最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问
问:实践中,对如何认定业主观点不一,司法解释作出相关规定主要基于何种考虑?
答:"业主"在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人,明确业主身份的界定标准,对贯彻执行物权法第六章规定具有重要意义,有必要在司法解释中予以明确。根据物权法第九条、第二十八条等规定,司法解释确定
依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。
但在现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈,与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密,因此有必要对其"业主身份"问题进行特别规定。为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定,根据物权法等法律规定精神,司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定,即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准,也符合物权法的规定精神,适应现实生活。同时,还可以引导这部分人及时办理物权登记。
问:如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题,司法解释对此作出了怎样的规定?
答:按照建筑物区分所有权理论通说认为,界定专有部分的标准是"具有构造和利用上的独立性"。此外,专有部分属于不动产,而不动产所有权的取得一般须经登记。因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况,但随着登记制度的不断完善,并不意味着日后不能办理登记。所以,司法解释将"登记"表述为"能够登记"。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外,司法解释从现实生活出发规定,专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。物权法第六章对共有部分采取了较为分散的列举式规定。综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究,司法解释采用列举、排除加兜底的方法,明确了共有部分的含义,以便于解决审判实践中的问题。为了条文文字的简洁,司法解释对法定共有部分不再重复。根据物权法第六章的规定,法定共有部分包括建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外)、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。此外,司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽,按照"非特定权利人所有即为业主共有"的思路,司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分:1.不属于业主专有部分;2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。对建筑区划内的土地,司法解释根据物权法第一百三十五条也做出了相关规定。
问:车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题,司法解释是如何处理此类问题的?
答:司法解释在物权法第七十四条第一款规定框架内,着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关"首先满足业主的需要"问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、[[附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合物权法第七十四条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定。其原因在于,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了"首先满足"。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题,司法解释的规定还有些原则,但思路是明确的。在审判实践中,各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下,结合纠纷具体情况妥处相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后,也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
问:物权法第七十六条规定了业主共同决定重大事项时对专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的比例要求,这些比例应如何计算?
答:专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数如何计算,关系到业主共同管理权的具体行使问题,是认定业主自治决议作出的程序是否合法的重要依据。物权法第七十六条第二款规定了业主自治多数决的比例。但对计算该比例依据的专有部分面积、建筑物总面积,以及业主人数、总人数却未作明确规定,对此有必要在司法解释中进行解释。
不动产登记实践中,各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一,但在同一建筑区划内则是相同的,所以司法解释仅笼统表述为"面积"。如果已经依法登记的,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积确定后,建筑物总面积则应以按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算。业主
人数原则上应当按照专有部分的数量计算。但在一人(包括建设单位)拥有数个专有部分的情况中,如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此,司法解释特别规定,建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。该规定并不会对这类权利人行使管理权造成影响,因为其专有部分面积在建筑物总面积中的比例未被改变。
问:当前,因"住改商"引发的纠纷比较多,司法解释对物权法第七十七条作出了怎样的解释性规定?
答:物权法第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决:一是如果未经有利害关系的业主同意,其法律后果是什么;二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可;三是如何确定有利害关系业主的范围。
按照物权法第七十七条规定,"住改商"行为的合法性需要满足两个条件:遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,其行为仍不具备合法性。据此,物权法第七十七条实际上已经成为"住改商"业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。
物权法施行后,在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据,也违反了物权法第七十七条的立法目的,针对这种情况,司法解释特别规定,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,不予支持。司法解释综合考虑"住改商"纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内,该范围基本上有效涵盖了与"住改商"行为有利害关系的业主,在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外,实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与"住改商"行为存在利害关系的情况,但这部分业主的范围难以统一划定,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。
问:物权法第七十八条规定了业主的撤销权,司法解释对业主撤销权行使问题有何具体规定?
答:物权法第七十八条第二款对业主撤销权作出了规定,但业主撤销权的行使还涉及到一些具体问题需要明确。比如,业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定,业主能否申请撤销,以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。根据物权法第七十六条的立法精神,司法解释将物权法第七十八条第二款规定的"业主合法权益"解释为:不仅包括侵害业主的实体权利,也包括作出决定的程序违反法律规定。业主撤销权作为一种形成权,应当受到除斥期间的限制,本条参照合同法有关债权人撤销权的规定,将其确定为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。如此规定,既可以督促受侵害的业主及时行使权利,也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为"在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起",所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响。
问:物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的,一些业主以其不是合同当事人为由拒绝履行相关义务,司法解释如何解决?
答:不仅是物业服务合同,前期物业服务合同也存在这个问题。根据《物业管理条例》的相关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效,其对业主即应具有约束力。物权法第七十六条规定,选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。在实践中,有些业主以不是合同当事人为由,不愿接受物业服务合同的约束,拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽然不是物业服务合同(包括前期物业服务合同)形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此,司法解释规定,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
问:实践中物业服务合同的约定内容一般较为简单,产生纠纷时,当事人对如何确定物业服务企业的义务常发生争议,司法解释对此有何规定?
答:实践中,很多物业服务合同约定内容并不十分详细,而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,往往对业主作出选聘决定具有重要作用。为更好维护业主权益,司法解释依据合同默示条款理论,合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围,即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据《物业管理条例》第2条规定,物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行
维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,就其义务量而言,司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。
问:很多业主认为,物业服务企业没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼,这种观点是否正确,司法解释是如何规定的?
答:这种观点是不正确的。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性,其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施"人"的管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为,既有可能是违反物业服务合同的违约行为,有时也可能是一种侵权行为。赋予物业服务企业以相应诉权,并未超出其对"人"管理权的行使边界,而且可以及时有效地制止不法行为。实际上在实践中,其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为,而不愿自己亲力亲为。基于以上考虑,司法解释规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
问:欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型,如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费,应如何处理?
答:业主委员会根据《物业管理条例》的规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。实践中,在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则,物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定,业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用,有损业主自治机制和物业服务秩序,所以不应得到支持。
问:服务合同解除后,如物业服务企业提出其尚有物业费被拖欠,应如何主张权利?如物业服务企业拒绝退出,并以存在事实物业服务关系为由要求支付物业费,应否得到支持?
答:物权法第七十六条规定,业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定,业主委员会代表业主,应有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人,但其既不是欠费人又没有责任财产,所以如果确实存在拖欠物业费的情形,物业服务企业可以在合同解除后,向拖欠物业费的业主提起诉讼。对此,司法解释明确规定,如果物业服务企业在解除物业服务合同的诉讼中,提出要求业主委员会支付拖欠的物业费的请求,法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
实践中,在物业服务合同权利义务终止后,因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。司法解释明确规定,在物业服务合同权利义务终止后,物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出,并以存在事实物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,法院不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形,主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。
问:如果物业服务纠纷是由于承租人、借用人等引起的,是否也适用司法解释相关规定?最高法院对两部司法解释的施行有何特殊考虑?
答:实践中,物业服务纠纷常常会涉及到房屋的承租人、借用人等物业使用人。该物业使用人虽然不是业主,但其居住生活在物业服务区域内,也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。从这个意义上说,司法解释对物业服务纠纷的规定,应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。对此,司法解释明确作出了规定。
物权法施行前,法律并无"住改商"应当经有利害关系的业主同意的规定,也没有规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要的规定,除此以外,物权法对共同事项多数决的比例规定也比修订前的物业管理条例的规定高。如果不对司法解释的时间效力进行适当限制,将有可能使得许多已经稳定的社会关系重新被打破,并引发大量纠纷案件。基于此种考虑,根据法不溯及既往的原则,建筑物区分所有权司法解释明确规定,因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用该解释。同时,为了在司法解释正式施行之前,给各界预留一个宣传学习的时间,也为了最大限度通过自律、自纠的方式消化可能发生的纠纷案件,两部司法解释都将于20**年10月1日起正式施行。
篇2：业主建筑物区分所有权相关纠纷的浅析
业主建筑物区分所有权相关纠纷的浅析
业主的建筑物区分所有权是物权法第6章的内容。其第70条规定："业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
关于建筑物区分所有权的概念，理论上分别有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。其中，一元论说认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论说认为，建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利。三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。三元论说反映了建筑物区分所有权的本质特征，为目前阶段物权法理论研究中的主导性学说，被物权法所采用。
业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。如果说专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么成员权则构成它的外部权利。三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系，为建筑物区分所有权中之"物法性"因素；而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中之"人法性"因素。物权法对传统三元论说予以改造的立法本意，在于通过对成员权本质特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰显业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。本章将对业主的专有权和共有权进行讲述，对于成员权将在业主部分讲述。
第一节 业主的专有权及其限制
建筑物区分所有权是指建筑物区分所有的专有权、共有权和成员权。区分建筑物作为一个整体物是由各彼此相对独立又相互毗连的部分(单元)有机构成。各部分归属于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。但专有部分只是一幢建筑物相对独立的部分，业主在行使专有部分使用权时也受到限制，业主在行使专有部分使用权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益。
一、业主的建筑物专有部分所有权概述
所谓专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有。一栋建筑物，若无构造上与利用上独立性的专有部分，仅能成为单独所有或共有，不得成立区分所有。因此专有部分，可以说是构成区分所有建筑物的基础。于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。专有部分领域的问题，有专有部分的范围、专有部分的分类及专有部分的相互关系三个方面。
（一）业主专有所有权的概念
专有所有权指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。通说认为，专有所有权的性质是一种空间所有权。
专有所有权的客体是建筑物的专有部分，亦即具有构造及使用上的独立性的建筑空间。构造上的独立性又称物理上的独立性，指某专有部分与建筑物的其他部分在外观上能明显分隔开来，形成独立空间。使用上的独立性又称机能上的独立性，指某专有部分具有能满足区分所有权人一般生活目的的独立机能，以能否单独使用、有无独立的经济效用为判断基准。
那么，在区分所有权中是否应当包括地基的使用权？毫无疑问，对建筑物区分所有权而言，不可能与地基使用权截然分开，因为房屋不是空中楼阁。但是，从我国的实际情况来看，地基的使用一般是包括在专有部分所有权之中的，买房人在购买房屋时，都已经确定了地基的使用权。从我国现行立法的规定来看，历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有两个重要原则：一是所谓"地随房走"原则，也就是说，房屋出让，土地使用权也随之移转。二是所谓"房随地走"原则，也就是认为土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年城市房地产管理法第31条回避了这种争论，而笼统规定了"房地不可分割"的原则，物权法也没有提及此问题。根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的。这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。所以，我们认为，在区分所有权的内容中，不必要再突出单独的地基使用权。如果将地基使用权包括在区分所有权之中，这种物权的类型就更为复杂。
（二）专有部分的范围
确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。区分所有建筑物的专有部分是一立体构造物，具有一定平面的广度与一定立体的厚度。其范围究竟达到何处?亦即专有部分相互间，专有部分与共用部分间，专有部分与外部的境界壁如何划分?在理论上有四种学说：
(1)空间说，又称为共用部分说。依此说意见，专有部分仅限于天花板、地板及四周墙壁围绕的空间而已，上下周围之构造物均为共用部分。从而即使壁面内层粉刷部分亦属共用部分。
(2)壁心说。依此说，专有部分之范围可达到墙壁、地板、天花板构造物的中心线。换言之，墙壁纵面、地板、天花板横面一半内侧均为专有部分的范围。
(3)墙面说。依此说，专有部分之范围及于墙壁、地板、天花板内面粉刷之表层。换言之，墙壁、地板、天花板构造物内侧表层粉刷以外属于共用部分。
(4)折衷说。依此说，专有部分之范围及于何处，应视内部区分所有人间的关系及外部第三人间的关系而采不同的标准。在内部关系上，基于维护共同关系及管理的需要，专有部分的范围及于墙壁地板、天花板内面粉刷之表层，但与外部第三人的关系上，如专有部分之买卖、投保或纳税等面积的计算，专有部分的范围应及于构造物之中心线。戴东雄："从公寓大厦管理条例草案论建筑物区分所有大楼搭盖屋顶建筑物及悬挂广告牌之法律问题"，载《法令月刊》(台湾)第45卷第12期。
物权法未对专有部分的范围做出界定。从我国目前的交易实践来看，采取的是"壁心说"。例如，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条第2项规定："共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。"建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第7条也规定："商品房各套(单元)之间的分割墙以及外墙(包括山墙)，均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积"。
（三）专有所有权的权能
专有权包括所有权的一切权能，区分所有权人作为专有所有权人所享的权利与一般所有权人所享受的权利相同。区分所有权人可在法律法规的限制范围内，完整地享有对专有部分占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人的干涉。尽管专有所有权在理论上与传统物权法中的所有权并无本质区别，同样享有占有、使用、收益、处分的权能。但是，由于建筑物的特殊属性，此种所有权负担更多的限制，如所有权人不得随意变更房屋的使用目的，并且基于复杂的相邻关系，所有权人负担更多的容忍和协作义务。因为建筑区分所有人与他人已经形成共同生活关系，这种关系要求区分所有权的权利的行使不能有害于他人。这主要是基于区分所有*同生活等共同目的所决定的。所以，专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则的限制。除了共同生活规则的限制之外，还应受相邻关系与共有关系的限制，比如说几户共用的阳台通常只能由相应的业主使用。在行使专有权过程中要承担更多的义务，这些义务包括区分所有人不得因为行使专有部分的所有权而影响到建筑物的安全。行使自己的专有权不得侵害他人的利益，应当为他人行使权利提供必要的方便。区分所有人虽然能够行使处分权，但此种处分权也受到严格的限制。因此不能用一般专有权的权能来调整业主的专有权。
二、业主的建筑物区分所有专有权的限制
建筑物区分所有权与其他的不动产所有权相比较，具有一些特殊性，呈现出权利主体身份的多重性，即业主作为权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体。因此，结合物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理考虑，建筑物区分所有权人有关权利的行使要受到一定条件的限制。业主在行使专有部分权利的同时，负有相应义务：行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务；应接受物业服务企业的检查、检修等。
各区分所有人对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间的强力约束，亦即专有部分相互间具有制约性关系。而表现区分所有权相互制约性的具体内容主要有二：一是禁止区分所有人实施违*同利益的行为；二是区分所有人彼此间对他人的专有部分于必要范围内可以行使请求权。
物权法第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由此可见，区分所有权人作为专有所有权人应承担的义务，主要表现为对其专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得损害其他区分所有权人的个人利益及共同利益，具体包括：
1.按照专有部分的原使用目的或规约规定使用的义务
如在用于居住的住宅、公寓的专用部分经营餐饮业、娱乐服务业，违背了其使用目的，构成对专有部分的不当使用。如物权法关于"住改商"的规定第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。就是如此，此内容将在后面论述。中国台湾地区"公寓大厦管理条例"第5条规定："区分所有权人对一专有部分的利用，不得有妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为"。
（1）按照专有部分的原使用目的使用的义务。如吴某购买某小区的一套三居室的商品房，入住后发现该新落成小区的各种配套设施还不完善，特别是饭馆缺少。于是将自己一百多平方米的房子改成小餐馆，吴某的行为违背了专有部分原有使用目的，随意改变其用途，是违法的行为。
（2）按照规约约定使用的义务。如对于在楼顶安装太阳能热水器，封闭自家阳台，一般来说是允许的，但若是管理规约或者物业合同做出相应约定之后，则当事人应当严格遵守。20**年1月26日，白某购买位于北京市通州区的商品房一套。入住时，与物业公司签订了《物业管理协议》及《小区装修管理规定》，在装修规定中，双方"约定未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件"。20**年12月白某与物业公司协商，要求在楼顶安装太阳能热水器，但双方分歧较大，未能达成一致，后发生纠纷起诉至法院。通州区法院经审理认为，对装修规定中"未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件"的条款应作扩张解释，故判决驳回白某的诉讼请求。可见，对于有约定的，当事人应当严格遵守。
2.维护建筑物牢固安全和外观美观完整的义务
区分所有权人虽然可以对专有部分进行内部装潢和适当改建，但不得因此危及整栋建筑物的安全或影响整栋建筑物的外观，也不得妨碍其他区分所有权人的生活安宁、安全和卫生。《瑞士民法典》第712条规定，楼层所有人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他楼层的所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设备或影响其使用及外观，如业主在家安装大型浴缸影响到建筑物安全的行为就是被禁止的。
改变住宅性质房屋结构的行为更是明令禁止的，建设部颁布的20**年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第5条明确规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。该办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
3.不得随意变动、撤换、毁损专有部分中涉及共有的部分
如不得随意变更通过专有部分、维持建筑物正常使用的各种管线。区分所有权人新设、拆除或变更通过专有部分的各种管线，均不得影响建筑物整体对管线布置的许可。区分所有权人因维护、修缮、改良其专有部分或设置管线，必须进入其他区分所有权人的专有部分，其他区分所有权人无正当理由不得拒绝。如某专有部分天花板漏水，其楼上专有部分的区分所有权人就必须允许楼下的区分所有权人，利用楼上的地板从事修理补漏。当然，基于公平正义及诚实信用原则，进入或使用他人专有部分，应当选择妨碍、损害最小的处所及方法。区分所有权人进入或使用他人专有部分造成损害的，应补偿因此产生的损害，此时其主观有无过错并不影响其责任承担，因为他人专有部分的损害并非违法行为所致，故只要有损害后果发生，进入或使用他人专有部分的区分所有权人就应当适当补偿。区分所有权人作为专有所有权人承担的此项义务，如果从权利的角度来审视，有学者认为，这是区分所有权人作为专有所有权人所享有的相邻使用权，"系指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，或于改良之必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人之专有部分或不属于自己所有之共用部分"。
例如，北京市海淀区学清路城华园某业主因家中暖气过热而拆除了自家的暖气片，后被本小区物业公司起诉，被法院判令恢复被其拆除的暖气片，如逾期不履行则按每日十元承担罚金。该业主入住时与该小区物业公司签订了物业管理公约及承诺书，并承诺不拆改供暖管道和设施，但是在居住过程中，因其居住的室内供暖温度过高，其在20**年5月自行将室内的三组暖气片拆除。被告辩称其家中供暖后温度过高，胜似"夏天"，而高温不利于人体健康，其曾向物业公司提出关闭自家暖气管道阀门的要求，但物业公司没有实施。他不得以将房间内的暖气片拆除，而其拆除暖气片后室温正常，可以保证过冬。法院经审理认为，被告作为该小区的业主，在入住时曾就物业公司的物业管理公约及各项物业管理规定签署了承诺书，表示愿意遵守，并承诺不拆改供暖管道和设施。其因温度过高而拆去暖气片的行为违背了其在入住时所做的承诺，并且被告也没有证据证明其家中供暖后的确切温度。之所以拆除暖气片后室温适宜，是因为其与相邻业主房间内的传热所致，侵害了其他业主的利益，该物业公司作为小区的物业管理单位有权要求被告恢复其室内的暖气管线。但是在判决中也认定若周先生家中温度确实过高，在其恢复暖气片后，物业公司应尽快解决其居室的适温问题，以便于其及家人在适宜环境中居住。
此外，从业主的角度看，业主应当遵守物业服务合同和管理规约的规定，不得妨害物业管理秩序。关于相邻权，在建筑物区分所有制度中，是否应当规定相邻关系，理论上有不同看法。有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。应当看到，在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系是客观存在的，如因饲养宠物而妨害他人正常生活，修缮自己专有部分而影响邻人专有部分的安全或给邻人造成损害，因使用自己的专有部分或设施而散发出煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动等给邻人造成妨害，这些都涉及相邻关系问题，也应该适用有关相邻权的一般规则来处理。另一方面，因为区分所有中的相邻关系具有其复杂性，在不能完全适用相邻关系一般规则解决的情况下，可以依据管理规约来处理。
在物业使用过程中，存在着单一业主的所有权与全体业主的共有权的连接，在单一业主就专有部分的使用过程中，会出现个别业主的权利与全体业主整体权利的冲突，在此情况下，业主的个别权利要服从或不得影响业主整体权利的行使。对于业主就专有部分的使用，也有相关的法律法规进行规范，如相应的法规明确规定了业主在进行家庭居室装饰装修有违法行为的，就应当由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和依法制定的业主公约和共用部分使用规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失：
（1）在车辆、行人通行的户外施工，不安置警示标志；
（2）在晚间居民正常的睡眠时间进行有噪音的房屋装修施工；
（3）从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰、装修居室而产生的废弃物及其他物品；
（4）违规堆放、使用、清运易燃装饰材料，家庭居室装饰、装修所形成的各种废弃物，不按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放和清运；
（5）破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；
（6）任意刨凿顶板，不经常穿管直接埋设电线或者改线；
（7）随意增加楼地面净荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；
（8）随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；
（9）其他影响相邻居民正常生活、违反家庭装饰、装修法律规定的行为。
篇3：建筑物区分所有权案民事反诉状范文
建筑物区分所有权案民事反诉状范文
反诉人（本诉被告）：z总（个人信息 ）
住址：**市**区**北三里
被反诉人（本诉原告）： 吴先生（个人信息）
住址：**镇**村
反诉请求：
1、判令被反诉人将**市**区古龙居住公园*号房产的入户门退回以房产证为准的历史入户门位置；
2、判令被反诉人将其占用的共有部分恢复原状；
3、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
事实与理由：
反诉人系址在**市**区古龙居住公园V号房产（下简称为“301室”）的业主，并已于20**年1月份入住至今。被反诉人系301室对门即址在**市**区古龙居住公园V号302室房产（下简称为“302室”）的业主。
20**年4月22日，被反诉人曾将302室的入户门外移几十厘米，后因反诉人反对，经小区物业公司出面调解而作罢。20**年6月11日，被反诉人将302室入户门向共有部分外移40厘米左右并灌浆固定。为此，20**年6月11日，古龙居住公园的物业管理单位**华菲物业管理有限公司古龙居住公园服务中心向302室的业主发出了整改告知书，要求其将向共有部分外移的入户门恢复原状；次日，**市**区城市管理行政执法局禾山中队发现302室业主将入户门向外移动，向302室业主发出单号：0000641#的《责令改正通知书》。但被反诉人拒不改正，并致本案本诉所指争议的发生。
被反诉人侵占古龙居住公园共有部分事实清楚，其行为已构成侵权，给反诉人造成了损害和妨碍，应承担相应的法律责任。
本案诉争双方为邻居，反诉人提起反诉的目的即在于完整展现双方争议过程，以利于法院查明案件事实真相，依法及时妥善化解邻里矛盾。请贵院判如所诉。
此致
**市**区人民法院
反诉人：z总
（签字）
20年 月日