华庭住宅小区公共维修基金范围的使用方案
一、目的和依据
为了加强***华庭住宅小区公共维修基金的管理，保障小区及其相关公共设施的正常维修、更新，并依据国家建设部、财政部以及市政府颁布的相关规定制定本办法。
二、维修基金帐户的开立
业主委员会成立前，由大楼开发建设单位委托的前期物业管理单位在办理商品房产权证时，一次性按规定向业主收取大楼物业公共维修专项基金。开发建设单位在物业管理行政主管部门对该公共资金设专帐管理。
业主委员会成立后，经业委会同意，物业管理行政主管部门将物业管理公共维修基金移交给物业管理企业代管，并应当与本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。
三、维修基金的用途
维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备和大楼物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
大楼共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
公用部位是指大楼的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
四、物业维修和更新的实施
业主委员会成立后，大楼需要大修或者专项维修、更新的，大楼管理处应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面回复大楼管理处，通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会主任或者大楼管理处审核。
五、维修基金列支的范围
物业维修、更新完成后，管理处应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会主任、副主任审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。
在维修基金列支的范围：
1、大楼共用部位、共用设备的专项维修、更新及中大修；
2、大楼物业管理区域公共设施的专项维修、更新及中大修；
业主委员会会务活动经费等在维修基金中列支。
六、维修基金的支取
维修基金应当按照下列规定支取：
1、在上述第六条的范围内，物业公司对于应急维修的金额在2000元以下，可先应急维修，再报业委会主任、副主任审核签章。
2、大楼需要大、中修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30％。管理处向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
七、维修基金帐目的核对和公布
业主委员会或管理处应当每季度与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况在每次业主代表大会上公布：
1、维修基金使用和结存的金额；
2、发生物业维修、更新的项目和费用；
3、业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用等情况；
4、维修基金使用和管理的其他有关情况。
八、维修基金的再次筹集
大楼的维修基金余额不足首期维修基金的50％时，业主委员会应当向大楼业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会提出具体方案并实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
九、维修基金帐户的变更
有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：
1、物业管理区域发生调整的；
2、业主委员会主任、副主任发生更换的；
3、物业管理企业发生更换的。
十、维修基金管理办法的生效和修理
***华庭住宅小区维修基金管理办法经业主代表大会三分之二应出席代表通过即时生效；有三名以上代表提出要修订本办法并经三分之二应出席代表的通过即修订生效。
篇2：天津市商品住宅维修基金使用办法(2005年)
津房物管〔20**〕274号
二○○五年六月二十九日
第一章 总 则
第一条 为了加强商品住宅维修基金的管理,维护业主的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,根据《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定,制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市维修基金专户的商品住宅维修基金使用适用本办法。
第三条 天津市房地产管理局物业管理中心负责对全市维修基金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内物业项目维修基金的使用进行指导监督。
第四条 维修基金的使用应当坚持业主集体决策、企业操作、设立专户、核算到套、业主监督的原则,做到公开、公平、安全使用。
第五条 维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造,不得挪作他用。
业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定,加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理,最大限度延长物业使用寿命。维修基金应当按照实事求是、量入为出的原则合理使用。
共用部位、共用设施设备因专业服务部门施工造成损坏或者属于人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用由责任人承担。
第二章 使用范围
第六条 房屋共用部位大修工程范围:
(一)房屋主体结构部位,包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,因损坏影响住用安全,需要拆换加固的。
(二)整幢楼屋面因损坏影响正常使用,需要重做防水或者保温层的。
(三)外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上,影响安全和正常使用,需要修缮的。
(四)整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用,需要修缮的。
第七条 共用设施设备大修、更新改造工程范围:
(一)物业管理区域内路面破损50%以上,影响安全和正常使用,需要整体修复的。
(二)整栋门排水管道老化、损坏,需要更新改造的。
(三)整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的工程。
(四)整体更新电梯或者更换、维修主要部件[[,一次性费用超过电梯原造价20%的工程。
(五)二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用,需要更新改造的。
(六)小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用,需要整体修缮、更新的。
第八条 专业服务部门按照有关规定,负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修,并承担相关费用。与专业服务部门有约定的,从其约定。
第三章 使用程序
第九条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围,根据房屋现状以及业主会或者相关业主的意见,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:
(一)大修、更新改造内容;
(二)工程预算;
(三)涉及户数及按户分摊费用;
(四)维修基金缴存余额;
(五)大修、更新改造组织方式。
维修基金缴存余额应当由物业管理企业持业主会证明到缴存银行查询,缴存银行应当出具维修基金缴存余额明细证明。
第十条 维修基金缴存余额不足的,业主应当补交。物业管理企业在使用专户开立后,将收齐的维修费用差额一次性存入维修基金使用专户。
第十一条 物业管理区域内共用设施设备维修,涉及全体业主利益的,应当由业主会决策;整幢住宅或者每个栋门共用部位、共用设施设备维修,涉及部分业主利益的,应当由相关受益业主集体决策。
业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认(附件1)。大修、更新改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。
经业主书面确认的大修::、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示(附件2),公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。
第十二条 物业管理企业到项目所在地的区县房地产管理局提出维修基金使用申请,填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》(附件3),并提交下列材料:
(一)大修、更新改造方案;
(二)业主会或者相关业主书面确认证明原件及复印件(附件4);
(三)公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明(附件5)。
第十三条 区县房地产管理局受理申请后,要件齐全的应当在接件后3个工作日内出具《商品住宅维修基金使用备案证明》(附件6)。
提交申请要件不齐全的,当场一次告知需要补正的全部内容,并出具补正告知单(附件7)。
第十四条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业。
物业管理企业无能力组织招标的,可以委托天津市物业管理招投标服务中心组织招标,委托招标费用计入大修、更新改造成本。
第十五条 物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。
第十六条 市物业管理中心凭《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件和工程施工合同,出具《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》(附件8)。
物业管理企业持开户通知书到维修基金缴存银行开立维修基金使用专户。开户银行应当在开户当日通知市物业管理中心。
市物业管理中心3个工作日内,将合同中工程造价的70%资金划拨到维修基金使用专户,并按照工程进度控制定向分期拨付。
第十七条 工程竣工后,
施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程监理单位对工程进行验收,并签署验收合格文件。
工程验收合格的,物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。
第十八条 物业管理企业应当按照决算费用作出《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》(附件9),并在物业管理区域内进行公示,公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。
《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》公示后,物业管理企业应当按户出具《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》(附件10)。
第十九条 决算费用未超过大修、更新改造方案工程造价或者在约定范围内的,物业管理企业到市物业管理中心办理工程尾款核拨手续,并提交下列材料:
(一)公示后的分摊清册;
(二)公示情况照片及大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明(附件11);
(三)发票及费用清单复印件;
(四)验收合格文件。
市物业管理中心应当在5个工作日内,将工程尾款划拨到维修基金使用专户,并按照分摊清册从相关业主的个人维修基金明细账中核减。
第二十条 维修基金使用后,市物业管理中心应当将《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》、大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及验收合格文件按物业项目立卷存档。
区县房地产管理局应当将《商品住宅维修基金使用申请登记表》、大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认证明复印件、公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明按物业项目立卷存档。
物业管理企业应当将大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件及大修、更新改造工程费用决算分摊凭证存根按物业项目立卷存档。
第四章 服务监督
第二十一条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的,经业主会或者相关业主申请,房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定,鉴定费用计入大修、更新改造成本。
第二十二条 房屋大修工程,业主会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理,费用计入大修、更新改造成本。
第二十三条 业主对大修、更新改造费用有疑义的,物业管理企业应当负责解释,仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核,委托费用由委托人支付。
第二十四条 在施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。
因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿,费用计入大修、更新改造成本。
第二十五条 在施工过程中,施工企业应当文明施工,减少噪音,防止污染。物业管理企业应
当对工程的工期、质量进行监督,对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。
第二十六条 业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的,业主委员会应当及时向物业管理企业反映,确有问题的,物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。
第五章 附 则
第二十七条 无物业管理企业管理的,业主委员会应当在区县房地产管理局的指导下,委托相关专业部门参照本办法申请使用维修基金,并支付委托费用。
第二十八条 未成立业主会的,应当在区县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,由社区居民委员会组织召开业主会会议,成立业主委员会后,方可按照本办法申请使用维修基金。
第二十九条 本办法自20**年7月1日起施行。
附件:
1.《大修、更新改造方案书面确认明细表》
2.《维修基金使用公示内容》
3.《商品住宅维修基金使用申请登记表》
4.《业主会或者相关业主书面确认证明》
5.《大修、更新改造方案公示证明》
6.《商品住宅维修基金使用备案证明》
7.《补正告知单》
8.《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》
9.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》
10.《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》
11.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》
篇3：呼和浩特市物业维修基金收缴和使用管理细则(2019)
本文提要：对以前由开发建设单位代收代缴的维修基金,开发建设单位应将已交付维修基金的业主名单造册,提交呼市物业处备案。对以前开发建设单位欠缴的部分维修基金,由物业管理处配合住宅区业主委员会共同归缴......
呼政发[20**]105号20**年11月8日
第一条 为保障房屋售后的维修管理,维护产权人和使用人的利益,根据《呼和浩特市住宅区物业管理办法》制定本细则。
第二条 维修基金统一在市房产局资金管理中心设立专户存储,由购房人(产权人)按本细则的规定缴交。具体标准如下:
(一)多层住宅18元/M2
(二)高层住宅40元/M2;
(三)别墅、公寓类住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋参照上述标准上浮20%。
第三条 从20**年11月1日起,开发建设单位不再履行代收代缴维修基金事宜,由购房人直接在呼市物业行政主管部门指定银行办理维修基金交存手续。对以前由开发建设单位代收代缴的维修基金,开发建设单位应将已交付维修基金的业主名单造册,提交呼市物业处备案。对以前开发建设单位欠缴的部分维修基金,由物业管理处配合住宅区业主委员会共同归缴。对已向业主收取物业维修基金,未按规定向资金管理中心移交的,由物业管理处责令其限期移交。拒不配合归缴的房地产开发企业,房地产行政主管部门不予年检登记,同时,通过其它必要手段督促其继续归缴拖欠的维修基金。(物业经理人:www.pmceo.com)
第四条 开发建设单位在办理房屋总产权登记时,应到呼和浩特市物业管理处领取物业维修基金备案申请表并提供以下资料:
(一)房屋面积测绘书;
(二)房屋竣工验收证明。
以上资料经物业管理处审核备案后,开发建设单位方可办理房屋权属登记。
第五条 本着谁建设谁负责的原则,住宅小区内配套建设的服务设施用房,共用设施设备用房以及物业管理用房的维修基金,由开发建设单位按本细则的规定缴交。
住宅小区内凡属经营性的服务设施及其用房,应由房屋权属人按本细则的规定缴纳维修基金。未按规定办理维修基金缴交手续的,不予办理房屋权属登记。
第六条 购房人(产权人)在办理房屋产权时,应先办理物业维修基金交存手续。办理时,由呼市物业处核定金额后,到指定银行交存。购房人凭维修基金交存回执单,领取由物业管理处开具的维修基金交存凭证。否则,房屋权属登记部门不予受理。凡办理按揭贷款的房屋,其维修基金应由开发建设单位全额代缴。对虚报、瞒报维修基金代缴额的开发建设单位,一经查实,由房地产行政主管部门按相应法规处理。情节严重的,吊销其开发建设资质及房屋产权证书。
第七条 物业维修基金按规定计息,利息纳入维修基金总额管理,禁止挪作他用。
第八条 开发建设单位在住宅小区的建设中,应按下列标准配套建设物业管理用房:
建筑面积3万平凡米以下的小区,不少于50 平凡米;
3--5万平凡米的小区,不少于lOO平凡米;
5--10万平凡米的小区,不少于150平凡米;
10-40万平凡米的小区,不少于200平凡米;
40万平凡米以上的小区,不少于300平凡米。
物业管理用房面积应从住宅小区总确权面积中扣除,对未能按上述标准留置管理用房的,不予办理房屋总产权登记。物业管理用房是向该物业管理区域的物业管理企业提供的办公用房,经核准面积后,由呼市物业管理处统一管理。物业管理企业应支付管理用房的有偿使用费,有偿使用费每月每平方米3元,用于业主委员会办公经费,其收支情况,至少每6个月向业主公布一次,并接受全体业主的监督。对已成立业主委员会的住宅小区,办公经费使用时,由业主委员会提出申请,经物业管理处核定后拨付。
第九条 对已建成的物业,其共用部位,共用设施、设备的维修费用按下列途径列支:
(一)已按规定缴纳维修基金的,从该物业维修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,从房屋租金中列支;
(三)不属于上述范围的私有房屋及其他物业,由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。
第十条 维修基金的使用,从房屋竣工验收之日算起,保修期内的维修费用由原开发建设单位承担,保修期满后发生的维修项目,经鉴定审核后,拨付维修基金。维修项目必须属于物业共用部位,共用设施、设备的范围,每项目一次维修费用在1000元以上时,方可按有关程序办理使用手续。
第十一条 物业维修基金需要使用时,应由该物业管理区域的物业管理企业提出申请,经业主委员会批准,报物业管理主管部门审核后划拨。
物业维修基金不足时,业主应当按照所拥有的房屋建筑面积比例分摊续筹。
物业管理区域内,个别未按规定缴交维修基金的业主,当发生维修时,应按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修费用,由业主委员会负责筹集。
第十二条 物业维修责任按下列标准划分:
(一)物业的共用部位,共用设施、设备属人为破坏的,其维修费用由责任人承担;
(二)供水、供电、供气、供热、通风、有线电视等公用事业单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施、设备维修、养护的责任;
(三)物业自用部位,自用设施、设备的维修由业主或使用人负责。业主或使用人因物业装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由责任人负责修复或赔偿。(来自:www.pmceo.com)
第十三条 共用部位,共用设施、设备以及自用部位,自用设施设备是指:
(一)共用部位是指全体业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电梯机房、走廊通道、室外墙面、屋面及房屋承重结构等部位;
(二)共用设施、设备是指物业管理区域内全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、电梯、天线、通信设施、供电线路、暖气线路、煤气设施、消防设施、道路、沟渠、池、井、娱乐设施、路灯等设施设备,以及公用设施设备占用的房间;
(三)自用部位是指一套房屋户门以内,由房屋业主或使用人自用的房间、阳台、天井、庭院、室内墙面等;
(四)自用设施设备是指一套房屋内部,由房屋业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、水、电、气户表以内的供电线路,给排水、供暖、燃气管道等设施。
第十四条 本细则由呼市房产管理局负责解释。