龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心
2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。
“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局
散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。
以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。
但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。
而自持也并非万全之策。即便是在CBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。
而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。
“过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。
在龙湖看来，商业运营才是商业地产的核心价值所在。商业运营的水平决定着商业设施内商家的营业收入，进而影响租金水平，而租金水平直接决定着商业物业的投资价值。
“在物业价值明确的前提下，自持或出售只是持有者另一层面的策略选择，本身已不会给物业整体商业运营带来干扰。”龙湖相关负责人表示，龙湖推出“金苹果”计划，是在租售选择与商业运营已建筑防火墙的前提下进行的。
只有成功运营的商业物业，才有其价值。
数据显示，20**年至20**年全年，龙湖地产的租金收入复合年增长率达42.5%，20**年上半年租金收入大幅增长34.8%至人民币2.27亿元。截至20**年6月底，龙湖已开业商场面积为近44万平方米，整体出租率为98.6%，并录得投资物业评估增值人民币6.7亿元。而截至20**年底，龙湖商业当年租金收入超过5亿元。
跨区域跨业态销售
深谙商业物业的核心价值所在，龙湖地产更懂得应该如何向市场兜售其产品。
按照龙湖公布的计划，在“金苹果”这一平台下，即对所售物业进行商业运营服务和物业管理的基础上，龙湖对销售端也进行了改造将旗下不同区域、不同业态的资产打包销售，购买者可以自由选择龙湖现有销售型的商铺、写字楼及度假产品进行组合，而龙湖也将按照资产总值的大小，或是业态及投资特点向客户推荐既定的组合产品。
“龙湖突破了传统的销售物业概念，凭借自身比较强硬的开发、商业运营和物业服务实力，在向市场兜售一种类理财产品的资产包。”一位业内人士说。
“龙湖在资产包里提供的产品，除实体物业产权之外，还有物业管理服务以及涵盖招商、运营、规划定位在内的商业运营服务。我们希望这些措施能打破商业物业投资的一些障碍。”魏健说。
事实上，对于商业地产投资的个体而言，由于专业知识有限，在购买行为发生时，往往便处于信息不对称状态的弱端。一位商业地产运营人士表示：“许多业外投资客对所购物业到底能带来多大收益，基本靠蒙。”
现实中便有许多案例，投资者购买了商铺之后，因为缺乏时间精力以及渠道资源，结果导致商铺长时间空置，或者以较低的价格租赁出去。更不用说不同的投资者之间相互竞争，最终导致商业布局混乱，商业经营陷入困境。
但在房价上涨的时代，这些问题都被掩盖下来。租金上的损失相对于物业升值的收益而言，根本不算什么。但在市场更为理性的今天，一个无法证明其有稳定租金收益的商业物业，不可能获得较高的价格估值。
“个体投资者缺乏的这些资源及信息，龙湖都有。通过‘金苹果’平台进行统一管理，将极大程度地减少个人投资者经营失败的风险。”上述龙湖地产相关负责人说。
而龙湖在通过部分资产散售的同时，自己也依然保持着“业主”身份。据了解，龙湖依旧会在所开发物业中保持相当规模的自持面积。
对于龙湖与个人投资者的关系，业内人士认为，可类比为投资同一支基金不同层级的投资者。“个体投资者可以帮助龙湖做大规模，做到单独做不可能达成的目标。而龙湖则可以帮助个体投资者补长短板，共同受益。”
“20**年将是龙湖商业地产快速扩张的元年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，并不断深化龙湖‘增持商业’的发展战略。”2月28日，在重庆举办的20**龙湖商业地产全球客户答谢会上，魏健如是阐述。
在龙湖的“金苹果”计划当中，所有价值链条最终都拴在了商业运营管理能力这一环节上，这显然将对龙湖的商业管理团队提出更大的挑战。
篇2：客运公司安全运营部文员岗位工作职责
客运公司安全运营部文员岗位职责（标准工时制管理层2份）
1、热爱公司，爱岗敬业，自觉维护公司的和谐、团结和稳定，自觉维护公司良好形象。
①严格履行公司岗位职责，全面完成各项工作任务；
②严禁任何恶意破坏公司形象的言行，如散布谣言、拉帮结派、制造混乱；
③严禁以任何方式恶意对抗公司管理；
2、负责做好安全运营部办公室内务工作：接听电话、收发传真、报刊分发、收文、发文、文件归档、内务卫生、实物领用、财产保管、印章保管、单据签字报帐、报告拟定报批等，做好上传下达工作。
3、负责分管领导组织的大小会议、活动的现场准备、资料准备、拍照录像、资料收集归档、接待等工作；为上级领导来公司检查提供电子档案和文字档案；配合总办做好简报编写及对外宣传工作。
4、负责生产运营车辆证照审验资料的填写、报送等相关工作。
5、负责车辆机务档案的更新。
6、完成公司领导交办的临时工作。
篇3：客运公司安全运营部机务管理主要职责
客运公司安全运营部机务管理主要职责：
一、贯彻执行上级有关部门及公司技术管理的规章、制度、定额标准，并组织监督实施；
二、 在分管领导的领导下开展工作，组织公司设备启用、检测、日常维护、证照的管理、技术档案更新、新车上户办证等综合技术管理；
三、 推广现代化管理方法，应用新技术、新工艺、新材料和新装备；
四、认真做好公司计量、标准化工作，落实质量管理、定额管理、轮胎管理和技术档案管理以及设备检验、维护制度，积极开展爱车、节油、节胎、节料和技术革新活动，组织技术交流，总结推广先进经验；
五、组织实施职工专业技术培训、提高职工素质；
六、及时组织技术责任事故的分析、处理，开展质量评优活动；
七、制订公司机务管理人员及驾驶员技术管理的岗位职责。