自有经营物业租赁合同
出租方:________[以下简称为甲方]
承租方:________[以下简称为乙方]
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关规定，为明确双方的权利义务关系，经双方协商一致签订本合同。
第一条 物业情况
甲方将位于东莞市____平方米的自有物业[以下简称物业]租赁给乙方使用，上述物业仅能用于做经营____;具体营业手续由乙方自行向政府申请许可营业并获得营业许可的经营项目。未经甲方许可，不得变更经营行业和超过经营范围经营。
第二条 租赁期限
租赁期共____年，出租方从____年____月____日起将出租房屋交付承租方使用，至____年____月____日为止。在到期前三个月如果乙方需要继续经营，则应当书面提出续约申请。在同等条件下，乙方有继续承租的权利。
承租人有下列情形之一的，出租人可以提前终止本合同、收回房屋:
1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;
2.承租人利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动，损害公共利益或违法经营的;
3.擅自改变物业结构、用途或损害附属设施设备，发生其它不当使用行为且在甲方提出的合理期限内仍未修复的;
4.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。
5.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途或超过经营\使用范围使用的。
6.拖欠工人工资超过规定的时间15天[乙方发薪日为每月____日前];
7.承租人拖欠租金、其它费用超过合同约定支付日期5天的。
租赁合同如因期满而终止时，到期前7天如双方未能就续约事宜达成一致意见的，则承租方应在期满当日搬迁完毕。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿[按本合同约定的日租金三倍计算占用费用]。
第三条 租金和租金的交纳期限
____年____月____日至____年____月____日之间租金按____元/每月;
自____年____月____日开始至合同期满期间的租金:在上述基础上递增____%。租金及水电费应在当月5日/或之前按时给甲方。[甲方以收据收取租金，由于租赁关系发生的税费甲方负责其中的30%，乙方负担其中的70%。乙方经营行为产生的所有税费、治安、物业管理、环境管理、工商管理规费均由乙方承担]
电费及水费及乙方应付的其它费用在甲方收费通知规定的时间内按时交付，否则按国家规定计算滞纳金/利息。物业管理费用由乙方负责缴纳给物业管理公司。
在签订合同时，乙方应向甲方缴纳____元作为租赁保证金，另交纳水电设备保证金________元。当合同期满时该保证金退回给乙方;如在合同期间乙方违反本合同约定并没有造成甲方损失时，上述保证金作为违约金由甲方没收，如造成损失时则按实际损失赔偿。当合同期间甲方中途终止合同或违反本合同时，则将保证金双倍赔偿给乙方、而不再支付其它赔偿。
消防设施、电力总成开关提供由甲方负责提供，但是乙方应当向甲方支付使用费用____元:该使用费归甲方所有，相应设施设备乙方只有使用权、而没有所有权;且在使用期间需要维护和保养所花费的费用由乙方负责承担，如果在到期后功能存在问题时则乙方负责将上述设施设备整改到符合安全使用标准，否则甲方有权没收保证金;如果保证金不能补偿该损失时，则乙方负责按甲方的实际损失赔偿。
第四条 租赁物业的使用
物业的修缮责任由承租人负责，承租人对房屋及其设备应每个月认真检查、修缮一次，以保障正常使用和安全。同时乙方负责房屋现有消防设施之外的安装、完善及保养，对于消防管理部门的规定必须严格执行。
合同项下物业未经甲方同意，乙方不得添置任何附属设施、棚架，在使用时不得占用道路及公共空间。在经营过程中不得发出国家规定标准限制的噪音及异味，不得干扰周边群众的正常生活，如果由于违反国家关于噪音等环保管理规定造成的后果及责任均由乙方负责。
乙方未经甲方同意，不得擅自改变物业的结构及布置。因乙方违约造成合同解除或终止时，甲方无须对乙方的装修及设备损失做任何赔偿或补偿。
乙方应按规定办理租赁及暂时居留证件，及时向公安、税收、劳动及工商管理机构办理管理手续及交付相应的费用。如由乙方违反有关规定及\或由于违反合同约定而造成甲方损失时，甲方除了解除本合同外、可以另行要求乙方赔偿由于其违约造成的损失。
在每个月出工资给工人后，乙方应当将工人工资签收单交付给甲方一份:甲方不得泄露乙方的工资情况及人员情况给其他任何机构。
第五条 出租方与承租方的变更
1.如果出租方将物业所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
2.出租人出卖房屋须提前在10天前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。但是如果在乙方获知后10日内不书面表达认购意愿时，则甲方有权出售而无须经过乙方同意。
第六条 违约责任
1.承租方逾期交付租金且甲方同意继续履约的，除仍应及时如数补交外应按每天欠款总额的5%计算违约金。
2.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用并因此造成承租房屋毁坏的，乙方应负责连带赔偿责任。
第七条 保管责任
出租物业在签订本合同之日起，物业的保管、安全、损失责任均由乙方负责承担，如在保管期间因为任何原因造成物业损失时，乙方应赔偿甲方因此造成的所有损失。
在合同期间合同所指向的物业被国家/其他机构征收拆迁时，则本合同当然解除:在办理交接手续后保管责任即行解除。乙方的设备及安装物可以拆除取走，但是因拆迁获得的补偿全部归属甲方所有，乙方不得以任何理由请求补偿分配。
第八条 争议的解决方式
本合同在履行中如发生争议由双方应协商解决;协商不成时，也可以向人民法院起诉。
第九条 如乙方经过甲方书面同意，可以将承租的物业转租给他人;但各方应办理有关转让手续、并约定支付租赁费用的责任，否则乙方与承接方对租金及管理责任、损失承担连带责任。
第十条 本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
本合同正本一式2份，出租方、承租方各执1份。
出租方(盖章)________承租方(盖章):________
法定代表人(签名):________法定代表人(签名):________
地址:________地址:________
电话:________电话________
篇2：物业租赁管理程序
物业租赁管理程序
一、捕捉潜在租户
1.通过广告捕捉潜在租户
要挖掘和寻找到最好的潜在租户，物业管理者就必须使用广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸期刊上做宣传，或通过广播电视，或用信函、宣传手册、传单和网址，或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。问题是物业管理者如何能够用最少的广告成本开支找到最多的潜在租户。由于住宅、工业和商业物业都有着不同的潜在客户群，所以做广告时要考虑到潜在租户的类型。
(1)不同类型物业的潜在租户适用的广告形式。
对工业物业的潜在租户，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找;商业物业的潜在租户，可通过靠近写字楼或就在写字楼上竖立广告牌或在大型橱窗里和城市报纸的特定版面上频繁登广告等方法寻找;而一个潜在的家庭租户有租赁需求时，往往通过邻居或朋友，也有通过看报纸来寻找的，因此居住物业的租赁广告可通过在物业上悬挂广告牌或在报纸上刊登。
(2)不同类型物业的潜在租户适用的广告内容。
出色的广告在人们的脑海里会留下深刻印象，这样的广告主要通过强调物业的优点和服务来吸引潜在租户的注意，一般在具体内容后就有物业位置、有效日期、参观时间和联系方式等。
①标志牌广告。物业的类型不同，潜在租户不同，通过标志牌寻找的效果也不同。如大型的工业、商业物业就经常使用户外广告牌，来吸引兜风的潜在租户;而大型住宅或办公楼宇就应在内部设立一个小接待室便于吸引潜在租户前来观察与查询;而小型的住宅或办公楼就可以将物业类型和联系人、有效日期、参观时间和联系方式放在待租物业或待租物业隔壁的显著位置上。
②报纸期刊广告。在精心选择的非地区性报纸期刊上做广告可以吸引到一系列有能力的潜在租户。吸引工业或商业方面的潜在租户，可以将陈列广告刊登在财经版面上，当然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅类的潜在租户则要在房地产报纸上做较大版面的广告。
③广播电视广告。尽管广播电视的听众和观众较多，但这些广告的费用高，而且这些听众和观众都是没有经过选择的，这些人多并不意味着潜在租户多，所以这个方法会受到限制。
2.使用“免费”噱头捕捉潜在租户
物业管理者可采用类似“免费”噱头来寻找潜在租户，比如物业管理者可以提供一次免费旅行、免费游泳或网球课程、免费使用俱乐部的机会等。为了刺激和吸引更多的潜在租户光顾，广告中还可以声明:头六位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠，比如从广告刊登的第一天起10天为有效期，或在头十天内去光顾物业的客户都有一个小礼品等。
3.引导参观捕捉潜在租户
物业管理者要通过引导潜在租户参观，来使其对待租的物业产生兴趣和需求。物业管理者应能够估计潜在租户的爱好，在潜在租户对某地段、某单元感兴趣时，就应该带领参观。千万要注意避免潜在租户在参观现场时失望的情况发生，如发现一些与先前的广告内容截然不同的地方等。因此，物业管理者要注意应从最佳线路带领他们参观，沿途宣传令人愉快的设施和服务。例如参观工业区，物业管理者可宣传其交通的便利;参观综合办公楼或购物中心的路上(如车上)就可以说一说其他租户的情况，使其了解周边租户的素质，相信周边没有直接的竞争者;在车上可以回答关于公交车辆的情况。
参观中物业管理者不仅要突出不同物业的优点，并且要说明他们所能提供的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。
这里需注意:物业管理者如果引导潜在租户参观的空置物业太多，反而会增加他们的疑惑:为什么空置率这么高?因此应有选择地引导参观。
4.建立租售中心捕捉潜在租户
对于大型综合住宅和商业物业来说，建立一个组织健全、有专业人员的租售中心是必要的。租售中心要有完整的装修并带有极富吸引力的家具，以使潜在租户看到完成后物业的情况。由于建立租售中心的费用昂贵，因此是否建立取决于租赁的物业数量、希望出租的时间、租赁者期望的租赁额和竞争者的情况等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因为使用合适的租售中心会增加潜在租户的询问率，从而提高出租的可能性。但当市场强劲时，一般不需要精心布置这样的租售中心。
二、租户资格的审查
不管是居住、商业还是工业租户，租户资格的审查程序都是基本一样的。
1.潜在租户的登记
每一个前来咨询或参观物业的潜在租户都要填写一份来客登记表。
2.潜在租户的身份证明
核对居住或商业物业租赁者的身份证明很重要，尤其是零售性的商业物业，如混合租赁的零售购物中心。因为在商业物业中租户做何种生意是很重要的，它关系到与其他租户能否协调，如有些租户就要求同在一个购物中心中限制有竞争性的租户。
3.租赁经历
由于经常改变租户的花费较高，再加上一般家庭或公司频繁地更换租凭场所的原因大多是陷入了经济困境，因此业主或物业管理者为不冒险，就会了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较长的租户。对于有改造物业要求的租户，其以往租赁是否稳定则更为重要。如果潜在租户有多个，物业管理者或业主在选择时，往往会不考虑那些规模业务迅速膨胀的公司。因为假使现有的物业对这些租户目前来说正合适的话，那么过不了一两年就会显得太小而不能再租用。当然这得排除业主有富裕的物业可以提供的情况。
4.资信状况
业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。一般地说，以往总是拖延或不按期付款的租户多数还是不会改变的，而以往总是稳定地按期付款的租户则总会保证信用。因此，对那些有拖欠赖账史的潜在租户可不予考虑，当然如果仅有偶尔拖欠记录的，则应请对方亲自对此作出解释。物业管理者可通过调查得到所需要的潜在租户的以往信用资料。
三、租约条款谈判
若潜在租户对物业感兴趣并且其资质也符合业主的条件，具体的谈判过程就开始了。谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、公平合理的租约，物业管理公司往往要监控谈判的全过程。
1.控制签约进程
要使谈判有所进展，物业管理者就要有能够驾驭谈判局面、控制签约进程的能力。物业管理者要设法避免业主与租户的冲突和租赁业务无果而终的情况发生。物业管理者可通过不让业主和租户过早接触等方法，来规避可能出现的冲突。一般的技巧是当谈判快要结束准备签约时，再让双方见面。成功的物业管理者总是在开始谈判前拟订谈判策略，使业主不至于太早进入面对面的谈判中。
2.利用经纪人
在办公物业、零售及商业物业和工业物业的租赁谈判中，业主为了满足专业知识的需要往往会聘请第三方--专业知识与经验都丰富的租赁经纪人加入进来，这时除非物业管理者能够很好地与这类经纪人配合，否则，他们的介入会使谈判更加复杂。在谈判开始前，物业管理者与经纪人应已商定好由谁直接去面对租户。一般情况下由物业管理者去面对租户，由经纪人在幕后提出建议和策略。因为在谈判中与租用者建立良好的忠实关系是非常重要的，而物业管理者就比租赁经纪人更能建立这种关系。
3.谈判妥协
(1)谈判妥协的原则。
妥协是指业主降低原始条款而给租户的一种优惠，妥协的目的是为了让潜在租户成为真正的租户，有价值的妥协会使租户在基本问题或财政问题上有舒缓的感觉。对条款的每一次妥协都意味着业主租赁收益的减少，因此物业管理者在谈判中要时刻坚持业主的立场，在业主不可能作出的让步上不妥协。一般来说，租赁妥协的原则是租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越大。但要注意的是，一旦对一位租户作出妥协，就可能对其他租户也要有同样的妥协。
(2)谈判妥协的小技巧。
在谈判中不管妥协的大小，都要让租户感到是在业主不情愿的情况下作出的，是来之不易的。值得注意的是，有时候妥协对业主影响很大，但对租户却无价值;而有时租户认为作出了巨大的让步，但对业主意义不大。因此物业管理者弄清楚租户一方的需求是非常必要的。
(3)妥协的程度。
租约中几乎所有的条款都有谈判的余地，关键在于双方立场的坚定性，任何一点点的妥协都可能引导潜在租户接受并签署租约，成为真正租户。因此，物业管理者在谈判中要考虑的是妥协程度多大时才能打动租户，即妥协的尺度。一般来说，决定妥协程度的因素有三:一是业主的财务和战略目标，二是该地区物业租赁市场竞争的情况，三是租户租赁的紧迫性。
(4)租价与折扣的谈判。
在租金上作出让步，无疑是最具吸引力的，也是最具负面影响的让步。虽然任何租价折扣，都不是业主或物业管理者情愿作出的，但激烈的物业租赁市场不得不这么做。因此任何时候物业管理者都要分析租价折扣的利弊得失，在保证物业的一定租金水平上才能考虑给予租户短期的租金减免优惠。一般租金上的让步只能在市场状况最坏的时候作出。
租金折扣一般是对个别租户作出的，但这类消息会传播得很快，因此一旦对个别租户妥协后，其他租户也纷纷会提出同样的要求，这样最终会导致租赁效益的降低，甚至造成严重的损失。因此在谈判中物业管理者要坚持最起码的租金水平。如果物业管理者发现物业的实际价值在整个租期内因租金的降低而发生损失，这时的租赁市场又是低迷的，提升租价的可能性不大，那么最好的做法是让物业空着，留待市场好转，租价合适时再租。因为长期以低廉价格出租物业，会使租金收入与物业的日常营运开支相抵后所剩无几甚至无利可图或收支倒挂，这是比物业空置还要糟糕的事。
①办公物业的租价折扣。在办公物业出租中经常采用分级定价的方法，基本标准租金以每平方米计算。在高层办公楼中，标准租金一般随楼层的增高而增加，因为楼层越高越安静，如同样位置的房间在21层的要比在14层的高2~3元/平方米。而同样，每一层处于楼角的单元往往比其他单元的租价高2元/平方米左右，而每一层处于视野好的一面的单元，其租价就要比其他的单元贵一些。
②居住物业的租价折扣。居住物业的租价也采用分级定价，使所有的单元在价格和价值上取得平衡。如一幢无电梯的六层公寓楼，顶层单元的月租费可能就要比楼下同样单元的月租费便宜些;同样一幢高层住宅楼，高层视野广、风景优美的单元肯定要要比底层包围在中间的单元的租价贵。
(5)免租的谈判。
租金折扣中最常见的一种方式是短期减免租金，这种方法在一定程度上满足了租户和市场的要求。例如，在市场空置率很高的时候，物业管理者可以以减免两个月租金的妥协，来引使租户签约。物业管理者在实施这一妥协条款时要注意一般是在租期的最后执行，而不是在租期开始的第一个月免租。如租赁期是一年，则在最后两个月可以不收租金。因为这样可以避免租户不付钱就入住，直到被驱逐出去时都未付租金的情况发生。一般来说，短期减免租金的妥协比平均降低整个租期内的租金的妥协要好，因为平均降低租金的妥协无形中已降低了物业的市场价值，它造成的损失要比短期减免租金的损失大。
4.租期的确定
在租户更迭时，业主为寻找新租户要花费广告支出，对新租户的资格审查要花费成本，谈判要花时间和费用，而每次租户搬出搬进都要发生对物业进行清理、重装修和修整等费用，所有这些都要增加业主的租赁成本，减少租赁收益。因此一般有经济头脑的业主都愿意签一份长一些的租约。当然如果业主在长租约中没有逐渐提高租金的条款(如随物价指数而变动等)，在长期租约上也会有一些损失。
(1)居住物业的租期。
对居住物业，如果租金随时间推移而增长，租期才会超过一年，否则一般不超过一年。当然也有例外，如对新建或新改造的物业，业主为提升物业的声望，就会对那些资信好、经济地位坚实的租户签订两三年的租约，因为这些人的租用会提高物业在租户及邻里间的声望。
(2)办公、商用和工业物业的租期。
办公、商用物业则不同于居住物业，其租期最短也在5~10年间，而工业厂房租期则要高达10~25年或更长。业主一般在长期租约中要加入租金随时间而增加的条款。由于商用物业往往有专为租户进行改造的费用，因此对商用物业，物业管理者要尽量寻求较长的租期，以期能完全收回改造费用。在长期租约中，若以百分比租约方式出租，物业管理者一般都要求有保底租金，当然对那些声誉很高的大型商业企业租户可以例外。
在租期结束时，给予续租也是一种优惠，有较高声誉或经营业绩好的工商业户往往能够得到续期的优惠。其他租户要续期则往往有附加条件，如提高租金等。
在租赁市场空置率高的情况下，租户有时在谈判中会提出在租用到预定的时间后可退租的条款;而在经济不景气的时候，租户会提出在租用达到一定时间后根据经营情况减少租用量的条款。在特殊时期，业主在谈判中可以同意上述条件而不附带任何惩罚条件，但对未收回的、为适应其租用要求而改造的费用，则要求租户退租时补缴齐。
5.关于物业改造的谈判
新租户在入住前，一般总会提出这样或那样的改造或改进物业的要求。改造费用一般通过租金的形式收回。但物业管理者要向租户申明的是，所有超标改造装修费用或由租户自负，或由业主提供并在租金中收回。在市场疲软或租户需要的时候，标准内的定期重装修或设备更新可以在租约中考虑由业主负担。例如，对一家声望显赫的证券公司租用的空间，业主负责每三年重新粉刷一次，每六年更换一次地毯等。
(1)居住物业的改造装修要求。
租户对居住物业的要求一般局限在物业的装饰上，如重新粉刷、重换窗帘、更新地毯等。有些新建住宅的业主让租户自己设计挑选装饰，并把这作为优惠条件。旧的住宅是否重新装饰由当时的租赁市场状况和租赁双方的的急需程度决定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍，但当市场紧俏或租户急于入住时，如果租户愿意，可以由业主提供材料，租户自行完成，物业管理者要注意把这些口头协议记录下来以免造成误解。
(2)工商业物业的改造要求。
工商物业的租赁谈判中，物业管理者在对物业改造的条款作出妥协前，不仅要考虑改造对物业的影响，还要考虑由此而增加的业主负担。一般谈判的结果是用其他条款来交换，以避免给业主带来损失。物业管理者要给租户一个可以改造的上限，允许租户在此范围内确定标准。
工商物业在出租前一般都必须经过相当大的改造，以满足租户经营的特殊需要。改造项目和所需费用及费用如何分配必须在租赁契约中明确写明。一般新的工商物业业主在建造时，会根据建筑标准预留一定的出口、灯具、窗户等，这些费用一般都归业主承担。但超出这些标准的任何设备设施，如附加的楼梯、空间分隔、门、喷淋系统等的费用应由租户负担。
如果租户要求业主无法满足的豪华昂贵的装修改造，业主可以直接给租户按每平方米计算的补贴。但物业管理者要监督租户的装修过程，使其按约完成。在租约中还要明确租户的任何改造都是物业不可分割的一部分，租户对其没有所有权。
租户经营的性质决定了租户对改造的要求，如保险公司通常就采用原有的建筑设备设施的标准;而律师事务所则因业务原因，需要单人的办公间和豪华的装饰，这往往会超过原有设备设施的标准;医疗机构对设备设施的要求则可能更高。
6.扩租权的谈判
扩租权就是指允许租户在租用一段时间后根据需要增加租用邻近的物业。对居住物业而言，扩租并不常见。但对工商业物业租户，尤其是对正处在成长阶段的工商业租户，这一优惠条件是很有吸引力的。但令业主和物业管理者头疼的是，将已答应扩租的物业出租给那些不知会呆多久的租户会带来麻烦。显然物业的空置率越低，租户获得扩租权的可能性就越小，因为物业的大部分空间已被占用或被预约租用。
7.限制竞争租户条款的谈判
限制竞争租户条款就是指租户在物业中享有排他的、从事某一行业的经营垄断权。该附加限制条款常常出现在商业物业尤其是零售物业的租约中，有时也在服务业的物业租赁中出现，如理发店等。物业管理者在谈判中要注意如果这一限制条款不致影响业主的利益，或租户愿意为此交付额外的补偿，就可以考虑采纳;如果这一条款会影响其他有价值的大租户或有声望的租户的进入，则就不能同意。
有些职业对竞争对手过于接近并不介意，而有些职业则不同。对大型的商业购物中心，无论租户愿意付出多大的代价，物业管理者都不能同意这样的限制性条款。因为购物中心的性质就是要多家同类企业共存，从而展开竞争，刺激商业和商场的发展。
四、缔约技巧
在租约正式签约前，许多租户都会发生迟疑，如都会停下来思考这样一些问题:这是否是一个正确的决策?并会反复问自己:要租赁的物业是否是所出的价位上最好的?妥协条款是否符合我的需要?是否可以再等等再说?面对租户的迟疑，物业管理者的缔约技巧是:
1.单刀直入式
单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间?”，“您还有什么不满意的吗?”
2.总结式
总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。
五、核查物业
租约签定就意味着租赁业务的开始。在租赁伊始，物业管理者应陪同租赁人核查物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件，如果租赁双方都同时认可物业的状况，就应请租赁人办理接受物业的签字手续。同时，物业管理者和租赁人都要填写“物业迁入-迁出检查表”(表3-3-2是其中的一份住宅检查表的例样，商业和工业物业租赁检查表也是类似的)，租户离开时也将使用该表。双方必须填写，以免发生争议。
六、提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系
一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业管理者就要与租户建立良好的关系。因为对物业的维修和管理来说，与租户建立良好的关系，是成功的一半;另一方面，租户如果满意物业管理的服务，一般多数都愿意续签合同。
1.建立租赁共识
要与租户建立良好的关系，物业管理者在租赁之初就要让租户对租赁条约的方方面面有一个清晰的了解，对包括物业管理条约、制度、处理维修的要求、租金缴纳程序、租约中止时间、维修储备基金存款和有关罚款制度及业主委员会等内容都要有一个清楚的交代，从而使双方在有关的租赁问题上基本达到共识。
2.建立联系途径
物业管理者可以通过电话或私人拜访等途径与租户保持联系，要设法抓住一切机会并创造机会与租户面谈，广泛征求他们对舒适、服务、维修、管理等方面的意见(有关内容见本书的第六章)。
3.开展租赁服务
物业管理者在所开展的租赁服务中要最重视和最为关键的是维修服务，因为租户对维修服务的好坏最为敏感。因此在租赁初始，物业管理者应确保租户了解维修程序(如向谁和怎样提出维修服务要求等)，以及由谁--业主还是租户承担责任等。为此，物业管理公司必须建立一个快速有效的服务系统，使租户要求能够准确地反馈给相应的部门，一种方法是将有关维修要求信息一式三份，物业管理者、维修者和租户各执一份(有关内容见第八章物业工程管理)。与租户建立良好关系主要依赖于业主或物业管理者对租户要求反应的程度。因此无论什么服务要求，物业管理者都应该立即反馈给租户，如果答案是否定的，那物业管理者也要真实地告知租户并进行解释。最忌讳的做法是表面应允，而实际上却拖延或逃避。
无论物业管理者对租户的要求多么负责，一旦租户们感到他们的要求受到冷落，租户与物业管理公司的良好关系就会受到冲击。因此物业管理公司在处理租户的各类要求时，要尽量使其满意。即使遇到租户的过分要求，也要有礼貌地倾听，然后解释提供该服务将增加额外支出。尤其是要注意在电话联系时，租户们往往会根据声音判断物业管理者的热情与负责态度;此外现场的维修工作人员要穿戴整洁，最好穿制服。
七、收缴租金
在租赁开始时，物业管理者对租金缴纳的时间、地点和滞纳金制度都要非常熟悉。一般来说，无论是办公、商业还是工业与居住物业，提前收取租金是通行的标准。物业管理者要在签订租约之初，就要友好而严肃地向租户解释交费要求和罚款制度，要求其熟悉交费管理程序和有关规定。为方便租户，物业管理者要建立一个可行的收缴租金系统。
1.租金缴纳时间的管理
物业管理者一般在月初开始租金收缴工作。物业管理者的收费政策直接关系到租户上缴租金的速度。如果物业管理者对交费时间不在乎，租户就不会尊敬他。
2.滞纳金的管理
一般物业管理者对迟交租金的租户要么采取罚款制度，要么给予一定的宽限期。物业管理者对迟交租金所持的态度和租户的交费习惯影响了物业管理者对迟交租金所采取的行为。如物业管理者认为迟交租金是完成足额收缴的必然，则就会采取给予宽限期的措施。但不管怎样，物业管理者在接受新物业的管辖时就要建立严格的收费制度，可以对按期缴纳的给予一定的奖励，对迟交的收取一定的滞纳金。
3.收费通知单的管理
由于各种物业的管理服务不同，加上同一物业中的各租户享受的服务也不同，因此在收费通知单中应单列租金。如办公楼宇管理者就要列出运行费用中每个租户的消费量;而商业物业的租金通知单，则要列出电力、公共照明、门厅服务、管道工作和迟付费等项目。计算机系统可以打印出收费通知单(见第十三章)，但这些价值昂贵的系统只有在大型物业管理中才会使用，一般在管理住宅租户时很少这样做。
八、续签租约
续签租约对业主和物业管理者都是有好处的，因为对再装修以及更换其他设施的要求旧租户不像新租户那样多，另外业主也节省了寻找新租户的费用。租户是否续约主要取决于对物业管理者的满意程度和新契约的条款内容。因此新契约的条款作如何的改变是很关键的。
考虑新契约条款是否改变的因素:一是初次租赁谈判中未考虑的因素，如租户以往是否准时缴纳租金等。二是市场的情况。通常改变租赁条款的内容主要集中在租赁期限，维修、更换、再装修的程度和租金水平上。
1.宏观经济对租赁条款更改的影响
(1)宏观经济对租期条款的影响。
租约续签时的谈判与初次谈判一样，如宏观经济形势看涨，物业管理者就要提高租金，或增加提高租金的条款或签订短期租赁合同;相反，如果宏观经济形势看跌，物业管理者则倾向于签订长期租赁，以尽可能地保证收回租金，而租户则希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益。
(2)宏观经济对维修、更换与装修条款的影响。
物业管理者对市场状态给维修、更换与装修造成的影响不可掉以轻心。如果租户要求更换的部分对物业来说是永久性的，则可以考虑。
2.租金调整条款
(1)影响租金提高的因素。
租约续签谈判中一个非常主要的问题是租金的调整，即租金是否随物业运行费用的增加而发生变化，在商业物业的租赁中这个问题尤其重要。一般来说，租户和物业管理者都不喜欢租金的增加，因为租户不希望出更多的钱，而后者则担心高空置率使业主对其工作不满意。但如果是100%的出租率则说明相对市场行情来说，租金是偏低了，是到了该调整租金的时候了。另一方面，如果物业管理者的佣金与租金挂钩，则物业管理者也会倾向于提高租金。这时，他们通常会对有价值的物业单元提高租金。
物业管理公司也可以通过自身消化来避免租金的增加，如削减服务与维修费。如可以降低室外装修费，虽然室外装修维护费的削减不会像削减卫生保洁服务费或日常设备设施维护费那样受到租户的抱怨，但室外装修维护费的削减会有碍物业的外观，从而导致有价值租户的搬迁。如果这导致高租金租户被低租金租户取代，则物业运行费用会更少，这时物业管理者也不得不增加租金了。
(2)租金增加对空置率的影响。
租金增加不可避免地会使部分租户威胁业主或物业管理者要中止租赁而搬迁，但随着租户到市场上寻求新的物业，了解市场后，搬迁人数会降下来。即使真要搬走，物业空置率也是暂时的，不久会被新租户顶替。只要租赁费的增加能够弥补空置的损失，则整个收入不会减少。
例如，有个物业管理公司将一个有50个单元的公寓租金由每套800元/月增加到1000元/月，20%的租户起初威胁要搬走，可最后只有3个租户搬走，出租率为94%。原100%出租率下租金收入是40000元/月，现94%出租率下的租金收入是47000元，比100%出租率下每月增加了7000元的收入。
(3)租金增加对与租户关系的影响。
一旦租户明白了租金提高后的逻辑关系，即明白租金调整的合理性后，他们的态度就会发生根本性的改变，因此物业管理者在提租的同时要附上运行费用稳定增加的说明图，可以将之递送到租户信箱里或张贴在公告栏里。另外，物业管理者为了要在提高租金的同时仍然能够与租户保持良好的关系，就要在租金增加后，保证服务和维修保持或超过原来的水平。比如，可以通过简单地做做门面改进，来增加租户的满意度。相反，如果租金增加而服务却下降，就会引起租户的不满和反抗，这时物业管理公司要迅速改进管理，免受失去租户的损失。
九、租赁终(中)止
1.租赁终(中)止的种类
(1)租户提出的租赁终止。
租户提出搬迁的通告按租约条款规定办。但如果一个表现良好的租户要求搬迁，则物业管理公司就应立即与他们取得联系，并检讨一下是否是管理过失所致。如果是这样的话，物业管理者应通过保证改变这种状况等的承诺，来尽量挽留租户。即使租户的决定难以改变，物业管理公司仍然要调查清楚事情的真相，为以后如何加强管理避免类似事件发生提供参考。
(2)物业管理公司拒绝续签。
物业管理者及时发出终止租赁通知而不允许续签也是可以的，但物业管理公司拒签的理由必须是充分的。
(3)强制性的中止租赁。
当租户违反法规、不付租金、参与犯罪或违反租约协议条款的其他方面时，物业管理公司有权通过法律途径强制性将其驱逐出去。当然在驱逐前要发最后通牒。表3-3-3是要求偿付租金的三日期限通知。
2.租赁终(中)止的程序
(1)搬迁前的会面。
物业管理者在租户搬迁前，要与租户进行一次私人会面，填写搬迁前会面表。
(2)物业检查。
无论哪一方提出结束租赁，物业管理者都必须在租户搬出之后与其一起检查物业。当房屋被清空后，物业管理者应在检查时已经确定下一次搬迁前哪些地方需要重新粉刷，为此检查时物业管理者应带上物业检查表(见表3-3-2)，检查物业哪些地方受损以及房间及其设施是否处于完好状态，记下物业的实际情况和需要的维修量及何时可列入维修计划等，并计算出安全与清洁方面应扣除的押金。
(3)归还押金。
当归还给租户押金时，物业管理者要说明押金扣除了哪些方面及其数额。如扣除了安全押金，就要说明安全押金的用途并归还未支出部分。如果物业管理者未按租赁协议动用了部分押金，那么他必须向租户逐条说明其使用情况。如果租户不能接受，物业管理公司必须承担相应的责任。
篇3：物业管理中物业租赁概述
物业管理中物业租赁概述
一、物业租赁的形式
1.物业租赁的概念
在业主或物业管理者(作为业主的代理人)为某种利益，授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时，物业租赁便产生了。租赁以合同形式存在，合同权利被看作个人的财产权利。租赁合同规定了业主和租户双方的责任，租户只拥有暂时的物业占有权，而没有所有权。若非合同中的特殊条款限制，业主与租户都可以转换他们的权利，但即使权利转移，责任对象也不变。这就是为什么租约条款中必须申明，在未经所有者授权的情况下，租用者不得变卖、转租或将物业用作贷款抵押的原因。若业主在物业租金提高(升值)后转手卖掉，新的业主就不仅能得到房产，还享有租约契约中规定的权利和义务。
2.物业租赁的形式
(1)按物业租赁方式分。
①定期租赁。房产的定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是99年。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租用者必须把产权交还给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。
因为固定期限租赁有确切的终止日，因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日期。
②自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。
自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁(半年或一年)，然后转为周期性租赁。
周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限，即如果租金是按月缴纳的，则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续等。
③意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。
④强制占据租赁。强制占据租赁是指租户在租约到期时，在未经所有者许可的情况下强制地占用物业。此时，除非业主诉诸法律或租户自动搬离，否则物业将被继续占用。如果租户在租赁合同规定期限内没有将产权还给业主，所有者或其代理人(物业管理者)可以采取两种措施:一是不通知占用者就直接向法院提出诉讼，二是默许占用者的租用行为。当所有者接受对方缴纳的租金时，即表示默认对方在意愿租赁的模式下拥有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘手的问题。
(2)按租金支付方式分。
物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式，就是根据租金的计算和收缴的形式来分的。
①毛租。毛租有时又称连续租赁，是租用者按期支付一笔固定的租金，物业所有者负责支付源于物业的其他所有费用。水电等耗费通常由租用者支付，当然也可由双方预先商定。住宅租约通常采用毛租的形式。
②净租。净租租金要求租户除了支付规定的租金外，要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。理论上净租金还可以有三种形式。在第一种形式下，租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用。第二种形式下，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。第三种形式下，净租金内甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销。
实际操作中，三类净租金形式可以交迭使用，因为它们的不同仅仅在于在多大程度上支付额外的费用。因此，物业管理者就要在租约中明确地定义租约形式的具体内容。
③百分比租赁。百分比租赁通常也称为超出性租赁，常用于零售物业的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外，还要根据其超出预定销售量的部分，按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入。
大型购物中心或超市常常采用百分比租约。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览，来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客，使人们一旦为看展览而进入购物中心或超市时，就会进入租户的商铺购物，这就构成了一个双赢的局面。
虽然百分比租金每月会被提升或被要求支付，但该部分的分成通常按年度计算兑现。租户支付的毛利润百分比随房屋的位置、性质以及经营种类和大的经济环境的不同而不同，有时悬殊甚大。
业主的提成一般都要对租户毛收入的下限作规定，很少情况是不作任何规定的。业主为了保证其物业在出租过程中获得预期的经济收入，常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了一个最低的租期内收入下限。当该限度在核算周期中未能达到时，所有者有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当租用者未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。
二、租约的组成
物业管理者应以书面的形式签订所有的租约，以保护业主的利益。租约也是一种合同，签约双方必须具备合法的身份以达成合约中的协议。一般来说，居住物业的租约要比工商物业或零售物业的租约简洁。租约的基本组成部分包括:
1.签约双方的法定签名
租约既是一份正规的合同，又意味着房地产权益的转移，因此租约上必须注明出租者和租赁者的姓名，并且要由物业所有者或其合法代表签名方能生效。当然，租约的签署权可由业主在物业管理合同中授予其物业管理者。在实践中，物业管理者应保证租赁一方在租约上签字后方能行使其对物业的使用权。如果租赁方属于公司或组织机构，租约的签署者应为租赁方法人，并且应在租约上加盖公章。
2.物业的具体描述
在签定合同时对租赁场所做精确的法律描述是至关重要的。如果出租对象是楼宇或公寓的一部分，租约应明确其所占空间的边界，如明确房间号和街道地址;但出租对象若是商业用房时，则需要在租约中附加所出租空间的楼面布置。为详细起见，租约中还要注明租户对楼梯、电梯、大堂、车道、道路享有的权限，以及被租房间的装饰、器具等项目及其状况和其他附属空间，如车库、储藏室、露台等的权限。在工商物业出租中，对物业描述的另一项内容是物业所有者将要为租户而进行的物业改造。例如要指明改造项目和所需要的费用分摊情况以及由哪一方实施改造。
3.规定租期的条款
租约中应明确租用期及其开始与截止日期，如可以叙述为:“租用期30年，起始日期200*年4月1日，截止日期203*年5月31日。”
很多租约中还包含续租条款，就租户续租细节加以说明。续租细节包括租户提出续租的最迟期限、方式、向谁提出以及续租条件和租金追加额等。如下例:
在第______条第______款规定的租用期限到期时，租户可以根据意愿提出续租，续租期为______年。本租赁合同中除以下需要更新的各条款外，其余均在续租期间继续有效。被更新的条款包括:续租期年租金为人民币______元，自新租期开始的第一个月第一日起按月支付。租户提出续租的请求必须在本租期到期的六个月以前以书面形式向物业所有者提出。
由于续租条款对租户有利，业主一般在与租户达成续租协议时要求续租租金有较大的提高，提高的幅度起码要与物价涨幅持平。无限期续租必须在租约中写明。
有的租约还允许租户在缴纳罚金的条件下提前中止租约。在工业租约中(尤其是在租户自建厂房的情况下)，有时允许租户在租约到期时购买物业的全部产权。
4.规定租金支付方式的条款
租约中应注明租户租金的交付方式。无论毛租、净租还是百分比租赁，支付租金的时间和总数必须说明。如果租金是按平方米计算的，在租金计算时必须注明“每平方米/每年”等字样。
5.取得物业实际占有权的条款
在租约中，物业所有者必须保证租户对物业的实际占有权。如果在新租期开始时，物业仍被上期的租户占用，物业所有者或其代理人(物业管理公司)必须对占用者采取措施，且所有费用自负。若不注明，则如何实际获得物业的权利就可能是租户自己的事情，为避免日后发生纠纷，因此一般都要在租约中明确有关此方面的内容。
6.调整租价的条款
由于通货膨胀、税收等因素的影响，一般租约越长，业主的利益就越可能受到威胁，因此在原始租约中应规定特定的租价调节法，这一点非常重要。提高租金率的方法有以下几种:
(1)渐进调整。
在毛租和净租中，常见的调整租金的方法是用渐进调整(又称自动升级租约)法，即规定租金定期提高。例如，一幢办公楼第一、第二年的租金是100元/月平方米，第三年是150元/月平方米，第四年、第五年为200元/月平方米。
在租约中可以这样描述:
“租用者立据保证上述租用期内向物业所有者的指定的代理人--××物业管理公司缴纳租金，每租期人民币62000元整;租金为按月在每月第一日以前向所有者指定代理人--××物业管理公司缴纳。其中最初的六个月每个月人民币4000元，以后的四个月每月人民币6000元，最后的两个月每月人民币7000元。”
(2)百分比租赁。
百分比租赁中租金的调整是按租户经营收入的增长而增加的。
(3)指数租赁。
指数租赁是指以某种经济环境的宏观统计指数为依据，进行百分比租赁的调整方法，最常用的指数是消费价格指数和批发价格指数。指数资料应与租户的经营项目有关，可以从可信赖的独立机构中获取。对于办公楼宇、服务机构、经济组织、经纪人公司等业务组织的租户，可以用此方法。
租价的调整频度和幅度由双方在租约拟订前商定。例如，租金数额可以确定为:基本租金4800元/月，调节租金与商品消费价格增长同步，即商品消费价格每增长1%，租金提高1%，依此，若第一年物价涨幅为6%，则下一年租金为5088元/月。
(4)价格收缩条款。
价格收缩条款是指租金价格的调整除了随经济指数变动外，还要考虑其他因素如工资水平、税率、水电费价格和物业运行开支等的变动，有升有降。当考虑物业运行费用时，租户仅增加负担超出预先确定开支的部分。预先确定开支的部分称为支出基点，超出部分被称为运行超支，该条款常见于办公租赁。
(5)重估定价。
重估定价就是在租约生效的一段时期(通常为5年)后，双方同意由独立评估人就当时的市场价格对物业的租价重新评估并确定。
7.承担不可预见费的条款
一般来说，租约越长，出现无法预期的费用变化或其他不可预见的突发问题就越多。因此，租约中应该附有要求租户分担不可预见费的条款，以保护业主的利益。
此外，租约中还要有租约的附加条款。
8.规定物业用途的条款
物业所有者在租约中要增加对物业用途加以限制的条款。例如，在办公物业租赁中可限制物业从事的业务类型，如“建议仅从事一般的保险代理业务，而不可涉及其他”或不得进行违法用途(如制假等)，在公寓租约中可填加“只供居住不供商用”。
此外对合租物业的，在租约中还要附加“物业管理公约”，各租户要共同遵守。
9.规定转租和分租的条款
转租是指租户将其对物业的所有权利转让给第三者，而分租是指租户将部分权利进行转让。多数租约是禁止上述行为的，除非经过所有者事先允许。如果租约中没有明确禁止转租或分租行为，租户就有权对其租用权进行转租或指派他用。这样可以确保业主对物业的控制权和对租户的选择权。
10.承担灾祸损失的条款
火灾损失、毁坏资产及赔偿等问题在租约中也应有明确的规定。任何由租户造成的对物业的损毁都必须由租户负责，对损毁的物业，业主有权中止租约，并保留对租户追究法律责任的权利。物业的毁损若不是由租户造成的，则租户有权中止租约，租户还可以让业主对物业进行修复并在以后的一定时间内免交租金。租户也可以空出不能使用的部分，并适当降低租金数额。
11.租户责任条款
租约中要规定租户的责任，包括要求租户及时修复由租户直接或间接造成的损坏;要求租户对所有管道、电梯和其他设备进行规范操作;不得故意毁坏物业的任何部分并防止他人破坏;不得妨碍其他租户对安静环境的要求等责任。
12.租户对物业改造的条款
租户在未经业主或其代理人(物业管理公司)书面允许的条件下，不得对物业结构作任何改动。多数租户自行进行的对物业的改造将被作为物业的附属物而成为所有者物业的一部分。但商业和工业物业则一般容许租户为了生产经营的需要而进行自行改造，这些改造部分就属于租户自己的资产。因此，在租户能够恢复物业本来面貌的条件下，可以在租期结束时将其移走。但要注意，在租约中对租户移走自有改造部分的措辞的微小差别就可能造成不同的后果。例如，一个长期租用的租户在初次租赁时做了部分装修，在第三个租赁期他搬走了，而条款现在只要求恢复到租赁初期的状态;此时，租户只要恢复到上一次租赁时的装修情形即可，而第一次租赁时的装修他可以不管，可不再恢复，这时业主不得不承担再装修的费用。
13.规定保证金的条款
租约还应该包含租户缴纳保证金和保证金归还条件等内容。保证金可以是现金、支票、转让的票据等。在租期结束，业主或物业管理者应归还租户保证金，若需要扣留，必须指出租户对自己物业造成的损失。
14.规定业主职责的条款
(1)账单与通知单的及时送达。
租约上应注明业主或其代理人(物业管理公司)通过邮寄或递送的方式在适当时间及时向租户发送有关通知或账单。
(2)保障租户的隐私权。
保障租户的充分隐私权是业主的职责，为此租约条款中应注明:限制业主和物业管理者随便进入租户所租用的物业内，紧急情况、必要的维修需要以及临近租赁期满除外。如果物业被拍卖，条款中就应允许购买者参观物业。
对商业与工业物业，为保证所有者对物业监督的合法性，物业管理者应保留随意出入并巡视物业的权利，以便随时发现对物业的滥用行为和未经允许的增建或改建。精明的物业管理者还可以从巡视中发现租用公司的经营情况。
(3)物业的维护。
租约中还应该规定业主对物业维护所负的责任。一般要求业主负责所有必须的维修事务，业主一般通过物业管理公司来维护电梯系统、水电设施和排污系统等设施的良好状态，以保证使用。此外，业主还要通过物业管理者提供诸如公共区域的管理、保洁等一系列服务。
如果业主对提供物业维护和其他服务确有困难的，物业管理公司在草拟租约中应尽量减轻业主在这些方面的责任。当然如果业主将物业变卖，则除了将保证金交还或移交给新业主外，其对该物业不再负任何责任。
15.关于索赔的规定条款
(1)业主失责时的租户索赔。
①业主违约。租约中应注明如果业主或物业管理者未能履行租约规定的责任，租户可以因违约造成的损失中止租约并提出赔偿的诉讼请求。
②未按期缴纳被租用物业。有时业主由于前租户未能空出物业或因维修、改建工程未能及时完成等原因，而拖延交付物业使用权。在这种情况下，如果租户未能在租期开始时获得所租物业的相应权利，可以拒付租金或中止租约，也可通过法律手段获得相应的权利，要求业主赔付由此造成的损失和律师费用。因此，物业管理者在签约时应留有余地，在租约中写明允许业主在必要时推迟交付被租物业，以使租户在容许的推迟期限内不中止租约或采取其他行动，容许租户在实际租用开始后再计算租金等。租约中可以这样表述:
“在租期开始时，业主可能因不可控制原因而未能实质地向租户交付物业的使用权。这种事件的发生并不对租户造成损失，也不能影响租约其他条款和租约的有效性。但业主要放弃租金直至租户获得对物业的实际使用权。”
③未能提供租约规定的服务。如果业主未能向租户提供必要的服务，如不能正常地供热、供水或提供其他设施，以及没有对物业提供必要的维护而使物业无法正常使用等，租户有权要求中止租约，放弃对物业的租用。因此为了业主的利益，租约中应要求租户在业主的服务未提供时，向业主提出书面通知并给予一定的恢复被中断服务的时间。
(2)租户过失时的业主索赔。
因租户过失而引起的业主索赔情况如下:
①租户违约。若租户违反租约合同，租户将失去租约权利，还要赔偿业主的损失。一般租约中规定业主应在规定时期内书面通知租户，责令其修正。如果租户对所造成的损失未采取必要的手段加以修复，业主或物业管理公司有权自行对物业受到损害部分进行必要修复，所需的材料与人工费应由租户承担，并在下个租金缴纳期一并缴纳。如果租户选择中止租赁，租户应立即支付所需维修费用。
②驱逐诉讼。如果租户拒交房租和租约中规定的分摊费用、利用物业从事非法活动以及租约中止后不搬出或实施破坏等，业主可以给予对方通知后，提出诉讼要求并收回物业，这个过程就叫驱逐诉讼或执行驱逐行为。
③失职。这一条款是指如果租户不缴纳租金，业主或物业管理者可以中止租赁。
④破产。业主在签约时就要确定租户如宣布破产时应采取的措施，并写入租约条款中。
⑤违法行为。租约中应明确列入禁止租户违法行为的条款。