物业管理培训教材大纲
一、目标
-服务第一、顾客至上
-酒店式管理
二、工作态度
-服从
-热诚
-有礼
-主动
-群体工作
三、物业的定义
物业是指土地及土地上建筑物形式存在的不动产，概括地说，物业是指房屋建筑、附属设施以及相关的场地，主要包括：-
已经完成并具有规定使用功能和经济价值的各类房屋建筑;
与这些房屋建筑相配套的设备和市政公共设施;
房屋建筑所在的建筑地块与场地(包括绿化)、庭院、停车场以及非主干交通道路。
四、物业管理
物业管理是有专门的机构和人员，依法按照合同和契约，对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等等统一实施专业化管理，以及对住用人多方面的综合性服务。
1.对象是物业
2.服务对象是人
3.完善物业使用功能，提高使用效率及经济效率
4.采用现代科学管理进行专业化、企业化管理
五、物业管理的对象
住宅:
小区、多层大厦、高层大厦、别墅。
商用:
写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等。
周围环境:
人、车、道的管理，绿化地的管理。
六、管理重点
满足客户、搞好关系，以预防为主，增强工作主动性。
1.写字楼
目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境.
工作重点
公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源，提供商务中心、便当等的方便.
2.商场
工作重点
公共地方的管理，走火通道的畅通，行业编排，推广活动，了解商户。
3.停车场
目标为停车者提供一个安全而方便的环境，亦为业主发挥停车场的最高经济效益;
七、物业管理的目标
1.建立系统化管理程序及队伍，制定服务标准，控制开支;
2.确保提供优质管理服务，减少故障出现的机会，进而延长物业寿命;
3.与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司
等保持良好的沟通及关系;
4.保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报;
5.提高发展商的声誉。
其中，保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。
八、物业管理的内容
1.以预防为主，矫正性为辅的维护，保证公共设施设备的正常运作。
2.清洁卫生
3.绿化
4.安全保卫
保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻，防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素，提高警惕，避免损失，或将损失降至最低限度，发生突发性事件时妥善处理，以便确保用户的生命财产安全，生活、工作安全和社区安定。
(1)规章制度
a.确定安保人员的数目
b.确定安保巡逻的范围和线路
c.确定安保工作的时间
d.确定安保工作的要求
(2)巡岗、查岗
(3)仪表仪容
(4)礼貌用语
(5)规范动作
5.车辆管理
(1)人车分道;
(2)车速控制;
(3)定点停放;
(4)防窃防盗;
(5)出入管制;
(6)标识显明;
(7)停车收费。
6.处理投诉
7.财务管理
8.保险购备
9.客户沟通
10.配套服务
11.物业档案
九、管理处运作
1.管理日志
(1)作用
设置管理日志，有利于部门之间互相协调、补给;
(2)内容
重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。
(3)阅读及跟进
经理级人员必须每日阅读管理日志，在旁签署确认，指导员工跟进事项，安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。
2.沟通
部门例会：保安部、清洁部、维修部及物业部应定期每星期一次与各领班进行例会(如有需要可要求该部门全体员工参加)，以作检讨及讯息交流，由部门主管主持。会议须作正式会议记录，须于三天内完成及分发到每名领班。
3.事件报告途径：管理处应制定事件报告途径，让下属员工清楚当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径，尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。
4.紧急事件处理程序手册：管理处应制定紧急应变处理程序手册，图文并茂，将重要阀门、开关等分列，除可作应急用途外，亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。
5.规章制度：员工绝对有权了解每工种人员的应知应会，知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”，规章制度的建立，亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。
6.员工考勤制度：上下班记录，养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位，亦须有适当纪录。同时，须订立告假及调休，作出严谨监管。
7.工作评估：制定员工工作考核评估制度，公平及公正地由上级作出定期评估，让员工了解自己的长短，给予机会让其修正，亦可作为奖励或提升的依据，建议最少每年进行一次。
人事管理
-员工福利架构
-员工岗位职责及权限
-员工招聘
-员工手册、劳动合同
-制服设计
-员工培训
a.课程，实地培训
b.每六个月重温
1.保安
-培训
-外来人员工控制
-二十四小时保安、监控、消防
-巡逻制度
-货物搬运制度
-停车场管理
-二次装修管理
-紧急事故处理
2.清洁
-不同材料的处理方法
-特别之处(大堂首层高)的清洁方式
-垃圾房之位置
-外判的原因
-外判合同的管理
a.清洁工安排
b.清洁内容、程度及方法
c.每周进度表
3.工程管理
-验收/跟进
-保养/维修
a.紧急
b.计划性(大)
c.防范保养(小控)
-节能
-二次装修
-系统每周、月、季、半年、一年检查及保养
-二十四小时当值，处理突发事件
-上门维修
4.财务管理
-会计手册、财务权限、有效控制
-公约、法律来处理欠款
-制订电脑化会计程序
-税项及税率
-稽核制度
-预算、年度审核
5.行政及公共关系
-与业户联络
-投诉处理
-购保险
-通知一切突发事件
-与政府部门联络
-处理各项公约
-法律事务
-制定、修改公共守则
6.订立规章制度
-管理公约、业户手册、装修手册
-员工指引、员工手册
-岗位责任制
-管理工作汇总：入伙、收租、装修、机电、消防管理制度及，保安、车场、会所、管理公司、清洁、财务、员工管理
-入伙(手续、收费)
十、物业管理进阶
1.物业的定义
物业(PROPERTY)：
物业管理行业定义：
各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及附属市政、公用设施、毗邻场地等。如：未开发的土地、整个住宅小区或单体建筑，包括高层、多层住宅楼、别墅、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库、地铁站等。
2.物业管理
由使用或占用物业而衍生的人类间往来的行为来处理这些问题，物业可包括住宅、商业中心、办公室、商场、工业楼宇、工业城、社区、俱乐部、运动设施等。
受物业主的委托，运用现代管理科学的先进的专业维护技术，借助经济和法律手段，对房屋及附属设施、周围环境实施统一
的综合管理，以祈为用房者创造一个整洁、安全、舒适、不受干扰、方便的居住或办公环境。 运用技能对物业作出看管、照料、保护、护理及为此而负责，此外亦须建立业主与租客、住户与住户、管理人与住户间之良好关系。由此而令物业本身能对业主及住户发挥最佳价值及满足其不同的目的，包括：-
(1)从业主角度而言：物业应维护及管理在最高效能及经济效益为原则;
(2)从住户/租户角度而言：物业应能提供一个安全而舒适的“家”，及从较宏观而言提供一个全面性服务及环境优良的社区，令其享受到满意的社交活动;
(3)从商业用户而言：物业应能提供一个优良而稳定的生财环境，令其获得最佳回报。
3.物业管理的对象
(1)住宅：小区、多层大厦、高层大厦、别墅;
(2)商用：写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等;
(3)周围环境：人、车、道的管理，绿化地的管理。
4.管理重点：满足客户、搞好关系，以预防为主，增强工作主动性。
(1)住宅：目标在为住户创造舒适的居住环境;
(2)工作重点：安全保卫、水电煤供应保障、公共设施维护、清洁、园艺绿化、康乐设施的配备等;
(3)写字楼：目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境;
(4)工作重点：公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源，提供商务中心、便当等的方便;
(5)商场：目标在为商场保持一个安全而舒适以及创造一个有特色而吸引力的购物及经营环境;
(6)工作重点：公共地方的管理，走火通道的畅通，行业编排，推广活动，了解商户;
(7)工业厂房：目标为厂家保持一个安全而方便的生产环境;
(8)工作重点：保证水、电的合理供应，不受干扰;消防设备的可靠性，原料及货物进出时的运输安排等;
(9)停车场：目标为停车者提供一个安全而方便的环境，亦为业主发挥停车场的最高经济效益;
(10)俱乐部：目标在为用户提供多元化而方便的康乐服务及配套设施最后达致盈利目标;
(11)其他：人、机、物、环境皆应以安全为主、清洁为辅，同时兼顾方便性、合理性。
5.物业管理的目标
(1)建立系统化管理程序及队伍，制定服务标准，控制开支;
(2)确保提供优质管理服务，减少故障出现的机会，进而延长物业寿命;
(3)与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司等保持良好的沟通及关系;
(4)保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报;
(5)提高发展商的声誉。
其中，保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。
6.物业管理的内容
以预防为主，矫正性为辅的维护，保证公共设施设备的正常运作，包括：-
a.变配电设备
b.给排水系统
c.照明系统
d.中央空调系统
e.电梯运行系统
f.供暖系统
g.保安系统
h.消防系统
i.公共电视天线系统
j.广播系统
k.自动监察系统
l.各种器材、工具、应急设备等。
清洁卫生
在物业环境中，整洁及其所带来的舒适和优美，是物业管理中一个十分重要的评价指标。由于清洁具有直观性，会带来心理上的直接感受，因而成为物业的第一印象和管理水平的重要标志。整洁的物业环境需要常规性的清扫保洁服务来提供保障。
a.每日垃圾清运
b.公共地方清洁
c.设备间清洁
d.防鼠灭虫
e.外墙清洗
绿化
a.定期浇水、施肥、修剪、除虫;
b.培植花苗、更换花木品种;
c.摆放节日鲜花;
d.改善整体布置及布局。
(4)安全保卫
保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻，防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素，提高警惕，避免损失，或将损失降至最低限度，发生突发性事件时妥善处理，以便确保用户的生命财产安全，生活、工作安全和社区安定。
a.规章制度
(a)确定安保人员的数目
(b)确定安保巡逻的范围和线路
(c)确定安保工作的时间
(d)确定安保工作的要求
b.巡岗、查岗
c.仪表仪容
d.礼貌用语
e.规范动作
(5)车辆管理
a.人车分道;
b.车速控制;
c.定点停放;
d.防窃防盗;
e.出入管制;
f.标识显明;
g.停车收费。
(6)处理投诉
a.处理投诉一般程序
(a)接到电话，首先要说：“你好，**管理处。”
(b)接诉人登记投诉时间，投诉者姓名，所属公司，所属单元。
(c)用简洁明确的文字记录投诉内容。
(d)经办人立即通知相应部门跟进投诉内容。
(e)将解决投诉的进程即时反馈客户。
(f)对于暂时无法解决的投诉要向客户解释原因，同时继续跟进相应部门直到完成。
(g)将每日投诉内容汇总后输入电脑存档。
(h)要定期回访客户，做好记录。
(i)解决投诉的关键在于要让客户觉得你对他的投诉表示理解，并始终站在他的立场上。
(7)处理投诉要点
a.即时回应
b.服务态度
c.跟进
d.反馈
e.再跟进
f.危机处理
(8)财务管理
a.管理费收入
b.其他各项收入
c.管理开支
d.财务预算
e.收支公布
f.维修基金
(9)保险购备
物业公司一般应购置的险种：
a.财产一切险
b.公众责任险
c.雇主责任险
d.机器设备损坏险
e.客户沟通
f.增加透明度
g.问卷调查
h.客户回访
i.业主委员会
(10)配套服务
a.有偿服务
b.交通设施
c.俱乐部
d.文娱康乐活动
e.经营管理
(11)物业档案
a.土地批文
b.建筑档案
c.竣工图
d.验收合格证
e.设备维修合约
f.供应商资料
g.业主档案
h.个别单元维修档案
7.管理处运作
(1)管理日志
管理处的操作，属于组织性行为而非个人行为，各管理处管理级员工须对物业内每日运作了如指掌，以便部门之间互相协调、补给，达致“分工不分家”的原则。因此，管理处日志的设置非常重要，将每天管理处及物业内所发生的大小事情一一登记，包括：重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。每员工亦须养成良好习惯，不时翻阅管理日志，对物业内所发生的事情了解，而经理级人员更必须每日阅读管理日志，在旁签署确认，在适当时采取跟进行动，指导员工跟进事项，安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。
(2)沟通
管理人员应采取开明态度，鼓励下属员工提出困难，协助其解决，但切记要员工养成习惯，在提出困难的同时，先作出思考，提供其意见及解决办法，然后适当地作出纠正，更佳地解决建议，或员工意见不被采纳的原因，这是作为一名领导对下属员工的培训、潜能发挥所采取的应有态度。
为建立正常的沟通渠道，管理处应执行定期会议：-
每日早会：每日早上开始工作前的短叙，由物业经理主持管理部主干人员共同参与，旨于检讨每天工作，提出困难，及提出当日工作重点，分派工作。
a.每星期例会：在每星期工作完结的一天，由物业经理主持，管理部主干人员及总经理共同参与，旨于向总经理汇报一星期的工作概况及重大事故，提出值得检讨或讨论事项共同研究，让员工从经验中学习，分享。总经理亦须藉此机会将公司所发放的消息向员工宣布。会议须作正式会议记录，确定跟进人员及预算完工时间，以方便跟进及监管。会议记录以简单为主，须于三天内完成分发到每名与会者。
b.每月例会：物业经理须每月提交书面的工作报告，报告在每月例会前完成及在会议中作出重点报告，每月例会须邀请委托人代表参加(如发展商代表)，会议由总经理主持，参与人员应包括物业经理，工程经理或各部门负责人。会议须作正式会议记录，须于七天内完成及要发到每名与会者。
c.部门例会：保安部、清洁部及维修部应定期每星期一次与各领班进行例会，如有需要可要求该部门全体员工参加，以作检讨及讯息交流，由部门主管主持。会议须作正式会议记录，须于三天内完成及分发到每名领班。
d.业主管理委员会例会：由管理处组织，由业主管理委员会主席主持，参与人员包括管理委员会各委员、总经理、物业经理、部门主管等，以汇报物业内的管理状况，及对保安、清洁、维修方面作出重点报告，另财政报告亦藉此会议向业主管理委员会用出简报。
会议日期由委员会主席决定，必须有七天的书面通知，开会通知内容须包括：-
(a)开会日期、时间及地点;
(b)会议议程;
(c)其他临时会议。
张贴于公告栏，让有兴趣出席旁听的住户向管理处报名参加。
会议须作正式记录，初稿于七天内完成送委员会主席作最后修改，正稿须于三星期内完成，分发到每名与会者及张贴于公告栏。
(3)轮值制度：除高压电工、消防监控须安排24小时值班制度外，
如属住宅物业，建议管理处管理人员进行24小时轮值制度，以能提供较佳的即时管理服务，同时增强下属员工，尤其是保安员的监管。
(4)事件报告途径：管理处应制定事件报告途径，让下属员工清楚
当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径，尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。
(5)紧急事件处理程序手册：管理处应制定紧急应变处理程序手册，图文并茂，将重要阀门、开关等分列，除可作应急用途外，亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。
(6)规章制度：员工绝对有权了解每工种人员的应知应会，知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”，规章制度的建立，亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。
(7)员工考勤制度：上下班记录，养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位，亦须有适当纪录。同时，须订立告假及调休，作出严谨监管。
(8)工作评估：制定员工工作考核评估制度，公平及公正地由上级作出定期评估，让员工了解自己的长短，给予机会让其修正，亦可作为奖励或提升的依据，建议最少每年进行一次。
(9)维修工作单：每项维修工作必须发出维修工作单，内容包括发出时间、日期、完工时间、日期、维修内容，用料、维修人员姓名，及须由报修者签署证实。
维修工作单可作多种用途，包括：-
a.个人工作评估
b.维修部门整体工作评估
c.个别单元维修记录
d.仓库领料证明
e.工作分配的公平性
f.有偿服务收费依据
g.维修费用开支的依据
(10)处理投诉
a.态度
b.效率
c.跟进
d.反馈
e.检讨
(11)监控
a.日常巡视
> b.突击检查
篇2：物业管理知识培训：基础知识
物业管理知识培训：基础知识
001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。
002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词(Real- estate或Real property)。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。
003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。
004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政-福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。
005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。
006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。
007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼-国际商业大厦实施物业管理。
008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。
009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区-莲花二村实施综合一体化物业管理。
010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。
011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。
012物业管理市场的特点是
1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场)；
2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用；
3、劳务市场；
4、双向选择。
013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。
014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。
015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。
016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。
017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。
018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。
019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件；引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管
力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。
020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。
021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。
022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。
023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务；平等竞争。
024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。
025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市场信息网络的建立。
026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。
027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评:大厦；工业区；住宅小区。
028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项，包括:基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项，包括:基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。
029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。
030深圳市物业管理行业协会的主要职责是
1.制定物业管理行业行为准则及道德规范；
2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
3.受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
5.调解行业内部的争议；
6.协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
7.办理主管部门委托的其他事项。
篇3：物业管理知识培训：法规知识
物业管理知识培训：法规知识
001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。
002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。
003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过，于1998年7月20日发布并实施。
004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，于1994年11月1日起施行。
005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。
006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。
007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。
008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。
009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。
＊“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。
011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。
013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
014入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。
015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。
016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。
019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。
021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。
022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。
023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。
024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50％以上或自第一个业主入住起满两年。
025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。
026分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
027业主大会由本住宅区的业主组成。
028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。
029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：书面委托代理人参加；法定代理人参加。
030业主大会每年至少召开一次。
031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
032业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10％以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。
033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：在20日内，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计票。
036业主大会的职权包括：
1.选举、罢免业主委员会组成人员；
2.监督业主委员会的工作；
3.听取和审查业主委员会的工作报告；
4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
5.修改业主公约；
6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；
7.批准业主委员会章程。
037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员；业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事物；
038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。
039业主委员会实行差额选举方式。
040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。
041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
042业主委员会每届任期三年。
043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。
044业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。
045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
046业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
047业主委员会向业主大会负责并报告工作。
048业主委员会的职权有：
1.召集和主持业主大会；
2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
049业主委员会的职权中，其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准。
050业主委员会的义务包括：
1.执行业主大会各项决定；
2.遵守和履行物业委托管理合同；
3.不得从事各种投资和经营活动；
4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动。
052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。
053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理。
055物业委托管理合同应包括的内容：委托管理事项；管理标准；管理权限；管理期限；管理费收支；利润及风险、监督检查；违约责任及其他权利义务条款。
056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是：开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。
058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。
059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜。
060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同。但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。
061住宅区入住2年后，业主委员会应依”条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。
062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶和停泊；公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
063物业管理公司的权利是：根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业管理规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务。
064物业管理公司的义务是：以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受业主委员会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
065住宅区内车辆管理的规定包括：接受公安等部门的统一指导和监督；进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。
067物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。
068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策。
070有关业主公约的规定有：由市住宅主管部门统一制订示范文本；业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案；业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
071业主公约的主要内容包括：住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项。
072业主公约生效的条件是：业主公约在住宅区入住率达到30％后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。
073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力。
074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约。
075在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；住宅区各类房屋清单；出售房屋的产权范围或成本核算清单；住宅区公用设施、设备及公共场地清单；住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。
076在业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，并代为保管。
077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。
078室内部分的维修责任由业主负责维修。
079室内部分维修责任界限的划分是：业主大门内，水、电表闸、阀以内。
080室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责。
081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。
082共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。
083公用设施维修责任界限的划分是：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。
084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。
086房屋毗连部位的维修养护由谁负责？在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。
087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其*有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
088人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。
089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。
090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。
091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。
092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。
093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。
094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷，经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用，外观设施由业主或承租人承担；其他费用从住宅本体维修基金中支付。
096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。
097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取，并一次性向业主委员会划拨；由区住宅主管部门设立专帐管理；使用办法由市政府制订；区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉；
098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2％提取。
099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
100住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。
102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理用房，以微利房价提供部分商业用房；
103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主；
104物业管理用房的计算方法是：物业管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标（0.06）×住宅区房屋总套数（住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套；写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套）×户均人口数（3.75）。
105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。
106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区（大厦）内相关公共场所解决。
107物业管理用房必须是正规用房。
108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供，最迟不超过6个月（商业用房、公用设施专用基金相同）。
109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰，高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。
110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中收回。
111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营，其收入用于弥补管理费的不足。
112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
113业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。
114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。
115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
116物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失。
117业主委员会、业主大会违反”条例”第二十二条”业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定，并通告全体业主。
118业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的：
①擅自扩大收费范围、提高收费标准；
②改变公用设施专用基金和住宅（本体）维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
③改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
④管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。
业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以3000元以上10000元以下的罚款；情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的经营项目。
119业主委员会进行投资和经营活动，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处3000元以上10000元以下的罚款。
120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，可以并处1000元以上5000元以下的罚款。
121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处100元以上2000元以下的罚款。
122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本”条例”执行。
123物业管理公司必须按照所持有的”物业管理资质”从事相应的物业管理工作。
124资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。
125物业管理公司按持有的不同资质证书，进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质证书的单位，可以管理9层以下的各类物业（涉外住宅区、别墅小区除外）并按丙级标准收取管理服务费。
126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计？业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅（本体）维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。
127对物业公司审计的费用从管理费中支付。
128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。
129住宅区管理服务费总收入的主要来源有
1.部分商业用房租金；
2.公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；
3.向业主收取管理服务费；
4.住宅区的其他合法收入。
130住宅区管理服务费的基本开支有
1.住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用；
3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
5.住宅区必要的社区文化活动费用。
131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。
132收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。
133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。
134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。
135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。
136住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。
137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是：区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）。（不包括产权不属于全体业主共有的物业）。
138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是：区内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行的；路灯线路需要改造或重新敷设的；沟、渠、池、井、井壁（面）出现严重断裂或破损的；园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的；文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的；停车场、连廊、自行车房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管网大修、更新、改造等。
上述范围之外的由市住宅主管部门确定。
139高层住宅区专用基金的使用比例30％用于本体外公用设施；其余用于本体共用设施的重大维修工程项目。
140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。
141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。
142物业管理公司需要使用专用基金时，应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请；该项目有关图纸、预算资料；施工承接单位或人员资质资料。
143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是：业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议；同意后，向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。
144房屋（本体）维修基金属各类物业业主的共有资产，以每个单体物业为单位，由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。
145房屋（本体）维修基金的主管部门是市住宅主管部门；各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。
146业主缴交房屋（本体）维修基金规定：业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月缴交本体维修基金；业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。
147房屋（本体）维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。
148房屋（本体）维修基金的使用原则是：按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。
149房屋（本体）维修基金的使用范围是：共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。
150房屋（本体）维修基金的使用比例：本体基金的30％用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70％用于房屋本体共用部位中修以上维护工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上维护工程时，须经业主委员会或该栋50％以上业主书面同意。
151房屋（本体）维修基金维修标准：房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。
152房屋（本体）维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊；单栋房屋本体基金不够使用时，经业主委员会或该栋50％以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。
153物业管理公司之管理处对每年房屋（本体）维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意；急修工程应在7日内答复，逾期视为同意。
154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。
155房屋（本体）维修基金使用之后的手续：日常维护和零星小修由管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证；中修以上工程应出具”施工项目清单”，由委员会主任或该栋楼长（或20％以上业主 ）、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。
156房屋（本体）维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。
157房屋（本体）维修基金的监督办法：本体基金的收支项目，由管理处每三个月在各栋房屋的显著位置公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额（单体和全部），并接受有关部门和业主的监督和质询。
158业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。
159物业管理公司及其管理处在使用房屋（本体）维修基金有下列不规范行为之一的，市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚：
1.擅自提高本体基金收费标准；
2.改变本体基金的用途，挪作它用的；
3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的；
4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。
160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。
161对房屋（本体）维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的，经业主委员会或所维修养护单栋房屋50％以上业主同意，日常小修可以超出规定的本体基金比例，超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。
162房屋（本体）维修基金征收的具体标准是：本体基金征收标准应根据物业的使用年限及新旧程度，维修养护实际需要，并考虑群众的经济承受能力等因素制定。本体基金可按如下标准向业主征收（注：房屋保修期内不得征收）：多层住宅（不带电梯）每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋（含写字楼、商业大厦、厂房等）的本体基金标准，参照上述规定标准执行，但经业主委员会或多数业主同意，征收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50％。
163房屋（本体）维修基金使用的权限规定：动用本体基金，应履行规定的程序和手续，其中：日常维护和零星小修金额在1000元以下的，由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付；用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的，须经本栋房屋占60％以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时，经占60％以上的业主同意，可由该栋房屋的业主分摊。
164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位，应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。
165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 ？物业由开发建设单位自用的；在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
167物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。
168物业管理服务投标书应当包括：物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；管理服务人员配备方案；管理服务用房及其他物资装备配置方案；管理服务费用收支预算方案；管理服务分项标准与服务承诺；社区文化服务方案；管理服务模式设想等。
169物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。
171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
1、管理处管理人员的工资、福利；
2、保洁消杀费；
3、治安防范费；
4、公用配套设施日常维修养护费；
5、园林绿地维修养护费；
6、用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用；
7、公用部位水电费；
8、电梯运行维修养护费；
9、中央空调费。
172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。
173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。
175物业管理公司应交纳的税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加；企业所得税；增值税；印花税。
176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为：营业收入的5％。营业税的1％。营业税的3％。
177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。
178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。
179物业管理费用收支公布的主要项目有：收入部分：管理费，房租，停车场收入，有偿服务费等；支出部分：管理人员工资、福利，办公费，经营费，差旅费，水电费，机电设备运转水电费，设备工具修理费，公共设施维修、绿化养护费，保安费用，法定税率、保险费，管理佣金等；本季盈亏，上季结转，累积盈亏。