物业第一线如何做好设施设备管理
秦皇岛修多物业服务有限公司（下简称“修多物业”）多年来坚持努力做好设施设备管理工作，使所管物业保值增值。在设施设备的管理工作方面，修多物业积累了较为丰富的经验，在此与同行分享。
按照专业化原则合理调配人力资源
在各项工作中，人是第一要素，在设施设备维修工作中也不例外。怎样在物业设施设备维修服务工作中分配人力，使维修工作既灵活迅速又精简高效呢？我们本着队伍逐步专业化的原则，对维修队伍的人力资源做出了合理调配。针对公司设施设备系统特点、专业性能与安全工作要求，我们在原有维修队伍的基础上选拔培训技术人员，分别成立电梯管理部与电力工程部。电梯管理部专门对公司所有管辖范围内的各类电梯进行巡检、维修与保养。专业队伍从事专业维修，责任更明确，效率更高，技术人员的业务技能更加精通与熟练。电梯管理部的10名技术人员负责公司100台各类电梯的维保工作，多年来保持了电梯运行零事故的安全记录。
电力工程部的职责是对公司所有管辖范围内的消防、监控、广播、通讯等弱电系统进行维修保养。目前消防弱电部仅有6名员工，对我公司20多万平方米的消防、监控、广播等系统进行维修保养，从工作效果来看，消防弱电专业人员对设施设备所有线路布控、结构走向、哪是端口、哪是枢纽等情况都如数家珍，对设施设备的“病”瞧得准，瞧得快，效率大大提高。
我们还成立了技术协调联动小组，由各管理处技术骨干、业务精英组成，负责对管辖区域内各种技术疑难问题的“会诊”及重大技术问题的探讨。技术协调联动小组的成立，整合了公司技术队伍的脑力资源，提升了整个维修队伍的战斗力。
除了两大专业性与安全性较强的系统外，其它系统如给排水系统、照明系统、空调系统、配送电系统等均对人力实行条块状管理，即以地域性划分班组，班组内由配电、空调、水暖等各系统工种员工组成。无论哪一个班次、哪一个区域发生哪一个系统的故障都能随时解决排除掉，大大提高了维修效率。
做好设施设备的基础性资料管理工作
一是对设施设备原始档案的管理。设施设备的原始档案是在物业维修与更新改造过程中必不可少的原始资料，是我们开展物业维保工作的重要依据，主要包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等几大类。需要注意的是，物业服务企业要从前期介入阶段就开始积极取得工程部门的配合，取得并规范管理这些原始资料。其中容易被忽视的是机电设备资料的收集与保存，如机电设施设备的出厂、安装、使用说明，质量合格证书，安装调试及验收记录，卫生许可证等资料，这些都是我们开展后续维保工作的重要原始资料。
二是建立设备档案卡。档案卡主要包括设备名称、数量、制造厂商、规格型号、制造日期、修理及更换记录等内容。建立设备档案卡如同建立设施设备的“病历”档案。更换主要配件时要记入档案卡，使我们在设备使用过程中随时掌握设备的健康状况，并尽量通过维修保养延长设施设备的使用寿命。
三是建立公用设施设备维护保养记录表。我们要对管辖区内所有设施设备建立设备管理卡，指定设备管理责任人，负责设施设备的日常保养与巡检，如同为每一台设备配备一名“保健医生”。通过实行眼看、手摸、鼻闻、耳听的巡检方式，对所有运行及非运行的设施设备从温度、声音、气味、外观等运行状态进行观察、判断，按时对其进行加油、紧固、除尘等保养措施，并据此建立维护保养记录表。通过维护保养记录掌握设施设备的各项健康指标情况，在运行过程中，多做预防性维保，少做事后维修，使物业保值增值。
要对设施设备进行制度化管理
首先要做好设施设备的制度化管理。一是要建立健全员工的岗位职责制度。对所有涉及到的岗位以制度进行明确。如空调技术员管理职责、电梯技术员岗位职责、配电运行岗位职责等，告诉员工该去做什么。
二是要建立各系统运行作业指导书，如建立中央空调制冷系统操作运行指导书、电梯操作作业指导书、高压配电作业指导书等，告诉员工对各系统设施设备怎么去操作。同时，作业指导书还要对如何处理各系统可能出现的异常情况进行规定，如给排水系统异常情况处理、各类泵系统异常情况处理、电梯各类故障应急处理等都要予以明确规定。
三是要建立详细的设施设备维护作业指导书，如发电机保养维护作业指导书、消防主机保养维护作业指导书、测量仪表自检作业指导书等，对各类系统日检、周检、月检、季检、年检等计划性检修内容进行详细规定与指导。尤其是春、秋两季的设备设施大修、检修工作一方面要确保制冷或供暖设备开机前的性能正常，另一方面要确保供暖或制冷设备停机后的良好保养，确保来年正常运转。同时，对需外包进行维护保养的设施设备做出明确规定并严格执行。
为了使以上各项制度真正落实，还要加强监督与检查环节。除按规定接受外部审核外，我们积极开展内部审核，建立日常服务检查制度与绩效考核管理制度，强化各项制度的执行力度，用制度化措施确保设施设备的规范管理。
做好设施设备的节能降耗管理
节能减排工作是一项利国利民的全民行为，更是我们
物业管理行业的一个重要任务。在设施设备的管理过程中，有很多节能空间需要我们去发现与挖掘。一是通过改造节能降低能耗。对管辖范围内的扶梯加装变频运行系统，实施节能改造后，节能效果可达50％；对公共区域的照明进行节能改造，在满足基本照明的同时，可减少灯具的数量及功率；将商场手动开关灯改为定时控制系统，降低开关灯延迟时间，可大大减少照明费用。
二是通过修旧利废，节约材料成本。今年以来，我们对消防、烟感旧探头重新编码继续使用；自己动手组装冷却塔填料，自制过滤网，焊制起重架；拼装修复已废弃的接触器、镇流器，继续投入使用。初步统计，节约资金近10万元。
三是通过加强对维修材料的严格把关，节约维修材料费。修多物业严格要求维修材料、配件的品牌化、原装化，从采购环节对维修材料严格把关。要求所换配件、材料与设备设施品牌一致或是购置大品牌、信誉好、质量优的材料。通过比较，由于零配件、材料的品牌化、原装化，确保更换材料的优质，延长了零配件等材料的使用周期，降低了维修与更新次数，使采购成本大幅下降，大大节约了维修材料费。
精细化管理设施设备
供冷期间，为及时掌握空调制冷情况，我们购置温度计，派专人在各楼层的不同点位进行实地测量，及时反馈室内温度，及时查找原因，及时调控温度。整个供冷期，修多物业实现了业主零投诉。
在设施设备管理工作中，修多物业还采取对不同天气的应对措施。如，多风季节要对悬挂物、高空搁置物进行巡检排查，防止高空坠物等意外事故；多雨季节要对墙体、屋顶、地基等进行仔细排查，做好防渗漏工作，同时还要对外露管道做好防锈蚀工作；大寒季节，要提前对供水、供暖系统管道进行保温处理，节日期间还要对业主做好提示工作，将空调调至最低温度，以免发生管道被冻裂的事故。
公共区域的标识也很重要，它在很大程度上也体现了一个物业管理公司的规范程度与细节化服务水平。在物业管理工作中，尽可能全面地设置各类标识，如指示类标识“洗手间”、“停车场”，服务提示类标识“正在清洁中”、“如需帮助请拨打电话......”，这些服务类的标识从一方面体现出了管理者在服务工作中的匠心，另一方面使顾客与业主对企业产生一种认同感。更加重要的是物业管理区域的警示类标识如“乘梯须知”、“请勿攀爬”、“请勿高空抛物”等警示类的标识体现出了管理者对安全隐患的预知性与警惕性，在对顾客产生提醒作用的同时，也可以在意外发生时作为物业服务公司举证的依据来证明自己已经尽到管理职责。
篇2：盟共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准
盟东城共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准
序号项目“z城”管理标准
1)综合管理
1.设备用房方便物业管理企业使用，达到集中、集约管理效果、应集中设置（二次供水、消防供水、高低压配电房、消防控制室、监控室与物业服务中心尽可能集中设置。建立房屋及共用设施设备的基础档案。建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2.运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。
5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8.设备机房1）.每月清洁1次，室内无杂物。2）.设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）.在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）.设施设备标志、标牌齐全。5）.在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）.交接班记录、设备运行记录、工作日志、清洁记录等齐全、完整。
2)共用部位
1.房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。
2.建筑部件1）.每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）.每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）.每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3.附属构筑物1）.每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）.每月检查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）.每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）.每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号线路电涌保护器。
3)空调系统
1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3.制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4.每年检查1次管道、阀门并除锈。
5.每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每2年清洗消毒1次风管。
7.每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
4)二次供水设施
1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2.每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3.每月切换1次备用水泵。
4.每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。
5.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，实行“双人双锁”保管制度；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5)排水系统
1.排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2.污水泵汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。
3.化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
6)照明和电气设备
1.楼内照明每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。
2.楼外照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。
3.应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。
4.低压柜每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。
5.低压配电箱和低压线路每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。
6.控制柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。
7.发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡视1次充电机和蓄电池。
8.检测每年检验1次电能表。
9.配电室、楼层配电间防止小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7)安全防范系统
1.报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
2.对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
3.网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
4.红外对射探测器每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5.图像采集设备每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
6.摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7.解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
8.云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。
9.巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。
10.读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。
11.电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。
12.出门按钮每2周检查1次开锁功能、接线。
8)电梯
1.电梯在投入使用前按照相关要求向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。
9)水景
1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2.使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。
3.设置必要的安全警示标志。
4.水质符合卫生要求。
篇3：建筑共用部位、共用设施设备标准化管理
建筑共用部位、共用设施设备标准化管理
一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊通道等；房屋的共用设施设备主要指所有权人共同拥有，并由其共用的房屋设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或公益性文体设施等。
一、制定分类标准指导管理
要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理，就应当制定《房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类》的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，是确保房屋使用功能始终处于最佳状态的有效管理手段。
首先应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障，由于覆盖面广，保障对象各异，因而保养、维修、更新的条件不同，为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能，就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成，进行科学的维修管理分类，在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法，分别明确维修、更新、改造的技术标准，指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理，提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。
其次应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异，因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异，不宜采取特定或泛泛的维修模式，而是应当将相同或相近的共用部位和设施设备并行纳入管理，如将外挂玻璃幕墙和外挂石材墙面的保养维修纳入一个标准，将屋面渗透和屋面开裂等相似的共用部位纳入同类维修标准，从而增强维修管理的针对性；对电梯、供配电和安全消防等系统应明确维修、更新、改造的技术要求，提高维修保障的及时性。其三应明确分类标准的技术保障要求。分类标准应当确定维修、更新的基本条件和技术要求，同时明确只要符合条件都应采取相应的措施，措施应具有可操作性。因此，将技术标准转化为管理制度是全面推进房屋共用部位、共用设施设备规范化管理的重要保证。
二、根据分类标准规范管理
采用标准化的维修管理是确保房屋共用部位和共用设施设备可持续运行的有效途径，所谓《标准》就是充分运用科学技术和实践经验的总结，有的放矢的解决房屋共用部位和设施设备使用过程中维修管理不到位等问题，即通过科学而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行为应当标准化。房屋共用部位和共用设施设备的管理不能简单的理解为维修或更换，其管理涉及的对象具有专业化程度高、技术含量重的特点，如物业区域的安全防范系统、楼宇智能系统等，需要专业化的维修管理才能满足其正常使用要求。因此，标准化管理就是根据技术标准要求全面推行专业化的维修管理，即将标准和专业化有机的结合进来，科学的实施维护和修缮。其次管理过程应当标准化。房屋共用部位、共用设施设备的标准化管理，应充分体现逢坏即修的原则。
一）相关部门要强力推行维修管理的标准化。
应当向业主广泛宣传房屋共用部位和共用设施设备标准化管理的重要性，让业主深切领会房屋共用部位、共用设施设备使用功能的正常保障攸关自己的实际需要，进而充分调动业主参与标准化维修管理的热情。同时组织物业服务企业的负责人和管理人员系统的学习标准，领会标准化维修管理的基本要求，把握实际操作要领。相关部门要加强对各物业服务企业落实标准化维修的管理指导，将物业服务企业贯彻标准化维修管理作为年度企业资质评级晋级的重要参考和依据，要求物业服务企业组织员工进行标准化管理的岗前学习和培训，对落实标准化维修管理不到位的物业服务企业要严肃查处，限期整改，可选用新旧不同的物业区域先行试点，及时总结和推广经验。
二）物业服务企业要加强领导，用标准践行房屋共用部位、共用设施设备的维修管理。
物业服务企业要组织员工或设专人负责房屋共用部位、共用设施设备的使用监管，做到勤检查、勤保养，根据分类标准管理要求提前拟定维修方案交业主讨论，按标准使用要求提醒业主及时采取标准化的维修管理措施。建议物业服务企业逐步将标准纳入合同服务管理，通过合同约定的方式，采用标准化维修管理的措施来即时解决房屋共用部位、共用设施设备的维修管理问题。三是业主应当自觉遵守和执行房屋共用部位、共用设施设备标准化的维修管理。业主或业主委员会要监督物业服务企业履行标准化的维修管理义务，配合其做好设施设备的经常性的维修管理，自觉建立和缴存房屋专项维修资金，为保障房屋共用部位、共用设施设备的即时维护和修缮奠定坚实的经济基础。
三）管理结果应符合标准要求。
标准化管理最终目的，就是确保房屋共用部位和共用设施设备的使用完好率符合标准化运行的技术要求，符合现代城市整洁、文明、和谐的管理形态，物业服务企业和维修单位应当以确保房屋共用部位和共用设施设备正常运行为管理核心，确保整洁的内外物业环境秩序延续物业区域的风貌品质，同时帮助业主，充分了解房屋共用部位和共用设施设备的主要构成以及使用保障的时限和技术规范，从而增强业主参与房屋共用部位和共用设施设备的管理意识，最终实现齐抓共管的和谐局面。
二、创新标准内容强化管理
创新管理就是要不断研究新情况，摈弃落后的管理理念，创新管理内容。
一）要总结项目分类标准的维修管理经验。
维修项目分类标准不是房屋共用部位和共用设施设备科学管理的唯一法宝，更不是解决所有规范性维修管理的灵丹妙药，而是规范维修管理的重要依据，所以要不断研究实施房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理过程中发现的新情况，适应房屋共用设施设备快速更新的实际需要，用标准化的管理思路解决实际工作中遇到的维修、改造、更新等具体问题。
二）要不断拓宽维修项目分类标准的内容。
房屋共用部位和共用设施设备的配置不是绝对永恒的，在保障使用功能的同时需要不断的优化和更新，因而房屋共用部位和共用设施设备项目分类的标准在实际工作中应当不断的添加和完善，需要广泛吸收和借鉴先进技术和管理经验，从而夯实标准的管理内容，增强标准化管理的权威性。
三）要增强管理的主动性。
结合物业区域实际要推行房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理的分片包干的责任制，责任管理要具体落实到班组或个人。老旧物业区域的标准化维修管理应当实行承包管理责任制，将房屋共用部位和共用设施设备的标准化维修管理承包给特定的自然人或维修单位。同时以物业区域为管理单位设立监督管理责任人，专项监督房屋共用部位和共用设施设备的使用运行情况，发现问题即时通报业主和维修单位，增强主动维护和管理的能力。
随着房屋使用时限的不断延续，确保房屋使用功能正常的管理任务更加紧迫，遵照房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准加强其维修管理，不仅是物业管理内容的创新，而且是破解房屋共用部位、共用设施设备维修管理不规范的重要举措，是保障房屋使用功能正常且始终处于常态化管理的重要内容。用标准促规范、用标准促保障，需要物业服务企业认真落实，需要业主的积极配合与支持，需要社会各方形成有效的管理合力，才能实现房屋功能的可持续保障。