几点物业管理收费难的看法
随着我国社会主义市场经济的发展，人们生活水平的不断提高，城镇居民的住房条件得到很大的改善，居民对居住环境质量的要求也越来越高，物业管理服务应运而生。经过几年来的发展，物业管理服务已越来越被人们所认识，它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而，在其发展中仍遇到很多困难，其中，最突出的是物业管理收费难。物业管理收费陷入了“收费高，居民承受不了；收费低，物业管理企业难以正常运营”的怪圈。
一、物业管理服务收费的特殊性
理顺关系，规范物业管理服务收费行为，确定合理的物业管理收费标准，已成为当前在物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问，物业管理作为一种由企业提供的服务，与政府的行政管理是有严格区别的，属于典型的经营性服务，其收费也属于经营性质的收费。但是，物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费，它与一般的经营性收费相比，也有一些比较明显的不同的特点。
1、管理模式的不一致，是造成小区物业管理收费难的主要障碍。在同一城市，政府机关住宅区的物业管理费用由财政支付，不向居民收费，而集中开发的商业住宅区、杂居区的物业管理费用均由住户负担，这就使居民对实施物业管理产生了抵触情绪，同时也给物业管理服务收费增加了困难。
2、情况复杂，差别大。物业管理，从服务对象看，既有住宅区的物业管理，又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区物业管理，又分为老住宅区和新住宅区，产权分公产和私产。服务的内容和深度要求也都不同，收费标准和形式当然也不同，这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。
3、公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。公共性综合服务收费，因物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务，不分人，不按项，定期结算，一并收费；特约服务收费则按不同住户之约，一项一收，一事一结，前者笼而统之，后者一目了然。因此，重点是要强化综合性服务收费的监管，增加透明度，这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。
4、服务个体的不完全选择性。综合服务是物业管理的基本形式，其服务无排他性。因综合性服务费，对一定的服务群体来说，可通过设置竞标和合同形式，充分体现自愿委托的原则，而对公众群体中的诸多个体，则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前，在一些实行物业管理的住宅小区中，出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷，在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此，做好物业管理收费，除通过必要的小区管委会形式来协调这一矛盾之外，更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与住户之间的债务和收费之间的关系。
物业管理最大的特性是带有地区性，对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理，是一种企业行为，与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾，再加上有些事情职责不明，给居民(业主)带来许多烦恼和不便。就此而言，物业公司和产权人、使用人的利益关系，在很多方面还需通过政府来进行协调，方能化解矛盾，使之既不损害双方的利益，又能维护双方的合法权益。
二、物业管理服务费用难收的具体表现
1、受计划经济福利制、大锅饭体制的影响，强调工作单位不景气。即物业所有人、使用人强调其所在工作单位不景气，长期下岗待业在家，家庭入不敷出，无钱缴纳物业管理服务费用。这部份人主要集中在市政府规定的八种人资格评定标准的边缘和自给自足、自食其力者之间。
2、认为物业管理公司服务质量有差距。即物业所有人、使用人认为物业公司卫生保洁、治安、绿化及日常服务中，由于个别物业管理人员服务不到位，责任心不强，个人工作素质低等原因没有达到要求，不肯缴纳物业管理服务费用。
3、因代收代缴及搭车收费影响正常收费。即物业所有人、使用人认为物业公司代收代缴的水、电、钢窗、防盗门、单元电子门、声控灯等费用不尽合理，有的产品质价极不相称，更有甚者，某些利欲熏心的物业管理企业在名目繁多的代收代缴收费中，在物价部门明令物业所有人、使用人及物业管理企业双方自愿协商的前提下收取的物业委托修缮管理费，他们却违背大多数物业所有人、使用人的知情权，带有欺诈性的将委托管理费搭车收缴。一旦所有人、使用人了解内情，这部分人即以此为借口拒交或用这部分委托管理费冲抵物业管理费。
4、内部收费管理机制不明确。收费措施不完善，无职责标准可言；收费区域划分不合理，收费户数与房管员的实际管理能力相差悬殊；收费提成指标和各项奖罚措施脱离实际，影响了收费人员的收费积极性。
5、认为公用设施运行、修理费用分摊不合理。即多层、高层、住宅第1层~第3层的物业所有人、使用人认为物业公司要求他们按自来水的用量、建筑面积等分摊顶层水箱、加压水泵、电梯等公用设施运行、修理费用不合理，他们不需使用水箱、加压水泵、电梯等公用设施，不应缴纳上述费用。
三、解决物业管理服务费用难收的对策
1、完善物业管理法律。市场经济就是法制经济，物业管理是一种市场行为，是物业公司通过市场竞争中标，与物业所有人签订物业管理委托合同，对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治，为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为，和其它市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。
物业管理在我国是新生事物，应该指出的是，当前我市规范物业管理当事人行为的法律还不够健全(广东省已在国内率先出台《物业管理条例》)，随着物业管理在城市的全面推行，需要对物业管理行为进行规范的内容将越来越多，必须不断完善物业管理的相关法律。
2、制定切实可行的物业管理服务收费标准。当前，实行政府定价，政府指导价的物业管理服务收费标准，是物业公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和费用开支等情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定的。物业公司向物价部门申报前，应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见，以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。在今后，应取消政府定价的物业收费标准，实行物业管理企业与小区业主依据小区广大业主意愿和要求，物业公司结合不同的服务档次双方协商定价，即优质优价。
3、采取相关政府措施，促进、鼓励物业管理企业合并、重组，实现规模经营，降低经营成本，为降低收费标准创造条件。物业管理收费之所以陷入两难境地，很大程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此，解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施，如税收优惠、政府协助指导、培训等措施，促进、鼓励相邻物业管理公司，实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力，降低经营成本，为进一步降低收费价格，以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。
4、严格物业管理企业财务管理，实现财务公开化。物业管理企业的财务收支情况应定期向住户公开，接受住户的监督，使住户明白自己交出的钱具体的都用在了什么地方，从而使住户明白缴纳管理费的必要性和重要性，进而使他们从被动缴费转向主动缴纳各项管理费用。
5、鼓励物业管理公司开展多种经营服务。物业管理从其与住户的紧密程度，可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中，不可经营性物业管理，如:共用设施维护、住宅小区清洁、治安、绿化等，由于其所产生利益的产权属于群体住户，对于具体的个体住户来说，利益关系不是很紧密，因此，个别的住户总想不缴费，希望其他住户缴费，然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目，如果没有强制缴费的具体措施，最好是降低收费标准，对于可经营性物业管理来说，积极开展保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及娱乐和相关商务等项目，由于其所产生利益的产权直接归住户个人所有，因此，按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难，物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时，更多地开展这类业务。
6、以人为本，在全面提高管理人员素质的同时，注意搞好建管结合。在人才培养上舍得投入，采取公开招聘物业管理专业人才与重点选拔培养相结合的方式来提高全员素质；开展经常性的“强素质、树形象”服务意识教育活动，建立健全服务跟踪保障体系，制定科学、完善的物业管理服务工作标准，接受广大业主监督；超前介入开发建设中的关键环节，主动向开发规划部门提合理化建议，从根本上杜绝质量通病的发生。
总之，解决物业管理收费难的问题，有利于物业管理工作正常地开展，有利于改善城市居民的居住环境，有利于提高城市的文明程度。当前，随着住房制度改革的进一步深化，实物分房已寿终正寝，市场经济进一步繁荣，劳动力流动进一步加快，已售公房逐步上市都将进一步打乱原来以工作单位为物业管理单位的旧的物业管理模式，所有的住宅物业都交由专业的物业管理公司加以管理的时代即将到来。加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题，对于促进物业管理逐步步入健康发展的轨道，具有很强的现实意义和很大的紧迫性。
哈尔滨市河松物业管理中心
篇2：如何解决物业管理收费难的问题
如何解决物业管理收费难的问题
物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决好物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。
一、物业管理费收不上来的原因
通俗地讲物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。因此物业管理费开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。
同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。
结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因：
1、业主不了解物业管理的实际涵盖
由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。
2、对物业管理服务不满意
目前，由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”；同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。
3、工程质量存在问题
由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。
4、侥幸心理
毋庸置疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。
二、如何解决收费难的问题
针对上述物业管理收费难的成因，笔者根据实际工作经验提出以下几点解决办法：
1、加强物业管理知识的宣传为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。
2、改变收费态度和收费方式
以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业营理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。
3、实行信誓广告牌制度
对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。
4、对业主产权实行限制
对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主营行政部门--房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。
5、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量
为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业营理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按lS09000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。
6、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。
根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。
7、与开发公司办理好房产交接
为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。
(作者系辽宁省本溪华厦物业管理 有限公司副总经理 文/贾奇)
篇3：物业管理收费难对策
物业管理收费难对策
目前，收费难可以说是一种物业管理顽疾，但也不必视之为不治之症，只要多管齐下，多方协力，有效的解决策略还是能够找到的。
业主认识存在偏差→解决策略：树立正确认识
新闻媒体、有关部门及物业管理企业应加大对《物业管理条例》及其配套法律法规的宣传力度，切实提高业主、物业使用人对物业管理服务的消费意识。向业主宣传物业管理取之于民、用之于民的宗旨，宣传专业化管理对住宅的保值增值功能，宣传交费合理、拒交可耻，不交、少交、欠交物业管理费不仅损害了物业管理公司的合法权益，更重要的是损害了全体业主的合法权益。
消费水平不高→解决策略：增加合理补贴
物业管理水平的提高与居民的经济能力密切相关，对于某些低收入职工来说，以合理的价格去购买物业管理服务，就有必要给以合理的补贴。据北京市预测，在补贴给职工工资5%的物业管理费以后，职工就可以承受基本的物业管理费支出。此外对于那些经营困难无力交费的企业及低收入家庭，建议有关部门应建立专项保障基金或以社会保障的办法解决。
消费侥幸心理→解决策略：公众力量约束
明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴，以有效提高管理费的收缴率，杜绝搭便车现象。对于交费的业主和不交费的业主，进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”，特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论、公众力量起到应有的监督作用。
自主权难发挥→解决策略：公开竞标选聘
要从源头上消除欠费现象，就必须尽快扩大推行物业管理招投标机制，由政府主管职能部门牵头，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。这样才能使广大业主的权利得到应有的保障，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中脱颖而出，才能有效的提高服务质量和降低管理费用。
售房广告承诺难兑现→解决策略：多管齐下
开发商要诚信务实，不欺诈业主，确保房屋及设施设备质量合格，并严格执行国家的有关规定，制定房屋质量保修证明和物业使用说明书，向业主明示后发放。
消费者要加强自我保护意识，在购房前要到专业机构咨询开发商以及物业管理公司的情况，避免在购买商品房时被虚假广告蒙骗上当。倡导业主用合法方式保障自身权益，一旦在入住后发现房屋质量及开发商承诺没有兑现等问题，要通过合法、有效途径解决问题，不应以欠交管理费方式表示抗议。
物业管理企业要努力履行开发商的物业服务承诺。项目的开发商在楼书和广告宣传中，明确承诺了“五星级”酒店式服务标准的同时，出资组建或选聘了物业管理公司。为此，物业管理公司理应想方设法地为开发商履行承诺，在规范化服务和个性化服务上，真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准，从而为管理费的收取营造良好氛围
设计施工不合理→解决策略：早期介入
物业先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。在房地产开发的前期，选聘的物业管理公司就应该参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，既为日后做好物业管理打下良好的基础，又可协助开发商把握好工作质量，在源头上减少工程质量纠纷。
工程质量问题多→解决策略：理性承接
为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，分清责任，特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任，由开发单位负责解决(特殊情况下可让开发单位留下足够的资金委托具有修复能力的物业管理公司进行修复)，为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。
管理服务水平低→解决策略：苦练内功
随着社会的进步和人们生活水平的提高，业主、物业使用人对物业管理服务的需求越来越高，物业管理市场的竞争也越来越激烈，物业管理企业要想在竞争中站稳脚跟，就应通过整合逐步扩大规模，降低成本，规范行为，做到主动服务、热情服务、文明服务、高效服务、人性化服务，以切实提高物业管理服务的水平，通过完善、优良的物业管理服务，消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难创造良好的条件。
费用支出不透明→解决策略：定期公示
增强物业管理服务费收支情况的透明度，是尊重业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有权知道物业管理服务费用在什么地方。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，实行明码标价，而且应当将收费表、收费清单、收费手册及使用情况向业主和物业使用人公开，以接受业主、物业使用人的查询和监督。
收费手段太落后→解决策略：一卡通用
实践证明，以往上门收费的办法收费及时率和收取率都不高，推行综合收费卡制度，不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且是保障居民消费应收尽收的好办法。所谓综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业管理费、采暖费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门，划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气、采暖等均不能使用。目前，还没有实行综合收费卡制度的城市，应当积极进行试点，并在试点的基础上，总结经验，完善方法，尽快推而广之。
依法维权意识弱→解决策略：完善法律制度，增强法律意识
根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主或物业使用人，经督促仍不交纳的，物业管理企业可提起法律诉讼，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。而在诉讼中，还应注意：一是要先从不交纳物业服务费的业主中将具有煽动性、影响性，确实有钱不交费的“害群之马”告上法庭；二是要挑选没有任何理由拒交物业管理服务费的“钉子户”通过法律讨回公道。只有这样，才能达到预期效果，才能达到切实维护物业管理企业和大多数业主的合法权益目的。
作者单位：福州现代家园物业管理有限公司