物业管理“酬金制”和“承包制”
对于酬金制，我谈谈我自己的看法:
1.首先表明立场:物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具合理性;
2.目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征。商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推行物业管理的酬金制，但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。
目前的中国特色尚不足以完全支撑物业管理收费的酬金制机制，原因有三:
首先，目前的物业管理体制，并不是一个完全开放的市场化体制。它更多的体现出计划经济的巨大影响。
1、由于政府将部分政府职能赋予了物业管理，这就使得物业管理带有了部分强制特性，这种强制性也很大程度的影响了其它非强制项目的运作，导致了纠纷的不可避免。
2、由于物业管理承担了过多的非物业职责，使得物业管理的目的偏离了物业的范畴，它对区域甚至是社会的稳定发生影响。这是由于全社会的基本保障力的不足造成的，政府的公共安全机关并不能有力的为全社会提供安全保障，使得民众只能以社区为单位各自为战。保安已经不是资本社区的奢侈品而成为了社区安全的基本需要。
3、物业公司的准入制度是建立在计划模式下的。并不是商业化的，不是标准式的，而是计划式的。物业公司准入机制的循环证明体制使得政府甚至是政府官员的权力无限扩大，导致目前“说你行你就行不行也行，说不行就不行行也不行”的物业公司准入标准，个人权力进一步加大。
4、物业管理被政府定义为一个概念，而不是具体的一项或多项事物。物业管理是由众多商业化水平非常高的行业交织而成，如果能充分运用这些完善的市场化资源，物业管理本来可以是非常商业化的市场行为。但是由于物业管理这个概念的提出，使得并不需要真正从事任何物业管理事物的概念化的物业公司应运而生，这样做无非就是为了便于政府向物业管理中添加一些非物业管理职责。试想如果单从物业管理的事物上来说，业主们可以做到需要什幺买什幺，不需要就不买。可是如果业主只能接受所谓的概念化的物业公司的服务，那幺就只能物业公司卖什幺业主就买什幺，而物业事物和政府职能的捆绑销售使得业主别无选择。
5.物业公司和管委会的关系尚未理顺。物业公司并不是来接受业主(委员会)委托协助业主(委员会)实施物业管理的。相反，物业管理委员会的成立却是为了“配合物业管理企业工作”的。这种本末倒置的错误并不是一时的笔误，而是整个社会根深蒂固的传统观念的直接反映。
其次，目前业主的身份转变还未能完成。
由于受到几十甚至上千年的传统影响，业主并不都能很快的完成从社会化、国家化向市场化、商业化的转变。即便是形式上成为了业主，但是灵魂深处还是无法摆脱计划的影子。有相当部分的业主们还没有真正认识到对公共物业的义务和责任，仅仅是出于对权力的本能追逐而关注物业管理。从内心深处而言，关起门来才是自己的家，外面的世界与己无关。他们可以为了自己家的维护和装修毫不犹豫的一掷千金，但是对待与自己家同时同样买入的物业公共区域，却吝啬之至。他们可以用上一二十万甚至更多对被认为是自己的家进行超豪华的装修，但是却不愿意为了同样买来的公共区域花上哪怕是一半的代价。对于这部分人而言，装修是主动的、必需的，但是物业管理却是被动的、必须的(此“必须”非彼“必需”-舒可心注)。从咱们的论坛而言，大量的业主关心的问题是哪儿哪儿哪儿的物业费收的高了或低了，而不是物业管理费的真正使用情况。他们不关心或者说也没有能力关心物业管理的经费使用情况。这就说明，目前中国的物业管理，尚处于集市阶段，虽然已经有了某些商业化的萌芽，但是尚不具备完全商业化的条件。
第三，物业管理的酬金制需要社会信用和监管体系的保障。
现有的物业管理委员会，由于其人员组成的特殊性(兼职等)和法律地位的不确定性，根本无法满足物业管理的要求，也谈不上有力的监管物业管理公司的活动，从而只能“配合物业管理企业工作”。
因此，对于业主的雇员---物业公司而言，由于物业管理委员会并不能真正有效的起到监督和管理的作用，因此物业管理和物业管理企业的监管工作便只能更多的交给政府来完成。而政府由于其固有的局限性，不可能针对性的对各个小区的具体情况制定不同的财务标准和酬金，这也就决定了目前的物业管理还只能以承包制为主。
酬金制只有在类似于某某园(掩盖其社区名称-舒可心)这样的物业管理委员会真正具有监管能力和水平的小区实施。而如果不具备这样的条件，那幺酬金制的推行只不过是在物业公司原有的利润水平上再加上几十甚至上百万的“酬金”，没有现实的实际意义，而且极有可能为业主特别是中小社区的业主带来更大的负担
所以，我认为目前历史条件下，在中国推行物业管理酬金制尚不具备条件。但是，就象我第1点表明的观点一样，较之于物业管理的承包制，物业管理的酬金制更加合理，它无疑是商品化社区的发展方向。但是我觉得这是一个自下而上的过程，如果某个小区具备了这种能力，他自然也就会表达这种要求。只有当我们大部分甚至所有的小区都具备这种能力和要求的时候，酬金制自然水到渠成。
那时候，不单单业主会这样要求，物业公司更是求之不得。试想，如果在一个强有力的物业管理委员会的监管之下，如果物业公司还大肆标榜其“微利”甚至是“无利”，那幺，物业公司可能真的挣不到钱了。
酬金制在前头，可是路得从这儿走!
路漫漫其修远兮
篇2：物业管理酬金制计提基数与计提比例的研究
物业管理酬金制计提基数与计提比例的研究
物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物管服务和其它服务获得报酬的一种分配方式。由于它明确了业主与物业管理企业之间的利益关系和利益尺度，既维护了业主利益，也可以保障物业管理企业的利益，因此，在实践中被业主和规范的物业管理企业普遍认可。然而如何确定物业管理酬金的计算基数，以多大比例计提基金比较合理，一直是一个比较模糊的问题，同时也是广大业主和物业管理企业比较关心的问题。本文就物业管理酬金的计提基金和比例作一探讨。
酬金计提基数与比例的现状
(一)实行酬金制的代表性行业的特点
市场经济条件下，产业分工的不断细化催生了很多以代理为主要特征的服务性行业。有些行业的某些职能开始由专业公司经营。比如，旅游业中，出现了专门为组团社介绍业主并收取酬金的代理社；保险业中，出现了专业的保险经纪公司。物业管理业也在房地产行业中逐渐分离成一个代业主管理私有财产的服务性行业。为了适应市场，这种代理性的服务行业自然引入最直观、最简单的交易和报酬方式。酬金制也称为佣金制就是这种交易和报酬的主要方式。为全面了解和认识酬金制，现选取常见的采用不同形式的酬金制的行业，就其实行酬金制的具体情况进行比较分析(详见下表)。
分析此表可以得出这样的结论:酬金制适用于专业化分工较细的、存在明显代理行为的行业；酬金的计算基数一般为实际的交易金额，即全部业务收入，而不是其中的一部分；规定上限并可向下浮动是制定酬金比例的一般做法，其在市场竞争中会自然达到平衡，政府只对与消费者根本利益相关的项目规定了酬金计提上限，除此之外，政府鼓励交易双方自由约定。在计划经济向市场经济转型过程中，有的行业制定的酬金比例不尽合理，就会出现突破规定比例的情况。
事实上，在酬金制的好似机运行过程中，酬金制还表现出其他一些特点。比如，在酬金的计提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用单向收取，有的采用双向收取。
物业管理行业，同上述行业相比，也具备了实行酬金制的条件。首先，物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种带有明显代理性质的活动，大量的代理行为的存在是其采用酬金制的客观基础。其次，以交易金额为计提酬金的基数是最容易被交易双方接受的方法；再次，物业管理行业是关系到千家万户的、关系到广大人民群众切身利益的，酬金计提的比例不应放任失常主体之间自由约定，应由政府给出指导性标准，即计提比例的上限，并允许向下浮动。
(二)酬金比例市场化是趋势
在政府主导且竞争激烈的市场条件下，当规定的酬金比例上限过底时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业；而规定的酬金比例上限过高时，酬金折让(Commission Discount)的情况就会发生。以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术，导致成本迅速下降，市场上，证券商给客户酬金折让即“返佣”。于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。所以，市场最终会在竞争中达到均衡，而酬金比例的市场化是必然趋势。
物业管理酬金计提的确定，也应考虑市场因素。有人担心标准订高了会对业主的利益造成影响。事实上，这种担心是多余的。物业管理酬金比例的确定，应结合行业的实际情况，具体来讲应看行业的单位收入总额和利润空间的关系，并应满足弥补物业管理企业经营运作所需成本和获取合理利润的需要。
通过对上表所列行业的分析，可以看出:若规定的酬金比例指导性标准过高时，酬金折让的情况就必然会发生，最终会在市场竞争中达到平衡。因此，在制定物业管理酬金计提标准时，防止其过高是应该的，但更应防止其过低。
物业管理酬金计提的计提基数及其合理性
(一)计提基数的确定
物业管理酬金应以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数。在实际管理服务过程中，其它收入的内容包括物业管理区域内利用属于业主共有的设施设备和场地所取得的经营收入和成本费用列支在物业管理项目的其它(如特约服务)收入。
具体操作中，由于物业管理公司的努力，在充分利用属于业主共有的设施设备和场地场所的经营过程中，也应按上述方法计提酬金。但有可能会出现两种情况，一是所开展经营项目利润率低于管理酬金的比率，会导致侵占业主权益的现象发生；二是所开展的经营项目取得的利润较高，其主要原因又是靠物业管理企业的努力或利用了物业管理企业自身的资源，仅按收入提取酬金对物业管理企业就不公平。所以，对这两种经营情况也可以通过合同约定具体的利润分配比例，而不必采用计提管理酬金的方式。
这种计提发放反映出两个层面的问题:一是物业管理企业代全体业主理财，理财的行为必须以全体业主的根本利益为出发点；二是保护业主权益的同时，不能偏废物业管理企业的利益。
以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数计提酬金，有利于物业管理企业加强服务成本控制，进行科学合理的成本预算，以降低需列成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向。因此，这种方法更科学。
(二)以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数的合理性分析
首先，从物业管理特殊性的角度看，物业管理是一种具有代理性质的活动，同时决大部分资金都用回到业主身上。这样的性质决定了物业管理活动是先付费后服务，所付费用涵盖了全部物业管理服务活动，就应当获取相应的报酬。因此，物业管理的这种特殊性决定了物业服务收入和物业管理酬金是相对应的。
其次，从物业管理企业能动性的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提物业管理酬金，可以促进物业管理企业积极开通多种经营，既拓宽了全体业主增加收入的渠道，又通过提取管理酬金的方式，增加了物业管理企业的经济来源。同时，将酬金的提取和收入挂钩，还可以提高物业管理企业的收费积极性和主动性，使物业管理企业真正代表全体业主的共同利益，真正把全体业主的利益和物业管理企业的利益紧密联系在一起。
再次，从管理和监督的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金符合简单、直观和便于操作的原则。这种方法具有较高的透明度，便于业主的监督和行业的监管，可以促使物业管理企业提取酬金的行为更加规范。
物业管理酬金计提比例的确定
物业管理酬金比例的确定是一个非常重要的问题。有的地方规定的计提计提比例过低并按管理成本计提酬金，有关部门对物业管理企业计提酬金的行为监督的力度也不够，使得物业管理企业为了多提酬金，人为地增加成本开支，甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。所以，对于实行酬金制的物业管理项目，为了保证物业管理企业能够提质价相符的服务，规范物业管理企业的行为，限制物业管理企业虚增成本，同时尊重业主和物业管理企业的自主选择，就应确定和选择适合的酬金计提比例。
(一)政府指导价和市场选择相结合
由于物业管理在国内的发展不平衡，很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。同时，业主的自我保护能力还不强。也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。所以，从市场发育角度看，政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。
政府在制定物业服务指导价格的同时，可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例，由业主和物业管理企业参照执行。在此基础上，也可以按照服务内容和程度协商确定。
(二)科学地制定管理酬金的计提比例
为了物业管理行业能够健康发展，合理的酬金比例必须能让物业管理企业获得合理的利润。目前，有的地方不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的10%计提酬金，是不合适的。笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况，发现这些公司当年按10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%，若要达到保本点，则酬金比例应为14.1%。另外，物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似，所以，物业管理行业的酬金计提比例上限应不低与15%。
(三)几个需要说明的问题
一是，目前仍有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。二是，物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。三是，从业主角度讲，企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。这体现了市场性质原则。
物业管理酬金的计算方法
以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金，应扣除物业服务资金和其它收入中所包含的应提的酬金部分。一般来说，管理酬金是以物业服务资金和其它收入的和为基数按一定的百分比计提，由于物业服务资金和其它收入中已包含了酬金，如果计算方法不正确，酬金本身也会被计提酬金。
错误的计算方法是这样的:
含酬价=净价+酬金
酬金=含酬价×酬金率
净价=含酬价×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金额的计算方法可演化为:
酬金=(净价+酬金)×酬金率
=净价×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。
为了真正显示计提酬金的合理性，物业管理酬金应该采用价外计提的方法，即按物业服务资金和其它收入的和扣除管理酬金以后的净价提取的方法，避免酬金本身计提酬金。具体计算方法如下:
含酬价=净价+酬金
酬金=净价×酬金率
含酬价=净价×(1+酬金率)
假如已知含酬价，则酬金的计算方法为:
酬金=含酬价/(1+酬金率)×酬金率
下面，举例说明物业管理酬金计提的方法:
ABC物业管理公司20**年11月收到业主交来的物业服务费115万元，按15%计提物业管理酬金，则该月份可计提管理酬金的金额为15万元，计算公式如下:
115÷(1+15%)×15%=15万元
如果按错误的方法计算公式为:115×15%=17.25万元，则多提酬金2.25万元。
(作者单位:深圳物业管理进修学院深圳物业管理研究所)
(摘自《住宅与房地产》20**年第4期)
曹阳 刘双乐 左剀 陈智勇
篇3：物业服务收费包干制与酬金制的比较研究
物业服务收费包干制与酬金制的比较研究
一、物业服务的两种计费方式
《收费管理办法》第九条规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制是两种不同的计费方式，下面简要介绍两种计费方式：
1、包干制
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。
包干制是物业服务企业按照和业主双方约定的物业服务收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的亏盈，均由物业服务企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干制。
2、酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额撮提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业服务企业只拿与业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先约定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。
二、包干制和酬金制的优、缺点分析
1、包干制的优点
首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业服务公司采用。
其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。
第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。
2、包干制的缺点
首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往会导致物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；
其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；
第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业服务专业化。
3、酬金制的优点
首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；
其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有得于企业管理的专业化；
第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾了。
4、酬金制的缺点
首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业服务有较高的认识水平和专业水平。
其次，物业服务企业出于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业服务费用的攀升。
三、两种收费方式的比较分析
1、两种收费方式各有利弊
从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业服务企业提高管理技能和专业化发展有一定的阻碍作用，在一定程度上制约着一个物业服务行业的发展。
酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业服务发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物业收费方式的发展方向
物业服务目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益、保值、增值，所以从两种收费方式的特点来看，酬金制是日后物业服务收费的发展方向。在物业服务发展成熟的国外和港澳地区，物业服务收费普遍采用酬金制，他们实行酬金制的前提是物业服务企业会对业主进行定期培训，让广大业主更多了解物业服务知识，即便于和物业服务企业之间的沟通，也有利于监督物业服务企业的行为。由于我国内地物业服务行业发展还未完全成熟，专业培训仅限于行业内部，而针对业主的几乎没有，所以很多业主对物业服务的认识较为表面化。观念停留在“服务--满意”这一层面上。业主对物业服务认识的不足使得普通的居民很难实现和物业服务企业的正确沟通，以及对物业服务企业的有效监督，所以目前在国内全面推选酬金制并不现实。
3、包干制仍然具有存在的必要性
虽然包干制相对来说存在更多的非市场因素，从服务的周到到有效，到对物业的保值、增值等方面都不如酬金制具有优势，但我国大部分小区的物业服务收费目前仍然采用包干制。这种收费方式存在较大市场的原因是，我国居民对物业服务消费的承受能力不高，在业主专业水平较低的情况下，包干制的收费方式省去了账目审计等监督工作，尤其对于中低档物业来说，业主委员会物业服务知识水平的限制以及包干制收费的相对低廉更加具有吸引力。
四、我国推选酬金制仍然需要完善的方面
虽然酬金制更加透明、合理、市场化。但是，在我国推选酬金制从理论到实践还有很长的路要走，我们必须注意通过明确和完善实施细则，解决好关键环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引发新的矛盾。总的看来，仍然需要完善以下几个方面的内容：
1、对物业服务成本支出的抑制办法
酬金制的企业利润直接取决于物业服务支出，所以采用酬金制收费，应该给物业服务公司注入控制和降低成本的内在驱动力。可以由业主和物业服务企业双方协商制定奖惩措施，在物业服务企业努力提高管理水平、减少管理成本的内在驱动力下，给予物业服务企业一定比例的奖励，这样，即体现了公平与公正，同时又有利于管理方法的不断改进，能够实现物业服务企业和业主利益的双赢。
2、物业服务企业纳税基数的核定问题
由于酬金制预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，所以在预收的物业服务费用中，除了支付给物业服务企业的酬金部分，其余都不是物业服务企业的收入，不应该纳营业税等相应税金。如果硬性要其以物业服务费总额为基数缴纳，税费势必会被列入直接支出，最终转嫁到业主头上。对业主的集体消费征收营业税即不合情也不合理。随意推行酬金制，应从法规上明确物业服务企业纳税基数的确定细则。
3、对业主物业服务知识的培训
酬金制的推广仍然有赖于业主对物业服务知识的认知，提高业主和业主委员会的管理能力，这样才能做到业主对物业服务企业的有效监督。如果业主完全依赖每年一度的外部审计工作，则会减少对物业服务企业的监督效力。同时，业主对物业服务知识的匮乏，容易让物业服务企业和业主之间产生不必要的分歧，形成沟通和理解上的障碍。可以学习香港模式，建立物业服务公司对业主的培训机制，这样对物业服务行业的发展也具有一定的推动作用。
4、政府主管部门监控机制的建立问题
物业收费问题一直是业主和物业服务企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业服务费的问题时有发生，如果推选酬金制，则拒绝交纳费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系。物业服务企业作为受“雇佣”一方，无权干涉业主之间的利益问题，但是如果这类问题严重，势必会影响到对整个物业的健康、有序管理，所以需要出现第三方（政府主管部门或社会监督机构）来解决这些矛盾纠纷。我们可以通过法规，推选协商、仲裁、诉讼等一系列的方法来解决类似问题。
除此之外，要保证物业服务酬金制的良性运行，还要解决其他一些层面的问题。比如物业服务企业的商业信用问题，物业服务企业和其他行业的协调配合问题等等。尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业服务酬金制会逐步得到完善，并成为物业服务经济运行的主流模式。
《润物家园》