物业公司创建流程

　　物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。

　　一、营业执照的办理：

　　营业执照注册一般为有限责任公司。包括企业名称预核准、注册资金注入验资、企业营业执照申请、企业代码证申请、税务登记证申请、公司账户开户等，具体流程去相关部门咨询。

　　注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”(目前已经取消了临时资质等级)，一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。

　　营业执照先找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。

　　这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即最大可能要承担50万元的风险。

　　物业公司三级资质的界定：

　　三级资质企业：

　　1.注册资金50万以上;

　　2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部门颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

　　3.委托的物业管理项目;

　　4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

　　5.建立了维修基金管理与使用制度。

　　二级资质企业：

　　1.注册资本300万以上;

　　2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;

　　3.管理两种类型以上的物业;

　　4.管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。

　　计算基数是： (1)多层住宅80万平方米; (2)高层住宅40万平方米; (3)独立式住宅(别墅)6万平方米; (4)办公楼、工业区及其他物业20万平方米。

　　5.10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;

　　6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

　　7.建立了维修基金管理与使用制度。

　　至于一级资质的企业要求更高，建议先申请三级资质，随着公司逐步发展在一步步升级 下边给出两个现实中物业公司经营范围进行参考：

　　1、深圳市***物业清洁管理有限公司 经营范围：楼宇清洁服务(除专项);清洁用品，机械设备(销售)。(企业经营设计行政许可的，凭许可证件经营)

　　2、上海**物业管理有限公司 经营范围：物业管理，清洁服务，机电设备维修，园林景观工程施工，盆景、花卉出租，商务信息咨询，建筑装饰工程施工，清洁用品、机电设备、机械设备、日用百货、办公用品、五金交电、装饰材料、电子产品的销售

　　二、物业公司资质申报流程：

　　(三级资质)：

　　1.注册资本人民币50万元以上;

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

　　4.有委托的物业管理项目;

　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　6.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

　　(一)营业执照;

　　(二)企业章程;

　　(三)验资证明;

　　(四)企业法定代表人的身份证明;

　　(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

　　7. 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

　　8.申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：

　　(一)企业资质等级申报表;

　　(二)营业执照;

　　(三)企业资质证书正、副本;

　　(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;

　　(五)物业服务合同复印件;

　　(六)物业管理业绩材料。

　　即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：

　　1)无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。

　　2)给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系(代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，三级资质代办需要4-5万元出证。

篇2：小区业主委员会成立流程解读

　　业主委员会成立流程解读

　　开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现笔者逐一加以解读：

　　一.业主大会的成立

　　规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

　　指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

　　北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔20**〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定： 京政办发〔20**〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会;1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。” 京国土房管物[20**]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[20**]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

　　二. 物业管理区域的划分

　　规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

　　三.业主大会投票权确立

　　规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。 北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[20**]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

　　四、业主大会的开会要求和表决方式

　　规定： 1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。 4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1/4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上www.pmceo.com通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。 北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料;2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%

　　以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。 　　五.业主委员会备案

　　规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责;审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。 目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考： (1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔20**〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。 (2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1. 管委会成立的正式名称;2. 物业管理区域;3. 房屋产权状况;4. 管委会办公场所;5. 管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。” (3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。

　　成立业主委员会的八个步骤

　　了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。

　　第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

　　第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

　　第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

　　第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

　　第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

　　第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

　　第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

　　成立业主委员会需注意的策略

　　1.不要整天把维权挂在嘴边 维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。 其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。 所以笔者建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。 业主还应学会官民“勾结”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常宣传成立业主委员会可以给小区带来的稳定，让“官”看到的是成立业主委员会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。 以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。

　　2.要会发动群众、要有贡献精神 成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。 要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。 向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。

　　3.“阎王好见、小鬼难缠” 中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢?再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。 业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。 业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的

　　工作人员瞎要材料。 小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。 　　附： 成立业主委员会相关文书参考

　　1. 选票设计

　　以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

　　亲爱的业主：您好!

　　现将**小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可www.pmceo.com以提出您建议的候选人，然后将您的选票在 月 日之前投入**小区选票箱，根据**小区业主委员会章程(草案)第*条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作! 谢谢!

　　____小区业主大会筹备组 ____年__月__日 ___________________________________________________ 业主委员会委员候选人名单

　　姓名

　　业权单位

　　姓名

　　业权单位

　　我提议__号楼 座 室 先生/女士担任管委会委员 ____小区 ____号楼 门 室

　　签名： ____年__月__日

　　注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

　　2.收条设计

　　以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

　　收 条

　　本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

　　____小区____号楼__门_____室

　　签名: ____年__月__日

　　3.业主委员会章程

　　业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。 为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

　　4.备案申请书

　　以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

　　北京市____区(县)居住小区管理办公室：

　　____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____ 年__月__日正式开始工作。

　　____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。

　　____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，**小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、......先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

　　____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

　　____小区业主委员会由*名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。 根据国务院《物业管理条例》，特此备案。

　　____小区业主委员会

　　____年__月__日

篇3：成立业主大会的必要条件及具体流程

　　成立业主大会的必要条件及具体流程

　　主讲人：孟宪生

　　首先业主要了解业主大会的基于什么前提产生?什么时候才可以设立业主大会?

　　按照《北京市物业管理办法》小区入住率达到50%以上即可申请成立业主大会。

　　在《物权法》生效后，业主的共同决定权需要“双过半”(业主人数和物业面积)才以生效。例如开发商卖了三分之一不到百分之五十，理论上小业主是无法行使共同管理权的，因为只有达到“双过半”之后才可以。所以只有小业主达到50%以上，才能按照业主的共同决定权来行使权利。

　　那么入住率是什么?就是开发商把房屋交付给业主的比率。交付为等于入主，而是交付钥匙。原来的规则是首户业主入住两年之后可以成立业主大会，现在更改为小业主达到50%以上才能形成决议，可以设立业主大会选举业主委员会。当小区具备该条件后就出现了如何设立业主大会的流程问题?

　　根据新物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。那么业主大会由谁建议发起?向谁提出申请?《北京市物业管理办法》规定，召集人占总人数5%的以上或者专有部分面积占建筑物总面积的5%以上的业主可以申请成立业主大会，如果一个大业主拥有5%建筑面积也可以直接发起，所以不管是面积够5%还是人数够5%都可以发起设立。此时的申请权是一个建议权，向全体业主的建议，建议申请成立业主大会。有5%的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇政府提出申请。

　　那么这5%的业主谁来组织?小业主可以自己组织，开发商也可以委托一个业主来组织，或者公告招募5%的业主进行申请。只要达到召集人占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主就可以启动。

　　关于启动申请简单概括为双启动。开发商可以启动，业主也可以。双启动之后向街道办事处提出申请，由街道办事处核实业主递交的材料并给予批复。在这个申请批复的时候街道办事处同时指定一个筹备组组长，为什么要筹备组组长?因为业主自己不了解筹备工作过程，不够专业，需要具有相对专业知识和专业能力的组织来协助业主把这个事做好。所以《北京市物业管理办法》设立筹备组组长制度并不是限制业主，而是由具有专业知识的人来协助大家规范的把业主大会成立起来。目前《北京市物业管理办法》中强调公益律师或者其他社会专业人士可以成为筹备组组长，也鼓励街道办事处聘请律师，协助业主尽快设立业主大会。北京市幸福指针业主大会辅导中心就是专门辅导业主设立运行业主大会的非营利性专业组织。

　　筹备组的组建?筹备组的组成是由筹备组组长向小区全体业主发布公告，公告有5%的业主申请成立业主大会，街道办事处同意并委托我作为组长，招募有时间有能力的业主报名参与。筹备组成立过程中如果参与的人不够，按照《北京市物业管理办法》还有住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》规定街道办事处和政府机构应当给予协助，发动业主参加。如果参加的业主过多，则首先由自愿参加者通过互相推荐方式组成筹备组，例如筹备组需要5个人，有10个人报名，那么大家协商，协商不成功时通过实名制投票形成筹备组。

　　筹备组成员一般由5至13人构成。人数不宜太多，太多很难形成决议，筹备组成员人数应该是一个确定的单数。由有表决权的筹备组成员构成。比如有21个筹备组成员需要11个人以上到会参与投票才能形成有效决议，7个筹备组成员只需要4个人到会就可以形成有效决议，所以筹备组成员规模不宜太大。如果参与人很多，可以在正式筹备组之外成立工作组，做一些具体工作，但是有表决权的人不宜太多。工作组可以人多一些，例如在收发选票和表决时需要很多人的协助。筹备组正式成员和工作机构成员做一个适当的分离，便于工作组的工作。

　　筹备组成员确定之后筹备组组长需要上报街道办事处备案，由街道办事处审核。审核内容一是审核业主身份，二是审核成员中小业主的占比，看是否达到筹备组成人数的三分之二以上。筹备组组长是一个组织协调者，组长不具有表决权。有表决权的成员三分之二应该是小业主。

　　街道办事处将筹备组成员名单在小区内公示，加盖街道办事处公章。这时筹备权转移到筹备组身上，筹备组正式组成。按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会的指导规则》筹备期是三个月，我们简单称为90日，在90日内完成筹备工作。

　　如何能够保证筹备工作按时完成?需要制定规范的筹备组工作规则和工作流程。除经常谈到的90日外，还需要了解另一个时间--60日。从筹备组成立开始60日内需把首次业主大会待表决的文件及业主委员会委员候选人初步确定。

　　为什么要有60日的限定?原因在整个筹备过程共中有22天的公示期，当中有7天对小区《议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》征求意见进行公示，公示期内有修改意见的需要修改;另外法律规定在首次业主大会召开前15天进行公示，第75天时发布公告，这样67天和75天中间只有8天时间，所以60日内要完成初步的文件制定，才能保证90天内完成筹备工作。

　　如果20**年10月1日之前销售的房屋，所谓的老楼盘，对于筹备时间要求不严格，筹备工作完成不了可以申请延长。但是20**年10月1日之后的楼盘如果不能在90天内完成筹备，则业主就产生一个交费的问题，新的制度是前期物业管理由开发商付费，成立筹备组之后不能完成筹备工作的业主就产生了付费义务。

　　筹备组工作流程及原则。

　　首先筹备组需要制定筹备组工作规则，筹备组的会议由筹备组组长召集主持，组长可以委托其他人召*议，但主持和确认会议效力只能由筹备组组长执行。会议由有表决权的筹备组成员半数以上参加才具备效力，作出的决议有效;会议决议需半数以上有表决权的筹备组成员同意才有效，不同意和弃权的筹备组成员可在会议决议上直接写明意见或态度，但不影响会议效力。筹备组组长要对于会议过程及决议进行书面确认，才能形成会议决议，并公示全体业主。

　　因特殊原因筹备组不能继续工作时，筹备组组长需要把相应的文件移交街道办事处保存，从开发商处取得的文件需归还。

　　筹备组的会议流程。

　　需要开五次会。第一次会筹备组会议对业主投票权和业主委员会委员候选人的推选办法进行约定，因为投票需要确认规则，有了《投票权确认规则》才能确认谁是业主。

　　成立业主大会就要选举业主委员会，那么什么样的人可以成为业主委员会委员候选人呢?这就需要有《业主委员会委员候选人推选办法》，这两个文件必不可少。第一次会议通过这两份文件之后筹备组可以进行业主委员会委员候选人的登记工作。

　　第二次会议通过把《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议方案》等文件制定好，初步通过这些文件的草案，并公示给全体业主进行讨论，第二次会议原则上应在60日内完成。公示7日之后召开第三次会议。

　　第三次会议根据业主对于这些文件的意见和建议进行修订，确认交业主大会表决的《管理规约(表决稿)》和《业主大会议事规则(表决稿)》及交付业主选举的业主委员会委员候选人，第三次会议要把文件、正式候选人人选确定好，随后开始组织首次业主大会。

　　召开首次业主大会，通过唱票形成结果，确认会议结果。

　　第四次会议根据首次业主大会结果确认会议是否有50%以上业主参加、相应的决议是否通过达到“双过半”、每一个业主委员会委员候选人是否“双过半”当选。当通过了《管理规约》、《议事规则》选出了业主委员会委员，此时宣布业主大会正式成立。

　　第五次会议中形成筹备组组长工作报告。由于现在是双启动加筹备组组长制度，备案的时候需要一份筹备组组长工作报告，作为备案的必备文件进行提交，所以在第五次筹备组会议中要形成这份报告，将来由业主委员会进行备案，筹备组需要把相关文件转交给业主委员会。

　　首次业主大会的法定议题。

　　20**年10日1日之前的老楼盘法定议题是三个，包括《管理规约》、《议事规则》和业主委员会委员选举;新楼盘多一个《前期物业管理处置案》形成决定终结前期物业管理和本小区的物业管理方式。

　　关于首次业主大会开会方式。

　　一是传统的纸质投票，二是北京市建委推出公共决策平台。采用何种方式由业主自行选择。如果是新楼盘在交房的时候发了房屋的“一卡通”，一卡通的具体投票方式按照说明进行。纸质投票中最重要的是投票过程一定可追诉，因为选票的统计需要双过半，所以必需是实名制。