篇2：以营销为主导的经营型物业管理模式

　　以营销为主导的经营型物业管理模式

　　作为诞生不久的物业管理行业来说，它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展，并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中，市场化、专业化进程在不断加快，市场竞争十分激烈，在不断的优胜劣汰中，物业管理品牌正在逐步形成。下面，结合中航物业多年的发展实践谈一谈对"经营型物业管理模式"的看法，供大家参考。

　　一、经营型物业管理模式的含义

　　我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。

　　上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。

　　经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同，后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理，普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念，通过对物业整体功能的开发，提高物业的效益潜力。前者包括后者，后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。

　　经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司代理或参与管辖物业的经营，在提高企业经济效益的同时，促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

　　二、经营型物业管理模式的市场需求

　　1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。

　　以美国为例，经历ω多年市场历炼的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺，无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营飞管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域，我们会感悟到，香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色，香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系，以及WVIO入关在即，深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验，包括经营型物业管理模式的运作。

　　2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。

　　近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例，目前全国7000则余万户居民中，仍有约300户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低，操作欠规范，给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70%以上，而深圳目前三级市场所占比例只有289b，市场潜力深厚。当三级市场启动后，住房租、售交易大增，百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚，而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系，显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品，我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体，而在这动态的市场中，蕴含着万千商机。

　　3、大量物业缺乏专业管理，更缺乏合理的规划和经营。

　　由于缺乏对物业真正价值的理解，有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走，观念滞后，导致大量的物业资产流失。可以说，当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理，更渴望对其物业理想的经营。以中航物业管理有限公司隶属的中国航空工业总公司为例，据统计，航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中，超过659b属于物业资产，而在这物业总资产中，大量物业未得到充分利用，甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看，很多单位发工资困难，但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识，提高经营水平，管好楼，还要盘活楼。深圳众多物业管理企业管辖项目中，或多或少地存在着物业经.营的业务，业主和客户需要专业的物业管'理服务，更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产，而是一种在流通中价值不断更新的商品，物业管理企业当然应该关注新经济时代物业商品的游戏规则。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。

　　三、经营型物业管理模式的利弊分析

　　随着市场经济的日益成熟，房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致，经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果?我们认为，经营型物业管理模式不完全属于多元化经营，参与物业营销本身应该是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看，物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家，还应有偿性的担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中，由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要，物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进。

　　从目前的实践看，经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先，该模式可以更好地满足市场需求和客户需要，如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务;其次，经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务，对客户来讲，提高了服务效率;再次，扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。

　　经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权，同时也就承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易，一但经营出现严重偏差和失误，物业管理公司难以承受。

　　四、经营型物业管理模式的实践

　　1996年，深圳市中航物业管理有限公司在认真分析自身优劣势基础上，确定了将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力。经过五年的实践和积累，经历多个项目的市场磨合，这一竞争优势得到进一步强化。从我公司实践来看，经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实施经营型物业管理模式的实践中，我们注重以下几个重点：

　　(一)强调经营观念到位。

　　物业的经营是动态的，物业的营销永无止境，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖物业潜力得到更充分发挥。公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中，我们打出了这样的广告语"我们可以做您的物业管家，我们还可以替您打理这份物业"。实践证明，管理概念加上系列营销服务，可以使管辖物业的价值发生很大变化。

　　(二)注重培养物业经营的人才队伍。

　　物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已经进入到个性化、网络化飞整合型时期，没有富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。因此，几年来，我们注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年，天津津都花园物业进行管理公司招标，香港梁行飞欧思诺均在竞争之列，经过二轮拼搏，我们的经营、管理方案以最高分夺标。

　　(三)注重向专业公司学习。

　　随着中国即将加入WTO，北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。我们在物业经营专业上差距仍然很大，因此，近年来我们始终与戴梁行深圳公司保持业务合作，吸收经验，培养专业实力。去年，全球最大不动产中介机构美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲后，我们及时参加交流培训，建立业务联系。在未来的五年内，在物业经营专业领域，我们还要认真当好学生，缩短差距，迎头赶上。

　　(四)根据不同物业项目，安排经营、管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。

　　在具体运作中，还要注重物业管理收支与经营收支保持适当独立，体现各类业务的规范性，还要具备物业经营相关的专业资质。

　　经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和外延，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场空间，我们针对这种模式的探索、实践之路还很长、很远。

篇3：物业管理模式与业主的选择权

　　物业管理模式与业主的选择权

　　近10年来，随着我国经济建设的发展和住房制度改革的深化，城市物业管理行业取得了突飞猛进的发展。据统计，到2000年底，全国有物业企业近15000家，从业人员近200万。北京市现有物业企业1270家，从业人员约5万余人。物业管理行业已发展到一定规模，并且取得了很大成绩。但是，由于物业管理是一个新兴的行业，在它的发育成长过程中不可避免地会出现一些问题。目前，由于物业收费引起部分业主与物业企业的尖锐矛盾就是一个突出的问题。而引起这类矛盾的根源，则是物业管理模式的单一化和业主没有得到应有的选择权。

　　本文仅就物业管理模式与业主的的选择权问题，谈一些粗浅的看法，不妥之处，欢迎业内人士批评指正。

　　一、什么是物业和物业管理

　　谈物业管理模式，首先要弄清什么是物业和物业管理，然后才好谈物业管理模式。根据权威人士的解释，物业，是指不动产而言，而不动产，就是房地产。我国香港特区称房屋和土地为物业，我国台湾地区称房屋和土地为不动产，我国内地称房屋和土地为房地产。物业、不动产、房地产，均是指房屋和土地而言，基本涵义是相同的。

　　物业管理，是指物业服务企业接受业主委托或者业主自己对房屋（一栋或若干栋）和房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、保安等实施统一的维修、养护和管理，为全体业主和使用人服务。

　　物业管理通过组织业主委员会来实施。

　　二、为什么要实行物业管理

　　在城市住宅区实行物业管理主要有两个目的，一是为了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是为城市居民创造整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使居民安居乐业。

　　三、物业管理的内容

　　为了达到物业管理的目的，保持住宅区物业自身的整洁与完好，让居民生活在良好的居住环境之中，物业管理的内容应当包括以下几项：

　　1．对住宅区内房屋的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理；

　　2．对违反《住户公约》和管理制度的行为予以制止和纠正；

　　3．审核业主或使用人提出的房屋装修方案，制止私自装修活动；

　　4．对住宅区内的车辆进出、停放进行管理，维护正常生活秩序；

　　5．负责住宅区内的防火防盗，保护人身、财产安全；

　　6．负责清运垃圾，搞好环境卫生，保持墙面、庭院整洁；

　　7．根据合同约定或业主委员会决定，向各户业主收取物业服务与管理费用；

　　8．编制物业管理收支与房屋维修预决算，向全体业主公布账目。

　　为了做好物业管理工作，住宅区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设公共服务设施，经过有关部门综合验收以后，才能安排居民入住，在购房人办理入住手续时，开发商一定要向购房人明示由政府主管部门制定的《住户公约》，由购房人签订履行《住户公约》承诺书。

　　四、物业管理的模式

　　这里应当首先明确一个问题，即住宅区的物业属于全体业主所有，业主是住宅区的主人。既然业主是物业的主人，那么对物业采取哪种模式进行管理，就应该由全体业主说了算，由全体业主决定，不能由开发商（它只是业主之一）决定，也不能由其他部门决定。否则，便是对业主的侵权，即侵犯了业主的选择权与决策权。

　　从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。

　　我国内地城市的物业管理是从香港特区引进来的。香港特区的住宅均采用物业公司管理模式。香港的物业公司非常尊重业主的权利。物业公司要增加管理费，必须通过一定的程序，经业主委员会同意，不能私自做主。物业公司如欲动用维修基金，必须提前14天书面通知业主委员会，讲清使用意图、金额及有关情况，得到书面批复后，方可动用维修基金。物业公司要将每年的收支账目及资产负债表交给业主代表审阅，并在楼宇大堂显眼地方张贴公布。台湾地区则与香港特区相反，它们的住宅一般采用业主自营管理模式。所谓业主自营管理模式，就是住宅区的物业由业主自己管理。他们把住宅区的物业分为两部分，一部分是属于业主个人所有的单元房，由业主自己管理；另一部分是住宅区的庭院和各种公建配套设施，归住宅区全体业主所有，由业主委员会统一管理。业主委员会通过选举产生，委员任期一年，每月开会一次，讨论决定住宅区物业管理的重大问题。

　　台湾自营式物业管理人员非常精干，专职人员只有两个人，一位是干事，另一位是会计。另外，从退休人员中聘用少量的临时工，作保安、保洁和维修工作。业主自营式物业管理最大的特点是，可以从共有房屋的出租收入中支付工作人员的工资、奖金和设备费、卫生费及6年一度的楼面清洗费等公共开支，不向业主收取费用或者收取很少的费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了住宅区生活的安定和有序。

　　此外，台湾地区的住宅均实行住户公约制度。公约中明确规定：所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守。如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。

　　美国的公寓楼采用业主自管的方式管理。纽约州的《公寓法》明文规定：购买住宅后的业主应当自动组建业主管理委员会，由业主管理委员会雇佣管理人员，按照《公寓法》和公寓章程进行管理。意大利的公寓楼通常采用业主共管的方式管理。通常的作法是，业主们购买房屋后一起开个会，决定整栋楼房的管理办法，最受欢迎的方法便是业主共同管理。业主们做出决定后，通过会计师协会聘用一位会计师作管理人。管理人的职责主要有两项，一是管理财务，二是调解邻里纠纷。

　　我国内地城市住宅区物业管理有三种模式，一种是由物业公司管理，另一种是由业主委员会自己管理，第三种是由住宅合作社自主管理。由于有关部门强调实行专业化、社会化、市场化管理，所以目前由物业公司管理的住宅区占的比重很大，由业主委员会自己管理和住宅合作社自主管理的住宅区所占比重很小。正因为如此，所以在物业管理中出现了许多问题，如业主与物业企业之间的冲突纠纷多，物业收费难，亏损企业多，服务不到位，业主怨言多，投诉率高，等等。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众进行的调查统计，有68％的人对物业管理不满意。中国消费者协会20**年3月15日公布，物业管理是消费者最不满意的五大服务行业之一。

　　上述三种管理模式，实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情和北京市的市情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。

　　业主自营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业公司管理。对此，应引起主管部门高度重视。

　　基于上述情况和理由，我们认为，城市物业管理的两种模式应当同时存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消业主自营管理模式，继续推行单一的物业企业管理模式，不仅严重违背广大业主意愿，侵害业主的选择权，而且严重脱离国情市情，实际上也行不通。

　　五、物业管理收费标准

　　这里着重谈住宅区物业服务企业的收费标准。

　　我们认为，确定物业服务企业的收费标准，应当遵循下列原则：

　　1．业主委员会与物业服务企业协商定价的原则。每个住宅区的服务项目与收费标准，只能由业主委员会与物业公司以平等协商的方式确定，不能由任何一方单独决定。

　　2．按照服务项目与服务质量定价的原则。服务项目多、服务质量好的企业，收费可以高一些；反之，服务项目少、服务质量低的企业，收费应当低一些。

　　3．依据业主经济承受能力定价的原则。大部分业主收入高、经济承受能力强的住宅区，服务项目可以多一些，服务收费可以高一些；反之，大部分业主收入不高。经济承受能力弱的住宅区，服务项目应当少一些，服务收费应当低一些。

　　4．本着收支平衡、略有节余定价的原则。负责普通住宅（包括经济适用住房）物业服务的企业，只能做到收支平衡、略有节余，不能追求高利润。这是因为，普通住宅区的业主绝大部分是中低收入者，他们没有能力支付较多的物业管理（有不少业主反映，他们已将全部积蓄购买了住房，没有钱交物业管理费），不可能从他们身上获取较多的利润。

　　根据上述原则，结合北京市大多数中低收入者的经济承受能力，目前普通住宅区的物业收费标准定在每建筑平方米房屋月收费0.5－1元较为适宜。

　　下面附带谈一下业主委员会自营管理的收费问题。业主委员会自己管理的住宅区，应当采用收支相抵、实报实销的办法收取物业管理费。实报实销的原则是：保安、保洁、绿化和垃圾处理费，按户分摊；房屋的共用面积及共用设施设备的维修、养护和更新费用，按各户业主占有房屋面积的不同比例分摊。

　　六、业主与业主委员会的权利与职责

　　先谈业主的权利和义务

　　所谓业主，顾名思义，就是住宅区物业的主人。业主的权利主要有两条，一是对自己单独拥有所有权的物业享有占有、使用、收益和处分的权利；二是对本住宅区的物业管理有监督、批评、建议的权利。业主的义务也有两条，一是有遵守物业管理法规及《住户公约》和住宅区管理制度的义务；二是有服从业主委员会的决议决定和物业企业的正当管理和按时交纳物业服务费用的义务。

　　在此需要特别强调的是，在业主入住楼房时，必须签订每户业主都要严格遵守的《住户公约》，为物业管理工作打下良好基础。《住户公约》应当涵盖的主要内容是：每户业主都要遵守社会公共道德，爱护使用房屋及设施设备；不对房屋结构。外观和设施、设备进行拆改，不占用共用面积堆放物品；不随地吐痰，不乱扔杂物；不在墙面上乱写乱画，不在墙体上挖沟凿洞；不以高音或噪声干扰四邻休息，不从楼上抛掷废弃物；要与街坊四邻团结友好，和睦相处；由于自己的过错造成地面漏水，要负责修复，并赔偿给楼下户主造成的损失；要按时交纳物业服务与管理费用。如果每户业主都能自觉遵守《住户公约》，住宅区的全体居民都将生活在既文明和睦又温馨舒适的环境里，他们该有多么幸福啊！

　　再谈业主委员会的权利与职责

　　业主委员会，是根据政府有关规定、经过住宅区全体业主选举产生的业主自治组织。业主委员会的组织和日常工作受所在区（县）国土房管局的监督和指导。业主委员会应当在市、区（县）国土房管局指导下由业主自己迁头组建，不应当由开发公司出面组建。美国纽约州的《公寓法》规定，当新建公寓出售的面积达到15％以上的时候，购房业主应当自动组建业主管理委员会，然后聘用管理人员对自己的物业进行管理。在新建公寓出售量未达到15％以前，开发商只能将公寓暂时出租给购买人，待出售量达到15％以上能够组建业主管理委员会的时候，开发商才能将公寓出售给购房人。在这里，业主购买住房与成立业主管理委员会是同时进行的。业主买了住房以后，立即组建业主管理委员会，然后由业主委员会雇佣管理人员管理自己的住房，而不是聘用物业公司管理。

　　为了改变目前由开发商迁头组建业主委员会（很多开发商并不按时组建）、由开发商组建或聘用物业企业，并单方面决定服务项目与收费标准这种不正常的状况，我们可以借鉴美国的作法，由市主管部门规定：在住宅楼出售数量达到30％以前，由开发商为业主提供物业服务，收取少量费用。待出售数量达到30％以后，即由业主自己迁头组建业主委员会，然后由业主委员会决定物业管理模式。如果聘用物业公司管理，由业主委员会自己选聘，服务项目与付费标准由业主委员会与物业公司协商确定；如果由业主自己管理，业主委员会可以聘用精干的管理人员负责具体管理工作。这样，就把业主的选择权与决策权还给了业主。在此基础上，政府主管部门加强指导和监督，运用两种管理模式，努力把住宅区的物业管理工作做好。

　　业主委员会的权利和职责是：代表全体业主确定本住宅区的物业管理模式；选聘或解聘物业服务企业及自聘的管理人员；签订物业服务合同，确定服务项目和收费标准；审定物业维修方案和预决算；管理住宅楼共用部位、共用设施设备维修基金；确定本住宅区的公建配套用房出租和停车位的收费标准；全面实施《住户公约》和住宅区管理制度，对违反《住户公约》和管理制度的行为进行劝阻、制止和纠正；调解邻里纠纷；支持物业公司的正常管理活动，支持物业公司依据合同约定向业主收取服务、管理和维修费用；对物业公司的收支帐目进行监督、检查。

　　业主委员会的成立、改选以及做出的重要决定，均应向所在区（县）国土房管局登记备案，接受国土房管局的指导和监督。市、区（县）国土房管局对业主委员会做出的违反法规、规章及政策的决定，有权要求业主委员会纠正。

　　七、物业公司的性质和业务范围

　　物业公司是什么性质的企业，是管理性质的，还是服务性质的，亦或兼而有之。笔者认为，物业公司是服务性质的企业，它的基本业务是为住宅区的全体业主服务，并根据业主委员会的授权，对住宅区的物业进行管理，但是这种管理是根据业主委员会的委托，代表全体业主行使管理权，而不是物业公司本身的职能。

　　物业公司的具体业务有以下几项：

　　1．对住宅楼的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理，编制预决算，报业主委员会审定。

　　2．根据北京市住宅楼装饰装修管理规定和《住户公约》的约定，对业主或使用人装修房屋的方案进行审查，对符合规定者，予以批准，并进行验收；对不符合规定者，不予批准；对私自装修者，予以制止，并要求恢复原状或赔偿经济损失。

　　3．划定住宅区车辆的停放位置，建立车辆出入登记制度，维护正常秩序。

　　4．负责住宅区的保安和车辆看管工作，保护业主的人身和财产安全。

　　5．负责住宅区的公共卫生，清运垃圾，清扫楼梯、楼道和院落，保持环境整洁。

　　6．负责住宅区的绿地、树木、花草和其他设施的维护、保养，创造优美的居住环境。

　　7．对业主自有自用房屋及设施设备的维修提供预约服务，按规定收取合理的费用。

　　8．按照物业服务合同约定的收费标准，向各户业主收取服务费用。

　　9．依据业主委员会授予的权利，对住宅区内的公建配套用房进行经营管理。

　　个别业主拒绝交纳有关费用，物业公司应向业主委员会报告，并请求业主委员会帮助解决，直至向法院起诉。在解决过程中，物业公司无权对业主断水断电。

　　上述具体业务说明，物业公司是服务企业，不是管理机构，其名称应当叫物业服务公司或物业公司，不应当称物业管理公司。这样，才能还物业公司以本来面目，让它认真负责地为广大业主服务，不再以管理者的身份对业主发号施令，为所欲为；才能理顺广大业主与物业公司的关系，为搞好物业管理工作奠定良好的基础。市、区（县）国土房管局应当加强对物业服务企业的执法检查，对达不到《北京市居住小区物业管理服务基本要求》、群众反映强烈、投诉多的物业服务企业，要从严查处。

　　八、业主委员会与物业公司的关系

　　笔者认为，业主委员会与物业公司的关系，应当是委托与被委托的关系，是聘用与被聘用的关系，是主人与管家的关系。业主委员会是委托者、聘用者、物业主人。物业公司是接受业主委员会的委托和聘用、做全体业主的管家人。作为被委托人来说，委托人委托你做什么，不委托你做什么，这是委托人的权利，当然要由委托人决定，而不能由被委托人决定。目前的物业管理体制则与此相反。现行的作法是，先由开发企业组建物业公司或委托物业公司进行管理，管理内容和收费标准均由物业公司决定。然后由业主被动接受。这里，完全取消了业主对自有物业管理模式的选择权和决策权，混淆了业主与物业公司之间委托与被委托的关系。现行的政策规定给了物业公司过多的权利，甚至把某些本来属于业主的权利也给了物业公司。例如，对住宅区的物业采用哪种模式管理，应当由业主选择决定，有关部门却把这个权利给了开发商和物业公司。

　　又如，住宅区物业的服务项目与收费标准本应由业主率先提出，然后与物业公司协商确定，目前却完全由开发商与物业公司决定。再如，住宅区内院落土地的使用权和已经列入建设成本的公建配套用房的所有权应当属于全体业主，其出租收入（包括停车位的收入）亦应归全体业主。然而，目前的出租收入却全部归物业公司。这对广大业主来说是不公平、不合理的。也许有人会说，物业公司收了这笔钱可以折抵一部分物业服务费。笔者认为，这种说法是站不住脚的。因为物业服务费已在物业服务合同中作了约定，业主该交多少就得交多少，一点也不能少交。住宅区内的公建配套用房和地上停车位的出租价格应当由业主委员会决定，其出租收入应当按照业主占有房屋所有权面积的比例，将租金收入分配给每户业主所有，并根据每户业主应得金额折抵其应缴纳的物业服务费。只有这样，才能让业主行使自己的收益权，使共有收入得到合理分配。现行的做法既侵害业主的收益权，又无法做到公平合理，因而是应当改变的。

　　这里顺便谈一下地下停车位的涨价问题。首先需要指出的是，在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的（目前的要求是普通住宅区每两户设一个停车位），开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅区居民的轿车有地方停放。也就是说，这些停车位是供本住宅区的居民使用的。这一点必须肯定。然后再谈地下停车位应当归谁所有。如果地下停车位的建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了地下停车位的建设费用，那么，地下停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。如果地下停车位的建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么，地下停车位所有权应当属于开发商所有。

　　开发商拥有所有权是否可以随意涨价呢？笔者认为是不可以的。理由是：开发商出售商品房时，已经向购房人承诺了停车位的出租价格，购房人也接受了这个价格，那就应该承认出租价格是双方商定的，任何一方均无权私自变更。如果开发商出售商品房时，确实对出租价格定的偏低，无法收回建设成本，应当先与业主委员会协商，征得业主委员会同意，然后再提高出租价格。否则，业主完全有理由不予接受。从国家的价格政策角度来讲，停车位是拥有轿车业主的生活必需品，居民的生活必需品是不能随意涨价的，只有在本市的物价指数全面上扬，停车位的租赁价格确实偏低的情况下，经过与使用人协商和物价部门批准，方可提高出租价格。由此可见，开发商随意提高停车位出租价格是不合法的。

　　九、物业管理与社区管理的关系

　　物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理特别是业主自营式物业管理，应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《住户公约》与住宅区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。

篇4：探索工业物业管理模式

　　探索工业物业管理模式

　　物业管理是我国改革开放以后出现的一个新兴产业，从其服务对象上可分为几大类：住宅类、写字楼和商厦类、工业类。笔者所在的天津市荣罡物业管理有限公司管理着拥有22万平方米工业厂房的两个鑫茂民营科技园，园内已进驻企业近300家，从业人员4000余人，年创科工贸总收入40亿元人民币。20**年，鑫茂民营科技园被国家科技部中国民营科技促进会和天津市政府分别命名为“中国天津鑫茂科技示范园”和“天津市都市工业鑫茂示范小区”。公司在五年多的工业物业管理服务实践中，不断探索着工业物业的管理模式。

　　一、从工业物业发展看其管理服务业的前景

　　随着市场经济的发展，民营经济异军突起，中小民营企业需要一个安身立命之所，一些外资中小企业也同样需求一个好的生存环境，从而推动了以多元化资金投入开发建设各类工业园、科技园、孵化器等物业项目。这些物业成为各类经济实体的载体，是中小民营企业的聚集地，是区域政府税源的涵养地，也促进了物业管理服务领域向工业物业的拓宽。能否建立一套适应企业群体生存环境需求的管理模式，为入园企业营造一个良好的发展空间，直接关系着这些物业项目的招商和区域经济的发展，也催生了物业管理行业的又一个潜在市场。

　　二、从工业物业需求探索其管理服务模式

　　工业物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工业物业管理有的放矢。我们在实践中了解到，企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的的协调。因此，工业物业管理存在着基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。工业小区是一个中小民营企业的集合，企业作为生产经营实体，有企业宣传、扩大业务、与其他企业交流和参政议政的需求，因此园区企业文化建设也成为工业物业管理的重要内容。

　　以上这一切决定了工业物业管理有其特殊的使命，它不仅仅是一种服务，更重要的是通过服务去支持服务对象的发展，间接产生社会效益。基于这一认识，公司围绕以上三大服务内容，探索出一套被称为“荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。

　　为了使企业安心生产和经营，公司主动与辖区各行政主管部门建立联系，定期汇总企业在经营和发展中遇到的困难，积极帮助他们与工商、税务、公安、电力、消防、环保等相关部门协调解决；接受各政府职能部门的委托，将与企业相关的文件、通告、规定、管理办法等及时传达给企业。作为物业服务的延伸，小区内引进银行、邮局、仓储运输、商务中心、会务中心、产品展示中心、汽修、餐饮、家政等服务业，还为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务。公司和业主委员会在工商联组织的支持下，在小区建立了工商联基层组织，扩大了物业管理服务内容和业主委员会的工作职能。公司和业主委员会定期组织企业家联谊会、企业发展研讨会、经贸洽谈会、安全生产培训班等活动，加强企业间的横向交流和资源共享。还通过问卷调查了解企业需求，聘请专家、教授、相关部门领导等为企业家举办中小企业如何发展、如何转型、如何借壳上市、如何开辟市场及法律知识、销售技巧、企业文化等专题讲座，为企业家开阔思路，丰富知识。公司还通过商会组织为企业协调解决了大量的经营和发展中遇到的实际困难。

　　通过公司的这些服务，驻园企业感受到一种大家庭的温暖，一位先期入驻的企业家说：“鑫茂民营科技园如同一条船，园区每个企业都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船驶向希望的彼岸。”

　　三、从工业物业管理现状看其对规范服务标准的要求

　　在几年的实践中，我们看到了工业物业管理的广阔前景，同时也感到了很多值得研究和探讨的问题，特别是如何有针对性地制定工业物业管理服务标准、如何制定科学合理的工业物业管理收费标准等等。

　　任何一个行业要实现健康发展，都需要遵循一定的市场规律和行业规范。20**年9月1日，国家《物业管理条例》的颁布实施，将物业管理推向健康、规范、持续发展的法制化轨道，但目前各地区行业主管部门制定的管理服务标准均以住宅类物业为主，其它类物业为参照执行，这不利于工业物业管理的发展。工业物业和住宅物业有诸多不同点，实践中表现在供电、供水、邮政等部门不把工业小区与住宅小区同等对待，不实行向最终用户收费的政策；物业管理公司不是一般纳税人，代收代缴水电费时无法为企业开具增值税发票，导致企业（业主）与物业管理公司的矛盾；对科技园工业厂房公共维修基金的缴纳办法至今没有明确规定，为后期公共维修留下了隐患。因此，研究、制定、出台一套适应工业物业管理的服务标准和收费原则，是关系着工业物业业主和物业管理企业双方利益的重大问题，是应当引起各级政府主管部门、专家学者和从事工业物业管理的企业共同探讨和研究的重要课题。

　　作者系天津市荣罡物业管理有限公司总经理 文/苏艳辉