市场化物业管理与传统房屋管理区别
为了更好地了解市场化的物业管理的特点，有必要同过去传统的房屋行政管理进行对照与比较。
一、传统的房屋管理
通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位--房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租，如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种:一是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财力保证。
二、市场化的物业管理
市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位--物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类:第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。
三、两种管理方式的比较
从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别。
1.从管理体制上看两者的差别
传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理。通常是长官意志、行政命令的办法，是计划包办的维修管理办法。前几年，全国许多地方实行了所有权与经营权“两权分离”，组建了一批房屋管理公司，在管理体制上做了些变革。但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。物业管理公司是专业化的企业。它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化管理的有偿服务，是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。概括地说，前者是计划经济下的政府、部门行为，是福利型的；后者是市场经济下的企业行为，是有偿型的。
2.从管理内容上看两者的区别
传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。
3.从管理对象的产权关系看两者的区别
传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。随着房屋商品化、住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80%由个人购买，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能，为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。
4.从管理机制上看两者的区别
传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮助解决。市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权力、义务。管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。
造成上述差别的根本原因在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实处，而行政手段又使管理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问题。也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。
篇2：市场化物业管理与传统房屋管理区别
市场化物业管理与传统房屋管理区别
为了更好地了解市场化的物业管理的特点，有必要同过去传统的房屋行政管理进行对照与比较。
一、传统的房屋管理
通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位--房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租，如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种:一是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财力保证。
二、市场化的物业管理
市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位--物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类:第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。
三、两种管理方式的比较
从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别。
1.从管理体制上看两者的差别
传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理。通常是长官意志、行政命令的办法，是计划包办的维修管理办法。前几年，全国许多地方实行了所有权与经营权“两权分离”，组建了一批房屋管理公司，在管理体制上做了些变革。但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。物业管理公司是专业化的企业。它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化管理的有偿服务，是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。概括地说，前者是计划经济下的政府、部门行为，是福利型的；后者是市场经济下的企业行为，是有偿型的。
2.从管理内容上看两者的区别
传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。
3.从管理对象的产权关系看两者的区别
传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。随着房屋商品化、住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80%由个人购买，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能，为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。
4.从管理机制上看两者的区别
传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮助解决。市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权力、义务。管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。
造成上述差别的根本原因在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实处，而行政手段又使管理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问题。也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。
篇3：物业收费价格市场化之我见
物业收费价格市场化之我见
“收费难”问题，一直是困扰物业管理企业发展的大问题。北京市发改委、北京市建委于20**年12月19日颁布了《关于发布北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》(京发改[20**]2662号)(以下简称《通告》)，对物业管理收费进行明确的界定，把除经济适用房、危改回迁小区以外的住宅小区物业管理收费推向市场。笔者认为由物业管理企业与业主协商定价，从理论上讲，是符合价值规律的，也是社会发展的必然趋势。但须在物业管理收费市场完全成熟的条件下才有可能顺利实现，而成熟的市场需要政府、社会、业主、物业管理企业共同培育。
一、物业管理收费价格市场化的成熟条件
笔者认为，物业管理收费价格市场化的成熟条件应该由管理及参与生产消费各方的成熟程度所决定，而目前我国物业管理发展水平尚未达到这一要求。
1、政府主管部门对市场研究的投入不够，市场机制尚未完全建立起来。
物业管理主管部门在人力资源及编制、体制等方面还没有足够的支持。由于主管部门人少，只能被动的应对物业管理的繁杂事务，更没有人力、物力去研究、追踪不断发展变化的物业管理服务市场，制定市场规则，培育监管体系。另外，政府主管部门建制资格低，没有相当有力的管理权限。
2、物业管理企业面对市场运作能力还不够强，所提供的服务类型、标准及价格方面还难于满足业主的需要。
在国外，“物业管理的收费标准不是由政府规定，而是由业主或业主委员会根据预算决定。因此，做好预算是物业管理企业的头等大事，提出合理的预算是其财务运作甚至利润多寡的关键。预算一经批准，每个业主和物业管理公司必须遵照执行。由于预算非常详实、重置基金，根据实际每年调整、逐项计算，对偶然事件有充分考虑，保险观念强，因此，物业管理公司的财务运作基本上处于赢利状态，整个市场平稳有序。” 也就是说，物业管理收费市场化，要求企业有很强的服务收费价格预算，而这种预算不是单一的，是多种可供选择的，也是实实在在的。要达到市场的要求，还需要经过实践检验的过程。过去，推行的“包干制”及“酬金制”中，真正提高物业管理企业市场运作能力的无疑是“酬金制”。“酬金制”有物业管理企业与业主共同参与管理，具有较高的透明度，有利于提高企业提高管理服务产品的供给能力，也有利于业主的认可和评判。
3、业主的物业管理消费观念还很薄弱。
正确的物业管理消费观念在于:把物业管理作为物业(房产)保值升值的一种投资行为；物业管理作为一种服务产品在得到相应的管理服务后应支付相关费用；物业的品质越好，要求的服务水平越高，支付的费用越大；作为业主拥有的物业小区，物业管理做得好坏，直接关系着广大业主的切身利益，需要广大业主的关注和支持。物业管理消费的这些观念在南方沿海城市的业主中认同度较高，而北方城市，如北京还相对滞后，相当一部分业主服务要求要高，费用支付要少，有的甚至以种种理由拒绝付费，这也说明物业管理服务市场还不够完善。
4、市场定价的可操作性差。
物业管理收费价格市场化，需要物业管理企业提出可供业主选择的管理服务方案，根据不同的标准，方案也不同。但是目前还有绝大多数小区没有成立业委会，在北京四千多个小区只有10%左右，即四百多个业委会。物业管理收费价格在没有业委会的情况下，如何确定?因此，物业管理收费价格市场化对单一业主或有业委会存在的多业主小区可以推行，但对多个业主且无业委会的小区就难以操作。
综上所述，成熟的物业管理服务市场应该具备四种条件:物业管理企业具有较强的市场运作能力；业主对物业管理的消费观念要高度一致，并得到认可与支持；政府主管部门对市场监管体系要建立及完善；产品能够在“市场”上得到等价交换--定价的可操作性。
二、培育市场，为物业管理收费完全市场化创造条件
物业管理服务市场化是形势所需，也是社会发展对物业管理行业的要求，但在目前情况下，物业管理各方的当务之急是建立、培育、扶持成熟的物业管理服务市场。
强化政府物业管理主管部门资源配置及给予相当的权力，以保证建立健全物业管理监管机构功能，适应培育物业管理市场的需要。目前，物业管理主管部门大都隶属于政府房地产一级机构下面，随着城市的发展、社区物业规模的扩大，要求所担负管理的物业管理企业的增多，以及对管理品质的提高，政府主管政部门在建制及人员等方面都远远滞后，务必引起各级政府的重视。一个城市的管理，构造和谐社会、和谐社区的建设，物业管理将扮演着重要角色，而物业管理监管、市场培植除了主管部门的努力外，还要求与之有关的各个部门的配合，如果主管部门没有被给予充分的权力并赋予协调的功能，物业管理监管工作不可能达到应有的效果。
政府主管部门在物业管理市场培育方面要做好如下工作:引导、协助物业管理小区建立业主委员会；出台各类物业管理服务指导标准、等级及其所需要的成本，供物业管理企业及业委会参考；加大宣传力度，引导广大业主正确认识物业管理消费理念；制定相关的法律法规，规范物业管理招投标工作、物业管理接撤管工作，加大对业委会的监管并规范其行为，加强对物业管理企业的监督与管理等。
物业管理市场的培植也离不开物业管理企业、业主的参与和支持。
首先，物业管理企业必须充分认识到市场培植的重要性，参与培植过程本身就是锻炼自身、提高市场运作能力的过程。一方面要认真贯彻执行物业管理的法律法规，按照行业规范标准严格做好管理服务工作，抓好质量、树立品牌。通过抓质量、树品牌，使广大业主在享受管理服务、得到实惠的同时，提高物业管理服务消费理念的认知度，对物业管理服务工作认可和支持。另一方面要积极应对市场，做好市场运作的一切准备。主要是熟悉市场规则，参照行业规范标准，对物业小区提出可供业主选择的管理方案，包括上述提到的预算、成本翔实，同时又要做好规避市场风险的预案，提高规避市场风险能力等。
其次，由于物业管理市场又离不开业主的参与和支持，因此要有调动业主参与市场积极性的措施、办法，如建立市场服务的咨询机构，建立物业管理计费的监管、审定机构等。
总之，笔者认为目前情况下物业管理收费完全市场化的条件尚未完全成熟，任何一项政策的出台，都应进行充分论证，特别是物业管理收费制度涉及千家万户，它的出台需要满足物业管理行业发展的需要，又要具有可操作性。因此，我们呼吁:作为过渡期，政府主管部门该尽快出台有关管理服务的参考标准及等级成本(价格)，以便指导这一工作的深入开展。
北京龙城兴业物业管理有限公司