案例:
20**年冬季来临之际,在北京地产界一直知名度很高的朝阳园又爆出一条令人震惊的消息:今年全体业主不用交暖气费!
据朝阳园业主委员会主任介绍,朝阳园的物业管理一直是实行酬金制。因为北京深秋和初春温度较低,且业主中很多是南方人,因此,业主委员会就“供暖4个月,交费24元/平方米供暖季和交费30元/平方米供暖季,供暖6个月”与物业管理公司协商选择了后者。从那个时候起,我们小区便一直是每年10月份开始供暖,直至次年的4月份为止。
2000-20**和20**-20**两年度,北京冬季是典型的“暖冬”,通过业主委员会对供暖质量和供暖费的监督,产生了相当多的采暖费结余。因此,全体业主免交了20**-20**年度的采暖费,却仍然照常供暖。仅此一项平均每户节省采暖费支出3750元左右。
当事人
包干制将退出历史舞台
朝阳园开发商黄世达总经理告诉记者,香港的社区一直实行酬金制,没有包干制。朝阳园作为北京市较早实行酬金制的社区,不仅仅跟开发商的香港背景有关,而且与50%以上的业主(港澳台人士、外籍人士、有境外生活经历的人)和物业公司第一太平戴维斯的国际背景有关。业主的整体素质较高,熟悉酬金制,也希望物业费的使用透明化。这样一来,在物业管理上套用香港模式,业主、开发商、物业公司三者交流起来就要容易得多。
随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高,包干制将退出历史舞台,清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可。朝阳园自第一批业主入住以来,酬金制的实施虽然也有磕磕碰碰,但总的来说,还是朝着越来越完善的方向走着。
酬金制并不适合所有的社区
就目前北京的实际情况来看,朝阳园业主委员会主任舒可心认为酬金制并不适合所有的社区。因为,选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且,小区的业主们要有足够的信心。毕竟,年终核算时,物业费多了往后挪时大家高兴;少了要补交时,大家就不一定愿意了。
如果大家觉得没有这个能力,舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好,给多少钱出什么活,赔了赚了物业公司自己算。也就是说,实行酬金制的小区,业主委员会既要监督物业公司的行为,也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多,只需要监督物业公司的行为就行了。
专家 北京市物业管理商会会长于庆新
酬金制和包干制各有利弊
就住宅而言,国外是酬金制占主导,国内则是包干制占主流。酬金制和包干制其实各有利弊,无论国内还是国外,这两种收费方式都有市场。很多人认为酬金制很透明,不会有暴利和黑洞。实际上,任何法律法规都不可能无懈可击,对于一些不讲信誉的企业,只要想钻空子,都能找到缝隙。
国外的物业管理之所以纠纷比国内少,与他们实行市场化的时间较长有很大关系,不讲信誉的企业经过优胜劣汰早已不复存在。就拿北京来说,现有的物业管理企业达到2000多家,而国外同等规模的大城市还不到100家!北京实行包干制也有管理得不错的,排在前几位的优秀物业公司一点也不比国外的优秀物业公司差。所以,物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式,而在于市场化程度的高低和企业的自律。
保养不当,房子会贬值
房子不同于普通的消费品,买完后还得养。在其他条件不变的情况下,如果保养不当,很有可能贬值。这样的例子已经有不少了。在20世纪80年代末、90年代初,北京曾建了一批高档公寓,这些高档公寓有的物业费高达1美元/平方米/月,有的只要3元/平方米/月。10年之后再来看它们,那些维护、保养得好的公寓,基本没有贬值,甚至有的还升值了,无论是出租还是转手,都能有不错的收益。而那些管
理不善的公寓,降得最多的现在仅三折就卖!《物业服务收费管理办法》要求把物业费的定价交给业主自己做主。但是,要警惕由此带来的一些“副产品”。当房屋产权属于个人,物业费由业主支付,业主当然希望物业费越低越好。在挑选物业公司时,都愿意选价格低的公司。这种情况下,物业公司在竞标时就会竞相压价,一旦竞标成功,中标的公司很有可能为了节约成本,偷工减料,进行掠夺性经营。在这种经营方式管理下的小区,其使用寿命将大大减少。就拿玻璃和大理石的清洁来说,用普通的抹布(墩布)、清水清洁与用专业用品、专用清洁剂护理相比,一天两天看不出差别,三年五载后就会大不一样,当然成本也不一样。
谁也不愿意花5块钱只享受价值2块钱的服务。如何从中辨别货真价实服务好的物业公司呢?于庆新给大家的建议是,尽量挑选那些声誉好的品牌公司,并事先到这家公司连续管理5年以上的小区考察考察。
北京市瑞赢物业发展研究所首席咨询师朱孝安
酬金制现在更省钱
朱孝安认为,酬金制相对包干制而言,要更透明、更规范、更节省。
具体来说,“更透明”是因为包干制管理的小区,业主从法律上是无权查物业费支出情况的,而实行酬金制的小区,业主则有权检查和监督物业管理成本。但是,据我了解,现在北京还没有专业的审计物业管理成本的单位,大多数的物业管理成本审计是由一些会计事务所兼着做。
“更规范”是从物业管理费的使用上来说,物业公司管理的是所有业主的公共财产,哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题,应该由业主自己决定。物业公司只是一个代管机构,无权替业主做主。因此,把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。
“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定:成本不计税,管理费计税。也就是说,酬金制管理的小区,划归成本的那一部分费用现在是不用交税的,只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5%的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费5.5%交税。一般来说,付给物业公司的管理费占整个物业管理费的10%左右,这样一算,节省的税费可是一笔不小的数目。当然,这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后,这一优势就不将存在。
在谈到为选择哪种管理方式而投票表决时,朱孝安比较赞同1平方米拥有1票业权的新规定,认为在目前的情况下,这是比较公平的投票方式。他的理由是,这就像股份制企业,占的股份多的权利也相应要大,超过50%的股东就拥有企业的决策权。但朱孝安提醒消费者要注意,在投票之前最好核实一下小区的实际总建筑面积,以便明了自己所占总投票数的比例。
消费者
酬金制需要顾问和监督
枫丹丽舍的齐小姐提出:“我赞成物业管理费实行酬金制。物业管理成本由物业管理公司按计划向业主委员会申请,经批准后按计划执行。物业管理酬金预先约定一个幅度,如5%-10%,根据其工作好坏按月支付。另外,最好聘请一名管理专家做顾问,聘请两名财务人员。”
齐小姐还说:“我希望小区在成立业主委员会的同时成立小区业主监事会。业主委员会的职责除了《物业管理条例》规定的职责外,增加收取物业管理费及向物业管理公司划拨费用职责。业主监事会职责顾名思义就是监督业主委员会工作。”
收费高低要和服务质量成正比
家住和泰园的于先生说:“其实不管物业费怎么变化,调高也好调低也好,我认为在小区开公司的业主应该交高于平均值的物业费!因为他们在同样房屋使用面积的情况下,享受物业服务的机会最多,人数也最多,所以,一方面我们要求物业提高服务以和他们的收费相符合另一方面也要通过内部的价格调节手段来体现‘谁使用多谁付费就多’的大原则。”
同住和泰园的汤先生向记者表示:“物业费的价格问题我认为要和服务成正比,如果能做得更好,多收也应该。”
朝阳无限一位朴姓业主则认为《业主公约》很必要,这样大家就有一个统一的起码的道德上的约束,且有理可依。
某业主委员会主任路漫漫先生的观点很明确,物业管理收费的酬金制是发展方向,与目前普遍采用的承包制相比更具合理性。
目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征。商业化机制是一个更加市场化的机制,只有在商业化相对发达的阶段,才有可能推行物业管理的酬金制,但是在目前我们国家的现状下,并不完全适合。
大量的业主关心的问题是哪里的物业费收得高了或低了,而不是物业管理费的真正使用情况。他们不关心或者说也没有能力关心物业管理的经费使用情况。这就说明,目前中国的物业管理,尚处于初级阶段,虽然已经有了某些商业化的萌芽,但是尚不具备完全商业化的条件。
再者,物业管理的酬金制需要社会信用和监管体系的保障。现有的物业管理委员会,由于其人员组成的特殊性(兼职等)和法律地位的不确定性,根本无法满足物业管理的要求,也谈不上有力的监管物业管理公司的活动,从而只能“配合物业管理企业工作”。
如果业主委员会不具备监管能力和水平,那么酬金制的推行只不过是在物业公司原有的利润水平上再加上几十万甚至上百万的“酬金”,没有实际意义,而且极有可能为业主特别是中小社区的业主带来更大的负担。(记者蔡雪婧)
篇2：物业管理酬金制计提基数与计提比例的研究
物业管理酬金制计提基数与计提比例的研究
物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物管服务和其它服务获得报酬的一种分配方式。由于它明确了业主与物业管理企业之间的利益关系和利益尺度，既维护了业主利益，也可以保障物业管理企业的利益，因此，在实践中被业主和规范的物业管理企业普遍认可。然而如何确定物业管理酬金的计算基数，以多大比例计提基金比较合理，一直是一个比较模糊的问题，同时也是广大业主和物业管理企业比较关心的问题。本文就物业管理酬金的计提基金和比例作一探讨。
酬金计提基数与比例的现状
(一)实行酬金制的代表性行业的特点
市场经济条件下，产业分工的不断细化催生了很多以代理为主要特征的服务性行业。有些行业的某些职能开始由专业公司经营。比如，旅游业中，出现了专门为组团社介绍业主并收取酬金的代理社；保险业中，出现了专业的保险经纪公司。物业管理业也在房地产行业中逐渐分离成一个代业主管理私有财产的服务性行业。为了适应市场，这种代理性的服务行业自然引入最直观、最简单的交易和报酬方式。酬金制也称为佣金制就是这种交易和报酬的主要方式。为全面了解和认识酬金制，现选取常见的采用不同形式的酬金制的行业，就其实行酬金制的具体情况进行比较分析(详见下表)。
分析此表可以得出这样的结论:酬金制适用于专业化分工较细的、存在明显代理行为的行业；酬金的计算基数一般为实际的交易金额，即全部业务收入，而不是其中的一部分；规定上限并可向下浮动是制定酬金比例的一般做法，其在市场竞争中会自然达到平衡，政府只对与消费者根本利益相关的项目规定了酬金计提上限，除此之外，政府鼓励交易双方自由约定。在计划经济向市场经济转型过程中，有的行业制定的酬金比例不尽合理，就会出现突破规定比例的情况。
事实上，在酬金制的好似机运行过程中，酬金制还表现出其他一些特点。比如，在酬金的计提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用单向收取，有的采用双向收取。
物业管理行业，同上述行业相比，也具备了实行酬金制的条件。首先，物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种带有明显代理性质的活动，大量的代理行为的存在是其采用酬金制的客观基础。其次，以交易金额为计提酬金的基数是最容易被交易双方接受的方法；再次，物业管理行业是关系到千家万户的、关系到广大人民群众切身利益的，酬金计提的比例不应放任失常主体之间自由约定，应由政府给出指导性标准，即计提比例的上限，并允许向下浮动。
(二)酬金比例市场化是趋势
在政府主导且竞争激烈的市场条件下，当规定的酬金比例上限过底时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业；而规定的酬金比例上限过高时，酬金折让(Commission Discount)的情况就会发生。以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术，导致成本迅速下降，市场上，证券商给客户酬金折让即“返佣”。于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。所以，市场最终会在竞争中达到均衡，而酬金比例的市场化是必然趋势。
物业管理酬金计提的确定，也应考虑市场因素。有人担心标准订高了会对业主的利益造成影响。事实上，这种担心是多余的。物业管理酬金比例的确定，应结合行业的实际情况，具体来讲应看行业的单位收入总额和利润空间的关系，并应满足弥补物业管理企业经营运作所需成本和获取合理利润的需要。
通过对上表所列行业的分析，可以看出:若规定的酬金比例指导性标准过高时，酬金折让的情况就必然会发生，最终会在市场竞争中达到平衡。因此，在制定物业管理酬金计提标准时，防止其过高是应该的，但更应防止其过低。
物业管理酬金计提的计提基数及其合理性
(一)计提基数的确定
物业管理酬金应以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数。在实际管理服务过程中，其它收入的内容包括物业管理区域内利用属于业主共有的设施设备和场地所取得的经营收入和成本费用列支在物业管理项目的其它(如特约服务)收入。
具体操作中，由于物业管理公司的努力，在充分利用属于业主共有的设施设备和场地场所的经营过程中，也应按上述方法计提酬金。但有可能会出现两种情况，一是所开展经营项目利润率低于管理酬金的比率，会导致侵占业主权益的现象发生；二是所开展的经营项目取得的利润较高，其主要原因又是靠物业管理企业的努力或利用了物业管理企业自身的资源，仅按收入提取酬金对物业管理企业就不公平。所以，对这两种经营情况也可以通过合同约定具体的利润分配比例，而不必采用计提管理酬金的方式。
这种计提发放反映出两个层面的问题:一是物业管理企业代全体业主理财，理财的行为必须以全体业主的根本利益为出发点；二是保护业主权益的同时，不能偏废物业管理企业的利益。
以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数计提酬金，有利于物业管理企业加强服务成本控制，进行科学合理的成本预算，以降低需列成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向。因此，这种方法更科学。
(二)以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数的合理性分析
首先，从物业管理特殊性的角度看，物业管理是一种具有代理性质的活动，同时决大部分资金都用回到业主身上。这样的性质决定了物业管理活动是先付费后服务，所付费用涵盖了全部物业管理服务活动，就应当获取相应的报酬。因此，物业管理的这种特殊性决定了物业服务收入和物业管理酬金是相对应的。
其次，从物业管理企业能动性的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提物业管理酬金，可以促进物业管理企业积极开通多种经营，既拓宽了全体业主增加收入的渠道，又通过提取管理酬金的方式，增加了物业管理企业的经济来源。同时，将酬金的提取和收入挂钩，还可以提高物业管理企业的收费积极性和主动性，使物业管理企业真正代表全体业主的共同利益，真正把全体业主的利益和物业管理企业的利益紧密联系在一起。
再次，从管理和监督的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金符合简单、直观和便于操作的原则。这种方法具有较高的透明度，便于业主的监督和行业的监管，可以促使物业管理企业提取酬金的行为更加规范。
物业管理酬金计提比例的确定
物业管理酬金比例的确定是一个非常重要的问题。有的地方规定的计提计提比例过低并按管理成本计提酬金，有关部门对物业管理企业计提酬金的行为监督的力度也不够，使得物业管理企业为了多提酬金，人为地增加成本开支，甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。所以，对于实行酬金制的物业管理项目，为了保证物业管理企业能够提质价相符的服务，规范物业管理企业的行为，限制物业管理企业虚增成本，同时尊重业主和物业管理企业的自主选择，就应确定和选择适合的酬金计提比例。
(一)政府指导价和市场选择相结合
由于物业管理在国内的发展不平衡，很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。同时，业主的自我保护能力还不强。也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。所以，从市场发育角度看，政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。
政府在制定物业服务指导价格的同时，可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例，由业主和物业管理企业参照执行。在此基础上，也可以按照服务内容和程度协商确定。
(二)科学地制定管理酬金的计提比例
为了物业管理行业能够健康发展，合理的酬金比例必须能让物业管理企业获得合理的利润。目前，有的地方不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的10%计提酬金，是不合适的。笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况，发现这些公司当年按10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%，若要达到保本点，则酬金比例应为14.1%。另外，物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似，所以，物业管理行业的酬金计提比例上限应不低与15%。
(三)几个需要说明的问题
一是，目前仍有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。二是，物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。三是，从业主角度讲，企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。这体现了市场性质原则。
物业管理酬金的计算方法
以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金，应扣除物业服务资金和其它收入中所包含的应提的酬金部分。一般来说，管理酬金是以物业服务资金和其它收入的和为基数按一定的百分比计提，由于物业服务资金和其它收入中已包含了酬金，如果计算方法不正确，酬金本身也会被计提酬金。
错误的计算方法是这样的:
含酬价=净价+酬金
酬金=含酬价×酬金率
净价=含酬价×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金额的计算方法可演化为:
酬金=(净价+酬金)×酬金率
=净价×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。
为了真正显示计提酬金的合理性，物业管理酬金应该采用价外计提的方法，即按物业服务资金和其它收入的和扣除管理酬金以后的净价提取的方法，避免酬金本身计提酬金。具体计算方法如下:
含酬价=净价+酬金
酬金=净价×酬金率
含酬价=净价×(1+酬金率)
假如已知含酬价，则酬金的计算方法为:
酬金=含酬价/(1+酬金率)×酬金率
下面，举例说明物业管理酬金计提的方法:
ABC物业管理公司20**年11月收到业主交来的物业服务费115万元，按15%计提物业管理酬金，则该月份可计提管理酬金的金额为15万元，计算公式如下:
115÷(1+15%)×15%=15万元
如果按错误的方法计算公式为:115×15%=17.25万元，则多提酬金2.25万元。
(作者单位:深圳物业管理进修学院深圳物业管理研究所)
(摘自《住宅与房地产》20**年第4期)
曹阳 刘双乐 左剀 陈智勇
篇3：物业服务收费包干制与酬金制的比较研究
物业服务收费包干制与酬金制的比较研究
一、物业服务的两种计费方式
《收费管理办法》第九条规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制是两种不同的计费方式，下面简要介绍两种计费方式：
1、包干制
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。
包干制是物业服务企业按照和业主双方约定的物业服务收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的亏盈，均由物业服务企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干制。
2、酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额撮提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业服务企业只拿与业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先约定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。
二、包干制和酬金制的优、缺点分析
1、包干制的优点
首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业服务公司采用。
其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。
第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。
2、包干制的缺点
首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往会导致物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；
其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；
第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业服务专业化。
3、酬金制的优点
首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；
其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有得于企业管理的专业化；
第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾了。
4、酬金制的缺点
首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业服务有较高的认识水平和专业水平。
其次，物业服务企业出于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业服务费用的攀升。
三、两种收费方式的比较分析
1、两种收费方式各有利弊
从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业服务企业提高管理技能和专业化发展有一定的阻碍作用，在一定程度上制约着一个物业服务行业的发展。
酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业服务发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物业收费方式的发展方向
物业服务目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益、保值、增值，所以从两种收费方式的特点来看，酬金制是日后物业服务收费的发展方向。在物业服务发展成熟的国外和港澳地区，物业服务收费普遍采用酬金制，他们实行酬金制的前提是物业服务企业会对业主进行定期培训，让广大业主更多了解物业服务知识，即便于和物业服务企业之间的沟通，也有利于监督物业服务企业的行为。由于我国内地物业服务行业发展还未完全成熟，专业培训仅限于行业内部，而针对业主的几乎没有，所以很多业主对物业服务的认识较为表面化。观念停留在“服务--满意”这一层面上。业主对物业服务认识的不足使得普通的居民很难实现和物业服务企业的正确沟通，以及对物业服务企业的有效监督，所以目前在国内全面推选酬金制并不现实。
3、包干制仍然具有存在的必要性
虽然包干制相对来说存在更多的非市场因素，从服务的周到到有效，到对物业的保值、增值等方面都不如酬金制具有优势，但我国大部分小区的物业服务收费目前仍然采用包干制。这种收费方式存在较大市场的原因是，我国居民对物业服务消费的承受能力不高，在业主专业水平较低的情况下，包干制的收费方式省去了账目审计等监督工作，尤其对于中低档物业来说，业主委员会物业服务知识水平的限制以及包干制收费的相对低廉更加具有吸引力。
四、我国推选酬金制仍然需要完善的方面
虽然酬金制更加透明、合理、市场化。但是，在我国推选酬金制从理论到实践还有很长的路要走，我们必须注意通过明确和完善实施细则，解决好关键环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引发新的矛盾。总的看来，仍然需要完善以下几个方面的内容：
1、对物业服务成本支出的抑制办法
酬金制的企业利润直接取决于物业服务支出，所以采用酬金制收费，应该给物业服务公司注入控制和降低成本的内在驱动力。可以由业主和物业服务企业双方协商制定奖惩措施，在物业服务企业努力提高管理水平、减少管理成本的内在驱动力下，给予物业服务企业一定比例的奖励，这样，即体现了公平与公正，同时又有利于管理方法的不断改进，能够实现物业服务企业和业主利益的双赢。
2、物业服务企业纳税基数的核定问题
由于酬金制预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，所以在预收的物业服务费用中，除了支付给物业服务企业的酬金部分，其余都不是物业服务企业的收入，不应该纳营业税等相应税金。如果硬性要其以物业服务费总额为基数缴纳，税费势必会被列入直接支出，最终转嫁到业主头上。对业主的集体消费征收营业税即不合情也不合理。随意推行酬金制，应从法规上明确物业服务企业纳税基数的确定细则。
3、对业主物业服务知识的培训
酬金制的推广仍然有赖于业主对物业服务知识的认知，提高业主和业主委员会的管理能力，这样才能做到业主对物业服务企业的有效监督。如果业主完全依赖每年一度的外部审计工作，则会减少对物业服务企业的监督效力。同时，业主对物业服务知识的匮乏，容易让物业服务企业和业主之间产生不必要的分歧，形成沟通和理解上的障碍。可以学习香港模式，建立物业服务公司对业主的培训机制，这样对物业服务行业的发展也具有一定的推动作用。
4、政府主管部门监控机制的建立问题
物业收费问题一直是业主和物业服务企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业服务费的问题时有发生，如果推选酬金制，则拒绝交纳费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系。物业服务企业作为受“雇佣”一方，无权干涉业主之间的利益问题，但是如果这类问题严重，势必会影响到对整个物业的健康、有序管理，所以需要出现第三方（政府主管部门或社会监督机构）来解决这些矛盾纠纷。我们可以通过法规，推选协商、仲裁、诉讼等一系列的方法来解决类似问题。
除此之外，要保证物业服务酬金制的良性运行，还要解决其他一些层面的问题。比如物业服务企业的商业信用问题，物业服务企业和其他行业的协调配合问题等等。尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业服务酬金制会逐步得到完善，并成为物业服务经济运行的主流模式。
《润物家园》