“业主决策”共管模式---市场化物业管理新举措

　　用市场思维，倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下，将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”，已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。“共管模式”情、法兼容，解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症，得到了众多业主的关注和接受。该模式创建者‘城市展望物业管理有限公司’，始创于新加坡，被众多市场经济国家的物业管理部门确定为，是现代市场经济运行方式的一种物业管理模式。

　　目前，这种模式正在为30万平方米面积提供服务。‘城市展望’已被众业内人士和业主称为“当代社区的大管家”。说到这种“共管模式”，家住昌平区橘郡花园的业主顾孝贤(化名)先生对此感慨万千。顾先生介绍到，以往物业和业主完全是对立的，业主希望通过小的支出换取管家式的服务，而物业则希望以最小的劳动，获取到最大收益。这种期望值上的对立，是目前各大社区的通病。而他当入住橘郡花园以后，感觉到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他们与物业的对立情绪，他们非常乐意地把钱掏了出来。对于他们而言，这种乐意源自于一种理念。这理念就是：共管模式倡导责、权、利明晰针对“共管模式”给业主带来观念性的变化，进而改变了以往物业与业主之间的对立关系这一问题。与‘城市展望’合作的业委会负责人张新（化名）先生介绍了这种“共管模式”的内涵。所谓“共管”就是业委会参与物业管理体系，进而达到共同管理，此为责。所涉及的内容包括物业费管理，项目运营管理，服务品质管理等项内容，此为权。共同管理的目的就是通过“共管”来解决发展商遗留的问题，进而最大限度地维护业主的权益，此为利。

　　在共同管理社区文明的倡导下，在每个业主心里竖立起：“文明为大家的信念”，进而提升社区的文明程度。共管就要共知，物业公司只与包括有懂法律、悉财务、知企业管理的专业人员所组成的业委会合作。其原由就是由这些人员所组成的业委会，实际上就是一个有“企业性质的组织”。与一个组织合作，平等性、权威性以及优质服务性才能充分地体现出来。共管要透明，物业管理中心的财务由双方共掌，出纳由业主委员会委派，记账会计由城市展望物业管理有限公司委派，财务预算及审批流程由双方共同制定，就连银行支票盖章也要求物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业主委员会成员每月都会收到财务报表，业主可以通过业主委员会委员查询各类资金使用情况，此为透明。共管项目运营，物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划，需提交业委会讨论审议，进行相关的修订，双方签署确认后方可执行；日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行，预算外支出则需双方另行商榷。每个议题交由业主大会，必须听取三方声音（业主、物业公司、开发商），公开则透明，权益必自保。共管模式聚合业主整体维权意识在谈及“共管模式”和业主之间关系上时，张新（化名）先生介绍到；“共管模式”就是在确立于业主第一利益的前提下，将沉浸在发展商整合开发平台内利益阴暗角落里的遗留症暴露在阳光下，让业主看清遗留问题的本质，将业主的指责变为与物业携手，共同参与到铲除遗留事件的过程中去。用市场经营思维的力量将业主聚合成一个维护自身权利的整体，维权力度自然便大。

　　从广泛意义上讲，这种模式提高了社会的市场化进程。而在这一点上，他们那里的业主就经历了一个真实版的维权经历。一次社区内的电梯出现故障，物业公司技术排查后决定立即与发展商进行交涉。电梯修好后，物业公司向业主公示了解决电梯问题的全部过程。张新（化名）表示，起初他们也觉得修理电梯需要大笔钱，启动大修基金的周期性又长，物业和很多业主觉得让自己出不公平。认为这是开发商的房屋质量问题，欲追诉开发商。正在业主们左右为难时，物业公司的工作人员带着他们一起找到发展商。经过商讨分析后，他们才知道，这种问题应由电梯生产厂家出面解决。有效的解决难题，维护了业主的利益。而这种事情在其他模式的物业管理中，是看不到的。共管模式业主成立公益发展基金“成立社区公益发展基金，是变通维权途径，先行解决业主难题，是共管模式更为显著的特点。

　　”张新（化名）先生开心地讲道。这个基金的实质就是，物业公司通过物业公司，开发商以及业主各方出手相助，汇集一股公益服务基金。在替业主维权时未果的情况下，先解决业主面临的难题，清除了社区内遗留问题，为进一步解决遗留问题争得了业主的支持。张新（化名）先生表示，社区入住两年后，一段道路还没有铺好，业主进出很不方便，要想修好这条“窝心路”，资金成了难题。以往这种事情肯定会成为社区内的遗留症。而物业则利用公益发展基金先行铺路，解决了业主眼前的难题，随后物业公司与开发商进行了多次沟通。最终物业公司为业主争得了利益，这样公益发展基金便发挥出意想不到的作用。共管模式标准化服务换人心“该运营网络化管理模式，开发设计客户服务体系管理系统，与业主建立共同的服务平台，使业主随时可以了解服务需求处理进度。

　　”是“共管模式”通过网络监督服务服务的一种新的方式。张新（化名）先生认为，物业公司以身作则，通过自律行为感化业主，是‘城市展望’感化业主行为的“内功式”做法。经过6年物业服务团队坚持不懈的捡“烟头”行动，使业主们深知随地扔烟头是一件丑陋的事情，同时感动了每名业主的内心，从此不再乱扔烟头了，与物业为对立情绪也看不到了，物业收费收取率从51%提高到了99.4%。目前已有两个使用“共管模式”管理的社区，分别被评为“最清洁社区”以及“北京优秀住宅社区”的称号。

篇2：学校总务处物业主任、生活指导工作职责

　　学校总务处物业主任、生活指导职责

　　物业主任职责

　　1、在总务处的领导下，认真学习国家有关法规和政策，全面执行学校各项规章制度。落实学校各项工作计划，协调物业、食堂、政教处、团委、各年级部以及其他相关部门间的关系。重大问题向有关领导请示、汇报;

　　2、主持物业管理的全面工作;

　　3、负责组织制定、实施物业发展规划，年度计划和工作目标;

　　4、完善各项规章制度和考核制度;

　　5、完成领导交办的其他工作。

　　生活指导职责

　　1、建立和核实学生基本信息;

　　2、掌握学生思想动态，做好学生思想政治工作;

　　3、负责实施“星级宿舍评比办法”;

　　4、负责实施对各年级部学生公寓区操行量化考核;

　　5、指导寝室长工作;

　　6、指导各年级部公寓文化建设;

　　7、做好安全、卫生、纪律的检查工作;

　　8、日常工作处理规范、能形成闭环;

　　9、能与总务处定期交流、沟通;

　　10、完成领导交办的其他工作。

篇3：北京市关于业主委员会申请变更住宅专项维修资金存储银行的管理意见〔2013〕

北京市朝阳区房屋管理局关于业主委员会申请变更住宅专项维修资金存储银行的管理意见

　　朝房安〔20**〕81号

　　第一条 为加强对住宅专项维修资金的管理，规范办理专项维修资金的划转，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，结合我区的实际情况，特制订本意见。

　　第二条 本行政区域内商品住宅专项维修资金存储银行的变更和资金的划转适用本意见。

　　第三条 本意见所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新、改造的资金。

　　第四条 根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第五条第四款规定，朝阳区房屋管理局(以下简称“区房管局”)负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导、监督工作。

　　第五条 业主委员会办理变更住宅专项维修资金存储银行的审批手续时，需提交以下材料：

　　1.朝阳区住宅专项维修资金变更存储银行申请表;

　　2.业主大会同意变更事项的决议;

　　3.属地街道(地区)办事处关于业主大会表决事项的确认意见;

　　4.业主委员会管辖范围内的小区产权清册及相关情况说明;

　　5.业主委员会备案表;

　　6.业主委员会主任、副主任及经办人身份证明(原件及复印件);

　　7.银行开户许可证;

　　8.业主委员会授权经办人的委托书;

　　9.业主委员会及业主委员会主任、副主任和经办人的预留印鉴。

　　第六条 提交的材料齐全，经区房管局核定管辖范围无误，符合划转条件的，区房管局与业主大会新选定的开户银行及业主委员会签订住宅专项维修资金使用监管协议。

　　第七条 专项维修资金监管协议书签订后，业主委员会可办理银行开户手续。银行开户手续办好后，由区房管局制作可以划转专项维修资金书面通知书。

　　第八条 业主委员会经办人持区房管局出具的专项维修资金划转通知书，到北京市住房资金管理中心朝阳管理部完成资金划转手续。

　　第九条 业主委员会将专项维修资金划转到新的开户银行后，使用每笔资金必须按照政府主管部门规定的程序办理支付手续。

　　第十条 业主委员会主任、副主任发生变更的，业主委员会应及时报区房管局，由区房管局书面告知开户银行业主委员会变化情况。

　　第十一条 专项维修资金划转后应保持相对的稳定性，若业主委员会成员发生变更或者换届需再次改变存储银行的，业主委员会均须按本意见履行变更手续。

　　第十二条 本实施意见由朝阳区房屋管理局负责解释。

　　第十三条 本实施意见自20**年8月1日起执行。

　　朝阳区房屋管理局

　　20**年7月30日