资中增加物业管理消费的含量，以解决居民消费能力不足的矛盾。

　　2、规范物业管理服务收费，健全监督机制

　　一些地方现行物业管理收费办法是：对小区定级、按建筑面积计费。由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革，根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。同时，由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组，每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评，推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。

　　3、整顿市场秩序，从源头上消除欠费现象

　　欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数，一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满，以致采用不交费的办法来“维护”自身权益，迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。因此，要从源头上消除欠费现象，必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。应尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。 这样两者才有感情基础，才能最大限度地减少收费纠纷，物业管理也能搞好。珠海市香柠花园南区曾因收费纠纷使管理瘫痪，后经过区、街管理部门和小区居民的共同努力，重新选聘物业管理公司，改善管理。在该小区，下岗职工目前虽然比例较大，但基本消除了欠费现象。

　　4、多方联动，加大物业管理欠费处理力度

　　首先，要发挥社区居委会在协调方面的特殊地位和作用，及时将收费纠纷化解在萌芽状态。其次，建议明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由于业主委员会代表全体业主的利益，由其配合催缴，也可以有效地提高管理费的收缴率。第三，借鉴香港等地的先进经验，争取获得法院等政法部门的支持，组建房地产或物业管理专业法庭。同时，简化现行的物业管理欠费法律处理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解决物业管理欠费问题。

　　(珠海市香洲区建设局 林常青)

　　摘自《南方房地产》200

篇5：几点物业管理收费难的看法

　　几点物业管理收费难的看法

　　随着我国社会主义市场经济的发展，人们生活水平的不断提高，城镇居民的住房条件得到很大的改善，居民对居住环境质量的要求也越来越高，物业管理服务应运而生。经过几年来的发展，物业管理服务已越来越被人们所认识，它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而，在其发展中仍遇到很多困难，其中，最突出的是物业管理收费难。物业管理收费陷入了“收费高，居民承受不了；收费低，物业管理企业难以正常运营”的怪圈。

　　一、物业管理服务收费的特殊性

　　理顺关系，规范物业管理服务收费行为，确定合理的物业管理收费标准，已成为当前在物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问，物业管理作为一种由企业提供的服务，与政府的行政管理是有严格区别的，属于典型的经营性服务，其收费也属于经营性质的收费。但是，物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费，它与一般的经营性收费相比，也有一些比较明显的不同的特点。

　　1、管理模式的不一致，是造成小区物业管理收费难的主要障碍。在同一城市，政府机关住宅区的物业管理费用由财政支付，不向居民收费，而集中开发的商业住宅区、杂居区的物业管理费用均由住户负担，这就使居民对实施物业管理产生了抵触情绪，同时也给物业管理服务收费增加了困难。

　　2、情况复杂，差别大。物业管理，从服务对象看，既有住宅区的物业管理，又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区物业管理，又分为老住宅区和新住宅区，产权分公产和私产。服务的内容和深度要求也都不同，收费标准和形式当然也不同，这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。

　　3、公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。公共性综合服务收费，因物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务，不分人，不按项，定期结算，一并收费；特约服务收费则按不同住户之约，一项一收，一事一结，前者笼而统之，后者一目了然。因此，重点是要强化综合性服务收费的监管，增加透明度，这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。

　　4、服务个体的不完全选择性。综合服务是物业管理的基本形式，其服务无排他性。因综合性服务费，对一定的服务群体来说，可通过设置竞标和合同形式，充分体现自愿委托的原则，而对公众群体中的诸多个体，则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前，在一些实行物业管理的住宅小区中，出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷，在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此，做好物业管理收费，除通过必要的小区管委会形式来协调这一矛盾之外，更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与住户之间的债务和收费之间的关系。

　　物业管理最大的特性是带有地区性，对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理，是一种企业行为，与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾，再加上有些事情职责不明，给居民(业主)带来许多烦恼和不便。就此而言，物业公司和产权人、使用人的利益关系，在很多方面还需通过政府来进行协调，方能化解矛盾，使之既不损害双方的利益，又能维护双方的合法权益。

　　二、物业管理服务费用难收的具体表现

　　1、受计划经济福利制、大锅饭体制的影响，强调工作单位不景气。即物业所有人、使用人强调其所在工作单位不景气，长期下岗待业在家，家庭入不敷出，无钱缴纳物业管理服务费用。这部份人主要集中在市政府规定的八种人资格评定标准的边缘和自给自足、自食其力者之间。

　　2、认为物业管理公司服务质量有差距。即物业所有人、使用人认为物业公司卫生保洁、治安、绿化及日常服务中，由于个别物业管理人员服务不到位，责任心不强，个人工作素质低等原因没有达到要求，不肯缴纳物业管理服务费用。

　　3、因代收代缴及搭车收费影响正常收费。即物业所有人、使用人认为物业公司代收代缴的水、电、钢窗、防盗门、单元电子门、声控灯等费用不尽合理，有的产品质价极不相称，更有甚者，某些利欲熏心的物业管理企业在名目繁多的代收代缴收费中，在物价部门明令物业所有人、使用人及物业管理企业双方自愿协商的前提下收取的物业委托修缮管理费，他们却违背大多数物业所有人、使用人的知情权，带有欺诈性的将委托管理费搭车收缴。一旦所有人、使用人了解内情，这部分人即以此为借口拒交或用这部分委托管理费冲抵物业管理费。

　　4、内部收费管理机制不明确。收费措施不完善，无职责标准可言；收费区域划分不合理，收费户数与房管员的实际管理能力相差悬殊；收费提成指标和各项奖罚措施脱离实际，影响了收费人员的收费积极性。

　　5、认为公用设施运行、修理费用分摊不合理。即多层、高层、住宅第1层~第3层的物业所有人、使用人认为物业公司要求他们按自来水的用量、建筑面积等分摊顶层水箱、加压水泵、电梯等公用设施运行、修理费用不合理，他们不需使用水箱、加压水泵、电梯等公用设施，不应缴纳上述费用。

　　三、解决物业管理服务费用难收的对策

　　1、完善物业管理法律。市场经济就是法制经济，物业管理是一种市场行为，是物业公司通过市场竞争中标，与物业所有人签订物业管理委托合同，对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治，为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为，和其它市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。

　　物业管理在我国是新生事物，应该指出的是，当前我市规范物业管理当事人行为的法律还不够健全(广东省已在国内率先出台《物业管理条例》)，随着物业管理在城市的全面推行，需要对物业管理行为进行规范的内容将越来越多，必须不断完善物业管理的相关法律。

　　2、制定切实可行的物业管理服务收费标准。当前，实行政府定价，政府指导价的物业管理服务收费标准，是物业公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和费用开支等情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定的。物业公司向物价部门申报前，应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见，以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。在今后，应取消政府定价的物业收费标准，实行物业管理企业与小区业主依据小区广大业主意愿和要求，物业公司结合不同的服务档次双方协商定价，即优质优价。

　　3、采取相关政府措施，促进、鼓励物业管理企业合并、重组，实现规模经营，降低经营成本，为降低收费标准创造条件。物业管理收费之所以陷入两难境地，很大程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此，解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施，如税收优惠、政府协助指导、培训等措施，促进、鼓励相邻物业管理公司，实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力，降低经营成本，为进一步降低收费价格，以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。

　　4、严格物业管理企业财务管理，实现财务公开化。物业管理企业的财务收支情况应定期向住户公开，接受住户的监督，使住户明白自己交出的钱具体的都用在了什么地方，从而使住户明白缴纳管理费的必要性和重要性，进而使他们从被动缴费转向主动缴纳各项管理费用。

　　5、鼓励物业管理公司开展多种经营服务。物业管理从其与住户的紧密程度，可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中，不可经营性物业管理，如:共用设施维护、住宅小区清洁、治安、绿化等，由于其所产生利益的产权属于群体住户，对于具体的个体住户来说，利益关系不是很紧密，因此，个别的住户总想不缴费，希望其他住户缴费，然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目，如果没有强制缴费的具体措施，最好是降低收费标准，对于可经营性物业管理来说，积极开展保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及娱乐和相关商务等项目，由于其所产生利益的产权直接归住户个人所有，因此，按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难，物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时，更多地开展这类业务。

　　6、以人为本，在全面提高管理人员素质的同时，注意搞好建管结合。在人才培养上舍得投入，采取公开招聘物业管理专业人才与重点选拔培养相结合的方式来提高全员素质；开展经常性的“强素质、树形象”服务意识教育活动，建立健全服务跟踪保障体系，制定科学、完善的物业管理服务工作标准，接受广大业主监督；超前介入开发建设中的关键环节，主动向开发规划部门提合理化建议，从根本上杜绝质量通病的发生。

　　总之，解决物业管理收费难的问题，有利于物业管理工作正常地开展，有利于改善城市居民的居住环境，有利于提高城市的文明程度。当前，随着住房制度改革的进一步深化，实物分房已寿终正寝，市场经济进一步繁荣，劳动力流动进一步加快，已售公房逐步上市都将进一步打乱原来以工作单位为物业管理单位的旧的物业管理模式，所有的住宅物业都交由专业的物业管理公司加以管理的时代即将到来。加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题，对于促进物业管理逐步步入健康发展的轨道，具有很强的现实意义和很大的紧迫性。

　　哈尔滨市河松物业管理中心