案例描述：
20**年3月16日，**分行成交A物业，客户张三交1万元保证金，因该物业房产证处于抵押状态，业主李四签收业主收据及托管单1万元，分行于当日上数，相关票据及合同原件资料已上交核算部。
20**年3月25日，因业主违约与客户签署解除合同协议(双方)(此表在法律部表格下载)，业主李四支付客户张三8000元违约金，其买卖双方各支付500元(共1000元)佣金给我司。
20**年3月26日，客户张三另选中B物业，并与B物业业主王五签订双方买卖合同，此时已上交公司的A物业保证金需转为B物业的保证金，因该物业房产证处于抵押状态，新业主王五签收业主收据及托管单1万元。
遇到此种情况，正确操作流程如下：
1、首先秘书应先看清楚客户张三与原业主李四签署的解除合同协议(双方)的内容，确定A物业的保证金是否是退给客户的，并将情况报备一下核算部周玲莉。
2、将A物业的业主收据及托管单第二联收回并让业主在背面做好该保证金愿意退回给客户说明的签收;然后将客户保证金第二联收回并让客户在背面做好退回A物业的保证金转为B物业保证金的签收。
3、收回A物业的合同第二三联，收取解除合同协议中约定的买卖双方支付给我司的佣金1000元(因协议中有写明条款，不可开出任何收据)
4、给客户开一张B物业的保证金收据，如B物业房产证处在抵押状态，则开具一张业主收据及托管单给业主，接收B物业的合同原件及相关资料。
秘书做账流程如下：
1、分行自行开二张A物业的佣金收据(客户、业主各500元)，关联A物业的交易协议，做二笔代收代付收，选业务规则1，收据第二三联及银行回单上交核算部。
2、录入B物业的交易协议，做一笔收客户保证金的代收代付收，选业务规则1，备注说明：与票据号***同一客户，因业主违约，现A物业保证金转为B物业保证金，做收支相抵。
3、在票据变更单里将B物业的业主收据及托管单做补票，且将A物业的保证金收据第二联与业主收据及托管单第二联做补票。
4、将A物业的合同第二三联及B物业的合同资料等相关票据都录入财务中心资料包系统提交给核算部周玲莉。
5、在A物业成交报告系统的业务操作里作佣金调整申请，注明调整原因及调整后内部佣金分配比例，审批流程按相应的审批权限来点击审批人，但一定要点核算部。
6、龙虎榜与虚数保持一致，但可自行插入批注注明实际业绩;套表也做一下备注，方便日后查询。
注：如涉及到佣金调整的，可以不用写撤单申请，但是如买卖双方没有支付我司佣金直接撤单的需要在该物业的成交报告系统的业务操作里写撤单申请，如涉及到法律部审批的撤单，需要另外再写一份工作传签单。
篇2：营改增后物业公司代收款项如何缴纳增值税
营改增后物业公司代收款项如何缴纳增值税
ABC物业公司(一般纳税人)负责向业主收取水电费。20**年5月，*YZ酒店(一般纳税人)发生水电费100万元(含税，下同)，其中：电费90万元，水费10万元;ABC公司按照10%收取费用，共收取*YZ酒店110万元，那么ABC物业公司如何缴纳增值税?
方案一
方案一：合同约定水电费由*YZ酒店按照实际耗用加价10%与物业公司结算，由物业公司开具发票，物业公司再与自来水公司和电业公司结算。
在该方案下，物业公司多收取的10万元为价外费用，应并入销售额计算销项税。
销项税：90*(1+10%)/(1+17%)*17%+10*(1+10%)/(1+13%)*13%=15.65
进项税：90/(1+17%)*17%+10/(1+3%)*3%=13.37
应交增值税：15.65-13.37=2.28
方案二
方案二：合同约定水电费由*YZ酒店承担，发票由自来水公司和电业公司直接开具给*YZ酒店，物业公司收取10%的手续费，物业公司在收到款项后与自来水公司和电业公司结算，并将发票转交给*YZ酒店。
在该方案下，物业公司收取的费用10万元，应按照服务业缴纳增值税：
10/(1+6%)*6%=0.57
由于合同条款不同，方案一比方案二多缴纳增值税1.71(2.28-0.57)万元。
政策依据
一、根据山东国税局全面推开营改增试点政策指引(三)第一条的规定：如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税;
2、同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
(1)物业公司不垫付资金;
(2)自来水公司、电力公司、供热公司等(简称销货方)，将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户;
(3)物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
二、《财政部 国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》(财税字〔1994〕26号) 第五条的规定：
代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税;不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。
(一)受托方不垫付资金;
(二)销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方;
(三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额(如系代理进口货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算货款，并另外收取手续费。