(一)关于代理的权限问题
房地产代理合同属于委托合同的范畴,委托的权限必须在委托代理合同中明确地表述,比如,对销售价格的限制、配套设施及物业管理的承诺以及其他用于吸引购房者的其他优惠措施等,这些内容均需在合同中明确表述,防止出现代理商为了促销楼盘,在未经开发商同意的情况下,擅自对购买者作出一些根本实现小厂的承机.特别是对于预售楼盘更是如此。为了慎重起见,开发商甚至可以对代理商做有关方面的广告也应明确不得超越授权的范围。
(二)关于物业代理的佣金
当仅由一个代理机构独家代理物业租售时,则依每宗交易的成交额收取佣金或代理费。收费标准一般是:出租物业收取年租金的10%或相当于一个月的租金;出售物业收取销售收入的1%~3%。对联合代理的情况,委托方需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费,通常为独家代理时的1~5倍,各代理机构之间要依事先协议来分割这笔佣金。一般说来,代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。如果有客户委托代理机构帮助买楼或租楼,则代理商相对开发商而言就是“顾客”,此时的代理商应从买方或承租方获取佣金,不能再从开发商那儿得到另外一份佣金,尤其是代理商为其客户向房地中#信南领土位面时.更不应从开发商处获取佣金。
如果没有客户向代理机构预定,而是代理机构申请为开发商推销时,则开发商应支付佣金,买房或租房的客户就不需付佣金给代理商了。从表面上看来,那种开发商对所有成功的代理人都作出支付佣金的承诺,似乎更有利于加快物业租售速度,但事实却往往不是这样。因为如果很多代理机构掌握该物业,就会形成在市场上“沿街兜售”的情况,其结果会在社会上造成一种不好的印象,即人们往往会认为这么多的代理机构持有该物业,肯定该物业不易出手或是有些什么其他问题,如质量不好等。
(三)关于代理商的资格问题
签订房地产代理合同时,作为委托方要充分了解物业代理公司的代理资格问题,目前国家及各地对房地产经纪及代理机构的资格都有一些具体规定,如建设部50号部长令规定了房地产经纪机构的设立条件及程序。
(四)选择合适的代理商
房地产交易涉及资金量巨大,所以对外发商或业主来说,选择代理商是十分重要的。选择不好代理商,无论代理合同多么完善,恐怕效果也不会很好。
因此在选择物业代理公司时,首先要考察物业代理公司的素质及其职员是否有良好的职业道德,其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益,能否为委托方保密,工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风,在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。一些代理公司采用保底价按比例收取代理费,超出保底价格部分按另外的比例分成,就是一种严重违反职业道德的做法。
其次,对物业代理公司可投入市场营销工作的资源也应予以关注。很显然,地方性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制,一般没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型综合性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如,某国际性物业代理机构曾一度同时代理着北京二十多个大中型房地产开发项目,其中有些同类型项目处于同一地段,结果代理费比例高的项目销售十分火爆,但代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因,就是物业代理在有意的以低佣金作诱饵,垄断同类型物业的租售市场,并将其主要的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。
第三,物业代理公司以往的业绩对选择代理公司来说也很重要。看物业代理公司以往的业绩,不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少,而是要看其代理的成功率有多大,如果某公司代理10个项目只有两个成功,而另外一个公司代理了两个项目均获成功,显然后者的成功率要远远大于前者。考察物业代理公司的以往业绩,还要看其代理每一个项目的平均销售周期。
第四,针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓的销作常以当地的代部机构办理,当然,这些机构也许是全国性甚至国际性代理公司的分支机构。但对工业和商业物业来说,常委托全国性或国际性代理公司,当地的代理机构有时参加,有时不参加。
篇2：房地产代理销售合同范本
房地产代理销售合同范本
甲方：_________________________
地址：_________ 邮码：__________ 电话：__________
法定代表人：__________ 职务：__________
乙方：__________ 房地产中介代理有限公司
地址：__________ 邮码：__________ 电话：__________
法定代表人：__________ 职务：__________
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或拥有的_________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在________ 兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同代理期限为 个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长____个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效代理期内，甲方不得在____________地区指定其他代理商。
第三条 费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 代理佣金及支付
1.乙方的代理佣金为所售的_________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付代理佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设_______________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售_______________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；
(4)乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；
(5)甲方正式委托乙方为_____________项目销售(的独家)代理的委托书；
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的_________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等)；
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；
(4)派送宣传资料、售楼书；
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动；
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的___________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：____________
代表人：______________年___月___日
乙方：____________
代表人：______________年___月___日
篇3：房地产项目代理销售合同
房地产项目代理销售合同
甲方：____房地产开发有限公司乙方：____房地产服务有限公司
地址：地址：
法定代表人：________法定代表人：________
联系电话：________联系电话：________
甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的楼宇事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在________的销售代理，销售甲方指定的在____镇兴建的____花园、________项目，该项目为（住宅、商铺、车位、别墅）。
第二条 合作期限
本合同代理期限为二年，自20**年8月4日至20**年8月3日。在本合同到期前的30天内，如甲、乙双方任一方有意继续按本协议履行，一方应向另一方提出，另行签订协议延长本合同代理期；如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
第三条 费用负担
本项目的推广费用，包括印制宣传材料、售楼书等，由甲方负责支付。具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价（本代理项目各层楼宇的销售价）由甲方确定，甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
乙方可视市场销售情况，并征得甲方认可后，在甲方认可的销售价范围内浮动。
第五条 代理佣金及支付、房款的交付
1、乙方的代理佣金为所售的房地产的实际成交额的1%。
2、乙方从代理佣金内按每宗房产交易提取70元作为甲方销售人员公佣；从代理佣金中按销售收入的总额提取万分之一作为甲方营销部经理佣金。代理佣金由甲方以人民币形式支付。（例：1A201房售价20万元，代理佣金=20万×1%-70元-20元=1910元。
3、乙方同意按下列方式支取代理佣金。
乙方与客户签订正式的《商品房买卖合同》后，交甲方认可、盖章、并由甲方递交交易所备案。在甲方为该客户办理买卖合同备案手续或协助客户办理银行按揭手续过程中，乙方应积极协助甲方工作。乙方对该指定的房地产代销责任至甲方收到客户全部房款或客户支付的首期款加上客户与银行正式签订银行贷款合同。客户提供的所有资料齐全、真实、合法、完整、合格，并支付所有办理按揭的手续费、保险费等。经律师认可后，乙方对该房地产的代销责任即告完成，乙方方可获得本合同所规定的代理佣金。
甲方按上列方式收到客户房款后按月结算，每月的25号为结算日期。在次月15号将相应代理佣金支付乙方，乙方在收到甲方代理佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，不得预先扣除应得佣金，应全数交还甲方后与甲方按本协议结算。
4、乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于壹天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，在收取房款后壹天内将房款汇入甲方指定帐户。乙方不得擅自挪用代收的房款。
5、本协议内由乙方代收的其他费用包括但不限于诚意金、定金等，均按上述交付方式履行。
第六条 甲方的责任
1、甲方应向乙方提供以下文件和资料；
（1）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
（2）甲方应提供政府有关部门对开发建设________项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售**?乐意居项目的商品房销售（预售）许可证；
（3）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、 建设标准、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；
（4）乙方代理销售该项目所需的收据、买卖合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；
（5）甲方正式委托乙方为________项目销售代理的委托书；
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后拾天内向乙方交付。
2、甲方应积极配合乙方的销售，甲方提供**花园相关宣传资料、宣传广告以及小榄至**花园看楼团（6人以上）接送车。
3、甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1、在合同期内，乙方应做以下工作：
（1）制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；
（2）根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；
（3）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；
（4）派送宣传资料、售楼书；
（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况；
（6）利用各种形式开展多种渠道销售活动；
（7）在甲方与客户正式签署售楼买卖合同之前，乙方以代理人身份签署房产优先登记意向书、楼宇认购书，并收取诚意金或定金、房款等，并协助与客户签署商品房买卖合同和办理银行按揭手续。
（8）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺。
（9）乙方在合同期内或期满之后，对本合同项下制定的销售推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、时间安排表、广告宣传等等）及乙方在本次合作过程中所知悉的甲方的商业秘密，乙方均负有保密义务。非经甲方向公众公开或许可乙方，乙方不得向任何第三人透露，否则，甲方有权追究乙方的赔偿责任。如乙方上述行为给甲方造成严重损失或影响甲方声誉，构成犯罪的，甲方依法追究其刑事责任。
2、乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。同时，乙方需维护甲方的声誉，不得损害甲方的利益。
3、乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自提高销售价格或给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况（如客户一次性购买多个单位），乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4、乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更、解除
1、在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的款项。合同终止后，乙方亦应尽相关的协助义务。
2、经双方同意可签订变更或补充协议，其条款与本合同具有同等法律效力。
3、在合同履行过程中，如乙方有下列情形之一，甲方有权提前解除合同，并保留按本合同约定追究乙方责任的权利：
（1）乙方逾期交付代收房款或包括但不限于诚意金、定金等款项累计超过贰天；
（2）乙方未如实向甲方交付已收取的房款或包括但不限于诚意金、定金等款项累计超过人民币壹万元；
（3）乙方行为损害甲方利益或影响甲方声誉。
第九条 违约责任
1、本合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金人民币________万元。如乙方违约，甲方不予退还；至本合同期满之日，乙方未违约，则全数退还乙方。
2、如甲方逾期支付乙方佣金，应按逾期支付数额每日千分之十向乙方支付违约金。
3、如乙方未如实或逾期交付代收取的房款或包括但不限于诚意金、定金等其他款项，应按未交数额每日千分之十向甲方支付违约金，同时应赔偿因其违约行为造成的全部经济损失。
4、如乙方未按时如数交付代收房款或包括但不限于诚意金、定金等其他款项情节严重，构成犯罪的，甲方有权依法追究乙方的刑事责任。
第十项 其他事项
1、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字、盖章后生效。
2、在履约过程中发生的争议，双方首先因应协商解决，协商不成，任何一方可向中山市人民法院提起诉讼。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：
代表人（签字）：代表人（签字）
签订日期：签订日期：