地下商业街如何定位及定位原则
国内地级市地下商业项目开发越来越多，然而大部分地下商业项目经营状况却不温不火，究其原因，除了管理公司后期经营推广不善，其实更多的则是因为前期定位不准的硬伤造成的。有人说，核心商圈的地下商业不存在定位，因为在核心商圈，无论定位做什么，其经营都不在任何问题，乍听颇是，细想则不然。正是因为在核心商圈什么都可以做，那也意味着什么都不可以做，定位成什么都可以，等于就没有定位。地上商业竞争已经白热化，因为地下无论是空气质量、空间感、舒适度、形象和档次都是无法与地面商业媲美的，而一个商业项目的定位，不仅决定了项目后期经营状况，也决定了前期定位能否获得投资者、商家和消费者的认同，也决定了开发商是否能够获得最大收益。
从国内地下商业项目来看，营销成功惨淡经营的不在少数。如襄樊某商业中心的地下商业广场，经营状况一直让人深为堪忧；国内某著名地下商业开发商在武汉汉正街开发地下商业项目，目前经营情况十分惨淡，地下逛街的人寥寥无几；即便是在国内一线城市有百年商都之称的广州，它的几个地下商业经营状况同样不容乐观，如动漫**城，设计之初原为经营动漫产品，让人耳目一新，然而目前经营现状却是90%的商户以潮流服饰、化妆品、时尚女装为主，只有几十间小铺位在夹层勉强经营。广州**坊，处于百年商圈十三批发市场区域内，原来定位为以青少年主题的商城，目前已经沦落为十三行另一个批发市场。同处广州火车站正门下的地下商业项目--韩*城，目前经营状况同样是令人堪忧。在广州消费力如此强劲，商业如此发达的城市，其地下商业照样会经营死火？那么，地下商业空间应该如何定位，应该遵循什么的定位原则呢？
作为地级市核心商圈内的地下商业街，它有以下几个优势：
1、位于城市核心商圈，商业氛围深厚，人流量有保障；
2、城市绝版地段，独一无二，地段永远不可复制，商家对城市的这种核心地段情有独钟；
同时它的开发风险在于以下几个方面：
1)、由于地处核心商圈，城市地面商业几乎无所不含，高中低档各类业态均一应俱全，表面也可以这么理解，核心商圈的地下商业，什么都可以做，什么都不能做，因此在项目定位时往往容易迷失方向，到底应该如何定位才是最符合项目的定位。
2)、地下商业开发在国内刚刚逐渐兴起，大部分城级市消费者、商家和投资者在短时间内较难接受；一提到“地下”这两个字，在一般的商家和消费者眼里，往往是“防空洞、过道、漏水、潮湿、压抑、气闷”的代名词。
我们认为，地级市地下商业街定位，应从城市核心商圈整体商业形态和体量研究出发，不能单纯就地下商业定位而定位，通过研究城市核心商业中心的业态特征，对比同类地级市一般业态规律，找出该市商业中所欠缺的或是待升级的商业，从而得出地下商业街的准确定位。
1.遵循地级市商业中心的一般业态规律
通过我们对国内地级市的商业中心的调查研究，总结出地级市商业中心一般的业态组合及规模规律：一般地级市商业中心的总体规模在15-20万平米，包含3-6万平的超市、百货、电器主力店，2-3万的商业街，2万左右的主题商城，6-7万的专业市场和2-3万平的餐饮休闲娱乐。
2.地下商业定位必须地面商业形成交叉与互补
地下空间由于先天的局限性，无论是采光、通风和层高等硬件条件都无法与地面相抗衡，由此纵观国内地级市地下商业项目，从大连胜利广场到沈阳时尚广场，从柳州龙城地下商业街到南宁流行前线，从长沙金满地到武汉happy站台，无一不是通过定位中低档商业街或主题化商城来与地面商业错位竞争和互补。
填补商圈市场空白，与地面商业互补
在对地下商业项目定位时，可以在对照地级市一般业态规律的基础上，寻找地面商业极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住地面商圈里的市场空白点，也可以已有的落后的业态进行改造和升级。但要注意地下的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使地下商业主题有足够的生命力。
主题鲜明，专业性较强的主题商城定位
地下商业物业还可以通过走主题化的路线来定位。比如如果地面商业中没有出现女性主题、儿童主题、青少年主题、手机数码主题，或是体量不足，或是没有形成统一的市场，那么我们就可以通位为各种主题商城。比如，一个10000平方米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；又如，一条1000米长的地下商业街可以分成4段主题化的商业街。这样的定位才能避免与地面商业的业态或业种同质化。比如荆州地下商业街就是通过将双通道的区域定位为针对女性消费的时尚T台，针对青少年消费的潮流前线，针对学生消费的淘宝城。
但定位为主题化商城时，尤其要注意主题商业体量，比如在地级市里，女性主题商城不能超过15000平米，如果地面商业已经有15000平，你若在地下再规划5000平米，那么未来经营肯定压力非常大。同时也要考虑，一些特殊的主题如单独的儿童主题商城定位在地面上都经营都难以为继，更何况是地下。
3.通过业态组合，“吃、喝、玩、乐、购”一站式消费
一站式购物是商业发展的趋势，也是消费者越来越追求的消费需求。由于国内目前城市核心商业中心的开发早在很早之前就已经开发成型，在前期开发时，很多项目还没有形成一站式消费商业，甚至在整个一条商业街里并没有形成真正意义上的“吃、喝、玩、购”一站式消费商业供给，如果地下项目体量足够，可以通过业态优优组合，以此区别于地面商业，从而形成业态互补。
我们认为，任何事物都逃不出一般性规律，商业也是如此。地下商业定位最终是由地面商圈业态来决定。当然地下定位时也要综合考虑地下项目的规模、形状，不能说地面缺一个吃喝玩乐购的商业，而地下有5000平米，也想定位为“吃喝玩乐购”一站式综合体，那也不现实。
总而言之，地下商业项目的定位，最终定位取决于地面商圈的业态，它必须遵循“上无下有，上有下优，上优下综”的原则，而且就目前国内商业的发展趋势而言，地下商业在地级市不宜走高端路线。
地级市地下商业街的几种定位方向
大众化商业街
这是国内地级市地下商业街的最为常见的定位模式之一，将地下商业项目定位为与地面商业互补的大众化商业街。
主题商城
将广场形式的地下商业地块定位为主题化明确的主题商城，如女性主题、青少年主题、数码主题类等
主力店+商业街
将开阔区域引进超市、电玩城、影院等作为主力店，将长条形区域定位为商业街。
篇2：企业产品市场定位原则
企业产品市场定位的原则
各个企业经营的产品不同，面对的顾客也不同，所处的竞争环境也不同，因而市场定位所依据的原则也不同。总的来讲，市场定位所依据的原则有以下四点：
（一）根据具体的产品特点定位
构成产品内在特色的许多因素都可以作为市场定位所依据的原则。比如所含成份、材料、质量、价格等。“七喜”汽水的定位是“非可乐”，强调它是不含*的饮料，与可乐类饮料不同。“泰宁诺”止痛药的定位是“非阿斯匹林的止痛药”，显示药物成分与以往的止痛药有本质的差异。一件仿皮皮衣与一件真正的水貂皮衣的市场定位自然不会一样，同样，不锈钢餐具若与纯银餐具定位相同，也是难以令人置信的。
（二）根据特定的使用场合及用途定位
为老产品找到一种新用途，是为该产品创造新的市场定位的好方法。小苏打曾一度被广泛的用作家庭的刷牙剂、除臭剂和烘焙配料，现在已有不少的新产品代替了小苏打的上述一些功能。我们曾经介绍了小苏打可以定位为冰箱除臭剂，另外还有家公司把它当做了调味汁和肉卤的配料，更有一家公司发现它可以作为冬季流行性感冒患者的饮料。我国曾有一家生产“曲奇饼干”的厂家最初将其产品定位为家庭休闲食品，后来又发现不少顾客购买是为了馈赠，又将之定位为礼品。
（三）根据顾客得到的利益定位
产品提供给顾客的利益是顾客最能切实体验到的，也可以用作定位的依据。
1975年，美国米勒（Miller）。推出了一种低热量的“Lite”牌啤酒，将其定位为喝了不会发胖的啤酒，迎合了那些经常饮用啤酒而又担心发胖的人的需要。
（四）根据使用者类型定位
企业常常试图将其产品指向某一类特定的使用者，以便根据这些顾客的看法塑造恰当的形象。
美国米勒啤酒公司曾将其原来唯一的品牌“高生”啤酒定位于“啤酒中的香摈”，吸引了许多不常饮用啤酒的高收入妇女。后来发现，占30％的狂饮者大约消费了啤酒销量的80％，于是，该公司在广告中展示石油工人钻井成功后狂欢的镜头，还有年轻人在沙滩上冲刺后开怀畅饮的镜头，塑造了一个“精力弃沛的形象”。在广告中提出“有空就喝米勒”，从而成功占领啤酒狂饮者市场达10年之久。
事实上，许多企业进行市场定位的依据的原则往往不止一个，而是多个原则同时使用。因为要体现企业及其产品的形象，市场定位必须是多维度的、多侧面的。
篇3：开发项目专业市场定位原则
开发项目专业市场定位的原则
专业市场的大面积开发，进行准确定位成了项目开发一大难题。面对竞争激烈的市场格局和动态的市场因素，如何才能对专业市场进行准确有效的定位。凌峻认为：要解决项目定位的根本性问题，必须结合城市的产业特征以及当地产业基础与竞争状况，三者的有机结合才能够保证项目的可持续发展。
一、考虑城市的产业基础
很多城市都有显著的产业基础，产业基础的形成一方面是历史原因沉积的结果，另一方面是新兴市场蓬勃发展的结果。象很多城市的大型建材、家具市场就属于后者。对城市的产业基础进行透彻的调查、分析并依托产业优势创造的市场机会使项目能够成为城市优势产业链中的一环，解决了专业市场的后期经营的经营、招商问题。
二、考虑物流交通网络
作为专业市场，首先要具备完善优质的交通网络。交通是流通的基础，只有大交通才有大流通。专业市场要火，每天就必须有巨大的"钱货"交易量，而这些都离不开优质完善的交通网络，只有具备这些基本条件才能为专业市场的进一步繁荣提供保障。
三、考虑市场需求中、长远需求
市场需求永远是产品的生命力。作为专业市场，是消费者与生产商沟通的平台，是他们的中转站，不仅要解决谁来经营的问题，更要解决谁来消费的问题。只有以长远眼光考虑市场的中、长远的市场需求为导向，真正为专业市场建立完善的配套服务体系，专业市场才能做强做大。
四、考虑市场辐射能力
众所周知，专业市场的开发通常都是大规模的。通常来说，作为一个真正意义上的专业型市场，其辐射力要求相当高。大型的专业市场已经由简单"中转"功能迈向集"中转""积聚"的复合型功能。只有建造高起点的平台，才有专业市场的高标准发展。
总而言之，大型专业市场的定位，一定要综合考虑城市产业基础、交通物流条件、市场潜在需求和辐射力等诸多因素才能够为以后的良好经营打下基础。