新开楼盘的财务工作

　　对新接楼盘，财务人员要认真阅读所签订的"物业合同"和相关联的“计划书”，对合同中双方所确定的条款必须认真执行。在一般情况下新开楼盘的财务人员有以下几项主要财务工作：

　　1 开设银行帐户

　　为了保证小区核算的独立性和可操作性，各小区必须在所在地附近开设独立的银行帐户，专门用来核算小区物业管理费用的收入与支出。

　　具体操作方法：

　　第一步 凭小区工商营业执照向附近银行领取开设银行存款帐户的表格，和留银行印件卡片，一式四联。

　　第二步 将填制好的表格交公司财务部门盖章，而后刻制小区财务专用章。

　　第三步 将填制好的表格印件卡交开户银行开户。

　　第四步 当开设银行帐户批准后，再根据银行提供的小区帐号刻制帐号章，而后凭留银行印件、帐号章向银行认购支票与贷记凭证。

　　2 办理小区收取物业管理费标准的审批、备案手续。

　　根据市政府有关文件规定，住宅小区的物业管理收费标准是同住宅性质不同划分市场价、政府指导价、政府定价三种。但各区在执行中掌握的尺度又不同，因此财务人员必须向所在地物价部门咨询，办理小区物业收费审批手续，经物价部门批准后方可按批准的标准内收费(20**年11月1日起，物业管理费采用备案制)具体操作如下：

　　①首先向当地物价部门咨询楼盘所在地执行什么样标准，咨询报送所需的有关文件资料，并认购小区物业管理费单价审批表格。

　　②根据小区生活、娱乐等配套功能、绿化面积等，与开发商原拟定的单价，编制审批表格，同时请物价部门专家来小区现场察看小区配套设施、绿化面积等情况，提出单价制定的理由，并请物价部门专家指导表格填制的方法等。

　　③ 在报送物价部门审批前必须送开发商，与公司财务部门阅览。

　　④物价部门批准后，复印件报送公司财务部门，正本留小区存档，对所批准的有关条款，收费标准还需要上墙公布。

　　⑤对实行市场价收费标准的小区一般实行备案制。备案制操作方法比较方便，只要小区的房屋性质符合当地执行市场价所规定的，并在预售住宅合同中双方已明确收费标准的均可执行备案制，只要将有关文件资料和拟定的收费标准报物价局备案就可了。

　　3 编制小区的收支预算表

　　小区的收支预算是保障小区正常运行所需经费的计划书，所以在编制过程中要注意以下几个方面：

　　①正确计算小区内可收物业管理费的面积单价及类别

　　②了解配套设施布局与原发展商对小业主承诺情况，划分可收管理费用数量类别与单价等情况。

　　③了解合同与计划书对小区物业管理服务人员编制与人员结构，岗位设置人员经费等情况。

　　④熟识开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。

　　⑤了解合同与计划书中双方所约定的服务事项，管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项，特别对配套设施的起用，公共照明、绿化及其他设施的保修期等，成本费用要合理的预测算。同时了解当地对生活垃圾的处理有何规定。总之，要依合同与计划书为依据在总量上加以控制。

　　⑥预算期一般以会计年度为限或按小业主分批入住期为预算期。

　　⑦预算编制内容按公司统一表格内容编制。(编制的具体方法见附表)

　　4 确定收费项目，编制收费清册

　　首先，小区在办理业主入户前，物业管理处与发展商必须划分双方各自收取费用项目的种类，明确双方责任和明确相互之间的衔接手续，这也是物业管理处办理小业主入户的有效依据。同时管理处要协助发展商一起发放“业主入户通知书”。入户通知书内容不但要明确小业主办理入户时需带的各项证件与具体操作流程，还要明确物业管理的收费标准、种类和收费方法。

　　其次，物业管理处财务人员在小业主办理入户前必须向发展商索取市测量局对小区楼宇各单元的实际测量面积，并根据实测面积计算出各单位月、季的收费标准，并按房号顺序编制业主入户时交费清册，同时再建立客户当年的缴费记录清册(或客户分户卡)。

　　5 打印收款凭证

　　小区收缴物业管理费、水泵电梯运行费、停车费等统一使用市房地局专门印制的机制收款凭证，该凭证由公司统一管理、认购，打印软件也由公司统一安装。

　　小区财务人员在编制好客户入户缴费清册后，应及时向公司财务部门提出安装收费系统打印软件，并接受培训，学习打印收款凭证的操作方法(对个别业主需要回单位报销的，因收回原开的机制收款凭证，由管理处另开手制收款凭证)。

　　对打印好的收款凭证，最好采用按房号顺序进行排列，由专人保管，便于客户入户交费时查找。

　　6 收入及时解缴银行，并编制缴费日表

　　首批客户入户时，管理处要根据入户户数的多少，合理安排收费窗口，收费窗口至少要二人组成。具体分工：一人验证、验票;一人复核收取现金。验证人员还应根据验证情况登记《客户缴费记录清册》。复核收银人员还应负责编制《客户交费明细日报表》，每天根据日报表与所收的现金核对做到票表一致、表款相符。核实后将当天的收入解入开户银行。

篇2：二手楼盘接收的财务工作重点

　　二手楼盘接收的财务工作重点：

　　二手楼盘接收时的财务工作与新建楼盘财务工作的倾重面有所不同。新建楼盘物业管理的财务工作准备时间比较充分，各项管理工作是以财务工作为龙头的基础上进行的，所得到的有关资料、批文等全是一手资料，准确率比较高;而二手楼盘初期的财务工作，是以保障小区继续安全运行为主题，所以财务工作必须适应各项现实管理工作，并没有适应时间，而得到的资料多数是短缺不全，因而财务工作的重点有以下几项内容：一是核实上期物业所移交的业主收费挡案资料及上期物业预收小业主的《物业管理费明细清册》;二是会同有关人员清点用于小区管理上使用的固定资产、工具等现实状况;三是办理银行开户手续;四是根据小区配套设备特点功能编制小区当年度经费预算;五是收集有关资料完善小区各项管理制度增加管理工作的合法性。

　　①核实业主缴费档案与预收费用的明细

　　由于物业管理工作的特殊性和目前对物业管理的法规和规章制度不够健全，所以小区在物业管理前后移交上出现不少矛盾。具体移交有直接移交和间接移交，采用间接移交的问题可能多一些，所以对业主的收费资料要作为一项重点内容来核查。核查方法主要是用业主委员会所提供的市测量局实测各单元面积与移交欠费清册进行核对，实际收费单价与物价局的批文进行核对，预收管理费与实际移交款项进行核对。在实施收取小区接盘后第一次管理费时，对所有小业主以前欠交的管理费都要进行核对，碰到有不同之处要向业主委员通报、备案。

　　②清点固定资产与常用工具

　　一般情况下，前期物业管理公司会有部分的固定资产与专项工具移交给下届管理公司。对移交物资的数量、质地的好坏等，接收单位均应进行清点。因此财务人员因会同其他人员一起，对转入的固定资产，专项工具在质量上、数量上和使用程度上进行认可，同时财务人员编制有关管理清册，便于自身的管理及今后的核算和结束时的移交工作。

　　③办理银行开户手续

　　同新建物业一样办理。

　　④编制预算

　　同新建物业一样编制，有条件能参考一下上届物业管理公司的收支报表，那样更符合实际。

　　⑤收集有关文件资料

　　对财务工作来讲最重要的资料是业主缴费清册。物价局的定价批文和测量局的实测文件，特别是物价局的定价批文。如有变动，还需向物价局申报，没有批文的还需补办报批手续。