物业管理费代扣协议书
甲方:________市
乙方:____市商业银行____支行
为方便甲方的用户缴交物业管理费，有利于双方更好地开展业务，现甲方委托乙方代扣物业管理费，在本着双方互惠互利和遵守银行结算纪律的原则上，现经双方友好协商，达成以下协议:
一、甲方的用户在乙方开设活期储蓄帐户(包括银行卡)用于缴交物业管理费，甲方委托乙方直接在甲方的用户储蓄帐户上划款到甲方在乙方开设的公司帐户________，以方便甲方的用户缴交物业管理费，具体事项由甲方负责向其用户解释。
二、乙方同意接受甲方的委托，并指定甲方开户行为本项业务的主办网点，负责与甲方联系日常工作及处理出现的问题。
三、办理代扣物业管理费的前提条件:由甲方物业管理之下的住户自行在乙方开设储蓄帐户、银行卡，甲方必须在乙方向用户代扣管理费之前向乙方提供由甲方与用户签订的《代扣管理费协议书》一联。
四、乙方向甲方提供管理费代扣的文件格式，并以此文件格式确定以后的代收业务，如有变动，则双方提前协商解决。
五、收费方式:乙方每月代扣一次，由甲方将代扣管理费磁盘(或已加盖公章的扣缴物业管理费清单)交给乙方。磁盘及清单文件的内容包括交费业主名称(储蓄帐户名称)、银行储蓄帐号、应扣金额。每月磁盘及清单交接时间由甲方指定。乙方收到磁盘或清单后，五个工作日内完成扣帐，将成功扣费的款项全部划入本协议第一条所指定的甲方帐户内，并将未成功扣帐清单交甲方，文件内容包括客户姓名、银行帐号、应扣金额、实扣金额，并附注未能扣款之原因。
六、甲方提供用户资料必须真实、准确、完整，如因甲方提供的资料有误或时间延误而造成的损失或纠纷，由甲方负责解决，并承担责任;若由于乙方操作有误或系统故障而造成的损失或纠纷，由乙方负责解决，并承担责任。乙方保证划款准确及时，不占有、不挪用甲方及其用户的资金，一经发现，甲方有权终止与乙方的合作，并要求乙方赔偿所造成的经济损失。
七、每月代扣完毕(以乙方将未扣款清单交给甲方当日为准)，甲方应于3个工作日内核实代扣成功户数及金额无误。
八、如甲方用户代扣管理费帐户余额不足于当次扣款总额，乙方将不实施扣款。
九、对成功代扣管理费的用户由甲方派发发票(收据)，用户的凭据为储蓄帐户上的扣款流水。
十、本协议自双方签字、盖章之日起生效，有效期三年。本协议有效期满后若双方均未提出终止，本协议继续生效，直至任一方提出终止。
十一、甲、乙双方任意一方提出终止此协议，均须提前三个月通知对方，经双方同意后方可结束此项业务。
十二、本协议一式二份，具有同等的法律效力，甲乙双方各执一份。
甲方:________乙方:________
篇2：物管案例：业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办
物管案例：业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办
由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。
[案例分析]
在物业管理实践中，业主无故拖欠物业管理费是物业管理公司面临的一大难题。根据《物业管理条例》有关规定，业主缴纳物业管理费是应尽的义务，《物业管理服务合同》及《业主公约》等对此都有明确明确表达。就本案例而言，业主委员会与物业管理公司签订的合同，对每一个业主有约束力。物业管理公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。即使是收费标准，业主委员会与物业管理公司在物业管理服务合同中也会有明确约定，根据自治原则，该公司应按照约定缴纳物业管理费用。
对于拖欠物业管理费的业主，物业管理公司应根据具体情况，区别对待，采取不同的对策。一般先应以反复的协商为主，再者启动催缴程序，仍不见效可提请仲裁或向人民法院诉讼。
[解决方法]
为了解决这一问题，该商城管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难，以求得携手维护物业正常运行的共识。
在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。
[相关法规制度]
1．《物业管理公约》
前言
为了维护业主的合法权益，保持物业的完好美观，加强住宅园区的管理，创造一个舒适、温馨、安全、清洁、优雅、有序的居住生活环境。根据国家和沈阳市的有关政策和法律规定，签订本管理公约。（以下简称公约）
第一章：总则
第一条：本公约中的下列用语，除另有注释或有明显其它含义的以外，具有如下含义：
l．，园区：指座落于××区××路××号，由××房地产开发有限公司开发的“××××”。
2．业主：凡依据《商品房购销合同》，对本园区内的房屋拥有或共同拥有所有权的自然人，法人或其它组织，或依据其它法律文件或法律事实对房屋实际占有、使用的自然人、法人或其它组织。
3．管理公司：受××房地产开发有限公司指定××物业管理有限公司为××××的物业管理公司
4．单位：指业主依据《商品房购销合同》或其它法律文书、法律事实依法占有，使用的园区内的房屋。
5．公共地方：指除业主单位以外，园区围墙以内的所有为业主所设定并供其共同使用的地方或范围，但不包括任何业主依法拥有独立使用权的地方及发展商的声明保留之地方。
6．公共设施：指为园区及业主利益而设置的各种地上附着物，架设及敷设的各专用系统及管线。
第二条：业主应遵守国家法律、法规及本公约的规定，遵守社会公德。努力成为遵纪守法，思想品德高尚的文明公民。
第三条：为实现以上目标，业主与管理公司应全力配合、协作。
第二章：业主的权利、义务
第四条：业主的权利
1．业主独立拥有、使用、居住及享用其名下的单位及全部租金收益。
2．业主有权将其名下单位连同上述权利及利益，自由出售、馈赠、出租、抵押或其它方式处置或变卖。
3．可与其他业主共同使用园区公共地方和公共设施。
4．可根据本公约维护自身合法权益。
5．对住宅园区的各项管理决策拥有建议权和监督权
第五条：业主的义务
l．业主在行使上述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公约所制定的物业管理所必须的相关规定。
2．依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基金款项。
3．缴纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括采暖费在内的各项费用。
4．业主在出租、出售或准许他人使用房屋时，须提前到物业公司办理登记手续，并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约。
5．不得改变楼宇的结构、不得更改横梁、支柱等，或加建、扩建、搭建、拆除任何建筑物。
6．不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分，包括水、电、煤气等供应及排水管道，暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施
7．住户单位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做写字楼、货物工厂或其它商业用途。
8．不得妨碍他人使用公用地方及公用设施，不得阻碍房屋的正常维修。
9．楼宇内公共地方不得摆放家具、货物、架设花架、室外天线或其它物品。
10．住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画、张贴。
11．住宅区内严禁业主饲养家畜、家禽。
12．不得往楼下抛弃杂物、生活垃圾，包括装修垃圾应用袋装好，按指定时间放到指定地点。
13．业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定，如因未成年子女的过错给物业管理造成严重危害的，业主除应对未成年子女加强教育外，对造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
14．遵守管理公司订立的其它管理规章制度。
第三章：管理公司的职责及权利
第六条：管理公司的职责
l．负责园区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维修、养护。
2．维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良好。
3．保持园区内公共地方环境优美、卫生清洁。
4．负责园区内公共绿化的维护和管理。
5．负责园区内的保安工作，保持园区的正常生活秩序。
第七条：管理公司的权利
l．根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度，并以公告的形式予以发布。
2．有权对园内的车辆进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆外，其它机动车辆未经许可一律驶往地下停放车辆，包括自行车、摩托车等在内的各种车辆实行定点停放。
3．按物价部门核定的收费标准，向业主收取管理费，收取的管理费用单列项目专款专用，年度费用收支情况张榜公布，并接受业主管理委员会和业主的监督。
4．管理公司根据园区管理收支情况，可适时的调整收费项目和收费标准，但此调整需经园区管委会和物价部门通过。
5．采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约以及依本公约制定的各有效之规定。
6．管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。
第四章:违约责任
第八条：业主逾期交纳管理费的，应按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。
第九条：业主有其它违反本公约的行为，应当立即停止违约行为，并应支付违约金，对造成实际财产损失的还应依法赔偿。
第十条：前款所称的违约金以处罚的方式支付，每人次以5元-5000元为限，管理公司可在园区内进行公告，违约金应用于园区内专项建设费用上。
第十一条：管理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管理公司除应立即停止侵害行为外，还应负责消除由此给业主带来的不良影响，对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律处分，对构成犯罪的移送司法机关。
第五章：附则
第十二条：园区竣工后，经园区管委会确认本公约继续有效。
第十三条:本公约可依据有关法律、法规修订或补充，也可经住宅区三分之二以上业主投票同意修订，但不得违反国家政策法律规定。
第十四条：管理公司依据与业主委员签订的《委托管理合同》或依据本公约制定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。
第十五条：本公约自双方签字盖章后生效。
第十六条：本公约一式二份，业主及管理公司各执一份。
2．《财务管理的机构及职责》
(一)财务部门机构的设置
财会部门一般设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；
(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；
(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；
(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；
(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；
(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；
(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；
(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；
(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。
5.收费员
物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；
(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；
(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；
(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。
篇3：物管案例：房子没住，交不交管理费
物管案例：房子没住，交不交管理费
某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？
[案例分析]
认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。
物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。
[解决方法]
物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。
[相关法规制度]
1．《服务收费标准作业程序》（节选）
一、目的
规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。
二、适用范围
适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。
三、职责
1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。
2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。
3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。
4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。
5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。
四、程序要点
1．费用收取的范围
(1)管理服务费。
(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。
(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。
(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。
(5)其他各项多种经营服务费用。
2．滞纳金的计算方法
(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户，公司财务部应自每月一日起按1‰计收期滞纳金。
(2)滞纳金的计算公式：本金×（1+1‰）n（n为滞纳天数）。
3．管理费的收缴
(1)管理费的收取标准：（仅供参考）
A．多层带电梯：1.20元/月·平方米；
B．多层不带电梯：1.00元/月·平方米；
C．别墅：3.00元/月·平方米；
D．商铺：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；
E．写字楼：3.00元/月·平方米；
F．公寓：1.20元/月·平方米。
(2)管理费的收缴程序：
A．公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费；
B．财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；
C．财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；
D．财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》；
E．财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章；
F．财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发；
G．公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入《收费通知单》，视住户不同情况采取不同的派发方式：
--需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收；
--如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；
--需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。
H．公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况；
Y．出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行；
J．出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；
K．未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业主用现金交纳的管理费时应按《现金管理标准作业程序》中的相关规定收取；
L．出纳员应于规定收费日后的五日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计；
M．财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业程序》进行账务处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》；
N．《管理费用催缴通知单》经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；
O．公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中，并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户；
P．公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。
......