某商业城项目的推广思路

　　一、营销思路分析

　　1、商业项目的整体运作思路

　　*开发企业开发建设商铺

　　*销售代理公司负责销售、招商

　　*经营管理公司负责市场管理

　　2、本项目目前运作存在问题

　　*****商贸城销售、招商中心已经布置完毕，销售人员已入驻，项目工程也即将开工，现存在以下几个急待解决的问题，：

　　1、积极引进经营管理公司，增强客户对本项目的投资信心；

　　2、确定项目基础数据，完善营销推广方案；

　　数据内容见"销售百问"

　　3、确定营销推广思路，加快项目运作速度。

　　二、营销推广思路

　　1、*****商业场所分布极为零散未形成商圈氛围，给客户消费带来极大不便。但从*****的消费水平以及消费人群的分布来看，迫切需要一个集各种功能于一体的综合商业项目。

　　因此，本案的消费市场应该辐射周边各大单位及居民。

　　2、案名：*****商贸城

　　3、定位语：开启新创富时代的商业航母

　　4、营销思路

　　（1）销售招商同步进行，本地市场先入为主外地市场重点刺激

　　（2）辐射区域：济南、泰安、平阴、肥城、*****及*****周边地区。

　　（3）在项目的推广期共分为三个阶段

　　第一阶段--项目亮相阶段（现已开始）

　　在此阶段，通过项目的综合性功能定位，以项目的神秘感吸引更多的投资者和经营业主的关注，开始市场预热。

　　在未取得预售许可证前，通过调研问卷收集客户信息，以规避国家政策带来的商业运作风险；

　　根据客户需求，量身定做和推介适宜商铺，帮助投资客推荐经营户；

　　大户型商铺作为招商工作重点，以此提高项目知名度，增强客户信心；

　　建立信息汇总系统，随时收集客户信息，并根据信息随时调整营销策略；

　　第二阶段--形象成熟阶段

　　在此阶段产品各种详细信息开始对外公布，同时获取大量市场反馈，并根据反馈结果对本项目进行业态细化定位以及价格调整。在工作中准确把握客户需求，将投资户和经营户做出划分。

　　招商工作开始启动：

　　辐射范围：济南、泰安、平阴、肥城、*****及*****周边地区。

　　招商策略

　　A、挖掘项目优势、提炼招商卖点，通过各种促销吸引客户

　　优惠措施：政府部门的税金优惠（如减免三年税收）

　　折换时间优惠（如租一年赠送两个月）

　　折价优惠（如租金打八折优惠）

　　B、招商推广：

　　*广告宣传提高知名度，增加上客量；

　　*人员推广、派发海报，详细宣传提高项目美誉度；

　　*加强与客户沟通，建立良好关系，提高忠诚度。

　　在目标市场设置接待处，在积累一定数量的意向客户后，包车带客户参观项目，通过和现场销售人员的配合制造超旺的人气刺激客户，从而完成销售。

　　第三阶段--产品正式销售阶段（获取预售许可证）

　　回迁户完成销售后项目正式开盘，在实施销售的过程中，根据经营户和投资户数量，利用推介会等形式为其双方建立联系并推出租赁商铺者收取500元定金的招商政策，锁定目标客户为市场开业做准备。

　　三、业态定位建议

　　1、项目整体定位

　　项目总体定位为集贸易、仓储、物流、商住等功能于一体的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地，辐射周边单位及居民的大型商品交易平台，一方面原因是一个行业不能支撑如此大的规模，另一方面多个行业的自由选址经营会使项目显的非常杂乱。为了增加商贸城的"科技含量"，提升商贸城的综合品质，减轻经营业主后顾之忧，根据项目目前的产品特性以及客户的经营需求和市场的长期发展，进行经营业态定位。

　　定位原则：人流走向、重点布置、同类成片、沿街分配

　　影响因素：

　　*地理因素；

　　*沿街商业楼和内部商业楼、居住区、湿地公园；

　　*产品因素；

　　*户型、总价；

　　*经营业态经营需求；

　　*消费人流走向。

　　2、项目具体定位

　　（1）经营业态类别：

　　日用百货、家居、服装鞋帽、休闲餐饮、综合商贸以及主力店

　　划分步骤:首先把沿街商业楼和内部商业楼进行大的区域划分，内部商业楼作为批发商贸城，沿街商业楼主要作为内部商业楼经营业态延伸以及金融配套服务行业。

　　（2）沿街商业楼的经营业态划分

　　A段拥有建材、五金的商业氛围，客户资源较多且靠近钢厂路，便于业主货物的装卸以及自主经营，在原有经营业态基础上进行整合，定位于五金、汽配农机等。

　　B段靠近湿地公园定位于休闲风情街，可以满足在湿地公园游玩的休闲人群需要，如：餐饮、娱乐、KTV等。

　　项目西侧的大面积商业楼，作为主力店。

　　（3）内部商业楼的经营业态划分：

　　日用百货区和服装鞋帽区：

　　北侧靠近矿区以及钢厂宿舍拥有大量的固定消费者，居民购物比较方便。

　　可以为商贸城吸纳消费目的不明确的人群。

　　家居区：

　　此类经营业态的消费群体，消费目的非常明确，对位置的要求不高主要考虑规模以及是否能够一次性采购。

　　在中间位置也能为市场未来的运营聚集人气，避免市场内部死角的出现。

　　综合商贸区：

　　目标消费群体是休闲人群，经营业态在休闲风情街的基础上进行顺延。

　　作为剩余经营业态的补充，可以给客户更多的选择。

　　（4）调整趋向：

　　二期经营业态可以作为一期经营业态的延伸和补充。

　　以上经营业态只是目前阶段性的概念定位，作为市场探底，我们会根据项目的销售状况以及市场反馈进行适当的调整细化。

　　四、价格体系

　　为使项目保持良好的销售态势，需建立完善的价格体系，并根据市场反馈信息及时调整，直至开盘确定最终销售价格。

　　1、原则：

　　*维持连贯、突出差异、形成对比；

　　*沿街商业楼高于内部商业楼；

　　xt字口商业楼高于内部商业楼；

　　*距离主力

　　2、影响因素：消费群体、人流动向

　　3、调价步骤：

　　*设定均价1600元；

　　*内外商业楼的最高差价350元；

　　*沿街商业楼均价1700元，内部商业楼均价1500元；

　　*分区域划分价格，差价约20元；

　　*根据位置设立不同系数制定不同价格；

　　*沿街贯通商业楼在以上定价基础上减价100元；

　　*内部贯通商业楼在以上定价基础上减价20元；

　　*将重点区域价格适当调整。

　　五、销售房源控制

　　一方面，控制销售房源的均衡，便于整体销售；另一方面，通过前期销售带来的商业氛围，刺激客户的投资积极性，提升后续商铺的价格，获取更多利润。

　　原则：内部外围同比例销售；

　　及时调整销控。

　　六、确定经营企业负责市场管理

　　市场能否兴旺，规范的市场管理体系和旺场措施，起到决定性的作用，如：水电配套、物业管理、形象统一宣传等是商家考虑的重要因素。

　　通过经营企业有序的市场管理，能够保证商户的正常经营、永续经营、投资回报，并在洽谈的时候给商户安全感和信心，从而为签约建立信任的基础。

　　商业市场的运营涉及开发商、销售代理商、市场运营公司三方的有机结合，互相协调。体制的互相制约、互相控制和监督、高度的责任感能保证项目的成功运营。

篇2：星河商业城营销推广计划

一、推广经营定位与密码
1、星河商业城经营定位
女性高、中档服饰;金银首饰;女性鞋类;皮具;家纺;健美中心;美容美发美肤中心;女人饰品、化妆品;酒吧、书吧、网吧;超市;女人好吃佬街;男性服饰、运动系列,家电、电脑、手机;品牌连锁美食城;婚纱影楼;时装现场设计加工工作室;女人花店、礼品坊。
2、经营密码
机密①:市场所有权、经营权、经营管理权分开。所有权人组建星河商业城产权管理机构;经营权人组建星河商业城经营管理公司;市场所有权人收取年租金,即买即租,经营权人收取当日营业款,经营管理公司全面、全程负责两层商场的日常经营与管理。三方环环相扣,群策群力,共同打造星河商业城的品牌及营运。
机密②:市场的硬件、环境、装饰投入。中央空调保持商场内一年四季恒温;自动扶梯连接;空透式现代商业布局;时尚、耐久性饰材装饰;顶层艺术休闲广场,一层商业促销舞台。
机密③:重庆圣尔泽地产管理咨询有限公司全程实施经营与管理并负责星河商业城的整合品牌推广及招商。
机密④⑤⑥⑦⑧……还有很多更具商业价值的机密,将逐一揭开。星河商业城的"调查座谈会"和"可行性分析会"。资深策划专家现场演讲,现场解答,互动交流。

二、推广十大卖点
1、广安唯一集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的专业化女性、男人购物广场。
2、建安路、思源大道、城南区、星河商业城一带近10万人口的大型居住社区中唯一按星级布局、装饰的主题商场。广场内中央空调、自动扶梯、豪华空透式装修、浪漫型商场布局,其规模、档次号称"广安大都会"。
3、广场所有权、经营权、经营与管理执行权相对独立,三方有机结合。国际化商业经营管理模式,环环相扣,多方保障,让广场所有权人、经营权人投资风险为零。
4、统一经营、集中管理。重庆圣尔泽地产管理咨询有限公司全程经营管理。集中所有权人面向全国招商,让所有权人足不出户,就能高枕无忧收回投资、赚钱;集中经营权人统一整合面市,让经营权人不费精力就可赚得金满盆钵。
5、专业商业管理公司联合全程策划、运筹打造星河商业城、品牌形象,力争商场50年不落后,年年不断增值。推广形势独特,运作手法灵活多变。科学制定商场广告年度、季度、月度计划并不折不扣严格把关执行。
6、经营理念科学、先进。星河商业城、每天有各式各样的促销活动;每月有丰富多彩的文化活动。专业公关促销公司精心打造10万广安女性消费会员网络体系,组建人性化网络商业消费网。
7、星河商业城视营销队伍为核心,终端商业人才为根本。公关促销公司将不定期强化培训终端营业员,并分批组织到香港、上海、深圳、北京等大城市大型商场参观学习。
8、口岸优势。两购物商场位于广安政治广场思源广场旁。是城南比较有规模的主题商城。
9、欧式休闲广场,一层商业文化促销舞台。
10、星河商业城经营项目集高、中档女性、男性服饰、金银首饰、化妆品、鞋庄、皮具、家纺; 美容美肤、美发中心; 超市;女人好吃佬街;品牌连锁美食城;婚纱影楼;时装加工工作室;花店礼品坊为一体。特性十足、魅力无限。

三、促销及公关计划
一个商场由于开始投放的广告较密集,发展到一定的阶段,在社会上就会产生一定的影响,形成一定的知名度,甚至品牌。但根据国际商业经营运行模式,促销活动、文化活动是有计划、有目的的在按部就班的执行,而不像内地等到商场经营出现问题时才宣传。星河商业城、必须坚持按月度、季度、年度策划促销活动,星河商业城必须使促销活动、文化活动坚定不移的、不折不扣的遵照执行。要让广安人民感受星河商业城的主题文化的魅力,时时、处处、事事关注星河商业城的日常事态及发展,牵动广安人民的眼球和心绪,不断扩展市场占有率,让更多的消费者成为星河商业城的忠实客户,通过文化造势,促销活动造势,稳步扩展星河商业城固定的消费群体。

1、促销活动、文化活动计划
1.1、文化活动类:
一年一度的广安星河商业城形象代言人选拔大赛。
知名品牌企业都有自己的形象代言人。星河商业城与国际接轨,每年将会在广安举办"星河商业城形象代言人选拔大赛",旨在通过::选拔大赛造势,选拔出广安最优秀的女性,通过选拔大赛包装出最具代表广安女性的形象代言人,形成区域性名人效应,进一步扩大星河商业城知名度,不断提升品牌形象。而且每年举办一次,在广安形成一个常规性赛事,通过选拔大赛,不断推出广安女性的时尚与潮流。(男女轮换)。
一年一度的广安模特大赛。
星河商业城是制造美丽、美化女性生活的地方,一年一度的模特大赛,制造并展现广安女性时尚、古典、朴实、美丽的气质,通过模特大赛展示各类服装及用品,形成潮流消费,同时也吸引广安市民眼球,形成眼球效应、焦点效应,让星河商业城无时不在广安人民的身边。
男人广场知心档案消费会员年度酒会。
女人广场知心档案消费会员生日祝福活动。
年度庆典音乐会。

1.2、促销活动:
每周星期六上午、星期天上午为星河商业城时装信息发布展示会。
每周星期六下午、晚上为美容、美发、美体形象展示会暨现场设计师操作演示会。
不定期举办星河商业城"女人世界"信息发布会(每年12期)。
不定期举办"女性美丽空间"生活小常识座谈会(每年12期)。
美食文化节(每年12期)。
星期一至星期五按广场经营户所需,依次安排专业型促销活动。

四、媒介建议
1、媒介目的
1.1持续传播SP及PR讯息,让目标受众快速知晓其具体内容。
1.2针对目标受众,持续传达星河商业城产品概念,以建立品牌知名度。
1.3针对目标受众,持续传达星河商业城产品形象及卖点,以建立品牌信任度。

2、目标受众
既定目标对象及其商业地产投资者。
3、传播要素及行程
媒介传播及行程

4、媒介策略

五、推广计划及费用预算
1、VI设计及策划20,000元
2、重点现场包装58,000元
2.1现场广告牌10,000元
2.2现场指示牌2,000元
2.3售楼处点缀2,000元
2.4售楼部装修30,000元
2.5开盘布幅5,000元
2.6气 标4,000元
2.7彩 旗2,000元
2.8工地围墙装饰2,000元
2.9挂旗1,000元
3、宣传品133,000元
3.1购房直通车100,000元
3.2效果图10,000元
3.3、沙盘模型20,000元
3.4、展版展架3,000元
4、印刷品102,900元
4.1售楼书60,000元
4.2海报5,000元
4.3 DM6,000元
4.4《财富广安》特刊15,000元
4.5手提袋6,000元
4.6工作牌/名片600元
4.7导购手册3,000元
4.8内部认购证300元
4.9预留单位协议书1,000元
4.10合同书1,000元
4.11、小礼品5,000元
5、广告宣传(促销活动)费100,000元
总费用毛估:100,000元(广告预算)+313900(执行制作费用)=41.39万元