国内购物中心的市场准入条件
购物中心进入的市场条件，国外和国内的观点不尽相同，因为市场的现实情况不同，在此仅针对国内的观点做一些说明。一般判断市场进入条件是否成熟有一些基础的原则和参考标准。都市型购物中心发展条件是人均GDP达到2500美元；而人均GDP达到4000美元，公路发展、家庭汽车拥有率达到15－20％的时候，可以发展成为郊区型大型购物中心。我们认为商业地产准入的基本条件是：社会消费品零售总额超过300亿元人民币、三公里商圈人口数量超过30万人。
当然，从目前的实际操作来看，虽然我们也采集和分析了一些量化的指标，但是更多的是作为参考。作为一家开发公司，或者是进入购物中心领域的一家实业公司来说，是否进入这个市场，起决定性作用的往往是一些定性指标（核心或非核心商圈）或者相对量化的指标（城市排序等）。较为通常的做法是，先对全国的主要城市进行分类，再对城市的不同区域进行分类，形成区位矩阵，然后根据各自的选点标准进行具体选择。
比如说我们将城市分为了五类，很多观点跟现阶段专家的研究基本相同，只不过这里分类更细化一些。如下图所示：
城市分类 | 城市描述 | GDP | 市区人口 | 人均收入 | 人均消费性 支出 | 社会消费品零售总额 | 固定资产投资额 |
一类城市 | 北京、上海、广州、深圳 | ＞5000亿 | ＞500万 | ＞20000 | ＞15000 | ＞1500亿 | ＞1500亿 |
二类城市 | 直辖市、 省会、经济发达城市 | ＞2000亿 | ＞200万 | ＞12000 | ＞10000 | ＞800亿 | ＞1000亿 |
三类城市 | 省会、经济发达城市 | ＞1000亿 | ＞100万 | ＞10000 | ＞8500 | ＞300亿 | ＞700亿 |
四类城市 | 经济较发达城市 | ＞800亿 | ＞50万 | ＞9000 | ＞7500 | ＞150亿 | ＞400亿 |
五类城市 | 其他重点城市或百强县前20位县市 | ＞500亿 | ＞50万 | ＞8000 | ＞6500 | ＞100亿 |
主商圈
次商圈
商业配套薄弱的人口密集区
新市中心
交通比较便利的城乡结合部
1一类城市
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二类城市
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三类城市
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四类城市
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五类城市
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成为次优选择的城市所具备的特点是，第一，城市规模比较小、人口比较少。第二，很高的GDP，部分小城市年生产总值甚至高于西部省会城市GDP。第三，人均GDP非常高，按照国际标准已经是中等发达水平，人均GDP达到10000美元以上。第四，消费市场相对不发达，商业需要升级换代。这种典型的城市比如江阴、昆山、张家港、晋江等全国百强县前列的城镇。
次优选择案例介绍
为了增加投资选择机会，我们进行了上述“次优方案”的尝试，首先对上述中小发达城市进行了筛选，结合实际的市场机会，选择了“CS”地区作为试点。经过我们的前期市场调查，这个城市的市场情况如下：1、经济非常发达，20**年GDP总量1150亿，人均GDP11万人民币，折算成美元是1.6万，在全国百强县排前五位，更是苏州经济的火车头。2、市区面积210万平方公里，人口比较少，仅仅100万出头，其中市区人口40万。3、商业发展较为落后，现有商业以百货和大卖场为主，最大商业体的经营面积不超过三万平米，并且在硬件设施上比较欠缺，全市尚没有购物中心出现。4、20**年这个城市私家车拥有量达到7.8万辆，百户私家车拥有量达到23辆。
根据城市和商业现状，我们采取了如下的市场进入策略：
第一，市场选址，我们瞄准城市主商圈，同时考虑城市将来发展方向；
第二，商场的定位就是采取购物中心的形式，商场档次是中档偏上，主要是突出购物环境、品牌丰富，并且是具有吸引力；
第三，商场体量是八万平方米左右远远超过这个目前商业体量，尽量争取覆盖广阔的区域；
第四，建筑标准，硬件水平很高，停车等配套完善，形成该市现有商业部可比拟的优势；
第五，经营策略是由国际知名商业地产运营管理商负责招商推广运营，并且只租不售，确保商场档次。
投资期望和实际表现
该项目位于城市核心商圈边缘，同时也是未来行政中心发展方向，三公里范围内辐射人口15万人，占整个城市40％。项目临两条主干道，公交线路很多，交通非常便利。整个项目体量是八万平方米，大卖场只有1.7万平方米，占可租赁面积的35％，比例适中，机动车停车位400个。楼层只有四层，典型的购物中心做法，主力租户是沃尔玛，位于三楼至四楼，避免了对自营零售部分的不利影响，并且设置平层停车库。
项目的沿街立面很长，展示性非常好，交通非常便利。动线设计和业态组合，都还不错，特别是购物中心里连锁品牌占比已经高达94％。铺位的大小一般是50－200平方米，总共有150个铺位。
在宣传推广方面选择美国一流商业地产运营商进行合作，从项目选址开始进行招商宣传和市场推广；整个项目建设期间，对项目的推广宣传也一直没有停止过。从我们自己做商业地产的观点或者是从教科书上学到的知识，这个项目选址的地段是未来发展方向，尽管不是传统的商圈，但是距离传统商圈只有一公里左右。方案设计符合原来市场定位和市调报告，布局比较好，动线比较流畅，业态上品牌商品充足，业态齐全，档次中等。
这个项目是20**年6月开业，开业时候的出租率达到99％，市场反应非常热烈。但是，不久之后我们认为这个项目实际运营情况不够理想，主要是客流量、租金成本、提袋率都比我们期望的要差。这个项目开业的时候每月客流量是20万，现在是每月30万。并且租户的租金成本非常高，租金成本占50％以下的只有23％，租户的生存能力比较差。
案例原因分析以及相应解决策略
预期与实际的落差是什么原因造成的？我们需要从三个方面具体分析做购物中心应该注意的问题。
第一，城市经济发展的特点和结构。
我们选择了一线城市深圳和商业比较发达的二线城市成都，和这个城市进行对比。我们发现深圳和成都20**年的GDP，深圳是7800亿，成都是3900亿，这个城市是1100亿。虽然这个城市GDP总量比深圳和成都低了很多，但是它的增长速度非常快，属于短时间内迅速积累财富。从20**年至20**年，这个城市GDP增长2.75倍，增长率高于成都1.62倍，也高于全国平均水平2.13倍，仅仅低于深圳2.99倍。
从GDP结构上看，20**－20**年，该市的第三产业与第二产业比值一直在60％－70％之间，同期的深圳从83％增长到了100％的水平，成都则一直保持在100％的水平。可见这个城市的GDP依然是投资拉动为主，消费占的比重是偏低的。
从社会消费品零售额上同样可以体现，该市20**年社会消费品零售额是人民币264亿，分别低于同期深圳2252亿和成都1622亿，并且从20**到20**年，这个城市的社会消费品零售总额占GDP比重一直在20％左右，同期深圳是30％上下，成都是40％上下。由此说明这个城市的消费力是偏弱的。因此，我们判断这个城市增长虽然非常迅速，但是属于爆发式的增长，主要是以投资和出口拉动为主，消费市场没有完全打开。
第二，城市商业发展阶段和特点。
接下来，我们进行了细部市场抽查，发现该市消费市场的特征如下：1、品牌意识比较薄弱，价格因素对日常购物的影响较大，人们强调的是便宜而不是品牌；2、百货商场是这个城市购物的首选，其次就是大型超市；3、公交车是主要的交通工具，对于商品品类齐全的要求高于其对于品牌的要求；4、需要的公共设施是卫生间和非机动车的停车位，而不是机动车停车位。
我们对该市的商业环境也进行了更深入的研究，发现以下问题：1，该市现有经营最好的华联商厦开业已经十年多了，营业面积就是两万平方米，品牌只有240个，存在硬件条件不高，配套缺乏的问题；2、超市类大润发的经营非常好，还有时代超市、常客隆、世纪联华和欧尚等超市，但是同质化非常严重。
根据上述情况可以判断，该市消费市场尚处于百货和超市阶段；百货商场数量不多，面积比较小，品牌比较小，消费者没有建立起来品牌意识；购物中心更侧重于通过品牌拉动力，完全的购物中心业态对于这类城市来说属于比较激进的尝试。
第三，城市居民购买力水平和消费认知。
通过对该市居民购买力水平进行宏观的分析，我们发现这个城市虽然GDP非常高，但是除了之前提到的消费所占比重偏低之外，另一个特点是民营经济非常发达。
20**年民营企业收入占整个工业收入70％，同时该市民营经济又以服装等劳动密集型产业为主，劳动密集型的民营企业形成购买力的特点是财富集中度比较高，小部分民营企业主拥有大量财富。中上档次购物中心的定位，相对企业主的消费来说偏低；而基层务工人员基数比较大，但是购买力低，适合超市，购物中心相对其档次又偏高。
通过市场抽查，我们发现企业一般职工占到企业的40％，因为是劳动密集型，10％是企业管理人员。月收入3000元以下占到83％。家庭月收入6000元以下占85％，城市多数居民文化程度不是很高，月收入较低。根据上面情况，我们认为购物中心的目标客户群——城市中产阶层在这个城市比例比较少，购物中心定位高不成、低不就，比较尴尬。
经上述分析，我们认为该市经济是属于爆发式的发展，并且是以投资、出口为主导，商业市场发展与经济发展不匹配；第二是政府相关商业规划不健全，超市同质化非常严重，商业体量与市场真正需求不匹配；第三，民营经济发达，财富相对集中，消费力两极分化严重，缺乏中产阶层，购物中心的目标客户群比较少。第四，该市目前的商业市场仍处于百货和大卖场阶段，价格和品类仍然是这个购物的首要关注点，购物体验和品牌意识还没有完全建立，购物中心的基础条件不是很成熟。而这种类别的次优城市中，大部分都具有这样的特点。
对于商业发展并不完善，市场容量有待扩大的城市，我们认为购物中心需要注意到的是：
第一，政府扶持。我们认为政府引入商业开发商的时候应该认识到：商业项目在城市整体投资环境改善和升级方面的巨大作用，商业地产和城市是共同发展的，商业地产引导城市居民更好的改善消费习惯，提高消费档次。因此政府应给予商业开发商相当的扶持，包括在投资阶段地价的优惠、相关规费的减免等，开业之后对于税费的适当减免等；在城市规划方面，政府要充分考虑到当地的商业承受量，不要过度放量。
第二，租户的选择。尽量使用租户本土化，打破大规模引进连锁店和大卖场的方式，适当考虑当地消费者对业种的偏好需求。我们应用的是连锁品牌店，但是对这类城市，当老百姓的品牌意识薄弱的时候，应该要调整我们的招商策略。
第三，培养潜在的客户。我们不指望商业地产第一年的开业回报率有多少，第二年要赚多少钱，但我们一定要注意到商业地产的持续能力，或者说对于客户群的培养要有足够的耐心。
并且我们认为商业购物中心体量一定要适中。
综合上面的案例，我们认为现阶段商业地产的进入选择，应该满足如下要求：
第一，经济发展已经到了一定水平，这个一定水平不仅包括经济总量，而且是在结构上第三产业已经占相当的比重，或者说比重在比较大的上升。
第二，应该具备庞大的消费人群基数，存在比较多的中产阶层，包括白领、公务员、企事业单位的人员。
第三，百货市场发展应该比较充分，竞争比较激烈，已经存在比较大的具有相当品牌意识的消费人群，只有当百货发展得比较充分，竞争比较激烈的时候，消费者才会有较好的品牌认识。
所以，根据上述标准，我们认为在现阶段，购物中心的选址还是应该集中在“最优选择”城市，即一到三类城市。
篇2：温州市市场准入五证合一登记暂行办法(2015)
温州市市场准入“五证合一”登记暂行办法(20**)
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
《温州市市场准入“五证合一”登记暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
温州市人民政府办公室
20**年6月30日
温州市市场准入“五证合一”登记暂行办法
第一条 为进一步简化市场准入程序，优化登记流程，缩短登记时限，促进登记便捷高效，根据国务院《关于促进市场公平竞争维护市场正常秩序的若干意见》（国发〔20**〕20 号）和《浙江省人民政府办公厅关于实行企业“五证合一”登记制度的通知》（浙政办发〔20**〕67 号）等规定要求，制定本暂行办法。
第二条 “五证合一”登记制度，是指在市场主体准入登记中不减少市场监管、质监、国税、地税、人力社保、统计等部门审批权限的前提下，采取委托、授权、联合审批等方式，将组织机构代码证、税务登记证、社会保险登记证、统计登记证与营业执照实行“五证合一”，向申请人颁发载有注册号、组织机构代码、税务登记证号（纳税人识别号，下同）、社会保险登记证号和统计登记证号的营业执照（以下简称“五证合一”营业执照）的登记办法。
第三条 “五证合一”实行“一窗受理、一表申报、一个标准、依法核准、限时办结、一窗发证”的管理原则。
第四条 审管办依托行政审批服务中心市场监管局窗口，设立“五证合一”综合窗口（以下简称综合窗口），同时负责“五证合一”登记工作的组织协调，以及“五证合一”电子政务服务系统平台（以下简称平台）的建设和维护；市场监管部门牵头负责“五证合一”登记管理工作，明确各类企业名称核准的程序，同时协调解决市级功能区在商事制度改革中遇到的困难和问题；质监、国税、地税、人力社保、统计等部门按照各自职责配合做好“五证合一”的具体实施工作。
第五条 企业在行政审批服务中心市场监管局登记受理窗口（以下简称市场监管登记窗口）递交一套申请资料，填写一份表格，实行档案共享。市场监管、质监、国税、地税、人力社保、统计等部门即可通过平台完成部门之间的数据交换、信息传输和全部审批流程，审批办结后，企业即可在综合窗口领取载有注册号、组织机构代码、税务登记证号、社会保险登记证号和统计登记证号的营业执照。申请资料原件由市场监管部门保存，质监、国税、地税、人力社保、统计等部门需要查询申请人提交的申请资料原件的，市场监管部门应无条件提供查询及复印。
企业申请设立时，申请资料无需盖公章，由拟任法定代表人（负责人、执行事务合伙人、投资人）签字或提供委托书即可；申请变更、注销登记时，有关申请资料应加盖公章。
第六条 优化审查环节，实行信息互认。市场监管、质监、国税、地税、人力社保、统计等部门共同审查的申请资料和登记事项，市场监管部门已经审查的，其他部门不再重复审查而强化事后监管。
第七条 企业设立登记按照以下程序办理：
（一）市场监管登记窗口收到申请人申请资料后，经审核，申请资料齐全并符合法定形式的，应向申请人出具《“五证合一”受理通知书》，并及时将相关申请信息录入企业注册登记系统，进入联合审批流程；申请资料不齐全的，市场监管登记窗口应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，并出具《补办通知书》。同时，综合窗口对受理的相关资料进行拍照或扫描，并及时传至平台。
（二）市场监管登记窗口在承诺时间（内资2个工作日，外资3个工作日）内完成营业执照审批手续后，将申请资料和营业执照信息传至平台。
（三）质监窗口收到平台推送申请资料和营业执照信息后， 要在0.5个工作日内办理组织机构代码登记手续，并将组织机构代码发送至平台。
（四）国税、地税、统计和人力社保等部门窗口收到平台推送的申请资料、营业执照和组织机构代码信息后，要在0.5个工作日内分别办理税务登记证、统计登记证和社会保险登记证相关手续，并分别将税务登记证号、统计登记证号、社会保险登记证号发送至平台。
（五）综合窗口收到各相关部门核准（或确认）登记信息后，在“五证合一”系统平台上打印出载有注册号、组织机构代码、税务登记证号、社会保险登记证号和统计登记证号的营业执照。
（六）申请人凭《“五证合一”受理通知书》或有效证件到综合窗口领取“五证合一”营业执照。
第八条 对于因企业发展需要外出经营，确需分别提交组织机构代码证、税务登记证、社会保险登记证、统计登记证的，由质监、国税、地税、人力社保、统计等部门根据企业申请，凭其提交的“五证合一”营业执照，分别予以制发组织机构代码证、税务登记证、社会保险登记证和统计登记证。
第九条 各地各部门在办理涉企有关手续时，对企业已提交标注组织机构代码、税务登记证号、社会保险登记证号、统计登记证号等注册号的营业执照，应当予以认可，不得再要求企业另行提交组织机构代码证、税务登记证、社会保险登记证、统计登记证。
第十条 变更登记参照本办法第七条流程办理（对原已登记但未办理“五证合一”营业执照的企业申请“五证合一”登记的，由市场监管登记窗口统一收回原组织机构代码证、税务登记证、社会保险登记证、统计登记证，并分别转交给质监、国税、地税、人力社保、统计窗口）。持有“五证合一”营业执照企业办理注销手续的，由企业先行办理国税、地税、统计部门的注销手续，再向市场监管部门申请办理注销手续。市场监管部门注销完成后办理质监、人力社保部门注销手续。其中，企业单独领取了各部门证书的，由各部门分别收缴；仅领取“五证合一”营业执照的，各部门在注销手续办理完结后，在“五证合一”营业执照背面加盖注销登记专用章，市场监管部门注销后“五证合一”营业执照由市场监管部门收缴。注销手续完成后，相关信息应及时推送至信息共享平台。
第十一条 除本办法规定事项外，企业在领取营业执照后需办理其他涉税事项的，按现行规定到国税、地税部门办理。
第十二条 个体工商户的设立登记，由市场监管部门牵头，各地市场监管基层所在目前已实现“二证联办”的基础上，进一步调整优化办理流程，在营业执照上加载纳税人识别号，先实行个体工商户“二证合一”登记。现阶段个体工商户确需组织机构代码证的，凭“二证合一”的营业执照，到质监部门办理组织机构代码证。待条件成熟后确需组织机构代码证的个体工商户可申请将营业执照、税务登记证与组织机构代码证合并办理。
第十三条 本办法施行后，国家、省出台新规定的，从其规定。全国“一照一码”改革方案公布后,按照国家统一部署同步实施。
第十四条 本办法施行后，如遇到软件技术故障等不可抗力导致不能正常办理“五证合一”登记时，可暂时转为本办法实施前登记方式先行办理。
第十五条 本办法未规定事宜，由市场监管、质监、国税、地税、人力社保、统计等部门按现行规定执行。
第十六条 本办法自20**年8月1日起暂行。
篇3：调整房地产市场外资准入和管理政策通知
住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
为促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建房[20**]171号)中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，现就有关事项通知如下：
一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。
二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。
除上述政策调整以外，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[20**]171号)继续有效。
住房城乡建设部 商务部 国家发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局
20**年8月19日