现代的住宅小区中物业管理服务面对的是多个业主较为复杂的物权关系，《物权法》对建筑物区分所有权作出了立法规定，从而确立了住宅小区物业管理各方的民事法律关系。笔者结合《物权法》的规定，对区分所有权制度下的住宅小区物业管理各主体的基本关系作分析，希望帮助广大业主和物业管理企业认清自身的定位和权利、义务，共同促进物业管理的健康发展。
一、住宅小区的物权归属及利用关系根据《物权法》关于区分所有权的规定，住宅小区的物权关系已经基本明晰，简单归纳为：
1. 业主的专有物权。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。对非独立住宅而言，业主专有部分仅指住宅和经营性用房内部空间及其围蔽结构，也就是通常说的关门部分或是套内面积及其空间。对专有部分业主享有占有、使用、收益、处分的权利。
2. 业主的共有物权。《物权法》规定为业主共有的部分包括小区道路、绿地、公共场所、公共设施、管理用房以及占用道路设立的停车位等。这是以法律直接规定的形式，明确了业主共有物权。这些共有物权应属于小区内全体业主共有。但应当注意到，业主房屋权属证明书所记载的房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积包括楼梯 ( 电梯井 ) 、管道井、过道、配套设施用房等，公摊面积严格意义上讲属于共有，但是属于该建筑物内的业主共有，区别于同一住宅小区其他建筑物的业主。业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
3. 建设开发单位的物权。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这条规定实质上明确了按规划建设的停车场的所有权属于开发建设单位，可以出售、赠与和出租，但停车场应当首先满足业主的使用，也就是业主有优先于小区以外使用人使用的权利。
4. 仍有未明确的物权。由于在立法过程中争议较大，《物权法》对部分设施未明确规定物权归属。
是小区会所的物权，法律并没有像小区道路、绿地或停车场等设施直接明确权属，留下了悬念，如果从其他公共场所去理解，可以属于业主，但从经营性用房的角度看，可以是属于开发商。在法律未明确的情况下，开发建设单位作为开发土地的使用权人，自然取得建筑物会所的实际控制权，并可以在房屋买卖合同中与业主约定会所的管理和使用问题。二是开发商赠送的露台、地下室和一层住宅的庭院。《物权法》有关于绿地属于业主共有，明示属于个人除外的规定，但这项规定是只适用于独立住宅 ( 别墅 ) 还是可以适用多层次多业权的房屋，有不同理解。按照目前的产权登记规则，这些部位都不予登记为相关业主名下的产权。但在法律有明确规定前，对于目前开发建设单位在售房时约定赠送给相关业主的露台、地下室、庭院等使用权应予尊重。
5. 区分所有权对物业管理的意义。一是区分了物权的专有和共有关系，为业主对物业管理行使权利、享受服务和承担义务奠定了法律基础。业主对物业专有部分享有所有权，具有了对专有部分占有、使用、收益、处分的权利，同时对共有部分共同享有所有权和管理权，承担共同义务。共有权来自于专有权，取得专有权就同时取得了共有权和管理权，而且对共同义务的承担是法定的，不得以放弃权利为由而不履行义务。因此，物业管理从法律意义上来讲是业主管理权的延伸，来自于业主的授权。同时，业主在享受物业服务的同时，必须履行共同义务。
二是确立了物业管理的基本制度。现代住宅小区中，业主不仅独立享有专有空间，而且还存在共有和共用部分，在建筑物区分所有权的制度下，如果没有将业主组织起来共同实施物业管理的机制，没有专业化、社会化的物业管理，各业主就不可能建立公共物业利用秩序，容易诱发争相利用而将责任或负担转嫁给他人的情况，对物业造成损害。所以，业主对物业管理服务的需求主要是对共有和共用部分的维护和管理，以建立良好公共物业利用秩序，从而确保专用物业和共有物的正常利用和保值增值。
三是明确物业各部位的物权归属，有利于建立对物业的利用秩序，减少矛盾和纠纷。比如对小区道路设立停车位的利用关系，明确了该车位属于业主共有，也就自然明确了收益归业主共有。比如明确了绿地属于业主共有，就能有效对抗开发商、物业公司或个别业主等有关各方对绿地的侵占行为。
二、物业管理的委托与被委托关系
1. 物业管理权来自于物业所有权，是业主的基本权利。《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这就以法定形式明确了物业管理服务的基本关系，即业主与物业管理服务企业的关系是委托与被委托关系;物业服务合同的性质属于委托合同。委托关系具有多重的意义：一是业主对物业管理享有充分的话事权，可以选择或更换物业管理企业，决定物业服务内容、服务标准、服务收费;二是物业管理企业应当在受委托范围内开展工作，提供服务;三是如果业主对物业管理服务不满意，有权终止物业服务合同。根据合同法规定，委托合同即使未到期，委托人也有权终止合同，解除委托关系。
2. 业主大会成立前的前期物业管理委托关系。房屋在出售前物权属于建设开发单位，物业管理服务的引入是由开发建设单位主导的，房屋买受人在签定商品房预售合同的同时，需签定临时业主公约和物业管理服务协议，接受建设开发单位选定的物业管理企业和物业管理服务内容和服务收费。在这个阶段，物业管理服务在形式上体现了双重委托关系，一是开发建设单位委托物业管理企业管理其未出售物业和己出售物业的共用部位、共用设备设施和公共秩序。二是买受人在购房时签署物业管理服务协议时，对接受物业管理服务的确认。这种确认尽管没有选择权，但在法律上也构成了委托关系。
3. 业主大会成立后的物业管理委托关系。当住宅小区的房屋出售和交付使用达到一定比例后，业主可以成立业主大会，选举业主委员会来行使对物业管理的主导权。一旦业主大会对选聘或续聘物业管理企业、确定物业管理的服务内容、服务标准和服务价格形成决议，业主委员会按照业主大会的决定与物业管理企业签订物业合同，则物业管理从前期物业管理阶段进入法规意义上的物业管理阶段。这时候，物业管理的委托关系就是业主委托物业管理企业从事物业管理服务的关系。
三、业主对物业管理行使权利和履行义务
1. 业主权利的行使形式。《物权法》规定，业主有委托物业管理的权利，有对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人依法更换的权利。但是由于住宅小区的共用部位和共用设备设施存在物权共有关系，必须设计有效的制度使多业主共同行使其对物业管理的权利。《物权法》规定了业主大会和业主委员会制度，对业主大会和业主委员会的权限和运作作出了规定。
由业主共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而且需要业主专有部分建筑面积和业主数量两项过半数才能决定上述事项。
业主遵循上述规定就可以行使对物业管理主要事项的决定权。但在物业管理实践中，由于业主的参与自治热情不高，民主协商的意识不强，对决定事项很难形成共识，成立业主大会和业主委员会往往比较困难。所以，《物权法》规定了地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
为防止物业管理企业或业主大会、业主委员会滥用职权侵害业主的权益，《物权法》规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
2. 业主对物业管理的义务。在物业管理活动中，业主具有共同决定物业管理事项的权利，同时《物权法》规定，业主亦有应当遵守法律、法规以及管理规约的义务。广大业主生活在同一物业管理区域内，需要有共同遵守的行为规范来维护住宅小区的秩序和安全，规范对共用部位、共用设施共同使用，在自己行使权利的时候不得侵害其他业主的权益。为此，实施物业管理的住宅小区都要求制定业主规约，作为业主公共遵守的行为规范。
同时，《物权法》赋予业主大会和业主委员会规范业主行为的权利和职责。《物权法》规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
这里特别强调业主有缴交物业管理费的义务。如前面所分析的，不管是前期物业管理还是业主大会决定的物业管理，都是业主共同委托维护共用部位、共有设施、共同秩序的服务行为，由物业管理服务合同所约定。业主享受了物业管理服务，就具有支付物业管理费的义务。《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务，并拒付物业费列为损害他人合法权益的行为。
四、物业管理企业受委托向业主提供物业管理服务
1. 物业管理服务的基本定位。根据《物权法》规定，物业管理企业是受业主委托提供物业管理服务，不管是前期物业管理阶段还是业主大会决定委托的阶段，物业管理服务都属于委托服务，因此服务业主是物业管理服务的根本出发点。需要强调的是，在前期物业管理阶段，虽然具有双重委托关系，但开发商的委 托也是为了服务好业主，维护开发商的品牌，其出发点与业主的委托是一致的。业主对物业管理服务是否满意是物业管理服务能否持续、稳定的决定性因素，物业管理企业必须清楚认识物业管理服务的基本关系，切实做好对业主的服务。
2. 物业服务的基本内容。物业管理从物的维护角度来讲，主要是对共用设备设施的维护、保养、修缮，使之正常运转和使用;从社区环境的角度上讲，主要是安全、清洁、绿化服务，建立起良好的生活环境;从物的利用秩序角度，主要是劝阻物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和劝阻共用部分进行妨碍他人正常利用的行为。这三种行为中，前两种是服务行为，是物业服务最基本的内容，后种属于管理行为，是约束物业使用人以建立物的利用秩序，维护业主共同的利益和权利。做好以上三方面的管理工作，是物业管理企业从事物业管理服务的基本职责。
3. 以物业服务合同为依据提供服务。物业管理服务的委托与被委托关系是通过物业服务合同来确立的，委托的服务内容、服务标准、服务收费以合同的形式经过双方确认签署，才构成委托服务的民事关系。物业服务合同受法律保护，既是物业管理企业提供物业服务依据，也是业主履行缴费义务的依据。物业管理企业应当按照物业管理合同的约定提供相应内容和标准的服务，也可以依据物业服务合同维护自身权益。
4. 提供专业化的服务。随着住宅小区设施的不断完善和建设水平的不断提高，专业化管理成为物业管理的基础性要求，也是物业管理行业生存和发展的必然方向。物业管理的专业化服务主要体现在：一是设备维护;二是绿化维护;三是安全监控;四是清洁服务;五是突发事件应变处理;六是其他专业技术性服务。物业管理企业通过配备专业性人员或进行专业分包实现对物业维护的专业化管理，确保服务的水平和质量。
5. 提供规范化的服务。物业管理企业建立内部管理制度，规范物业管理各个岗位的着装、行为规范、对业主服务要求的反应时间和服务标准，对突发性事件的处理规范，按照合同要求定期公布管理费及公摊费用的收支情况，听取业主对物业管理服务的意见和建议等，形成一套规范化的服务，是提供让业主满意的物业管理服务的重要基础。
来源：《住宅与房地产 .物业管理》
篇2：业主建筑物区分所有权相关纠纷的浅析
业主建筑物区分所有权相关纠纷的浅析
业主的建筑物区分所有权是物权法第6章的内容。其第70条规定："业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
关于建筑物区分所有权的概念，理论上分别有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。其中，一元论说认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论说认为，建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利。三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。三元论说反映了建筑物区分所有权的本质特征，为目前阶段物权法理论研究中的主导性学说，被物权法所采用。
业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。如果说专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么成员权则构成它的外部权利。三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系，为建筑物区分所有权中之"物法性"因素；而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中之"人法性"因素。物权法对传统三元论说予以改造的立法本意，在于通过对成员权本质特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰显业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。本章将对业主的专有权和共有权进行讲述，对于成员权将在业主部分讲述。
第一节 业主的专有权及其限制
建筑物区分所有权是指建筑物区分所有的专有权、共有权和成员权。区分建筑物作为一个整体物是由各彼此相对独立又相互毗连的部分(单元)有机构成。各部分归属于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。但专有部分只是一幢建筑物相对独立的部分，业主在行使专有部分使用权时也受到限制，业主在行使专有部分使用权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益。
一、业主的建筑物专有部分所有权概述
所谓专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有。一栋建筑物，若无构造上与利用上独立性的专有部分，仅能成为单独所有或共有，不得成立区分所有。因此专有部分，可以说是构成区分所有建筑物的基础。于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。专有部分领域的问题，有专有部分的范围、专有部分的分类及专有部分的相互关系三个方面。
（一）业主专有所有权的概念
专有所有权指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。通说认为，专有所有权的性质是一种空间所有权。
专有所有权的客体是建筑物的专有部分，亦即具有构造及使用上的独立性的建筑空间。构造上的独立性又称物理上的独立性，指某专有部分与建筑物的其他部分在外观上能明显分隔开来，形成独立空间。使用上的独立性又称机能上的独立性，指某专有部分具有能满足区分所有权人一般生活目的的独立机能，以能否单独使用、有无独立的经济效用为判断基准。
那么，在区分所有权中是否应当包括地基的使用权？毫无疑问，对建筑物区分所有权而言，不可能与地基使用权截然分开，因为房屋不是空中楼阁。但是，从我国的实际情况来看，地基的使用一般是包括在专有部分所有权之中的，买房人在购买房屋时，都已经确定了地基的使用权。从我国现行立法的规定来看，历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有两个重要原则：一是所谓"地随房走"原则，也就是说，房屋出让，土地使用权也随之移转。二是所谓"房随地走"原则，也就是认为土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年城市房地产管理法第31条回避了这种争论，而笼统规定了"房地不可分割"的原则，物权法也没有提及此问题。根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的。这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。所以，我们认为，在区分所有权的内容中，不必要再突出单独的地基使用权。如果将地基使用权包括在区分所有权之中，这种物权的类型就更为复杂。
（二）专有部分的范围
确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。区分所有建筑物的专有部分是一立体构造物，具有一定平面的广度与一定立体的厚度。其范围究竟达到何处?亦即专有部分相互间，专有部分与共用部分间，专有部分与外部的境界壁如何划分?在理论上有四种学说：
(1)空间说，又称为共用部分说。依此说意见，专有部分仅限于天花板、地板及四周墙壁围绕的空间而已，上下周围之构造物均为共用部分。从而即使壁面内层粉刷部分亦属共用部分。
(2)壁心说。依此说，专有部分之范围可达到墙壁、地板、天花板构造物的中心线。换言之，墙壁纵面、地板、天花板横面一半内侧均为专有部分的范围。
(3)墙面说。依此说，专有部分之范围及于墙壁、地板、天花板内面粉刷之表层。换言之，墙壁、地板、天花板构造物内侧表层粉刷以外属于共用部分。
(4)折衷说。依此说，专有部分之范围及于何处，应视内部区分所有人间的关系及外部第三人间的关系而采不同的标准。在内部关系上，基于维护共同关系及管理的需要，专有部分的范围及于墙壁地板、天花板内面粉刷之表层，但与外部第三人的关系上，如专有部分之买卖、投保或纳税等面积的计算，专有部分的范围应及于构造物之中心线。戴东雄："从公寓大厦管理条例草案论建筑物区分所有大楼搭盖屋顶建筑物及悬挂广告牌之法律问题"，载《法令月刊》(台湾)第45卷第12期。
物权法未对专有部分的范围做出界定。从我国目前的交易实践来看，采取的是"壁心说"。例如，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条第2项规定："共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。"建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第7条也规定："商品房各套(单元)之间的分割墙以及外墙(包括山墙)，均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积"。
（三）专有所有权的权能
专有权包括所有权的一切权能，区分所有权人作为专有所有权人所享的权利与一般所有权人所享受的权利相同。区分所有权人可在法律法规的限制范围内，完整地享有对专有部分占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人的干涉。尽管专有所有权在理论上与传统物权法中的所有权并无本质区别，同样享有占有、使用、收益、处分的权能。但是，由于建筑物的特殊属性，此种所有权负担更多的限制，如所有权人不得随意变更房屋的使用目的，并且基于复杂的相邻关系，所有权人负担更多的容忍和协作义务。因为建筑区分所有人与他人已经形成共同生活关系，这种关系要求区分所有权的权利的行使不能有害于他人。这主要是基于区分所有*同生活等共同目的所决定的。所以，专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则的限制。除了共同生活规则的限制之外，还应受相邻关系与共有关系的限制，比如说几户共用的阳台通常只能由相应的业主使用。在行使专有权过程中要承担更多的义务，这些义务包括区分所有人不得因为行使专有部分的所有权而影响到建筑物的安全。行使自己的专有权不得侵害他人的利益，应当为他人行使权利提供必要的方便。区分所有人虽然能够行使处分权，但此种处分权也受到严格的限制。因此不能用一般专有权的权能来调整业主的专有权。
二、业主的建筑物区分所有专有权的限制
建筑物区分所有权与其他的不动产所有权相比较，具有一些特殊性，呈现出权利主体身份的多重性，即业主作为权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体。因此，结合物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理考虑，建筑物区分所有权人有关权利的行使要受到一定条件的限制。业主在行使专有部分权利的同时，负有相应义务：行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务；应接受物业服务企业的检查、检修等。
各区分所有人对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间的强力约束，亦即专有部分相互间具有制约性关系。而表现区分所有权相互制约性的具体内容主要有二：一是禁止区分所有人实施违*同利益的行为；二是区分所有人彼此间对他人的专有部分于必要范围内可以行使请求权。
物权法第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由此可见，区分所有权人作为专有所有权人应承担的义务，主要表现为对其专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得损害其他区分所有权人的个人利益及共同利益，具体包括：
1.按照专有部分的原使用目的或规约规定使用的义务
如在用于居住的住宅、公寓的专用部分经营餐饮业、娱乐服务业，违背了其使用目的，构成对专有部分的不当使用。如物权法关于"住改商"的规定第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。就是如此，此内容将在后面论述。中国台湾地区"公寓大厦管理条例"第5条规定："区分所有权人对一专有部分的利用，不得有妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为"。
（1）按照专有部分的原使用目的使用的义务。如吴某购买某小区的一套三居室的商品房，入住后发现该新落成小区的各种配套设施还不完善，特别是饭馆缺少。于是将自己一百多平方米的房子改成小餐馆，吴某的行为违背了专有部分原有使用目的，随意改变其用途，是违法的行为。
（2）按照规约约定使用的义务。如对于在楼顶安装太阳能热水器，封闭自家阳台，一般来说是允许的，但若是管理规约或者物业合同做出相应约定之后，则当事人应当严格遵守。20**年1月26日，白某购买位于北京市通州区的商品房一套。入住时，与物业公司签订了《物业管理协议》及《小区装修管理规定》，在装修规定中，双方"约定未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件"。20**年12月白某与物业公司协商，要求在楼顶安装太阳能热水器，但双方分歧较大，未能达成一致，后发生纠纷起诉至法院。通州区法院经审理认为，对装修规定中"未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件"的条款应作扩张解释，故判决驳回白某的诉讼请求。可见，对于有约定的，当事人应当严格遵守。
2.维护建筑物牢固安全和外观美观完整的义务
区分所有权人虽然可以对专有部分进行内部装潢和适当改建，但不得因此危及整栋建筑物的安全或影响整栋建筑物的外观，也不得妨碍其他区分所有权人的生活安宁、安全和卫生。《瑞士民法典》第712条规定，楼层所有人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他楼层的所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设备或影响其使用及外观，如业主在家安装大型浴缸影响到建筑物安全的行为就是被禁止的。
改变住宅性质房屋结构的行为更是明令禁止的，建设部颁布的20**年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第5条明确规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。该办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
3.不得随意变动、撤换、毁损专有部分中涉及共有的部分
如不得随意变更通过专有部分、维持建筑物正常使用的各种管线。区分所有权人新设、拆除或变更通过专有部分的各种管线，均不得影响建筑物整体对管线布置的许可。区分所有权人因维护、修缮、改良其专有部分或设置管线，必须进入其他区分所有权人的专有部分，其他区分所有权人无正当理由不得拒绝。如某专有部分天花板漏水，其楼上专有部分的区分所有权人就必须允许楼下的区分所有权人，利用楼上的地板从事修理补漏。当然，基于公平正义及诚实信用原则，进入或使用他人专有部分，应当选择妨碍、损害最小的处所及方法。区分所有权人进入或使用他人专有部分造成损害的，应补偿因此产生的损害，此时其主观有无过错并不影响其责任承担，因为他人专有部分的损害并非违法行为所致，故只要有损害后果发生，进入或使用他人专有部分的区分所有权人就应当适当补偿。区分所有权人作为专有所有权人承担的此项义务，如果从权利的角度来审视，有学者认为，这是区分所有权人作为专有所有权人所享有的相邻使用权，"系指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，或于改良之必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人之专有部分或不属于自己所有之共用部分"。
例如，北京市海淀区学清路城华园某业主因家中暖气过热而拆除了自家的暖气片，后被本小区物业公司起诉，被法院判令恢复被其拆除的暖气片，如逾期不履行则按每日十元承担罚金。该业主入住时与该小区物业公司签订了物业管理公约及承诺书，并承诺不拆改供暖管道和设施，但是在居住过程中，因其居住的室内供暖温度过高，其在20**年5月自行将室内的三组暖气片拆除。被告辩称其家中供暖后温度过高，胜似"夏天"，而高温不利于人体健康，其曾向物业公司提出关闭自家暖气管道阀门的要求，但物业公司没有实施。他不得以将房间内的暖气片拆除，而其拆除暖气片后室温正常，可以保证过冬。法院经审理认为，被告作为该小区的业主，在入住时曾就物业公司的物业管理公约及各项物业管理规定签署了承诺书，表示愿意遵守，并承诺不拆改供暖管道和设施。其因温度过高而拆去暖气片的行为违背了其在入住时所做的承诺，并且被告也没有证据证明其家中供暖后的确切温度。之所以拆除暖气片后室温适宜，是因为其与相邻业主房间内的传热所致，侵害了其他业主的利益，该物业公司作为小区的物业管理单位有权要求被告恢复其室内的暖气管线。但是在判决中也认定若周先生家中温度确实过高，在其恢复暖气片后，物业公司应尽快解决其居室的适温问题，以便于其及家人在适宜环境中居住。
此外，从业主的角度看，业主应当遵守物业服务合同和管理规约的规定，不得妨害物业管理秩序。关于相邻权，在建筑物区分所有制度中，是否应当规定相邻关系，理论上有不同看法。有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。应当看到，在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系是客观存在的，如因饲养宠物而妨害他人正常生活，修缮自己专有部分而影响邻人专有部分的安全或给邻人造成损害，因使用自己的专有部分或设施而散发出煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动等给邻人造成妨害，这些都涉及相邻关系问题，也应该适用有关相邻权的一般规则来处理。另一方面，因为区分所有中的相邻关系具有其复杂性，在不能完全适用相邻关系一般规则解决的情况下，可以依据管理规约来处理。
在物业使用过程中，存在着单一业主的所有权与全体业主的共有权的连接，在单一业主就专有部分的使用过程中，会出现个别业主的权利与全体业主整体权利的冲突，在此情况下，业主的个别权利要服从或不得影响业主整体权利的行使。对于业主就专有部分的使用，也有相关的法律法规进行规范，如相应的法规明确规定了业主在进行家庭居室装饰装修有违法行为的，就应当由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和依法制定的业主公约和共用部分使用规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失：
（1）在车辆、行人通行的户外施工，不安置警示标志；
（2）在晚间居民正常的睡眠时间进行有噪音的房屋装修施工；
（3）从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰、装修居室而产生的废弃物及其他物品；
（4）违规堆放、使用、清运易燃装饰材料，家庭居室装饰、装修所形成的各种废弃物，不按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放和清运；
（5）破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；
（6）任意刨凿顶板，不经常穿管直接埋设电线或者改线；
（7）随意增加楼地面净荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；
（8）随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；
（9）其他影响相邻居民正常生活、违反家庭装饰、装修法律规定的行为。
篇3：建筑物区分所有权案民事反诉状范文
建筑物区分所有权案民事反诉状范文
反诉人（本诉被告）：z总（个人信息 ）
住址：**市**区**北三里
被反诉人（本诉原告）： 吴先生（个人信息）
住址：**镇**村
反诉请求：
1、判令被反诉人将**市**区古龙居住公园*号房产的入户门退回以房产证为准的历史入户门位置；
2、判令被反诉人将其占用的共有部分恢复原状；
3、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
事实与理由：
反诉人系址在**市**区古龙居住公园V号房产（下简称为“301室”）的业主，并已于20**年1月份入住至今。被反诉人系301室对门即址在**市**区古龙居住公园V号302室房产（下简称为“302室”）的业主。
20**年4月22日，被反诉人曾将302室的入户门外移几十厘米，后因反诉人反对，经小区物业公司出面调解而作罢。20**年6月11日，被反诉人将302室入户门向共有部分外移40厘米左右并灌浆固定。为此，20**年6月11日，古龙居住公园的物业管理单位**华菲物业管理有限公司古龙居住公园服务中心向302室的业主发出了整改告知书，要求其将向共有部分外移的入户门恢复原状；次日，**市**区城市管理行政执法局禾山中队发现302室业主将入户门向外移动，向302室业主发出单号：0000641#的《责令改正通知书》。但被反诉人拒不改正，并致本案本诉所指争议的发生。
被反诉人侵占古龙居住公园共有部分事实清楚，其行为已构成侵权，给反诉人造成了损害和妨碍，应承担相应的法律责任。
本案诉争双方为邻居，反诉人提起反诉的目的即在于完整展现双方争议过程，以利于法院查明案件事实真相，依法及时妥善化解邻里矛盾。请贵院判如所诉。
此致
**市**区人民法院
反诉人：z总
（签字）
20年 月日