商业地产的运作管理模式初步研究

　　目前在我过集团性质的开发企业，近期开发的很多项目多半与商业运作有关，虽然我没有从事过大型商业地产开发企业管理，但就国内目前大力推广商业地产的诸多集团来说，主要是商业地产运做模式初步研究整理如下：

　　1、如何使商业地产开发风险降到最低

　　创建商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。而订单地产是商业公司在进行商业地产运作过程中采用的一种先进的经营模式，也是引以为豪的一项创新。其做法是与其跨国企业和国内知名企业建立了广泛而深入的战略合作关系。开发集团投资建设经营性质的商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由开发集团进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。

　　只有这样，开发的商业地产项目就可以最大限度的满足经营商的经营发展需求，又保证了开发商的销售通道顺畅。而且，在大规模城市新区的开发建设中，营建购物中心可以说是形成一种生产力，可以快速有效的带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区，造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。，集团商业管理有限公司先与不同业态的较强商业连锁企业签订协议，由集团性开发企业购地开发，竣工后由商业企业负责经营。

　　开发集团的商业模式的特色使之达到强强联合、强中纳强。引进知名品牌主力店与其洽谈，谈判一定很艰难，要聘请最优秀律师。

　　选择战略合作伙伴要有三个不同等级的标准：1）、有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业；2）、社会知名度高，亲和力强的一流企业；3）、国内相关行业的前几名。此举意在增强集团商业广场的影响力和抗风险的能力。

　　集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员必须年轻化，平均年龄在35岁左右，全部具有大学本科以上学历，硕士、博士达到占员工总数的50%以上，管理层全部具有硕士以上学历。

　　2、进行结构调整方案

　　经营方式的调整分为两个方面：一、是加强整体营销，对部分已经售出的商铺进行大力包装与宣传；二、是进行股份制改革与重组，使商业公司与战略合作伙伴的关系将转变为股东关系。

　　确立商业地产和住宅地产“两条腿走路”的方向是重大战略的调整，商业地产可以进行战术的调整：只租不售，并且伴以业态的重新组合。调整为主力店、单店各占50％。如果主力店比例太重，那就只是在为银行打工。

　　3、商业地产的目标的确立

　　要做商业地产就要有几十年，甚至上百年的企业目标。而要做百年企业，就必须有稳定的收入来源。住宅地产的现金流很不稳定，受政策和市场的影响很大，所以确立了发展商业地产和“收租物业”的方向。但中小企业租住商业物业也不可靠，所以要傍“大企业”而且要有傍跨国企业的想法。

　　4、商业地产的资金缺口处理

　　当一个地产开发企业从决定迈出全国化大规模扩张步伐时,和其他正处于急剧扩张期的企业一样，资金链也是一个被质疑的问题。该企业就无法回避资金的问题。很显然，、开发建设的第一批购物广场，之所以多采用出售商铺的方式，正是出于实现快速资金回收的需要。如果“停售改租”，那么由于扩张所造成的资金压力下在没缓过一口气来的时候，又面临着更大的资金压力，商铺不卖，资金是会更紧张”，在这种背景下，开发商必须放慢了商业地产的扩张速度。在资金与速度的张力中，要采取的是暂时忍痛牺牲速度的做法。

篇2：购物中心管理处运作管理工作规程

　　购物中心管理处运作管理工作规程

　　一、内部检查

　　1.目的

　　规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供的服务质量能满

　　足规定的要求。

　　2.适用范围

　　适用于管理处各专业班组的服务质量的内部检查。

　　3.职责

　　3.1管理处各专业主管、保安主管、清洁管理员负责辖区各项工作的日检。

　　3.2管理处分管领导负责分管工作的周检。

　　3.3管理处经理组织管理处每月工作的月检。

　　4.具体要求

　　4.1日检

　　4.1.1机电设备

　　4.1.1.1各专业机电设备操作人员每日对设备、系统（分冷水、排水、变电、电工、空调、电梯、清洁、消防、安保等）运行状况进行巡视和记录，各专业主管对其进行检查后签名，对记录或检查中发现的问题应及时分析原因，并采取相应的纠正措施进行处理。个别项目可由管理处决定适当延长巡查周期，但不可超过2天一个周期。重要的设备设施要求每天必须巡查1次。

　　4.1.1.2各专业维修人员在完成维修工作后，将维修过程和结果如实填写于维修单相应栏目中，然后交给领班，领班应认真进行验查，并签名认可，最后由领班将维修单交各专业主管，经主管签字后，再交到前台。

　　4.1.2安全护卫班

　　安全主管每日对商城辖区各岗位安全员工作进行检查，将检查结果如实记录在日巡检表内。对发现的不合格应及时采取纠正措施，并在跟踪验收后进行记录。

　　4.1.3清洁管理员

　　清洁管理员每日对所辖商城服务范围内各区域日检至少巡视和检查一遍，对发现的不合格应立即进行处理和纠正并做好记录。

　　4.2周检

　　管理处分管领导每周对分管部门工作进行一次全面检查，并在周检记录表上作出相应的记录和评价。

　　4.3月检

　　4.3.1管理处经理每月最后一周周末组织相关人员对机电设备机房和设备进行检评，以设备的保养完好及设备和机房的清洁为主要评比内容。

　　4.3.2管理处经理与管理处分管领导根据《安全员考核要求》对安全班进行月检，并作出相应记录、评价。

　　4.4对返工或返修后的服务过程由检查人员按标准要求重新验证并做记录。

　　4.5记录的归档和保存

　　4.5.1日检记录由管理处各部门负责归档和保存，保存期为1年。

　　4.5.2周检记录由管理处各部门负责归档和保存，保存期为2年。

　　4.5.3月检记录由管理处秘书负责归档和保存，保存期为3年。

　　二、报修处理

　　1.目的

　　尽快处理业主报修，规范维修服务工作，确保为业主提供满意的服务。

　　2.适用范围

　　适用于辖区内业主提出的维修服务要求的处理。

　　3.职责

　　3.1管理处报修中心负责记录报修内容，并传达至相关班组。

　　3.2各相关班组长负责报修内容的现场确认及维修。

　　3.3各专业主管负责维修工作的监督及对"维修服务项目表"以外的报修内

　　容进行评审。

　　4.具体要求

　　4.1管理处报修中心接到业主报修要求时，及时填写《管理处报修项目登记表》。并立即用对讲机或电话通知当日维修工。

　　4.2管理处报修中心将记录的内容如业主名称、业主地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入《维修单》（一式三联）相应栏目内。

　　4.3管理处报修中心将填好的《维修单》在10分钟内交到相关专业班长手中，并请接收人签字接收。

　　4.4维修班组长接到《维修单》后及时填写接单时间。

　　4.5如业主报修内容属"维修服务项目表"内的项目，维修人员应在预约维修的时间前到达现场。

　　4.6维修人员对专业报修内容进行现场确认后，在《维修单》上据实填写维修项目等内容。

　　4.7如果维修材料是业主提供，则由维修人员根据《业主提供维修产品的控制程序》进行验证，并将验证结果（"合格"或"不合格"）填在"备注"栏内。

　　4.8对有偿维修服务，维修人员应请业主试用或检查合格后在《维修单》上签名确认。

　　4.9管理处报修中心负责维修及时率的统计。

　　三、投诉处理

　　1.目的

　　确保业主的投诉能及时、准确、合理地得到解决。

　　2.适用范围

　　适用管理处对投诉工作的处理。

　　3.职责

　　3.1管理处前台负责对业主投诉的记录。

　　3.2被投诉的部门按照管理处办公室对投诉处理的安排具体解决有关问题。

　　3.3管理处经理负责对投诉处理的效果进行检查。

　　4.具体要求

　　4.1管理处办公室接到业主投诉后，应首先向业主表示歉意，并在《业主投诉单》上做好登记。

　　4.2管理处办公室根据投诉内容通知相关部门限期解决，特殊情况应向管理处领导汇报，按4.3进行处理。

　　4.3针对业主较严重的投诉，管理处办公室应及时向管理处经理汇报，由经理组织相关人员进行检讨，必要时向公司经管部通报，落实解决措施及责任人，限期进行处理。

　　4.4相关班组在处理完投诉后，要迅速将处理结果报管理处办公室，由管理处经理安排回访。

　　4.5管理处办公室负责将投诉处理结果填写在《业主投诉单》中，并由具体解决班组领班签字认可。

　　4.6投诉记录由管理处秘书统一进行管理，每个月汇总后交经管部。

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　　四、回访

　　1.目的

　　确保对用户投诉的处理和维修服务的高水平及对服务效果的及时反馈。

　　2.适用范围

　　适用于管理处投诉处理和维修服务效果的回访工作。

　　3.职责

　　3.1管理处办公室具体负责对用户的回访工作。

　　3.2管理处其它人员接到业主提供的服务工作效果的意见，均应及时反馈到管理处办公室。

　　4.具体要求

　　4.1管理处办公室按照《业主投诉单》对投诉100%进行回访，回访时间按投诉内容具体确定。

　　4.2管理处办公室每星期根据上星期的《维修单》，安排人员对维修服务进行回访，回访率不低于30%。

　　4.3管理处办公室安排人员对回访结果进行统计分析，发现存在的不合格项应及时向管理处经理汇报。安排人员限期解决，并再次进行回访，直至业主满意。

　　4.4回访记录由管理处秘书进行统一管理，回访工作完毕后统一汇总交经管部。

　　5.记录表格

　　QR/SH-01-01管理处报修项目登记表

　　QR/SH-01-02服务（维修）单

　　QR/SH-01-03业主投诉单

　　QR/SH-01-04征询意见表

　　QR/SH-01-05报修回访统计表

　　QR/SH-01-06走访记录汇总及计划整改表

　　QR/SH-01-07温度日报表

　　QR/SH-01-08巡检签到表

　　QR/SH-01-09整改通知单

　　QR/SH-01-10管理处周检表

　　QR/SH-01-11不合格报告单

篇3：作业指导书:保安部运作管理规程

　　1.0 目的

　　1.1本指导书明确保安部运作管理工作要求，确保公司安全管理工作的正常运行。

　　2.0 适用范围

　　2.1 本指导书适用于公司保安部的运作管理工作。

　　3.0 组织机构与职责

　　3.1 组织机构

　　3.2 职责

　　3.2.1保安部经理

　　a)负责组织编制各管理处保安队保安工作计划，检查执行情况，对保安工作进行业务指导。

　　b)负责新接物业(安全消防)的接管、验收、移交工作。

　　c)负责指导各管理处保安队保安工作记录的收集、整理、归档。

　　d)负责组织编制各管理处保安队伍培训计划，并组织实施，效果评估考核。

　　e)负责对各管理处保安队保安工作服务质量的督导和考核，对不合格项，提出整改意见。

　　f)协助经营部，负责物业管理投标方案保安部分的编写工作。

　　g)组织、协调、合理调配各管理处的保安人员。

　　h)负责主管领导交办的其他工作。

　　3.2.2 安全消防主管

　　a)负责各管理处保安队伍的培训计划的组织实施，并进行考核评估。

　　b)协助部门经理进行对各管理处保安队保安工作服务质量的督导和考核，对不合格项，提出合理化的整改建议。

　　c)协助经营部，负责物业管理投标方案保安部分的编写工作。

　　d)负责指导各管理处保安队保安工作记录的收集、整理、归档。

　　e)负责公司辖管物业的消防管理工作，编写消防管理制度，制定消防应急预案，组织消防培训和演练。

　　f)完成领导交办的其他工作。

　　3.2.3 保安队队长

　　a)做好辖区安全管理和消防安全管理工作。

　　b)负责落实管理处布置的各项治安、消防工作。

　　c)建立健全各项治安保卫和消防安全制度并严格监督执行。

　　d)经常对治安、消防工作进行检查、巡视，发现问题及时协调解决。

　　e)经常对监控系统进行监督检查，确保监控系统处于良好状态。

　　f)负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗、无治安死角。

　　g)负责队员出勤考核，坚持白天和夜晚查岗制度。

　　h)负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安员坚持进行职业道德和思想教育。

　　i)督促保安员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，安排值班，负责每日的宿舍卫生和队容纠察，保持队伍有良好风气。

　　j)定期组织队伍进行三级培训，并进行考核。

　　k)完成领导交办的其他任务。

　　4.0 工作要求和内容

　　4.1 计划的制定与实施

　　4.1.1 保安部安全消防主管负责编制年度保安工作计划和培训计划，保安部经理审核，报主管领导批准后，下达到各管理处。

　　4.1.2 管理处保安队队长根据保安部制定的年度保安工作计划和培训计划及管理处主任的工作安排，制定本辖区内的年度保安工作计划和培训计划，经管理处主任、保安部经理审核，报主管领导批准后执行。

　　4.1.3 保安队队长负应根据年度保安工作计划和培训计划安排开展各项工作，督促各岗位人员完成计划中的各项任务。

　　4.1.4 保安部经理、安全消防主管负责对年度保安工作计划和培训计划的执行情况进行检查、指导。

　　4.2 保安队根据下列规程开展治安、消防工作：

　　a)《服务文明礼貌用语及专业服务语言规范》

　　b)《突发事件或异常情况处理规程》

　　c)《保安队运作管理规程》

　　d)《保安员军体培训规程》

　　e)《保安员考核规定》

　　f)《保安队警用器械管理规程》

　　g)《保安队各岗位管理标准作业规程》

　　h)《消防管理工作手册》

　　4.3检查、考核

　　4.3.1治安、消防工作的日、周、月检按照《服务检验规程》执行。

　　4.3.2保安员的考核按照《保安员考核规定》执行。

　　5.0引用文件和记录表格

　　5.1《服务文明礼貌用语及专业服务语言规范》

　　5.2《突发事件或异常情况处理规程》

　　5.3《保安队运作管理规程》

　　5.4《保安员军体培训规程》

　　5.5《保安员考核规定》

　　5.6《保安队警用器械管理规程》

　　5.7《保安队各岗位管理标准作业规程》

　　5.8《消防管理工作手册》

　　5.9《服务检验规程》