章丘百脉商都项目运营思路

　　在章丘建设现代化园林城市的基础上，投资建设。项目规模五万平米，位于章丘名片——百脉泉东临，属于章丘市五大重点项目之一。

　　商铺主要是以二、三层的上铺为主。

　　以打造体验经济时尚消费模式为宗旨，以龙山文化和优美的建筑风貌为依托，引入当代休闲旅游、度假旅游、会务旅游模式和现代都市型消费模式，突出体现休闲消费的情景化、品味化与互动性要求。

　　其中，章丘的历史文化，百脉泉的环境建筑风格则是消费者体验的中心和主题。

　　一、率先的理念介入

　　项目以民俗再现为开发主题，以“主题公园式休闲购物中心”为设计理念，突出休闲旅游和旅游观光两种消费行为的融合。

　　二、购物环境的旅游特色

　　采用和清照词园统一的宋代建筑风格，倡导自然生态的旅游特色来求取客户青睐和市场关注。

　　让购物者置身于一个更开放、更有情趣的购物环境中，有更大的视野和自然景观，在购物消费的过程中体验一种旅游的愉悦感，或者说在旅游的心境中购物消费。

　　在规划中强调购物、休闲、观光和娱乐功能的融合。其功能融参观游览、特色商业、餐饮服务、休闲娱乐、影视表演、展览展示为一体，以充分满足人们“吃、喝、玩、乐”的各种体验式消费的需求。

　　三、建筑思路

　　在建筑规划上，再现宋代小镇的环境风貌，将建筑特点和旅游风情进行完美结合，准确表达“宋代繁荣的市井风情”。

　　同时，在引入现代购物休闲中心及主题式公园规划理念的基础上，通过对车流动线、步行系统、建筑尺度及各种空间关系的巧妙处理，极为完美的实现物业的各项功能需要、赋予景观全新的丰富内涵；最终在环境的规划和设计上，通过古今的对比手法来获得物业整体形态的高品质表现。

　　在建筑设计上，以宋代商铺的传统形式为基础，并引入现代、时尚、简约的建筑元素。通过对建筑尺度、比例的把握以及对窗、顶、檐、柱、台、门等传统元素的表现，体现出宋代商铺自然淡雅的建筑色彩、富于变化的建筑形态和古老神韵。漫步其间，感受“繁荣的宋代市井文化”。

　　四、项目主题功能定位

　　“老字号＋特色餐饮+休闲风情”的公园式主题休闲风情城。

　　（一）关于“老字号”

　　对于一个旅游地产项目来讲，历史文化旅游、民俗风情旅游、休闲度假旅游、趣味娱乐旅游和生态环境旅游于一体的主题文化公园，突出体现了观赏性、知识性、娱乐性、参与性和情趣性等特点。如何提升项目的文化内涵是吸引客户的关键，老字号浓厚的历史感，传统文化的浸淫，建筑规划细节的累积都是吸引客户的重要方面。

　　（二）关于“特色餐饮”

　　也许我们已经吃惯了山珍海味，也许我们已经厌倦了旅游中的“低质高价”，百脉商都因引进全国各地的特色小吃是千篇一律后的个性挥发，是一种旅游过程中的享受，更是一种在就餐过程中和朋友之间的亲密交流。衣着要有“档次”、吃要谈“品味”、玩要讲“身分”、购物要看“环境”，这一切都是“新时代”的代名词，项目提供的就是这样一种“休闲生活”，满足品牌消费的“吃”必不可少，这也是本案配套的重要组成部分，也是本案商场部分业态的有效补充。

　　（三）关于 “休闲风情”

　　旅游的目的是休闲、购物的目的是休闲，休闲是现代人缓解工作压力的最好方式，观看现代节目、寻找历史都是一种源自个人的休闲。

　　四、定位依据：

　　从“公园式主题休闲风情城”本身的价值来看，专业化、规模化、特色化的经营特征将大大提高商城对目标顾客的吸引力，方便、满足消费者一站式购物的需求，延长了消费者在商场的停留时间，从而拉动消费。这种聚沙成塔的资源共享模式不但有利于消费者同时也利于经营者，而且主题商场还可避免过大的竞争风险，因为有统一规划和相应规模，主题商场在租赁中更具优势，而且商铺一旦有了主题，其亮点和卖点就能快速形成，以吸引投资者。

　　从项目自身的价值最大化和所在的区位及配套设施综合分析，用“一点、双线、三大功能块”的规划理念加以概括。即以主题广场为中心，通过景观与中央演艺台的设计组合，创造出个性鲜明的中心景点。延伸风情街和博古廊，打造出以餐饮、旅游纪念品以及文化产业三大功能片区的规划理念。

　　在项目中设置以代表“李清照”为代表的旅游景点和宋代文化的景观小品。让游客在购物消费过程的同时游览宋代唯美的建筑风情和市井文化，创造出品位独具、意趣无穷的消费空间。

　　项目最大的优势，靠近百脉泉公园和清照词园，南侧正对清照词园的东门，这一区域将成为疏导旅游人口的动线和重要的商业区。

　　（一）定位为一条休闲风情街

　　规划中有中、西式特色餐馆、茶餐厅、咖啡馆、时尚精品店、特色工艺品店、冰激凌店、露天特色小吃。

　　（二）贯穿南北的博古廊

　　主要经营古玩字画、工艺美术、民间收藏品，旅游纪念品。

　　（三）六层的休闲酒店俱乐部

　　规划定位餐饮、住宿、夜总会、写字间。

　　（四）东侧的回形区域购物休闲长廊

　　各种特色小吃、老字号。

　　三、项目优势分析

　　（一）区位优势

　　项目雄踞章丘市商业核心，占据靠近百脉泉公园、清照词园的绝版位置，在近几年可谓后无来者，将对章丘的商业价值提升起到重要作用；

　　（二）规模优势

　　项目商业面积达3万平米，在目前章丘城区新开的商业项目中面积较大，易于形成规模影响力；

　　（三）交通优势

　　项目地块临近汇泉路和济青路，多路公交车在此通过，交通极为便利。另外，汇泉路作为章丘市的主干道，车流、人流较大，易于形成集聚效应，加上百脉泉、清照词园的旅游资源正好与本项目形成对接，有利于消费人流直接进入项目；

　　（四）产品优势

　　本项目为宋代的仿古建筑，通过与清照词园旅游资源的共享，容易集中人流且把商业形成一体化，这在章丘独一无二；

　　（五）形象优势

　　本案的形象定位为“公园式休闲风情城”，这将提升本项目的形象并与周边形成配套上的互补，把高消费的旅游人群都吸引到本项目来进行消费；

　　（六）悠久的历史文化；

　　（七）人性化设施，无障碍旅游。

　　二、推广策略

　　（一）价格策略

　　由于项目是出租商铺的使用权，所以在后期的价格策略中主要是对租期和不同位置的商铺设定了不同的优惠幅度和价格体系，在客户承受的敏感度上，费了很大的脑筋。

　　（二）媒体选择

　　推广中紧紧把握以外促内、以大带小的推广思路，本

地主要是以当地媒体为主，周边主要是以辐射区域的省级报纸为主，更多的是采用人员直销。

　　（三）活动配合

　　团结老客户拓展新客户，品牌形象的维护和不同时段的促销相辅相成，最终很好的实现了预期的目标。

篇2：商业市场运营思路

　　商业市场的运营思路

　　为了降低广告费用，采取人员直销走出去请进来，寻找目标客户群；通过市场调研后的策略不断调整和修正，从而准确地触摸市场脉搏，使销售计划更为充实和完善，达到资源优化和利润最大化的目的。

　　推广中针对各种不同的专业市场经营户对其进行细分，通过本地资源和外地资源的衔接以及重点客户的直接攻关，注重品牌客户第一、团队客户第二、零散客户分区布局的原则，紧紧围绕后期如何运营市场的思路来进行推介项目，直接消化客户问题：

　　1、展厅接待

　　公司形象宣传提高员工素质加深对项目的理解和认识、培养公司的归属感。

　　收集客户资料一般客户（经营户、投资户）

　　大客户（经营户、投资户）

　　2、市场调查

　　各专业市场内客户资料的收集 （龙头大户、意向客户、一般客户）

　　推介项目优势突出与众不同、物有所值

　　在直销的基础上延伸为座谈会、兄弟市场的考察活动，调整销售策略、制定广告推广计划尤其是对经营业态有更好的布局并对企业的产品策略制定提供帮助。

　　1、市场优势

　　政府支持、背景、区位、地段、规划、专业团队、规模、潜力巨大、配套

　　经营户的发展主要依托于市场的发展，市场要依托于商家，厂家同样要依托于商家。

　　整合零散的批发市场，有了一定的经营规模再和厂家的联合，实现资源共享、同步发展。

　　中间出现的问题：

　　区域市场的发展空间受限，市场难以做大。

　　物流速度的加快，使新兴市场的发展阻力增大，启动周期变长。

　　政府的政策支持力度有多大，缺乏有力度的事实依据。

　　不同业态的客户反映：

　　副食、百货已经开始直接向下边送货，市场存在的意义不大。

　　对于商住两用的户型客户持不同意见。

　　后期的物业管理、以及市场的运营细则要细化，最好有书面的材料。

篇3：5万平方米余商贸城运营思路

　　5万平方米余商贸城的运营思路

　　项目简介

　　建筑面积共计5万平米，分为两期建设有3层沿街商铺和2层内部商铺两种物业形态。

　　市场环境

　　主要还是以街铺为主的消费市场，靠区域零售为主，缺乏进入专业市场的意愿。

　　项目的拆迁地原来是菜市场，在进入改建市场后政府许诺原有经营户要享受优惠的招商政策。

　　项目对面是正在修建的当地最好的湿地公园。

　　周边是大型厂矿企业的宿舍区，拥有较大的消费能力。

　　项目定位

　　产品定位：3层沿街商铺建筑面积在300平米左右

　　2层内部商铺控制在100平米以内

　　定位语：开启新创富时代的商业航母

　　形象定位：经过反复的讨论结合项目自身质素为项目为集贸易、仓储、物流、商住等功能于一体的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地

　　业态定位：

　　（1）经营业态类别

　　日用百货、家居、服装鞋帽、休闲餐饮、综合商贸以及主力店

　　划分步骤:首先把沿街商业楼和内部商业楼进行大的区域划分，内部商业楼作为批发商贸城，沿街商业楼主要作为内部商业楼经营业态延伸以及金融配套服务行业。

　　（2）沿街商业楼的经营业态划分

　　A段拥有建材、五金的商业氛围，客户资源较多且靠近钢厂路，便于业主货物的装卸以及自主经营，在原有经营业态基础上进行整合，定位于五金、汽配农机等。

　　B段靠近湿地公园定位于休闲风情街，可以满足在湿地公园游玩的休闲人群需要，如：餐饮、娱乐、KTV等。

　　项目西侧的大面积商业楼，作为主力店。

　　（3）内部商业楼的经营业态划分

　　日用百货区和服装鞋帽区：

　　北侧靠近矿区以及钢厂宿舍拥有大量的固定消费者，居民购物比较方便，可以为商贸城吸纳消费目的不明确的人群。

　　家居区：

　　此类经营业态的消费群体，消费目的非常明确，对位置的要求不高主要考虑规模以及是否能够一次性采购。

　　在中间位置也能为市场未来的运营聚集人气，避免市场内部死角的出现。

　　综合商贸区：

　　目标消费群体是休闲人群，经营业态在休闲风情街的基础上进行顺延，作为剩余经营业态的补充，可以给客户更多的选择。

　　（4）调整趋向：

　　二期经营业态可以作为一期经营业态的延伸和补充。

　　价格策略

　　在充分研究市场的基础上，大胆提出了高开高走的价格思路，利用高于市场价300元/平米的单价入市，在当地树立起与众不同的项目形象。

　　推广策略

　　摒弃大面积广告推广的模式，利用人员直销和原有经营户口碑效应的小众选播模式，对目标客户进行市场启动。

　　在回迁户的房源控制上，严格限制只能选择一套，有力的提升了项目资源的稀缺性。

　　销售业绩

　　10天的开盘认购，项目房源销售量85%以上，最高突破2100万元/日。